乌什县供销合作社联合社与中国移动通信集团新疆有限公司阿克苏地区分公司、中国铁塔股份有限公司阿克苏分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）新29民终1045号 上诉人（原审原告）：乌什县供销合作社联合社，住所地新疆阿克苏地区乌什县热斯太东街2号。 法定代表人：**，该社主任。 委托诉讼代理人：阿卜杜沙拉木·阿卜杜克热木，系乌什县供销合作社联合社副主任，特别授权。 委托诉讼代理人：阿娜**·莫合塔尔，新疆托木尔峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团新疆有限公司阿克苏地区分公司。 营业场所：新疆阿克苏地区阿克苏市晶水路22号。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司阿克苏分公司。 营业场所：新疆阿克苏地区阿克苏市阿温路西侧金茂世界城小区G2幢9层901号。 负责人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，系中国铁塔股份有限公司阿克苏分公司阿乌柯区区域经理。 上诉人乌什县供销合作社联合社（以下简称乌什县供销社）与被上诉人中国移动通信集团新疆有限公司阿克苏地区分公司（以下简称移动公司阿克苏分公司）、中国铁塔股份有限公司阿克苏分公司（以下简称铁塔公司阿克苏分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌什县人民法院（2017）新2927民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乌什县供销社的委托代理人阿卜杜沙拉木·阿卜杜克热木、阿娜**·莫合塔尔，被上诉人移动公司阿克苏分公司的委托代理人**，被上诉人铁塔公司阿克苏分公司的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人乌什县供销社上诉请求:1、撤销乌什县人民法院（2017）新2927民初269号民事判决第一、三项；2、判决解除双方之间的《房屋租赁合同》；3、判决被上诉人支付逾期缴纳两年的租金15000元的违约金3000元；3、判令被上诉人公司拆除架设在房屋上的设备设施；4、本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，乌什县供销社与移动公司阿克苏分公司及铁塔公司阿克苏分公司签订的三方协议，是上诉人单位党支部副书记在未得到单位法人授权的情况下，滥用职权，擅自与两被上诉人签订的，并非上诉人单位的意思表示。一审法院对被上诉人逾期不交付租金的事实进行了确认和判决，被上诉人的违约行为是明显存在的，上诉人要求被上诉人支付逾期违约金的请求合法有据，一审法院不予支持错误，本案是被上诉人违约在先，其在使用所租赁的房屋期间，不能完全服从上诉人单位的相关规定和制度，为避免不良后果的发生，上诉人要求与被上诉人解除房屋租赁协议，一审法院在查明案件事实的情况下，仍强行要求双方继续履行协议是错误的。综上，请求二审法院查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人移动公司阿克苏分公司答辩称，房屋租赁合同中有关权利义务的转让符合《合同法》第88条的规定，上诉人无证据证明同意函上的签名和公章是伪造的，上诉人请求解除合同不符合事实及法律规定。一审认定事实清楚，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求维持一审判决。 被上诉人铁塔公司阿克苏分公司答辩称，房屋租赁合同及同意函符合法律规定，上诉人未提交证据证明其单位签章系伪造，上诉人的上诉人请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人乌什县供销社向一审法院起诉请求：请求判决解除双方之间的《房屋租赁合同》；2、判决被告支付拖欠的两年的房租费15000元及违约金3000元，合计18000元；3、判决被告公司拆除架设在房屋上的设备设施；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2011年5月18日乌什县供销社与移动公司阿克苏分公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定乌什县供销社将位于乌什县热斯太东街2号单位新办公楼4楼楼顶房屋1间（使用面积60平方米）租赁给移动公司阿克苏分公司建设移动通信基站及附属设施，租期为10年，自2011年5月20日至2021年5月19日止，每年租金7500元，每年3月1日缴纳房租，分十个阶段支付，甲方（乌什县供销社）应在乙方（移动公司阿克苏分公司）支付租金前向乙方提供等额税务发票。合同签订后，乌什县供销社将房屋交付给移动公司阿克苏分公司使用，移动公司阿克苏分公司也按约履行缴纳了前几期的房租，合同履行到第五阶段即2015年，移动公司阿克苏分公司未缴纳两个阶段的房租15000元。2016年3月，移动公司阿克苏分公司向铁塔公司阿克苏分公司转让铁塔相关资产，涉及到移动公司阿克苏分公司在乌什县供销社处《房屋租赁合同》中租赁房屋内建设的移动通信基站及附属设施，故在征得乌什县供销社同意后，三方协议签订了由三方共同签字**的《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，协议约定自2015年11月1日起移动公司阿克苏分公司将其和乌什县供销社签订的有关《房屋租赁合同》项下的与铁塔相关资产相关的权利义务转让给铁塔公司阿克苏分公司，转让后的合同缔结主体由移动公司阿克苏分公司变更为铁塔公司阿克苏分公司。铁塔公司阿克苏分公司受让该《房屋租赁合同》的权利义务后向乌什县供销社追要房租费税务发票，由于乌什县供销社开具的发票主体错误而导致不能付款，铁塔公司阿克苏分公司又多次催促乌什县供销社提供发票，均因乌什县供销社未能提供有效发票而导致房屋租金不能支付。庭审中铁塔公司阿克苏分公司当庭带来现金15000元用于支付乌什县供销社两年的房租，希望乌什县供销社收到租金后依法继续履行合同并出具房租费发票，但乌什县供销社执意坚持其诉讼请求要求解除《房屋租赁合同》。另查明，乌什县供销社依据《房屋租赁合同》中关于违约责任的5.2条款”在合同履行中，甲方（原告）未经乙方（被告）书面同意，擅自终止履行合同，收回约定的房屋和场地，除退还已收取的剩余年限的租金外，还应向乙方支付剩余年限租金总额20%的违约金，并赔偿乙方因基站搬迁所发生的实际损失”的约定，要求对方支付拖欠房租费15000元20%的违约金3000元。 一审法院认为，乌什县供销社与移动公司阿克苏分公司之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的，故双方均应按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中移动公司阿克苏分公司在征得乌什县供销社同意后，与乌什县供销社、铁塔公司阿克苏分公司三方共同协议签订了由三方共同签字**的《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，将移动公司阿克苏分公司和乌什县供销社签订的《房屋租赁合同》有关的权利义务转让给铁塔公司阿克苏分公司。乌什县供销社虽辩称该《同意函》系其单位党支部副书记在未得到法人授权的情况下滥用职权，擅自与移动公司阿克苏分公司和铁塔公司阿克苏分公司签订，该协议无效的辩论意见，一审法院认为其单位的党支部副书记签字**行为是职务行为，应由乌什县供销社对外承担民事责任。移动公司阿克苏分公司辩称乌什县供销社诉讼请求超过诉讼时效，根据庭审中铁塔公司阿克苏分公司的陈述其受让《房屋租赁合同》权利义务后向乌什县供销社追要房租费税务发票，因乌什县供销社开具的发票主体错误而导致不能付款，后又多次催促乌什县供销社提供发票，均因乌什县供销社未能提供有效发票而导致房屋租金不能支付，且庭审中铁塔公司阿克苏分公司当庭带来现金15000元用于支付乌什县供销社的房租，故移动公司主张乌什县供销社诉讼请求超过诉讼时效依法无据，不予采纳。乌什县供销社诉讼请求主张解除合同，因其未提交其他证据进一步证明其主张，且乌什县供销社要求解除合同的主张不符合法定解除合同的情形，另从保持合同稳定性方面考虑，《房屋租赁合同》应当继续履行，故铁塔公司阿克苏分公司应按《房屋租赁合同》的约定向乌什县供销社缴纳房屋租赁费15000元，并由乌什县供销社提供等额税务发票。乌什县供销社要求移动公司阿克苏分公司及铁塔公司阿克苏分公司支付违约金3000元的诉讼请求，因其以己方违约时应向对方承担20%的违约金合同条款而要求对方承担违约金，系理解合同条款错误，于理于法无据，不予支持。 一审法院判决：一、原告乌什县供销合作社联合社与被告中国铁塔股份有限公司阿克苏分公司之间的《房屋租赁合同》继续履行；二、被告中国铁塔股份有限公司阿克苏分公司给付原告乌什县供销合作社联合社房屋租赁费15000元，原告乌什县供销合作社联合社提供等额税务发票。此款于本判决生效之日起十日内一次性付清；三、驳回原告乌什县供销合作社联合社的其他诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人乌什县供销社对于《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》中乌什县供销社的公章并无异议，仅认为该签字**行为系上诉人单位党支部副书记在未得到单位法人授权的情况下，滥用职权，擅自与两被上诉人签订的，并非上诉人单位的意思表示，但对该事实其并未提交相应的证据予以证实，故对上诉人乌什县供销社的该上诉理由，本院不予采信。上诉人乌什县供销社与被上诉人移动公司阿克苏分公司签订的《房屋租赁合同》以及上诉人乌什县供销社与被上诉人移动公司阿克苏分公司、铁塔公司阿克苏分公司签订的《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份协议均合法有效，各方当事人应当按照协议约定的内容履行各自的义务。在上诉人乌什县供销社与被上诉人移动公司阿克苏分公司签订的《房屋租赁合同》第1.5条明确约定：”甲方（乌什县供销社）在乙方（移动公司阿克苏分公司）支付租金前向乙方提供等额税务发票。”后2016年3月13日三方当事人又签订了同意函，将《房屋租赁合同》的缔约主体变更为铁塔公司阿克苏分公司。根据《房屋租赁合同》约定应当先由乌什县供销社向铁塔公司阿克苏分公司提供等额税务发票，之后铁塔公司阿克苏分公司按照合同约定的阶段向乌什县供销社支付房屋租金，现上诉人乌什县供销社未向被上诉人铁塔公司阿克苏分公司提供等额税务发票，铁塔公司阿克苏分公司据此拒绝支付房屋租金符合双方合同约定，铁塔公司阿克苏分公司的行为并不存在违约。上诉人乌什县供销社认为被上诉人铁塔公司阿克苏分公司存在违约，主张解除合同并要求被上诉人铁塔公司阿克苏分公司承担违约金的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人乌什县供销社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人乌什县供销合作社联合社负担。 本判决为终审判决。 审　判　长　　*** 审　判　员　　田　茵 代理审判员　　张　振 二〇一七年八月三十日 书　记　员　　马　妮