某某与中国联合网络通信有限公司漳州市分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0681民初5756号 原告（反诉被告）：***，男，1945年4月18日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：***，***胜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中国联合网络通信有限公司漳州市分公司，住所地福建省漳州市龙文区迎宾路。统一社会信用代码：913506008565097954。 代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：黄河，福建大易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，福建大易律师事务所实习律师。 原告***与被告中国联合网络通信有限公司漳州市分公司（简称：漳州联通）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人***和被告的委托诉讼代理人黄河、***等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金36000元及违约金，违约金从2017年9月15日起至实际支付租金之日止，按日千分之一计算；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月19日，原、被告签订一份《龙海榜山芦州房屋租赁合同》，原告将位于龙海市榜山镇芦州村芦州76号的房屋出租给被告使用，租期六年，从2014年8月23日至2020年8月22日，每年租金12000元，每三年的第一年的9月15日前支付。合同生效后，原告依约将房屋及楼顶交付被告使用，被告于2014年9月15日前支付原告2014年8月23日至2017年8月23日三年期间的租金36000元。但被告从2017年8月份起就未按合同约定向原告支付后三年的租金36000元，按合同约定被告逾期一个月以上的，须按逾期天数支付违约金，违约金按逾期付款金额每日千分之一计算，被告应当从2017年9月15日前向原告支付租金，逾期支付租金至今已达365天，原告多次向被告催讨，被告拒不支付，原告依法提起诉讼。 被告漳州联通辩称，1、根据合同约定，原告应当向被告提供合法发票（税金由原告自行承担），发票开具项目为房屋租赁费。原告在合同签订后向被告提供第一期房屋租赁费的发票，被告依约将第一期租金36000元支付给原告，但第二期原告却没有再向被告提供房屋租赁费发票，因而被告有权行使合同履行抗辩权拒绝向原告继续支付租金，不构成违约；2、合同约定在使用期内，原告应当积极支持被告工作，确保被告正常施工和运行维护，并配合被告做好消防及防盗工作，处理因房屋产权、租赁权引发的各类纠纷，确保被告正常使用房屋，但被告承租房屋并建设基站后，居住在租赁房屋周边的居民，却以基站存在辐射为由，强烈要求被告拆除基站，并且严重干扰基站正常施工和运行维护，被告多次要求原告协调处理，原告均置之不理，致使被告被迫于2015年10月14日关停基站，至今无法重新启用，基站内机器设备也无法收回，因此，由于原告怠于履行合同义务致使被告不能实现合同目的，被告有权拒绝继续支付租金并解除合同。 反诉原告漳州联通向本院提出反诉请求：1、判令解除双方于2014年9月19日签订的《龙海榜山芦州房屋租赁合同》；2、判令反诉被告返还反诉原告多收取的房屋租金22300元；3、反诉受理费由反诉被告承担。事实和理由：第一、双方当事人签订的《房屋租赁合同》，约定在使用期内，原告应当积极支持被告工作，确保被告正常施工和运行维护，并配合被告做好消防及防盗工作，处理因房屋产权、租赁权引发的各类纠纷，确保被告正常使用房屋，但被告承租房屋并建设基站后，居住在租赁房屋周边的居民，却以基站存在辐射为由，强烈要求被告拆除基站，并且严重干扰基站正常施工和运行维护，被告多次要求原告协调处理，原告均置之不理，致使被告被迫于2015年10月14日关停基站，至今无法重新启用，对此，被告认为向原告承租房屋的目的是为了建设通信基站及施工，在租赁期间原告负有确保被告正常施工和运行维护，正常使用房屋的义务，现由于原告怠于履行合同义务，致使被告不能实现合同目的，被告有权解除合同；第二、因居住在租赁房屋周边居民强烈反对，原告又怠于履行合同义务，拒不协调处理此事，被告的基站实际于2015年10月14日被迫关停，关停期间，原告向被告实际收取的房屋租金22300元，应当退还被告。 反诉被告***辩称，《房屋租赁合同》合法有效，被告要求解除合同缺乏事实和法律依据。原告已按合同交付房屋给被告使用，被告至今仍占用原告的房屋使用，被告所述的情形并不存在，其中的设备仍存在原告的房屋内，被告是否启用设备不得而知，因此，被告要求退还租金没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理对本案事实认定如下： 2014年9月19日，***与漳州联通签订一份《龙海榜山房屋租赁合同》，约定：***将自建的坐落于龙海市榜山镇芦州村芦州76号房屋出租给漳州联通使用，出租面积约为15平方米，作为漳州联通通信基站用房。租赁费用每年总共12000元，其中6000元为楼顶使用费。支付方式为租金三年支付一次，每三年的第一年的9月15日之前支付租金，***应向漳州联通提供合法发票（税金由***自行承担）。租赁期限为6年，从2014年8月23日起至2020年8月22日。合同第6.1.1条约定：“在使用期内，甲方（***）应积极支持乙方（漳州联通）工作，确保乙方正常施工和运行维护，并配合乙方做好消防及防盗工作。”合同第6.1.5条约定“甲方负责处理因房屋产权、租赁权问题引发的各类纠纷，确保乙方正常使用该房屋。”合同第7.1条约定“双方在合同期内必须遵循合同条款，未经双方同意，均不得中途解约，否则视作违约，违约方应赔偿由此对守约方造成的全部经济损失。”合同第7.2条约定“乙方应按约定时间向甲方支付使用费、电费，逾期一个月以上的，乙方须按逾期天数支付违约金，违约金按逾期付款金额每日1‰计算。”合同第7.6条约定“如果乙方应网络调整或其他需要，在合同期内提出解约，中止租赁，乙方应提前3个月书面通知甲方并无条件修复租赁场地或房屋”。 合同签订后，***交付租赁房屋，漳州联通支付给***第一期前三年租金36000元。双方均按合同约定履行至2017年8月，根据合同约定，漳州联通应于2017年9月15日前支付第二期后三年的租金36000元，但漳州联通以***未提供房屋租赁费发票和租赁房屋周边居民强烈反对设立基站，原告又怠于履行合同义务，拒不协调处理此事，基站被迫关停为由，拒绝支付第二期后三年租金36000元，双方发生纠纷，原告诉至本院。 另查明，讼争租赁房屋龙海市榜山镇芦州村芦州76号，系原告***自建的，由龙海市土地管理局于1995年7月30日颁发给原告***《集体土地建设用地使用证》，属于乡、村庄规范区内的房屋。 认定以上事实的证据是：《龙海榜山房屋租赁合同》、《集体土地建设用地使用证》、房屋现场照片以及双方当事人的委托诉讼代理人在庭审中的陈述，经庭审质证，本院予以确认。 双方当事人争议的焦点是：一、被告以原告未开具发票和基站被迫关停为由拒付租金能否成立；二、被告是否有权解除合同。本院分别认定如下： 一、被告以原告未开具发票和基站被迫关停为由拒付租金能否成立。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”先履行抗辩权是指在双务合同中应当先履行的一方当事人未履行或者不适当履行，到履行期限的对方当事人享有不履行、部分履行的权利。而本案系房屋租赁合同纠纷，履行合同的主债务是租金，开具发票仅是合同的附随义务，被告应当先履行支付租金而后获取发票，故被告以原告未开具发票而拒付租金，不符合先履行抗辩权的规定，不予采纳；被告主**租房屋并建设基站后，居住在租赁房屋周边的居民，以基站存在辐射为由，强烈要求被告拆除基站，并且严重干扰基站正常施工和运行维护，基站被迫关停。首先，被告未对该事实提供相应的证据，不足以证明基站关停系因租赁房屋周边居民阻挠所致；其次，基站关停与原告出租房屋行为没有必然的因果关系，也不能证明系因原告过错所致。故被告以基站关停而拒付租金的理由不能成立。 二、被告是否有权解除合同。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”约定解除权是指当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或者双方有解除合同的权利。本案原、被告双方在合同第7.6条约定“如果乙方（漳州联通）应网络调整或其他需要，在合同期内提出解约，中止租赁，乙方应提前3个月书面通知甲方（***）并无条件修复租赁场地或房屋。”被告未提前3个月书面通知原告解除合同，故被告不具备约定解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”法定解除是指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。本案被告主张租赁房屋用于设立基站，基站关停不能实现合同目的理由，因根据上述法律规定，不能实现合同目的的法定条件是不可抗力和当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为。本案不存在不可抗力的情形，原告也未迟延履行债务，被告也未能举证证明原告有其他违约行为，基站关停与原告出租房屋行为没有必然的因果关系，也不能证明系因原告过错所致。故被告也不具备法定解除合同的条件。 综上所述，原、被告签订的《龙海榜山房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制规定，合同成立并生效，双方应按合同约定全面履行。被告未按合同约定支付租金，构成违约，应当承担违约责任，故原告请求被告支付尚欠租金36000元，符合双方合同约定，可予支持；原告请求被告支付从2017年9月15日起至实际支付租金之日止，按日千分之一计算违约金，因双方约定违约金按日千分之一计算过高，被告请求调整违约金计算方式，符合法律规定，可予采纳，本院调整违约金为从2017年9月15日起至本判决确定的付款之日止按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的两倍计算。被告反诉请求解除房屋租赁合同及返还多收取的租金22300元，不符合双方合同约定和法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）中国联合网络通信有限公司漳州市分公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）***租金36000元。 二、被告（反诉原告）中国联合网络通信有限公司漳州市分公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）***违约金，违约金以36000元为基数，从2017年9月15日起至本判决确定的付款之日止按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的两倍计算。 三、驳回原告（反诉被告）***的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）中国联合网络通信有限公司漳州市分公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费1029元，由原告***负担200元，被告中国联合网络通信有限公司漳州市分公司负担829元；反诉受理费358元，由反诉原告中国联合网络通信有限公司漳州市分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年四月十日 书　记　员　　张　慧 ~1~