中国联合网络通信有限公司漳州市分公司、某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽06民终929号 上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司漳州市分公司，住所地福建省漳州市龙文区迎宾大道83号,统一社会信用代码913506008565097954。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，福建大易律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1967年9月1日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：***，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，福建泾渭明律师事务所律师。 上诉人中国联合网络通信有限公司漳州市分公司（以下简称漳州联通公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院(2019)闽0627民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 漳州联通公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回***的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决存在事实不清，法律适用错误。（一）一审判决漳州联通公司返还房屋并按180600元/年标准支付从2018年12月1日至返还房屋之日的租金损失，事实不清，法律适用不当。1.漳州联通公司租期届满前，已搬出案涉房屋，另行承租办公场所，又租期届满后及时以邮件方式通知并派员工要求办理交接手续，而***无正当理由拒不接收，应自行承担租金损失，但一审认定漳州联通公司尚未返还而判决继续支付占用房屋的租金损失，明显错误。2.一审认定合同合法有效，双方应按约定履行，却认定***在租期届满拒收房屋理由成立，存在逻辑混乱。（1）案涉合同没有约定租赁期满出租人有权拒收房屋，且2011年合同约定出租方租期届满应无条件接收房屋，又漳州联通公司返还房屋时保持原房屋的办公用途，并没有改变房屋状况。（2）合同履行期限届满，无论房屋是否受损，***均应接收，若房屋确造成损坏，应另行请求漳州联通公司承担违约责任。（3）漳州联通公司在履行期限届满后，已不再续租并搬离案涉房屋，双方已没有合同关系，但***以拒收房屋方式强行要求支付占用费，有强迫漳州联通公司续租的恶意。（4）***拒收房屋构成违约，由此造成损失扩大，应自行承担责任。二、一审认定漳州联通公司装修、使用不当导致房屋受损，并判决赔偿修复费用174187.5元，认定事实不清，法律适用错误。1.一审认定漳州联通公司装修时未经***同意，对房屋柱体等造成损害，明显错误。（1）案涉房屋由福建大舟建设集团有限公司承包后进行施工，施工中开槽房屋柱体导致钢筋损伤等情形，漳州联通公司并不知情，又***发现后，直接与施工单位交涉，后由施工单位委托鉴定并自行承担费用，***才同意施工单位继续装修。（2）案涉房屋进行二次装修对柱、墙开槽以及管线隐蔽工程施工，是装修中必须的、正常环节，无需经***事先同意。（3）本案没有证据证明***在房屋柱体钢筋损伤后，有向漳州联通公司提出交涉，反而是***与施工单位直接协商处理，漳州联通公司始终不知情，但一审认定漳州联通公司未经***同意，装修施工时对柱体进行切割造成房屋受损违背事实。（4）案涉房屋装修不慎割伤柱体钢筋实际已加固，所需费用也全部由施工单位支付完毕，***柱体已没有损失，但一审又判决漳州联通公司承担该项修复费用，明显错误。2.原审以“施工图纸自、会审记录”中有“卫生间砖砌水泥砂浆”记载，而认定漳州联通公司装修时不排除对案涉5间卫生间进行改建，属事实不清。（1）现有5间卫生间是***所建并非漳州联通公司，且该卫生间是***依据合同约定增建至24间，后该5间在原有的卫生间中拆除19间留存的。（2）“施工图纸自、会审记录”中载明装修包括“卫生间砖砌水泥砂浆”，不能认定是漳州联通公司所建或参与建造，该记载是对已建卫生间进行“二次装修”而非新建，但一原判决未区分“装修”与“建造”并判决漳州联通公司承担责任，明显不当。（3）漳州联通公司装修中并没有改变房屋主体结构，且租期届满也没有拆除装修设施，不存在“不当装修”造成房屋受损，但一审判决将装******、楼面增设地台、拆除非承重隔墙等行为认定为“不当装修”，明显错误。（4）漳州联通公司在房屋搭设招牌是有偿且是双方对合同的自愿约定，又***也知道搭设招牌需架设支架，必然会对房屋造成损坏，但合同履行中***从未提出异议，一审认定漳州联通公司存在“不当使用”，明显错误。（5）福建大舟建设集团有限公司装修割伤房屋柱体钢筋，属侵权行为而非违约，***无权以违约请求赔偿，而一审故意混淆侵权与违约责任的认定，将施工单位侵权认定为漳州联通公司违约，明显属法律适用错误。（6）一审判决漳州联通公司赔偿房屋修复费用174187.5元事实不清，法律适用不当。首先，鉴定意见评估修复费用是按恢复房屋新建状态，但案涉房屋建造于1985年，漳州联通公司承租时已使用26年，而***请求按35年前新建状态进行赔偿，缺乏依据。其次，***没有举证证明房屋出租时的“原状”，而鉴定评估机构关于修复费用又无法确定是***移交给漳州联通公司时的房屋“原状”，又漳州联通公司也仅是承担恢复原状的义务，在***未提供证据证明出租时房屋原状情况下，该价格评估意见不能作为本案定案依据，但一审判决其承担赔偿责任，缺乏依据。再次，***八闽价格鉴定评估有限公司的评估意见已认定该房屋在修建时存在安全等级缺陷，而价格评估199932元是使房屋符合安全等级要求所修复费用，一审判决未考虑该房屋缺陷，直接以该评估意见作为依据而判决承担修复费用，明显不合理。最后，漳州联通公司在承租期间没有造成房屋损耗，即使受到损耗，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，也无需承担损害赔偿责任。三、一审程序严重违法，应发回重审。（一）漳州联通公司申请追加福建大舟建设集团有限公司、厦门腾达设计装饰工程有限公司漳州分公司及**煜金桥通信建设监理咨询有限公司为本案共同主体，一审法院不予准许，而又未按规定以裁定方式驳回，属法律适用不当，程序严重违法。1.漳州联通公司将案涉房屋装修方案委托厦门腾达设计装饰工程有限公司漳州分公司设计，房屋的安全性能与装修设计不合理存在关联，应追加设计单位作为共同被告参加诉讼，以查明相关事实。2.案涉5间卫生间是在原建24间中留存或是漳州联通公司承租后新建，需追加原装修施工单位参加诉讼才能**，但一审法院不予准许而凭主观臆断作出认定，明显错误。3.案涉房屋柱体、框架梁等受损也是装修施工单位造成的，为查明后续处理事实及确定赔偿责任等事实，也需作为本案共同被告参加诉讼。4.申请追加当事人参加诉讼是漳州联通公司的诉讼权利，一审法院即便不予准许，也应以裁定方式驳回，但一审仅在判决中阐述理由，剥夺漳州联通公司的救济途径，严重侵害其诉讼权利。（二）漳州联通公司对鉴定机构出具的鉴定意见已提出书面异议，而一审法院未通知鉴定人员出庭***定意见、接受当事人询问及质询，直接将鉴定评估意见作为定案依据，根据最高人民法院第二巡回法庭的法官会议纪要，剥夺了漳州联通公司的辩论权，属程序严重违法。四、***请求案涉房屋的柱体、框架梁受损已超过诉讼时效，而一审判决漳州联通公司承担赔偿责任，事实不清，法律适用错误。1.漳州联通公司是针对***在装修时房屋柱体、框架梁受损的请求赔偿提出时效抗辩，并非针对双方的租赁合同关系，而一审判决故意混淆法律关系，将***的请求歪曲为对租赁合同关系提出赔偿请求，而认定本案没有超过诉讼时效，明显错误。2.案涉房屋柱体、框架梁受损系装修施工单位在2012年2月切割线槽时造成的，该行为是侵权行为而非违约，又该侵权造成损害已由***与施工单位自行处理完毕，现***无权再次请求赔偿，即使没有处理，也已超过诉讼时效。五、***请求房屋损坏赔偿不能成立，相关的评估鉴定费用应由***自行承担，但一审判决漳州联通公司承担鉴定费73000元及评估费11326元，明显错误。 ***辩称：一、漳州联通公司对涉案房屋改造较大，已影响房屋安全性能，导致房屋未修复前不能使用，租期届满后双方就房屋移交问题又未能共同验收，且房屋钥匙一直由漳州联通公司掌控，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条和案涉合同约定，一审判决漳州联通公司返还房屋并按租金180600元/年标准支付至返还止的租金损失，事实清楚，适用法律正确。二、一审认定漳州联通公司承担房屋修复费用174187.5元，事实清楚、适用法律正确、程序合法。（一）漳州联通公司在承租期间虽可进行装修，但由于不当装修行为改变房屋的主体承重结构，已对房屋的安全性能造成影响，故漳州联通公司应加固***、梁，拆除楼面增设卫生间及地台修复等。（二）漳州联通公司虽可搭设招牌，但搭设招牌影响房屋安全也应予消除，又未经***同意，改变卫生间原有用途和功能，应予恢复原状。三、漳州联通公司与福建大舟建设集团有限公司、厦门腾达设计装饰工程有限公司漳州分公司及**煜金桥通信建设监理咨询有限公司之间是建设工程合同关系，与***是房屋租赁合同关系，两者属不同的法律关系，一审法院不予准许漳州联通公司申请追加共同被告，程序合法。四、案涉合同租期于2018年11月30日期满，***于2019年4月18日已提起诉讼，并没有超过诉讼时效。五、漳州联通公司不当装修及使用行为致使***房屋受损，一审判决其承担相应的鉴定费用、评估费用并无不当。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。 ***向一审法院起诉请求：1.判令漳州联通公司返还址在南靖县××路××号××楼西侧第一间店面通道，东侧南面第一、二间及二、三、四、五层房屋以及外墙、楼顶广告位，总建筑面积约1148.32平方米；2.判令漳州联通公司支付占用期间即自2018年12月1日至返还租赁物止的占用费348335元（暂计算至2020年11月4日止）；3.判令漳州联通公司赔偿不当装修和使用造成房屋毁损及隐患的损失199932元；4.判令漳州联通公司协助将案涉房屋的用电户名变更至***名下；5.本案鉴定费用86000元由漳州联通公司负担。 一审法院认定事实：2011年11月间，***（出租方）与漳州联通公司（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：出租方将其拥有产权的解放路15号（原工商局办公宿舍）一楼西侧第一间、东侧南面第一间及二、三、四、五层房屋以及外墙、楼顶广告位，建筑面积1148.32平方米，出租给承租方使用。租赁用途：一楼用于正面通道和消防通道，二楼用于产品展示和存放，三楼为办公楼，四楼为会议室及宿舍，五楼为员工生活、活动中心，楼顶及外墙作为广告；承租方保证，在租赁期内，未征得出租方同意，不得擅自改变用途，但各楼层用途有权根据实际需要自行调整、变更。租赁期限：租期五年，自2011年12月1日起至2016年11月30日止，出租方应于2011年12月1日将租赁标的物交付给承租方。租金：年租金172080元；支付方式为年付，承租方应于每年10月1日前向出租方支付租金。房屋修缮与使用：承租方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施；对于房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，承租方不承担责任；但易耗品、易损件，如电灯、水龙头、阀门等损坏、应由承租方自行维修或更换。承租方可将租赁物的户外墙体和玻璃墙体作为发布广告的载体，承租方自行对安全性负责；出租方应在本租赁物交付使用前，增设一部消防梯及室内消防栓，并在三、四、五层增设24间浴室卫生间，所需费用由出租方承担，但承租方可根据实际需要拆除部分卫生间，且到期后无需重建归还出租方。装修和改造：如果承租方需对租赁房屋进行装修，出租方表示同意；但承租方的装修和改造不得改变租赁房屋的主体建筑结构。承租方装修及添附设备的费用由承租方自行解决，添附设备的产权属承租方所有；租赁期届满，退还租赁的房屋时，承租方添附的设备能够拆除而不损坏原建筑结构的，承租方可以拆除；但如因拆除设备而对墙体或地板等造成损环，承租方需负责维修复原。期满，漳州联通公司继续承租案涉房屋，双方于2017年3月13日又签订了一份《个人房屋租赁合同》，关于房屋的基本情况、用途等情况与前份合同内容一致，另约定租赁期限及转租：房屋租赁期自2016年12月01日至2018年11月30日，共计2年（备注：房屋租赁期满后如漳州联通公司需延期一年，应提前3个月告知***，***应无条件同意，租金与本合同年租金一致，税金增值税普通发票由***承担），漳州联通公司享有延期续租优先权。租赁期满前，漳州联通公司继续承租的，应提前三个月提出续租要求，经协商一致后，双方应于2018年11月30日前重新签订租赁合同。漳州联通公司事先征得***同意后，在租赁期间可将该房屋部分或全部转租给他人。租金及税费：二楼为产品展示和存放每月标准为3200元/月，即38400元/年；三楼为办公室每月标准为3200元，即38400元/年；四楼为办公室每月标准为3200元，即38400元/年；五楼为会议室、员工生活、活动中心每月标准为3200元，即38400元/年；顶楼及外墙作为广告位置用每月标准为2250元，即27000元/年，两年租金总计361200元。税金：47888元，总合同金额：409088元。房屋的交付及返还：***应于2016年12月1日前将房屋按约定条件交付给漳州联通公司。《房屋附属设施》经双方交验签字**并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，漳州联通公司应返还房屋及其附属设施。双方结清各自应承担的费用。漳州联通公司添置的新物可由其自行收回，但固定装修部分不可拆除和故意损害。房屋及附属设施的维护：租赁期内，***应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。漳州联通公司发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知***修复。***在接到通知后，应在两日内进行维修。逾期不维修的，漳州联通公司可代为维修，费用由***承担。因维修房屋影响漳州联通公司使用的，影响应减少租金或延长租赁期限。漳州联通公司应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施发生损坏或故障的，应负责维修或承担赔偿责任。对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，不承担责任。争议解决办法：履行本合同过程中如发生争议，应首先协商解决，协商解决不成的，依法向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。***同意，如因履行本合同发生诉讼，以漳州联通公司作为唯一诉讼主体，放弃对漳州联通公司的母公司诉讼或申请仲裁的权利。 漳州联通公司于2011年11月与***签订合同后，即开始装修涉案房屋。装修过程中，***发现施工单位在开线槽中对房屋柱身造成损伤，即与漳州联通公司交涉，经***申请，福建同力建筑设计院有限公司漳州分公司于2012年2月15日作出《关于南靖县***综合楼2－3层柱身结构开线槽安全性的鉴定报告》，该鉴定载明：“工程概况：南靖县***综合楼工程原设计为五层框架结构，于1983年进行建筑设计，1985年建设完工并投入使用。该楼使用功能为:底层为商场，二至五层原为南靖县工商局办公室(现清空后重新装修，修改造后仍为办公室)。经现场检查发现，该楼二至三层中柱柱身存在13处及部分框架梁的梁侧留下机械凿除50×35砼线槽的凹洞，个别框架柱筋截面甚至被电动锯锯入深度2mm以上。建筑物安全性鉴定意见：现场检查发现的上述问题，经查询原始设计施工图，并对照现行砼结构设计与施工验收规范、建筑抗震设计规范，重新建立力学模型检查和验算，该综合楼的安全性鉴定结果为工程二、三层柱身及个别梁侧因重新装修造成的人为擅凿线槽洞(个别柱身两面均开凿较大线槽回洞)，且柱纵向钢筋遭受人为破坏，减少柱纵向钢筋的截面积，造成框架柱、梁构件在水平地震荷载作用下承载能力不足，人为留下结构安全隐患，即使事后用高等级砼修补，仍于事无补(因新旧砼会脱层，无法粘接成整体共同工作)。因此，根据现行GB50010-2010《砼结构设计规范》、GB50011-2010《建筑抗震设计规范》、GB50367-2006《砼结构加固设计规范》及相关设计与验收规范，该建筑物应立即停止施工，对该建筑物人为破坏的部位应予加固复原维修后方可进入下道工序施工，以策安全。”2012年2月20日，福建同力建筑设计院有限公司漳州分公司作出《加固设计说明》，该说明载明了工程概况、设计依据、加固材料要求及加固施工要求等内容。 案涉合同履行中，双方就租期满是否继续承租未能达成一致意见，漳州联通公司在租赁期满前已搬离涉案房屋，并于2018年11月30日以邮政快递方式向***邮寄《房屋移交告知函》，告知办理房屋移交手续。后漳州联通公司又派员工与***联系，***以房屋装修存在问题等为由，双方未能办理房屋移交手续。 诉讼中，经***申请，一审法院委托厦门欣途工程技术有限公司对案涉房屋的安全性及损坏程度进行鉴定。2019年11月8日，厦门欣途工程技术有限公司作出厦欣途[2019]评鉴（工质）字第43号司法鉴定意见书，该鉴定意见载明：“4.4.2被告装修改造情况查勘：根据送鉴资料和现场查勘，被告租赁受鉴房屋装修改造施工内容主要包括:①室内楼地面，拆除原红砖地面用水泥砂浆补平，原陶瓷地砖楼面不平处用水泥砂浆补平，大部分楼地面铺设化纤阻燃地毯;②内墙及天棚面，铲除原有砂浆面层，重新水泥砂浆找平并做刮腻子涂料;③增设卫生间五间，在楼板上砌筑120厚砖墙，楼面垫高布设管道，铺设防滑地砖;④个别楼板垫高作为地台;⑤更换原有木门窗，走廊两边窗户采用硅酸钙板封堵;⑥重新布设电气线路;⑦屋面搭设角钢招牌支架，支架使用膨胀螺丝锚入屋面楼板(照片2～9)。福建同力建筑设计院有限公司漳州分公司出具的关于南靖县***综合楼2～3层柱身结构擅自开线槽《安全性的鉴定报告》载明：漳州联通公司装修改造施工时，因布置管线需要，对受鉴房屋二至三层13处柱身和部分框架梁侧面擅自开线槽，开槽截面50mm*30m，个别槽位伤及框架柱主筋深度2mm以上，要求对破坏部位加固修复维修后方可进入下道工序施工。现状加固修复部位全部被装修隐蔽，现场随机剥落加固修复部位的装饰层查勘，破坏部位基本采用鉴定报告附件《加固设计说明》的方法进行处理，但也存在部分框架柱未按要求全高加固、个别框架梁侧开槽未处理的情况。5.2装修改造影响分析。5.2.1构件开槽影响：漳州联通公司装修改造施工时，因布置管线需要，对受鉴房屋二至三层13处柱身和部分框架梁侧面擅自开线槽，该装修行为削弱了结构构件截面、减少了纵向受力钢筋的截面积，虽采用加固修复措施补救，但现场查勘发现未严格按加固修复措施补救，未严格按加固方案执行，对框架柱，梁构件承载能力产生不利影响。5.4.2增设卫生间等加载行为影响：受鉴房屋二至五层增设卫生间或地台，起彻筑砖墙和垫高地面局部加载量，已大于一般楼面的活荷载，且砌筑砖墙带来的楼板集中线荷载，对楼板产生较大的影响，有可能导致楼板承载能力不足出现挠度过大、开裂，使楼板钢筋锈蚀，降低结构强度和影响结构的耐久性。5.4.3屋面搭设广告支架影响：在受鉴房屋屋面搭设角钢招牌支架，支架采用膨胀螺栓固定屋面楼板，使屋面防水隔热层受损，影响屋面保温效果和造成屋面渗漏、结构耐久性受损。6.鉴定意见：6.1受鉴房屋的安全性等级评为Dsu级，即该建筑的安全性严重不符合Asu级规定，严重影响整体承载，必须立即采取措施。6.2.1受鉴房屋建成年代久远，配筋、结构构造与现行设计规范存在加大差异，部分构造、节点做法无法满足现行设计规范要求，建筑的抗震性能及承载能力存在较大缺陷。6.2.2漳州联通公司部分装修行为对受鉴房屋的安全性产生不利影响：柱、***削弱构件横截面积，影响柱、梁的承载能力；楼面增设卫生间、地台等加载行为超过了原设计取值，对局部楼板产生不利影响；屋面搭设招牌支架导致局部屋面防水隔热层受损，影响屋面保温效果和造成屋面渗漏、结构耐久性受损。” 因鉴定修复费用需要，原审法院再次委托厦门欣途工程技术有限公司对案涉房屋受损加固修复方案进行补充鉴定。2020年5月22日，厦门欣途工程技术有限公司作出补充鉴定意见书，该意见书载明：“（一）砼柱加固修复：加固砼框架柱数量12根。加固措施需贯穿**节点，并至少伸出上下层500mm以上，砼柱包钢加固方法如下：加固采用HPB235钢材，焊条采用E43系列，加固材料各项技术指标必须符合现行国家标准。（二）砼梁加固修复：加固砼梁数量2根（二、四层梁8－Ａ∽Ｂ）。（三）其余需明确的修复方案：1.楼面增设卫生间、地台等行为给建筑物增加了原设计以外的额外恒荷载。应拆除卫生间、地台，恢复原状，拆除过程应采取措施，避免对楼板墙体等构建造成二次损伤。2.屋面搭设角钢招牌支架，支架采用膨胀螺栓固定屋面楼板，使屋面防水隔热层受损，影响屋面保温效果和造成屋面渗漏、结构耐久性受损，应拆除招牌支架，恢复合理受损范围内的屋面防水隔热层。3.需确认的增补事项。经现场勘验情况与竣工图对比确认如下：①第五层重砌被拆除的3堵隔墙（厚12cm）及粉刷、重置被拆除的木门2樘及木玻璃窗1个，拆除增设的1堵隔墙及地台；第四层重砌被拆除的4堵隔墙（厚12cm）及粉刷、重置被拆除的木门4樘；②重置第二层至第五层落水管（PVCΦ75）×3处；③恢复第一层卫生间。” 2020年6月9日,原审法院第一次函询厦门欣途工程技术有限公司:1.能否区分房屋本身原因、漳州联通公司装修改造行为各自对房屋安全性影响程度；2.受鉴房屋在2011年12月出租给漳州联通公司使用，出租时该房屋能否正常使用；3.房屋经装修受损，在未加固修复前能否正常使用。该公司于2020年6月10日复函:1.经现场勘验检测及内业分析计算，受鉴房屋的安全性等级评定为Dsu级，即房屋安全性严重不符合Asu级的规定，严重影响整体承载，必须立即采取措施。该评级结果已综合考虑房屋自身原因及装修改造影响，自身原因及装修改造影响在鉴定意见已分别列出。但由于对承重结构的安全性评级需整体分析计算，故无法对房屋自身原因及装修改造对受鉴房屋的影响程度进行量化区分。在制定修复方案时，仅考虑装修改造的影响，出具针对性的加固修复方案。2.由于未对2011年12月时房屋状态进行勘验检测，无法明确受鉴房屋当时的安全性评级及正常使用性评级。3.房屋未经加固前不能正常使用。 2020年11月30日，原审法院第二次函询厦门欣途工程技术有限公司:1.在你公司出具的鉴定意见书中关于柱梁加固问题，载明“由于现状加固修复部位全部被装修隐，现场随机落加固修复部位的装饰层查，破坏部位基本采用鉴定报告附件《加固设计说明》的方法进行处理，但也存在部分框架柱未按要求全高加固、个别框架染侧开槽未处理的情况。”对此，你公司也对柱梁加固方案作出补充鉴定，原有部分加固处理是否需拆除或可加以利用；2.在你公司出具的补充鉴定意见书中，载明涉案房屋第五层被拆除的3堵隔墙(厚12cm)及第四层被拆除的4堵隔墙(厚12cm)重砌方案，上述隔墙拆除是否对涉案房屋安全性造成影响。该公司于2020年12月3日复函：1.柱、***削弱构件截面面积，影响柱、梁的承载能力。建议严格按补充鉴定出具的加固设计方案对受损柱、梁进行加固补强施工，对不符合加固设计要求的应返工处理。现状加固部分的材料强度及工艺无法保证施工质量，能产生的结构贡献无从量化，且影响进一步的加固工作，建议拆除，不再加以利用。2.虽然拆除非承重墙属于卸荷，理论上原结构竖向承载不受影响，但从原始结构设计的角度考虑(地震等)水平作用力，应考虑受鉴房屋原始建筑布局对结构的影响，隔墙的布置影响主体结构的刚度，影响结构设计时周期信息，这将导致结构扭转信息的变化，与原设计参数产生偏差。所以拆除隔墙对建筑物抗震性能指标有一定的影响，虽无法定量分析，但出于严谨的安全考虑，妥善的做法是恢复原设计的隔墙布置。 经***申请，***八闽价格鉴定评估有限公司根据厦门欣途工程技术有限公司对讼争房屋受损加固的修复方案，于2020年10月26日作出鑫八闽价鉴[2020]901号《关于南靖县山城镇解放路15号房屋因装修不当需加固及修复改造所涉及项目的价格评估意见书》，该评估意见载明：价格评标的漳州市南靖县山城镇解放路15号房屋因装修不当造成房屋损坏及安全隐患所涉及的房屋损失(房屋损失按照房屋加固及修复改造等项目进行价格评估)的评估值为人民币壹拾玖万仟玖佰参拾式元整(￥199932.00元)，详见价格评估明细表。其中，增设五间卫生间材料及建筑垃圾搬运至楼下的费用10500元，场地清扫及建筑垃圾清运费用1100元。 ***因申请对案涉房屋的安全性、损坏程度及房屋损失价格进行评估鉴定，支付了相关费用86000元。案涉房屋的用电原用户名登记***，案涉房屋出租后，变更登记为漳州联通公司。 一审法院认为，本案的《房屋租赁合同》《个人房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。关于案涉房屋的柱、***问题。漳州联通公司主张经***同意才开槽，但没有提供证据予以证明，且***也不予认可，故漳州联通公司该主张不予采纳。关于5间卫生间问题。根据2011年合同的第6.7条及*****，可知漳州联通公司承赁时，案涉房屋已建有24间卫生间，虽***没有举证证明漳州联通公司承租后拆除24间卫生间后再新建5间，但从漳州联通公司提供的施工图纸自、会审记录中载明的装修内容包括卫生间砖砌水泥砂浆等，表明漳州联通公司有对卫生间进行了装修，不排对现有5间卫生间进行建设或改建的可能。鉴于双方均未能进一步举证各自主张，根据本案实际认定双方均参与建设并均负有拆除和修复责任。关于漳州联通公司是否承担赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”《建设工程质量管理条例》第十五条：“涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。”和《房屋租赁合同》约定：“如果承租方需对租赁的房屋进行装修，出租方对此表示同意；但承租方的装修和改造不得改变租赁房屋的主体建筑结构”“承租方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施”及“承租方可以将租赁标的物的户外墙体和玻璃墙体作为发布广告的载体，承租方自行对其安全性负责”。案涉合同履行中，漳州联通公司存在下列：1.不当装修。虽租赁合同中约定可以进行装修，但漳州联通公司在装修时，存在（1）对柱、***（2）楼面增设卫生间、地台等加载行为（3）拆除隔墙，已改变涉案房屋的主体和承重结构，对房屋的安全性造成不利影响，应对柱、梁进行加固修复、对楼面增设卫生间及地台进行拆除并对隔墙进行修复。2.不当使用。租赁合同虽约定可以在层面搭设招牌，且***也收取楼顶广告位租金，但合同同时约定承租方须对安全性负责，故漳州联通公司因搭设招牌造成涉案房屋安全性不利影响应予以消除。对于第一层卫生间，因租赁合同中没有约定第一层租金，但第一层原有的卫生间，漳州联通公司在租赁过程中，没有经过***同意，将第一层卫生间原有用途和功能进行改变，应当予以恢复。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”由于漳州联通公司的原因造成涉案房屋损失，漳州联通公司对***合理损失应当予以赔偿。并结合本案案情及评估机构的价格意见书，涉案房屋损失评估值199932元，其中5间卫生间拆除和修复损失39489元（第2层卫生间8674元、第3层卫生间8774元、第4层卫生间8674元、403室卫生间4783元、第5层卫生间8674元）、材料及建筑垃圾搬运至楼下费用10500元、场地清扫及建筑垃圾清运费用1100元，合计51089元，由***、漳州联通公司各承担50%，即25544.5元。本案中，扣除***应承担第一层彩钢卷闸门维修200元及***自行应承担的部分损失，漳州联通公司尚需承担其余损失174187.5元（199932元－25544.5－200元）。关于***请求返还涉案房屋、支付占有使用费及协助变更用电户名问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”及2011年合同第3.2条约定：“租赁期届满，出租方无条件收回租赁标的物，承租方应如期返还租赁标的物。”涉案房屋租赁期届满后，***本应依约接收涉案房屋，但漳州联通公司在装修和使用涉案房屋时，对涉案房屋改造较大，从而影响了房屋安全性，致使房屋在未加固修复前不能正常使用，***没有依约接收涉案房屋理由充分。又租赁期限届满后,漳州联通公司还应继续承担占用房屋期间对***造成的损失。现***请求漳州联通公司返还南靖县××路××号××楼西侧第一间店面通道，东侧南面第一、二间及二、三、四、五层房屋以及外墙、楼顶广告位，总建筑面积约1148.32平方米，予以支持。***请求漳州联通公司支付占用期间即自2018年12月1日起至返还租赁物时止的占有使用费348335元（计算至2020年11月4日止），因《个人房屋租赁合同》约定涉案房屋年租金180600元，***请求按该约定支付占用涉案房屋的损失，理由正当，亦予以支持。至于***请求漳州联通公司协助将涉案房屋的用电户名变更为***个人生活用电户名，漳州联通公司没有异议，可予以支持。关于漳州联通公司以侵权行为发生在2012年2月为由提出超过诉讼时效，并申请追加福建大舟建设集团有限公司、厦门腾达设计装饰工程有限公司漳州分公司和**煜金桥通信建设监理咨询有限公司为共同被告问题。因本案是房屋租赁合同纠纷，房屋租赁于2018年11月30日才期满，***于2019年4月18日已提起诉讼，并没有超过诉讼时效；而漳州联通公司与福建大舟建设集团有限公司、厦门腾达设计装饰工程有限公司漳州分公司、**煜金桥通信建设监理咨询有限公司之间系建设工程合同关系，与本案属不同法律关系，对漳州联通公司的该申请，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百三十五条、《建设工程质量管理条例》第十五条规定，判决：一、漳州联通公司应于判决生效之日起十日内返还***南靖县××路××号××楼西侧第一间店面通道，东侧南面第一、二间及二、三、四、五层房屋以及外墙、楼顶广告位，总建筑面积约1148.32平方米；二、漳州联通公司应于判决生效之日起十日内支付***自2018年12月1日起至返还租赁物时止的租金损失（按年租金180600元计算）；三、漳州联通公司应于判决生效之日起十日内支付***修复费用174187.5元；四、漳州联通公司应于判决生效之日起十日内协助将位于南靖县××路××号房屋用电户名变更为***户名；五、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9283元，由***负担299元，漳州联通公司负担8984元；鉴定费73000元，由漳州联通公司负担；价格评估费13000元，由***负担1674元，漳州联通公司负担11326元。 二审中，当事人均没有提交新证据。 经审理查明，漳州联通公司对一审认定的事实提出如下异议：1.***发现施工单位在装修中造成柱体、框架梁受损直接与施工单位交涉，由***委托鉴定机构对房屋加固进行鉴定，相关费用已由施工单位全部承担，房屋加固后***才同意施工单位继续装修，但***从未与漳州联通公司沟通此事。2.***是以房屋装修存在问题为由，拒绝办理房屋移交手续。3.一审遗漏表述漳州联通公司对评估鉴定意见有异议，先后提交三份书面异议。双方对一审认定的其他事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。对有异议的事实将结合本案争议焦点予以分析认定。 二审另查明，漳州联通公司于2020年4月27日将案涉房屋及钥匙移交给***，该房屋现已由***掌管。 本院认为，根据诉辩双方的主张，本案争议焦点为：一、一审程序是否违法；二、漳州联通公司是否应按180600元/年支付至返还房屋之日止的租金损失；三、***请求赔偿房屋柱梁受损的修复费用是否超过诉讼时效；四、漳州联通公司是否应承担房屋修复费用174187.5元；五、漳州联通公司是否应承担本案的鉴定评估费用。具体分析评判如下： 一、一审程序是否违法 关于不准予漳州联通公司追加主体问题。本案是房屋租赁合同纠纷，漳州联通公司申请追加福建大舟建设集团有限公司、厦门腾达设计装饰工程有限公司漳州分公司及**煜金桥通信建设监理咨询有限公司为本案共同被告，但***与上述公司不存在租赁合同关系，也没有请求上述公司承担责任，并已明确表示不同意追加，又漳州联通公司申请追加共同被告是为**事实，而事实问题属当事人举证**，故上述公司并非本案必须参加诉讼的当事人，漳州联通公司与上述公司应属另一法律关系，与本案无关。一审法院虽没有以裁定方式驳回漳州联通公司的申请，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条关于“人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼”规定，程序确有瑕疵，但不属于严重违法而应发回重审情形，又一审驳回漳州联通公司追加共同被告的申请也无不当，故漳州联通公司以该理由主张程序违法而应发回重审，与法不符，不予采纳。 关于评估鉴定人员未出庭作证问题。漳州联通公司对案涉房屋的鉴定意见虽多次提出异议，但一审法院就其提出的异议均已函询鉴定机构，相关回复补充鉴定意见已由双方进行质证，并没有剥夺漳州联通公司的辩论权，又漳州联通公司在诉讼中也没有申请鉴定人员出庭作证，故漳州联通公司主张一审未通知鉴定人员出庭作证，剥夺其辩论权，程序严重违法，于法无据，不予采纳。 二、漳州联通公司是否应按180600元/年支付至返还房屋之日止的租金损失 漳州联通公司在租期届满前虽已搬离房屋，并于2018年11月30日以邮政快递方式告知***办理房屋移交手续，但漳州联通公司租赁期间由于装修、使用不当，已严重影响房屋的安全性能，导致该房屋无法继续正常使用。且2017年3月租赁合同中关于房屋交付条件已约定“双方交验签字**并移交钥匙后视为交付完成”，显然对房屋交付条件已明确需经双方验收。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”即漳州联通公司要求办理移交的前提条件必须是房屋符合正常使用状态，而漳州联通公司要求***办理移交时，该房屋严重受损，导致***未能获得房屋使用收益而造成损失，且漳州联通公司对房屋损害情况一直持有异议，双方就房屋后续修复费用未能达成一致，而在租赁期限届满修复并使之达到房屋正常使用状态是漳州联通公司应履行的基本义务，故一审认定***拒收房屋的理由充分，并判决漳州联通公司应支付至返还房屋之日止的租金损失，并无不当。而漳州联通公司主张***在租期届满应先行接收房屋，无权请求支付租金损失，与事实和法律均不符，不予采纳。 三、***请求赔偿房屋柱梁受损的修复费用是否超过诉讼时效 案涉房屋柱体钢筋虽于2012年2月已造成损害，但系在双方租赁关系存续期间，漳州联通公司因装修房屋造成的，又本案是合同之诉，并非侵权之诉，而***与施工单位福建大舟建设集团有限公司并没有合同关系，在案涉合同于2018年11月30日终结后，漳州联通公司应按约交付符合正常使用状态的房屋给***，但其并没有按约履行，已构成违约。***在合同终结后的2019年4月18日提起诉讼，并没有超过法律规定3年诉讼时效。故漳州联通公司主张***请求赔偿房屋柱体钢筋受损的修复费用已超过诉讼时效，与法不符，不予采纳。 四、漳州联通公司是否应承担房屋修复费用174187.5元 关于房屋柱梁等受损问题。租赁关系存续期间，漳州联通公司虽可对案涉房屋进行装修，但应在不损害房屋安全性能的前提下施工，其将房屋装修工程发包给福建大舟建设集团有限公司施工，并不能免除装修期间仍负有正当使用并保管房屋不受损害的义务，尽管房屋受损是由施工单位在装修中造成的，但在租赁合同终结后，根据合同相对性原则，***仍有权请求漳州联通公司承担违约责任。至于漳州联通公司是否有参与处理施工单位装修造成房屋受损事宜及修复费用是否由施工单位支付等问题，属漳州联通公司与施工单位之间的另一法律关系，与***无关。又厦门欣途工程技术有限公司的鉴定意见已载明“装修改造施工时，因布置管线需要，对受鉴房屋二至三层13处柱身和部分框架梁侧面擅自开线槽，虽采用加固修复措施补救，但现场查勘发现未严格按加固修复措施补救，未严格按加固方案执行，对框架柱，梁构件承载能力产生不利影响”，而漳州联通公司主张装修造成损害已加固，与事实不符，故其提出其无需承担房屋柱梁等受损的修复费用，与法不符，不予采纳。 关于卫生间修复及清理费用问题。漳州联通公司提供的“施工图纸自、会审记录”已载明“卫生间砖砌水泥砂浆”，足以认定其装修过程中以砖砌水泥砂浆方式对5间卫生间进行施工，又厦门欣途工程技术有限公司的鉴定意见载明“受鉴房屋二至五层增设卫生间或地台，起彻筑砖墙和垫高地面局部加载量，已大于一般楼面的活荷载，且砌筑砖墙带来的楼板集中线荷载，对楼板产生较大的影响，”故漳州联通公司无论是在原有卫生间进行“二次装修”还是新建或改建，其施工行为均对楼面荷载量产生一定影响，一审根据本案实际酌情确定由双方对卫生间修复及清理费用各自承担50%责任，并无不当。漳州联通公司主张无需承担该笔修复清理费用，与事实不符，不予采纳。 关于不当装修及搭设招牌问题。如前所述，租赁关系存续期间，漳州联通公司有权装修及使用租赁物，也负有正当使用并保管租赁物不受损害的义务，但其在装修及搭设招牌过程中，未合理使用导致房屋严重受损，经厦门欣途工程技术有限公司鉴定，漳州联通公司的部分装修行为已对房屋的安全性能产生不利影响即“柱、***削弱构件横截面积，影响柱、梁的承载能力；楼面增设卫生间、地台等加载行为超过了原设计取值，对局部楼板产生不利影响；屋面搭设招牌支架导致局部屋面防水隔热层受损，影响屋面保温效果和造成屋面渗漏、结构耐久性受损”，故漳州联通公司主张其是合理装修及搭设招牌，无需承担修复费用，与事实不符，不予采纳。 关于价格评估意见能否作为认定修复费用依据问题。案涉房屋虽建造于1985年，但漳州联通公司并没有举证证明其承租时该房屋已不具备安全使用状态，又厦门欣途工程技术有限公司的鉴定意见对受损加固修复方案已综合考虑房屋自身原因等因素，故***八闽价格鉴定评估有限公司依据该鉴定意见，对该房屋的修复费用作出的价格评估意见，客观真实，可作为认定本案房屋修复费用的依据。而漳州联通公司主张该价格评估意见不能作为定案依据，缺乏事实依据，不予采纳。 五、漳州联通公司是否应承担本案的鉴定评估费用 如上所述，漳州联通公司不当装修、使用已严重影响房屋的安全性能，但其拒不予认可，导致本案需通过鉴定评估程序查明案件事实而支出必要的诉讼费用，一审根据***败诉情况，决定由漳州联通公司负担鉴定费73000元、价格评估费11326元，并无不当，故漳州联通公司主张无需承担本案的鉴定评估费用，与事实和法律均不符，不予采纳。 综上所述，漳州联通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。二审中，因漳州联通公司将案涉房屋及钥匙移交由***掌管，***请求返还案涉房屋，已无再判决的必要；请求支付至返还房屋之日的租金损失也予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定,判决如下: 一、维持福建省南靖县人民法院(2019)闽0627民初1135号民事判决第三、四项； 二、撤销福建省南靖县人民法院(2019)闽0627民初1135号民事判决第一项、第五项； 三、变更福建省南靖县人民法院(2019)闽0627民初1135号民事判决第二项为：中国联合网络通信有限公司漳州市分公司应于本判决生效之日起十日内支付***自2018年12月1日起至2021年4月27日止的租金损失（按年租金180600元计算）； 四、驳回***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9283元，由***负担299元，中国联合网络通信有限公司漳州市分公司负担8984元；鉴定费73000元，由中国联合网络通信有限公司漳州市分公司负担；价格评估费13000元，由中国联合网络通信有限公司漳州市分公司负担11326元，***负担1674元。二审案件受理费9283元，由中国联合网络通信有限公司漳州市分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年六月十六日 法官助理　陈　燕 书 记 员　王　靖 附本判决适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者**事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。