广州铁道车辆有限公司、广州市铁龙置业有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市花都区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0114民初189号

原告：广州铁道车辆有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街建设北路149号，统一社会信用代码91440101190462096K。

法定代表人：周湧胜，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张志伟，系该公司员工。

委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。

原告：广州市铁龙置业有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街云山大道23号车辆厂内，统一社会信用代码914401147219615063。

法定代表人：潘浩杰，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈辉、刘立健，均为广东国道律师事务所律师。

被告：***，女，1982年2月13日出生，汉族，住广东省化州市，

原告广州铁道车辆有限公司（以下简称铁道车辆公司）、广州市铁龙置业有限公司（以下简称铁龙公司）诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院将本案转为普通程序，并于2020年8月20日、2021年2月3日再次公开开庭审理。原告铁道车辆公司的委托诉讼代理人张志伟及原告铁道车辆公司、铁龙置业公司的共同委托诉讼代理人刘立健到庭参加诉讼，被告***未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告铁道车辆公司、铁龙置业公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告铁道车辆公司支付2018年5月1日至2018年11月30日的房屋使用费50112.3元（按每月使用费7158.9元计算）；二、被告向原告铁龙置业公司支付2018年5月1日至2018年11月30日的管理费33408.2元（按每月管理费4772.6元计算）；三、被告向原告铁龙置业公司支付2018年5月1日至2018年11月20日的水电费8820元；四、被告承担应付租金及管理费、水电费的利息，以欠款总额92340.5元作为基数，自2018年12月12日起计至还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；五、本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2016年5月5日，原告铁道车辆公司、铁龙置业公司与案外人广州市博林钟表有限公司签订《租赁合同》，约定原告铁道车辆公司将位于广州市花都区云山大道25号首层（房产证地址：云山大道23号1、2栋首层）之2、3、4、5、6、7、9、10、11、12号房产出租给案外人广州市博林钟表有限公司使用，租赁期限3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。案外人广州市博林钟表有限公司承租后，于2017年4月将其中的云山大道23号1栋首层6、7号铺分租给被告***经营药店，被告***将其独资经营的广州慈信药房有限公司的注册地址变更为租赁物业所在地，即“广州市花都区云山大道23号云山时尚长廊一层第5、6号商铺及二层西”。2018年，因广州北站改造及云山大桥、云山大道高架桥改扩建工程施工原因，涉案商铺处于该施工路段，故案外人广州市博林钟表有限公司向原告提出解除合同，经双方协商于2018年4月提前解除合同。案外人广州市博林钟表有限公司在清理包括被告在内的次承租人的过程中，被告提出延后在办理结业手续后搬离交还商铺，同意直接向原告承租商铺并交纳租金及管理费。经各方协商后，原告同意被告承租云山大道25号（房产证地址：云山大道23号1栋）之6、7号房屋，面积为一楼170.45平方米，使用费及管理费合计为每平方米70元。由于临时过渡租赁，原、被告双方未签订书面合同。2018年5月23日，被告向原告铁道车辆公司递交申请书，提出因经营困难，希望自2018年5月1日起免租。2018年7月24日，被告再次向原告铁道车辆公司提交申请，希望优先招租，但原告未同意被告的前述申请要求。2018年9月11日，原告铁龙公司向被告发出交款通知书，根据被告承租物业面积170.45平方米，每月租金及管理费合计11931.5元，其中租金7158.9元，管理费4772.6元。要求被告支付2018年5-8月租金28635.6元，管理费19090.4元，水电费7345元，被告向原告铁道车辆公司支付租金，向铁龙公司支付管理费及水电费，被告予以签收确认。被告于2018年11月18日自行搬空租赁物业并将钥匙交给相邻承租人谢作超转交原告，但一直未与原告交办房屋交接手续。被告欠付2018年5月1日至2018年11月30日的房屋使用费（含管理费）83520.5元及水电费8820元。2018年12月12日及2019年3月12日，原告先后向被告发函催促缴纳前述费用合计92340.5元，但被告至今未缴纳。鉴于以上事实，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。

被告***未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区云山大道23号（原地址为云山大道25号）首层之6、7号商铺，权属于铁道车辆公司。

铁道车辆公司于2017年12月13日由广州铁道车辆厂变更为现名称，铁龙置业公司于2018年6月4日因吸收合并由广州铁龙物业管理有限公司变更为现名称。

2016年5月5日，铁道车辆公司作为出租方、甲方，铁龙置业公司作为管理方、乙方，广州市博林钟表有限公司（以下简称博林公司）作为承租方、丙方签订一份租赁合同，约定甲方将所属的位于广州市花都区新华街云山大道25号首层（房产证地址：云山大道23号1、2栋首层）之2、3、4、5、6、7、9、10、11、12号房产出租给丙方使用，租赁的建筑面积经各方认可确定为一楼880平方米。租赁期限为3年，从2017年1月1日至2019年12月31日止。首年租金及管理费1003200元，即首年每月租金及管理费为83600元（其中：租金为50160元，管理费为33440元。）每两年租金和管理费按5%递增。租金转入铁道车辆公司账号，管理费转入铁龙置业公司账号，水电费由丙方自行向供水供电部门缴纳。丙方须于每月20日前按时向甲、乙缴交当月租金、管理费。双方还对其他事项进行了约定。

2017年4月，博林公司将其承租的商铺中的首层6、7号铺分租给***，每月租金18000元，之后***将其开办的广州慈信药房有限公司经营地址变更至该商铺并对外经营药店。

2018年，因广州北站改造及云山大桥、云山大道高架桥改扩建工程施工需要，政府相关部门开始对云山大道东至花城北路，西至建设北路部分路段进行围蔽作业，博林公司承租的云山大道25号商铺处于该施工路段，故博林公司与铁道车辆公司协商于2018年4月提前解除合同。在合同解除时，***提出再承租数月，后经各方同意，***直接向铁道车辆公司承租并向该公司支付租金。

2018年5月23日，***向铁道车辆公司递交申请书，申请：从2018年5月1日开始免交封路修桥期间的租金；2.开通桥后，重新签订按照5-6号商铺租165㎡*80元=13200元，二楼面积560㎡*10元=5600元。2018年7月24日，***再次向铁道车辆公司递交申请书，要求铁道车辆公司不要将其使用的商铺拿来招租。铁道车辆公司对***的上述申请均未表示同意。

2018年9月11日，铁龙置业公司向***发送交款通知书，内容为：你所承租花都区云山大道25号（房产证地址：云山大道23号1、2栋）之6、7号房屋，面积为一楼170.45平方米。每月租金及管理费合计为11931.5元（其中租金为7158.9元，管理费4772.6元）。截止8月30日你需缴纳租金28635.6元，管理费19090.4元，水电费7345元，请你于9月15日前按要求交齐所有费用。说明：月租金转入铁道车辆公司工行账号，月管理费、水电费转入铁龙置业公司工行账号。***签收上述交款通知书后未予缴纳。

2019年8月30日，案外人谢作超出具一份关于***交还钥匙的情况说明：本人是向铁道车辆公司承租位于花都区新华街××大道××3的承租人，与***经营的慈信大药房相邻。***自2017年开始在该地址经营药房，2018年11月中旬，***陆续将慈信大药房搬空，11月18日晚上***将该商铺门钥匙交给我，并说他们不做了已搬走，让我帮忙将钥匙交给业主，11月19日上午我将钥匙交给了管理物业的工作人员陈劲。

2018年12月21日、2019年3月13日，铁道车辆公司向***邮寄送达紧急催款函，催收2018年5月至11月期间的房屋使用费83520.5元、水电费8820元。

诉讼中，本院向广州市花都区交通运输局发函调查：云山大桥在2017-2018年间是否曾经封路修桥，云山大道23号1栋商铺是否位于封路修桥围蔽范围内。该局回复称：2017年7月-2018年3月，云山桥开展桩基施工，对云山大道进行了路面的围蔽，但车行道保持畅通。二、商铺门口的人行道从未围蔽，建设路至公园前路线路两侧均可通行（均为双车道）。三、2018年4月-2018年8月，开展盖梁围壁外扩施工，线路两侧均可通行（均为单车道）。四、2018年9月-12月，云山桥下人行道施工围壁拆除，建设路至公园前车行路段不可通行，但商铺门口人行道未封闭。

诉讼中，铁龙置业公司称其代缴了涉案商铺的水电费后再向***催缴，为此铁龙置业公司提交了水电费通知单拟证明***使用商铺期间的用水用电情况。

诉讼中，铁道车辆公司称由于***仅是提出临时过渡用房，故双方并未签订书面的租赁合同，只是口头约定每月按照11931.5元支付使用费，其中租金7158.9元，管理费4772.6元。

本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”由于案涉合同关系在民法典施行前已经履行完毕，因此本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。物业管理合同是指物业管理公司为物业使用人提供物业管理服务，使用人向物业管理公司支付物业费的合同。虽然***未与铁道车辆公司、铁龙置业公司签订书面合同，但是***使用权属于铁道车辆公司的涉案商铺，铁龙置业公司为其提供物业管理服务，说明***与铁道车辆公司之间形成了房屋租赁合同关系，与铁龙置业公司之间形成了物业管理服务合同关系。根据***于2018年5月23日提交的申请书及案外人谢作超出具的情况说明，可以证明涉案商铺自2018年5月1日至2018年11月19日期间由***使用，因此***应支付该段时间内的租金及物业管理费。铁龙置业公司向***发送的交款通知书中载明了租金、物业管理费的计算标准，该标准并不高于市场标准，***也未提交证据证明对上述租金标准及管理费标准提出过异议，因此本院采纳铁道车辆公司、铁龙置业公司的陈述，双方口头约定租金标准为每月7158.9元，管理费标准为每月标准为4772.6元。经核算，***拖欠铁道车辆公司2018年5月1日至2018年11月19日租金47487.37元，拖欠铁龙置业公司2018年5月1日至2018年11月19日物业管理费31658.25元，***应予支付，对铁道车辆公司、铁龙置业公司诉请中合理部分予以支持，超出部分不予支持。由于***在2018年11月19日将商铺钥匙交还给了铁龙置业公司，因此铁道车辆公司、铁龙置业公司要求***支付2018年11月20日之后的相关费用无事实和法律依据，本院不予支持。关于水电费，根据铁龙置业公司提交的水电费通知单，***拖欠2018年5月1日至2018年11月19日的水电费8820元，铁龙置业公司称其已经代缴该部分费用，***亦未到庭提交相反证据证明，因此本院对铁龙置业公司主张的该部分费用予以支持。

关于上述欠款利息，由于收取主体不同，因此应该分别计算。其中拖欠租金的利息，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”由于***与铁道车辆公司之间未签订书面合同，没有约定租金支付期限，***与铁道车辆公司之间成立的租赁合同关系也不满一年，因此租金应在其退租时支付，现铁道车辆公司要求从2018年12月12日起计算是其对自身权利的处分，本院予以准许。其中拖欠物业管理费的利息，可以参照上述租金利息的计算方式计收。因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，取而代之的是全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此拖欠的上述租金、物业管理费的利息应该分段计算，自2018年12月12日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于水电费的利息，由于铁龙置业公司并未提交证据证明其代缴的时间，因此水电费应从其起诉之日（2020年1月3日）开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。

***经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，判决如下：

一、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州铁道车辆有限公司支付租金47487.37元；

二、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市铁龙置业有限公司支付物业管理费31658.25元；

三、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市铁龙置业有限公司支付水电费8820元；

四、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州铁道车辆有限公司支付租金利息，利息计算方式为：以47487.37元为本金，自2018年12月12日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；

五、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市铁龙置业有限公司支付物业管理费利息，利息计算方式为：以31658.25元为本金，自2018年12月12日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；

六、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市铁龙置业有限公司支付水电费利息，利息计算方式为：以8820元为本金，自2020年1月3日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；

七、驳回原告广州铁道车辆有限公司的其他诉讼请求；

八、驳回原告广州市铁龙置业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2108元，由原告广州铁道车辆有限公司负担54元，原告广州市铁龙置业有限公司负担46元，被告***负担2008元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

审　判　长　　何　丹

人民陪审员　　云南英

人民陪审员　　曾雪云

二〇二一年二月二十三日

书　记　员　　彭小容

方琢华

曹国阳