宿迁仁和科技有限公司与某某、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江苏省宿迁市中级人民法院 民事判决书 （2018）苏13民终4117号 上诉人（原审被告）:宿迁仁和科技有限公司，住所地：宿迁市大连路1号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏君相合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:***，男，1987年11月16日出生，浙江省嵊州市人，居民，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：***，沭阳县城东法律服务所法律工作者。 原审被告:***,男,1971年12月14日出生，江苏省无锡市人，住宿迁市。 上诉人宿迁仁和科技有限公司（以下简称仁和公司）因与被上诉人***、原审被告***房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 仁和公司上诉请求：撤销***“赔偿损失276211.2元”的判决内容。事实与理由：一、原审法院认定仁和公司存在违约行为，无事实依据。1、双方签订的《协议》没有对仁和公司何时交房、过户作任何约定，故不存在违约。***在诉状中也称“原被告之间的合同因客观原因无法履行”。原审法院仅凭案外人伟邦公司与仁和公司在调解协议中约定“伟邦公司则以现金方式支付相应工程款”，得出上诉人违约的结论缺乏依据。2、因案外人伟邦公司拒不履行“以房抵工程款”协议，导致本案《协议》存在超出仁和公司预期和控制的履行难度。但这并不表明该《协议》绝对无法履行或者合同目的无法实现，仁和公司也从未表示过不履行。在此情况下，***并没有主张继续履行合同，而是要求解除合同，仁和公司表示同意，原审法院据此确认双方协商解除合同。所以本案的合同解除，既不是仁和公司违约所致，也不是《协议》无法继续履行或合同目的无法实现所致，而是***自认为履行有难度，主动提出协商解除合同。***并不是基于仁和公司违约而行使法定或约定的解除权，不能因为***要求解除合同，就推定仁和公司一定存在违约行为。二、***对是否继续履行《协议》具有主导地位和控制能力，仁和公司对《协议》的履行和解除无过错。1、原审法院以案外人伟邦公司与仁和公司在调解协议中约定“伟邦公司则以现金方式支付相应工程款”为由，认定仁和公司“不仅违约，且主观上存在过错”，不能成立。伟邦公司以现金付款还是以房抵款，不是仁和公司所能决定的，更不是仁和公司主动要求的，原审法院据此认为“仁和公司变相取消以涉案房屋抵充工程款的约定”实属牵强，不能据此认定仁和公司是故意不履行《协议》。2、***对其未取得房屋负有完全的过错和责任。《协议》虽然约定购房人是***，但其只是名义上的购房人。从《协议》的前期磋商、签订、履行等交易过程来看，实际购房人是***的父亲***，***才是整个交易的主导者和控制人。首先，根据仁和公司的陈述和向法庭提交的伟邦公司工商登记信息、***证人的当庭陈述等，可以证实***在伟邦公司的身份地位和实际权力；其次，购房《协议》由***签署并加盖伟邦公司公章，《协议》内容只约定付款金额、付款时间等买方义务，而未约定何时交房、过户等卖方义务，更未约定卖方的违约责任。***作为伟邦公司的高层领导，完全具备一个理性的商事主体的能力，之所以签订对己方如此“不利”的合同，是因为他认为根本就不需要，未约定的内容都是他可以掌控的，不必多此一举。以上事实完全可以与仁和公司原审陈述相印证，足以证实仁和公司主张的事实：***作为伟邦公司高层领导，对本案《协议》的履行具有完全的主导地位和控制能力。***在与伟邦公司达成共识后，以***名义签订《协议》，加盖伟邦公司公章，并明确表示自行与伟邦公司解决交房和过户事宜，一切无需仁和公司过问。所以在《协议》中约定“合同签订乙方款付清后，该房屋的所有权归乙方所有”，可见交房及过户事宜根本无需仁和公司协助。***在不对仁和公司作任何要求的情况下，放心大胆、毫无顾虑的付清全部购房款，则更进一步证明了以上事实。3、***签订购房《协议》后至起诉前，既未向仁和公司主张过交付房屋或过户，也未提出解除合同。直至起诉时，也没有主张继续履行合同，而是直接提出解除合同。由此也可看出，***对《协议》是否继续履行，完全是单方自主决定，根本不需要仁和公司的协助配合。三、原‘审法院超出诉讼请求范围，擅自判决***“可得利益损失”，违反法律规定。关于损失赔偿，***的诉讼请求为：以购房款为基数“按月息二分计息”。其主张的是已付购房款的利息损失，而非可得利益损失。原审法院违反了“不告不理”原则。四、原审法院对“可得利益损失”的认定，严重违法律规定，不得作为定案依据。1、原审法院向“证人”调查取证，既未经当事人申请，也超出法院依职权调查取证范围，违反了民诉法解释第九十四条和第九十六条规定，未能做到居中裁判，有损司法公正。2、调查的证人证词不能证明案涉房屋的价值，不能作为认定可得利益损失的依据。首先，证人未出庭作证和接受质证，证人的真实身份、职业、对作证的内容是否具有相应的证明资格和能力等，均无法查证；其次，房屋的价值认定，属于法律规定的“专门性问题”，应当由具备资格的专业鉴定机构出具“鉴定意见”，原审法院却径行“随机选择了数家房产中介公司对涉案房屋同地段房屋的市场价格作了调查”，显然违反法律规定，故不能以此作为定案依据。 ***辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请予维持。 ***辩称：伟邦置业违约的，与我无关，不存在违约金。 ***向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2013年4月2日签订的房屋买卖合同；二、二被告退还原告购房款355000元并赔偿损失，自2013年5月1日起按月利率2%计算利息至还清款之日止。 一审法院查明的事实：2013年4月2日，原告与被告仁和公司签订协议书一份，协议书内容为“甲方（被告）同意将沭阳伟邦置业有限公司抵冲给甲方的金地华园小区26号楼3单元401室房屋转让给乙方（原告），经双方协商及中鉴人（伟邦公司）鉴证，特订以下协议。一、房屋坐落在金地华园26号楼3单元401室，房屋面积为102.98平方米，房屋作价总价款为人民币叁拾伍万伍仟元整（355000元），合同签订乙方款付清后，该房屋的所有权归乙方所有。二、付款方式：2013年4月5日前付10万、4月20日前付10万、4月30日前付清，甲方（盖章），代表：***乙方***（***代签名），中鉴人：沭阳伟邦置业有限公司（盖章）”。2013年5月30日，被告***向原告出具收条一份，收条内容为“今收到人民币叁拾伍万伍仟元整（￥355000），金地华园小区26号楼3单元401房款，此房款结清，主管单位宿迁仁和科技，经手人***，2013年5月30日”。 另查明，案外人沭阳伟邦置业有限公司曾将其开发的沭阳县金地华园小区的楼宇可视对讲、闭路电视监控等系统的设计、安装等工程委托给被告仁和公司施工。2010年9月26日，被告仁和公司与伟邦公司就工程款付款方式签订了协议书一份，协议书载明主要内容为：伟邦公司同意将金地华园小区26号楼3单元101室、26号楼3单元401室房屋作价545317元，折抵欠付仁和公司的工程款；工程完工后伟邦公司抵一辆汽车给仁和公司，剩余工程款由伟邦公司一次性支付给仁和公司，双方商定于签订协议的45天内完成金地华园智能化安装调试工作。2010年11月1日，伟邦公司以金地华园小区26号楼3单元101室房屋抵款的方式支付仁和公司267514元。涉案房屋伟邦公司一直未向被告仁和公司交付。 2016年初，伟邦公司以仁和公司为被告向一审法院提起诉讼，认为仁和公司未按合同完成全部工程，已付工程款超过实际应得工程款，不同意继续履行26号楼3单元401室房屋折抵工程款协议，要求仁和公司退还多支付的工程款并承担相应违约责任。该案件经一审、二审及发回重审，双方于2017年5月16日达成调解协议，约定由仁和公司继续完成剩余工程，伟邦公司通过现金方式向仁和公司支付相应工程款。 2018年4月20日，一审法院随机选择了数家房产中介公司对涉案房屋同地段房屋的市场价格作了调查，涉案房屋同地段房屋的市场价为6500元至7000元左右每平方米。 上述事实，有原告陈述、二被告答辩、原告提供的协议书、收据、（2016）苏1322民初435号民事判决书、（2017）苏1322民初5542号民事调解书、一审法院调查笔录等证据在卷佐证，足以认定。 本案的主要争议焦点为：一、被告仁和公司是否存在违约行为；二、如存在违约行为，原告的损失如何确定。 关于第一个争议焦点，即被告仁和公司是否存在违约行为。原告认为因被告仁和公司与伟邦公司存在工程款纠纷，导致原告无法取得涉案房屋，故被告仁和公司构成违约。被告仁和公司认为其对协议能否履行无法预知和控制，对原告无法取得房屋无过错，因原告父亲是伟邦公司总经理，原告同意由其自行与伟邦公司协商交房及过户事宜，导致协议未能履行的责任在于原告和伟邦公司。一审法院认为，在被告仁和公司与伟邦公司于2010年9月26日签订工程款付款协议书后，被告伟邦公司将协议中约定的26号楼3单元101室房屋及车辆均抵充给被告仁和公司折抵工程款，双方之前约定的以26号楼3单元401室房屋折抵工程款的协议并未履行。后因伟邦公司与仁和公司发生纠纷，伟邦公司和仁和公司之间的纠纷经过调解结案，约定仁和公司继续完成剩余工程量，伟邦公司则以现金方式支付相应工程款。该调解协议事实上已确定双方之前所签订的以本案涉案房屋抵充工程款的协议不再履行。被告仁和公司明知与原告签订房屋买卖合同的情况下，且未与原告协商解除合同，而与伟邦公司通过调解方式变相取消以涉案房屋抵充工程款的约定，导致原告合同目的无法实现，被告仁和公司不仅违约，且主观上存在过错。 被告仁和公司认为原告父亲系伟邦公司总经理，原告同意由其自行与伟邦公司协商交房及过户事宜，导致买卖合同不能履行的责任在于原告及伟邦公司。原告对被告仁和公司该陈述不予认可，被告仁和公司对该事实主张应承担举证责任，现被告仁和公司未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。退一步讲，即使如被告仁和公司所述，买卖协议未能履行系伟邦公司所致，根据合同相对性原则，因第三人的原因导致不能履行合同，亦不影响被告仁和公司向原告承担违约责任。 关于第二个争议焦点，即原告的损失如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告主张损失以已付房价款为基数，按月利率2%从2013年5月1日计算至实际给付之日。一审法院认为，合同履行后可得利益损失，是以合同履行为假定条件，因履行合同所支付的价款已经转化为可得利益，原告的损失以房屋增值部分价款，即差价损失计算较为合理，且该差价损失也是双方订立合同时应当预见到的损失。依据法院对有资质房地产中介公司所作的关于目前商品房市场价格的调查，依法确认目前同地段房屋市场价格均价为6800元左右每平方米，按此价格计算，房屋差价损失为345264元。考虑到原告在被告仁和公司和伟邦公司发生纠纷之前，未积极向被告仁和公司主张交付涉案房屋，对此亦负有一定责任，根据诚实信用原则，酌定被告仁和公司对该笔损失承担80%责任，即被告仁和公司赔偿原告损失276211.2元。 综上，原告与被告仁和公司签订的房屋买卖协议合法有效，应受法律保护。原告主张因被告仁和公司未按协议约定交付房屋，要求解除与被告仁和公司于2013年4月2日签订的房屋买卖协议并返还购房款，被告仁和公司同意解除并返还购房款，对此依法予以确认。被告***自愿与被告仁和公司共同承担返还购房款义务，系债务加入，且不违反法律规定，依法予以确认。因被告***是代表被告仁和公司与原告签订房屋买卖协议，被告***的行为是履行职务行为，其后果应由被告仁和公司承担，被告***仅同意承担返还购房款责任，拒绝承担赔偿损失，原告要求被告***承担赔偿责任，无法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，故判决：一、解除原告***与被告宿迁仁和科技有限公司于2013年4月2日签订的房屋买卖协议；二、被告宿迁仁和科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告***购房款355000元并赔偿损失276211.2元，合计631211.2元；被告***对其中的购房款355000元承担共同还款责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元、保全费4020元，合计14820元，由原告负担2160元，由被告宿迁仁和科技有限公司负担12660元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本案二审争议的焦点主要为：1、涉案房屋买卖合同不能履行的责任在谁？2、仁和科技是否存在违约行为？如存在，是否应承担相应的赔偿责任？赔偿数额如何确定？ 本院认为，双方当事人签订的房屋买卖协议，不违反法律及行政法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应按约履行各自的义务。本案中，伟邦公司并未按2010年9月26日与仁和公司签订工程款付款协议书的约定，将用于冲抵其工程款的26号楼3单元401室房屋交付给仁和公司。后双方因该工程发生纠纷，经一审法院调解。达成调解协议，约定仁和公司继续完成剩余工程量，伟邦公司则以现金方式支付相应工程款。根据该协议的约定则26号楼3单元401室房屋伟邦公司不用再交付给仁和公司了，即调解协议事实上已确定伟邦公司与仁和公司双方之前所签订的以本案涉案房屋抵充工程款的协议不再履行。上述调解协议的达成客观上造成仁和公司已无法履行其与***之间的房屋买卖合同。此时，仁和公司理应将不能交付案涉房屋的事实告知购房人***，并及时与***协商如何处理双方签订的房屋买卖合同退还收取***的购房款，以降低***的损失。但仁和公司却并未将该事实告知***，亦未将收取的房款退还给***，且放任合同无法履行的结果一直延续。其行为导致***合同目的无法实现，客观上扩大了***损失。在此过程中，仁和公司主观过错明显，属于根本违约。故造成涉案房屋买卖合同不能履行的责任在上诉人仁和公司。仁和公司主张***父亲系伟邦公司总经理，同意由其自行与伟邦公司协商交房及过户事宜。对此，***不予认可，且仁和公司也未提供证据加以证明，故应承担举证不能的法律后果。 本案中，***主张损失以已付房价款为基数，按月利率2%从2013年5月1日计算至实际给付之日。该主张无事实依据，一审不予采信正确。由于***购房目的不能实现，且事实上该期间的房屋价格一直在升高，故***的损失是房屋增值部分价款。房屋增值部分的差价损失也是双方当事人订立合同时应当预见到的损失。故一审法院认定***的损失房屋增值部分价款，并无不当。为降低当事人诉讼成本，提高审判效率，一审法院依职权到有资质房地产中介公司询价，并不违反法律规定。依据询价结果，确认目前同地段房屋市场价格均价为6800元左右每平方米，计算涉案房屋差价损失为345264元，并无不当，同时也未损害双方当事人的利益。一审考虑到***在仁和公司和伟邦公司发生纠纷之前，未积极向仁和公司主张交付涉案房屋，对此亦负有一定责任，酌定仁和公司对该损失承担80%责任（276211.2元），并无不当。 综上所述，仁和公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由上诉人仁和公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一八年十二月二十日 书记员***