某某与宿迁仁和科技有限公司、某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

江苏省沭阳县人民法院

民事判决书

（2018）苏1322民初678号

原告：***，男，1987年11月16日出生，汉族，浙江省嵊州市人，居民，住浙江省嵊州市。

委托诉讼代理人：**，沭阳县城东法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：毛进，江苏德沛律师事务所律师。

被告：***和科技有限公司，统一社会信用代码：913213916649348422，住所地：宿迁市大连路1号。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，江苏君相合律师事务所律师。

被告:***,男,1971年12月14日出生,汉族，江苏省无锡市人，住宿迁市。

原告**平诉被告***和科技有限公司（以下简称仁和公司）、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月26日公开开庭进行了审理，后因案情需要转普通程序，并于2018年5月14日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告***及其委托诉讼代理人**、毛进、被告仁和公司委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼。第二次庭审，原告***的委托诉讼代理人**、毛进、被告仁和公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**平向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2013年4月2日签订的房屋买卖合同；二、二被告退还原告购房款355000元并赔偿损失，自2013年5月1日起按月利率2%计算利息至还清款之日止。事实和理由：2013年4月2日，被告称做工程抵账取得一套位于沭阳县房屋，并将其转让给原告，双方于当日签订了购房协议，原告按约支付了购房款355000元，该小区开发商沭阳伟邦置业有限公司（以下简称伟邦公司）对合同进行了见证。后被告与伟邦公司因工程款问题存在争议，导致原告一直无法取得房屋。通过他们之间的合同纠纷看，被告并未实际取得涉案房屋，导致原、被告双方签订的房屋买卖协议无法履行。原告曾多次要求与被告协商解决，被告均予以推辞。

被告仁和公司辩称，1、原告是与被告仁和公司签订协议，被告***是被告仁和公司的代表，不是本案适格被告。2、被告仁和公司对协议能否履行无法预知和控制，对原告无法取得房屋所有权没有过错，因为原告父亲当时担任伟邦公司的总经理，对协议的履行有相当的主导和控制地位，原告是与伟邦公司内部达成共识后，才签订抵房及转让协议，并经伟邦公司盖章确认，签订协议时原告也明确表示其与伟邦公司协商解决房屋过户事宜，无需被告过问，导致协议无法履行的责任完全在于原告和伟邦公司，原告主张赔偿损失没有依据。综上，被告同意解除合同，返还购房款本金及自2017年5月16日起按银行贷款基准利率给予原告补偿。

被告***辩称，被告***是受被告仁和公司委托与原告签订合同的，同意与被告仁和公司共同返还购房款，不同意赔偿损失。

本院经审理认定如下事实：2013年4月2日，原告与被告仁和公司签订协议书一份，协议书内容为“甲方（被告）同意将沭阳伟邦置业有限公司抵冲给甲方的金地华园小区26号楼3单元401室房屋转让给乙方（原告），经双方协商及中鉴人（伟邦公司）鉴证，特订以下协议。一、房屋坐落在金地华园26号楼3单元401室，房屋面积为102.98平方米，房屋作价总价款为人民币叁拾伍万伍仟元整（355000元），合同签订乙方款付清后，该房屋的所有权归乙方所有。二、付款方式：2013年4月5日前付10万、4月20日前付10万、4月30日前付清，甲方（盖章），代表：***乙方***（***代签名），中鉴人：沭阳伟邦置业有限公司（盖章）”。2013年5月30日，被告***向原告出具收条一份，收条内容为“今收到人民币叁拾伍万伍仟元整（￥355000），金地华园小区26号楼3单元401房款，此房款结清，主管单位***和科技，经手人***，2013年5月30日”。

另查明，案外人沭阳伟邦置业有限公司曾将其开发的沭阳县金地华园小区的楼宇可视对讲、闭路电视监控等系统的设计、安装等工程委托给被告仁和公司施工。2010年9月26日，被告仁和公司与伟邦公司就工程款付款方式签订了协议书一份，协议书载明主要内容为：伟邦公司同意将金地华园小区26号楼3单元101室、26号楼3单元401室房屋作价545317元，折抵欠付仁和公司的工程款；工程完工后伟邦公司抵一辆汽车给仁和公司，剩余工程款由伟邦公司一次性支付给仁和公司，双方商定于签订协议的45天内完成金地华园智能化安装调试工作。2010年11月1日，伟邦公司以金地华园小区26号楼3单元101室房屋抵款的方式支付仁和公司267514元。涉案房屋伟邦公司一直未向被告仁和公司交付。

2016年初，伟邦公司以仁和公司为被告向本院提起诉讼，认为仁和公司未按合同完成全部工程，已付工程款超过实际应得工程款，不同意继续履行26号楼3单元401室房屋折抵工程款协议，要求仁和公司退还多支付的工程款并承担相应违约责任。该案件经一审、二审及发回重审，双方于2017年5月16日达成调解协议，约定由仁和公司继续完成剩余工程，伟邦公司通过现金方式向仁和公司支付相应工程款。

2018年4月20日，本院随机选择了数家房产中介公司对涉案房屋同地段房屋的市场价格作了调查，涉案房屋同地段房屋的市场价为6500元至7000元左右每平方米。

上述事实，有原告陈述、二被告答辩、原告提供的协议书、收据、（2016）苏1322民初435号民事判决书、（2017）苏1322民初5542号民事调解书、本院调查笔录等证据在卷佐证，足以认定。

本案的主要争议焦点为：一、被告仁和公司是否存在违约行为；二、如存在违约行为，原告的损失如何确定。

关于第一个争议焦点，即被告仁和公司是否存在违约行为。原告认为因被告仁和公司与伟邦公司存在工程款纠纷，导致原告无法取得涉案房屋，故被告仁和公司构成违约。被告仁和公司认为其对协议能否履行无法预知和控制，对原告无法取得房屋无过错，因原告父亲是伟邦公司总经理，原告同意由其自行与伟邦公司协商交房及过户事宜，导致协议未能履行的责任在于原告和伟邦公司。本院认为，在被告仁和公司与伟邦公司于2010年9月26日签订工程款付款协议书后，被告伟邦公司将协议中约定的26号楼3单元101室房屋及车辆均抵充给被告仁和公司折抵工程款，双方之前约定的以26号楼3单元401室房屋折抵工程款的协议并未履行。后因伟邦公司与仁和公司发生纠纷，伟邦公司和仁和公司之间的纠纷经过调解结案，约定仁和公司继续完成剩余工程量，伟邦公司则以现金方式支付相应工程款。该调解协议事实上已确定双方之前所签订的以本案涉案房屋抵充工程款的协议不再履行。被告仁和公司明知与原告签订房屋买卖合同的情况下，且未与原告协商解除合同，而与伟邦公司通过调解方式变相取消以涉案房屋抵充工程款的约定，导致原告合同目的无法实现，被告仁和公司不仅违约，且主观上存在过错。

被告仁和公司认为原告父亲系伟邦公司总经理，原告同意由其自行与伟邦公司协商交房及过户事宜，导致买卖合同不能履行的责任在于原告及伟邦公司。原告对被告仁和公司该陈述不予认可，被告仁和公司对该事实主张应承担举证责任，现被告仁和公司未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。退一步讲，即使如被告仁和公司所述，买卖协议未能履行系伟邦公司所致，根据合同相对性原则，因第三人的原因导致不能履行合同，亦不影响被告仁和公司向原告承担违约责任。

关于第二个争议焦点，即原告的损失如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告主张损失以已付房价款为基数，按月利率2%从2013年5月1日计算至实际给付之日。本院认为，合同履行后可得利益损失，是以合同履行为假定条件，因履行合同所支付的价款已经转化为可得利益，原告的损失以房屋增值部分价款，即差价损失计算较为合理，且该差价损失也是双方订立合同时应当预见到的损失。依据本院对有资质房地产中介公司所作的关于目前商品房市场价格的调查，本院依法确认目前同地段房屋市场价格均价为6800元左右每平方米，按此价格计算，房屋差价损失为345264元。考虑到原告在被告仁和公司和伟邦公司发生纠纷之前，未积极向被告仁和公司主张交付涉案房屋，对此亦负有一定责任，根据诚实信用原则，本院酌定被告仁和公司对该笔损失承担80%责任，即被告仁和公司赔偿原告损失276211.2元。

综上，原告与被告仁和公司签订的房屋买卖协议合法有效，应受法律保护。原告主张因被告仁和公司未按协议约定交付房屋，要求解除与被告仁和公司于2013年4月2日签订的房屋买卖协议并返还购房款，被告仁和公司同意解除并返还购房款，本院对此依法予以确认。被告***自愿与被告仁和公司共同承担返还购房款义务，系债务加入，且不违反法律规定，本院依法予以确认。因被告**林是代表被告仁和公司与原告签订房屋买卖协议，被告***的行为是履行职务行为，其后果应由被告仁和公司承担，被告**林仅同意承担返还购房款责任，拒绝承担赔偿损失，原告要求被告***承担赔偿责任，无法律依据，本院依法不予支持。

综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：

一、解除原告***与被告***和科技有限公司于2013年4月2日签订的房屋买卖协议；

二、被告***和科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告***购房款355000元并赔偿损失276211.2元，合计631211.2元；被告***对其中的购房款355000元承担共同还款责任；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10800元、保全费4020元，合计14820元，由原告负担2160元，由被告***和科技有限公司负担12660元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10800元。

审判长周艳

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年六月十五日

书记员***

附录相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。