江苏翊冠建设工程有限公司、连云港市投资有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省连云港市中级人民法院 民事判决书 （2023）苏07民终509号 上诉人（原审被告）：江苏翊冠建设工程有限公司，住所地连云港市海州区朐凤路116号润连智造中心办公综合楼4层。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏田湾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：连云港市投资有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路32-7号1401室。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏苍梧律师事务所律师。 上诉人江苏翊冠建设工程有限公司（以下简称翊冠公司）因与被上诉人连云港市投资有限公司（以下简称市投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2022）苏0706民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人翊冠公司向本院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审法院没有判决减免租金是错误的。一审法院已经认定，案涉房屋在租期内存在漏雨的情形。根据现场照片能够看出，上诉人承租的三楼房屋均存在房顶大面积漏雨的情况，房顶涂料大面积脱落。上诉人已经多次向被上诉人告知该情况，请求进行维修，但是被上诉人在接到上诉人的告知后仍没有进行维修。上诉人无奈自行进行了维修，但是经过多次维修仍然没有彻底解决漏雨的情况。在整个租期内，三楼的7间房屋根本无法使用。根据《民法典》第713条的规定,“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。一审法院已经认定房屋存在漏雨情形，也认定了上诉人自行维修的合法性，但是没有考虑维修期间影响租赁物的正常使用，应当相应减少租金。二、一审法院对于上诉人的维修费用认定过少。在2019年下半年，案涉房屋漏雨严重，上诉人于2020年1月8日就漏雨情况向被上诉人出了一份情况说明，但是迟迟没有得到回复。由于漏雨严重，上诉人无奈在疫情复工后的2月底对房屋进行了一次修缮。之后在5月份又出现漏雨，上诉人再次进行了一次维修。两次维修，上诉人花费近十万元。上诉人在一审时提交了维修费用收据以及工人人工费的收据，但是一审法院仅支持了5月份的维修费，对于2月份的维修费以及工人的人工费收条没有认定。综上，请求二审法院查明事实，对租期内的租金予以减少，依法认定上诉人的维修费用。 被上诉人市投资公司答辩称：上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求。 市投资公司向一审法院起诉请求：1.判决翊冠公司支付房屋租金、物业费等费用共计110200元；2.本案诉讼费用由翊冠公司承担。 一审法院认定事实：一、2019年11月15日，市投资公司（甲方，出租方）与翊冠公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将坐落于连云港市新浦区朝阳西路48号弘瑞楼院内附属小楼2、3层及车库共计691平方米的房屋租赁给乙方使用。该房屋租赁期限共二年，自2019年11月16日起至2021年11月15日止。该房屋年租金为78000元，全部年租金总额为156000元。乙方应先交租金后使用租赁物，每半年结付一次，在本合同签订之日一次性支付给甲方。物业管理费按乙方承租建筑面积每月每平方米0.5元收取，每年缴纳一次，支付时间与年租金一致。甲方负责对房屋及附着物设备的检查维修，保证乙方正常使用。对租赁房屋进行装修或改造前必须将方案书面呈报甲方并征得甲方书面同意，其费用均由乙方承担，租赁期满后乙方要确保房屋完好交给甲方。合同还约定了其他事项。 二、合同签订后，市投资公司将租赁房屋交付翊冠公司使用，此后租金一直未付。期间，房屋顶部出现漏水情况，翊冠公司于2020年1月８日向市投资公司出具情况说明一份，内容为：本公司承租贵公司弘瑞楼东附楼的房屋，因屋面防水年久失修，又遇近日连续下雨，发现房屋屋顶大面积严重漏雨、墙面渗雨，给我公司工作造成很多不便，肯请贵公司对房屋进行防水防漏处理。因原告一直未予以维修，翊冠公司主张自行维修房屋漏水，并提供连云港神通建筑防水工程有限公司（以下简称神通公司）收据二份，其中2020年2月28日收据载明：交款单位翊冠公司，收款事由为弘瑞楼东附楼层面防水维修（连工带料），收款金额为18000元。另2020年2月28日收据载明：交款单位翊冠公司，收款事由为弘瑞楼东附楼层面防水维修（连工带料），收款金额为26000元。墙面粉刷由案外人孙某于2020年５月18日出具收条一份，载明收到内墙粉刷8000元。另由案外人王某于2020年3月15日出具收条一份，载明；收到弘瑞楼东东附楼三层11间房屋墙面粉刷（连工带料）共计35000元。 三、2020年3月12日，市投资公司分别发出通知，因疫情影响，决定免收各租户2个月租金。2020年6月5日，市投资公司发出通知，内容为：根据连云港市金融控股集团相关要求，我公司自有物业弘瑞楼将由集团统一调配使用。自即日起，弘瑞楼门面房及楼内租户，凡租赁合同已到期的请尽快到投资公司资产管理部（弘瑞楼702室）办理退租手续。租赁合同目前尚未到期的，待合同期满，将不再续约；自愿提前解约的，也可办理提前解约手续。请各租户提前做好准备。2021年5月16日，翊冠公司腾空租赁房屋并将房屋交还给市投资公司。 四、诉讼中，翊冠公司对欠117000元、物业费6200元等合计123200元、减免租金13000元，均无异议。基于房屋漏雨以及翊冠公司设备损失的事实，翊冠公司要求减免合同期内二楼所有房间的租金，另主张市投资公司与翊冠公司口头约定租期内的租金与损失相互抵充。 一审法院认为，市投资公司与翊冠公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自义务。市投资公司发出解除通知后，翊冠公司于2021年5月16日将房屋交付市投资公司，双方已解除《房屋租赁合同》。翊冠公司对欠付租金、物管费以及减免租金均无异议，一审法院予以确认。翊冠公司要求减免合同期内二楼所有房间的租金，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十三条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，因确实存在房屋漏水要求市投资公司维修的事实，在一审法院于2022年9月15日现场勘查时，正逢台风过境连云港时连续三日降雨，未出现漏水情况，但涉案房屋三楼屋顶均存在之前漏水痕迹。另根据房屋租赁合同约定：甲方负责对房屋及附着物设备的检查维修，保证乙方正常使用。因此，在市投资公司未予维修的情况下，翊冠公司自行进行维修，市投资公司应当承担翊冠公司支出的相关合理维修费用。对于翊冠公司提供的孙某、王某出具的二份收条，因没有收款人相关身份信息电话等无法核实其真实性，故一审法院不予确认。对于神通公司出具防水维修收据二份，因二份收据的事由均为弘瑞楼东附楼层面防水维修（连工带料），属于重复维修，对于2020年2月28日18000元费用一审法院不予支持，以第二次2020年5月2日支出26000元费用为准，从租金总额扣除后为110200元－26000元＝84200元。 关于基于房屋漏雨以及翊冠公司设备损失的事实，市投资公司与翊冠公司口头约定租期内的租金与损失相互抵充的抗辩意见，一审法院认为，因市投资公司对翊冠公司上述主张不予认可，另房屋漏水造成财产损失与本案不属同一法律关系，如翊冠公司主张损失，可另案诉讼。因此，对于市投资公司要求翊冠公司给付租金、物业费等合计84200元的诉讼请求，一审法院予以支持，超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十三条、第七百二十一条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，一审法院判决如下：翊冠公司于判决发生法律效力后十日内给付市投资公司租金、物管费等共计84200元。案件受理费2504元（市投资公司已预交），由市投资公司负担604元，由翊冠公司负担1900元，市投资公司预交案件受理费1900元由一审法院退回，翊冠公司应负担案件受理费部分在判决生效之日起10日内向一审法院交纳。 二审期间，上诉人翊冠公司申请证人姜某出庭作证，姜某系翊冠公司的工程部经理，姜某称其是2007年左右到翊冠公司工作，房屋三楼的楼顶漏水反映过多次，之前也维修过。2020年渗水开始严重，影响到办公，找市投资公司反映过，他们也带人来看过，但没有处理。过完年后翊冠公司自行维修了一次，5月份左右又维修过一次。维修效果不好，到雨季屋顶往下掉墙皮，三楼无法继续使用，2020年五六月份，全部转移到二楼办公，三楼一直空置。 上诉人翊冠公司认为证人证言真实客观，能够证明涉案房屋在2020年、2021年存在漏雨的情形，且2020年6月份之后三楼因为漏雨严重无法使用，能够印证上诉人的第一项上诉请求。 被上诉人市投资公司对证人证言的质证意见为：证人与上诉人有利害关系，如果房屋影响到上诉人租赁使用，完全可以提出与被上诉人解除合同，关于房屋维修的情况以一审被上诉人公司员工***的证言为准。 经审查，证人系翊冠公司的员工，与翊冠公司之间有利害关系，且其证言无其他证据相印证，无法证明翊冠公司未正常使用租赁房屋的三楼。 本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。 二审争议焦点：1.上诉人要求因房屋漏水减免房租是否应予支持；2.上诉人主张的维修费是否应予支持。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。针对争议焦点1，根据查明事实，翊冠公司曾于2020年1月就房屋漏水问题向市投资公司递交了情况说明，经一审现场勘查也确实存在渗水的痕迹，但渗水是否达到影响翊冠公司正常使用房屋的程度，翊冠公司是否确实未实际使用三楼的房屋，并无相关证据证明，故翊冠公司主张减免租金无事实依据，依法不应予支持。针对争议焦点2，翊冠公司主张其对房屋进行了两次维修，2020年2月28日对屋面防水进行了维修，3月15日对墙面进行了粉刷，5月2日又进行了屋面防水维修，5月18日进行了内墙粉刷。一审法院对5月2日的屋面防水维修费用予以支持，因两次维修间隔时间较短，存在重复维修扩大损失的可能，故一审法院对2月28日的屋面防水维修费用未予支持并无不当。对于墙面粉刷的费用，翊冠公司所举证据不能证明相关费用已实际发生，故一审未予支持并无不当。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法不应予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2504元，由江苏翊冠建设工程有限公司承担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年三月八日 法官助理*** 书记员*** 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。