某某、某某等物权保护纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2023）粤01民终23762号 上诉人（原审原告）：***，男，1975年12月25日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。 上诉人（原审原告）：***，女，1972年1月24日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。 委托诉讼代理人：***，广东银德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东银德律师事务所实习人员。 上诉人（原审被告）：广州市城市建设开发有限公司，住所地广州市南沙区环市大道西海韵路2号101。 法定代表人：***，职务：董事长。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 上诉人***、***与上诉人广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）物权保护纠纷一案，双方均不服广州市番禺区人民法院（2022）粤0113民初4126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***、***上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判城建公司以现时市场价回购房屋或以同地段相同规格、价位房屋进行替换；3.改判城建公司向***、***赔偿损失297780元；4.改判城建公司向***、***赔偿装修损失（具体金额以鉴定为准）；5.一、二审诉讼费用（包括鉴定费）全部由城建公司承担。事实和理由：一、涉讼房屋存在影响正常使用的问题，***、***要求城建公司以现时市场价回购或以同地段相同规格、价位的房屋进行替换，并无不当。虽然《房屋结构安全性检测鉴定报告》显示，涉讼房屋鉴定区域安全性等级为Bsu级，安全性略低于本标准对Asu级的规定，尚不显著影响整体承载，但是不能仅以此整体标准认为涉讼房屋不存在影响实际使用的问题。涉讼房屋位于顶层，将承受更为严重的烈日直射及雨水侵蚀。《房屋结构安全性检测鉴定报告》主要检查情况综述均为天花板问题，分别为“天花板有开裂现象”“天花板有模板遗留痕迹”，其中指出天花板开裂及含杂物现象，构造有缺陷，上部承重结构子单元的安全性等级为Bu级。对顶层房屋而言，上部承重结构对整体安全的影响应被重视，涉讼房屋的上部承重结构出现构造缺陷，存在严重质量问题，且上述问题还会随时间加剧，届时对将对涉讼房屋的使用造成更为严重的影响。上述问题是整体为Bsu级的鉴定结果所不能体现的。***、***支付高额房款所购得的房屋却存在结构安全问题以及众多安全质量问题，且经过长期、多次的修理仍无法满足入住条件。城建公司负有交付能够正常居住使用的房屋的义务。在涉讼房屋无法正常使用的前提下，***、***要求城建公司以现时市场价回购或以同地段相同规格、价位房屋进行替换，并无不当。退一步讲，即使因客观条件城建公司无法履行回购或替换义务，也应就涉讼房屋与同地段、同楼盘Asu级别或无任何安全结构问题的房屋的市场售价的差额进行赔偿，弥补***、***的购房损失。二、城建公司应参照**养生广场电梯楼参考价赔偿***、***不能正常使用房屋的损失。广州市房地产租赁管理所发布的《广州市房屋租金参考价的通知》标注的价格仅为参考价格，并非标准价格，目的是引导房屋租赁双方公平合理地议定租金。根据《2020年广州市房屋租金参考价适用说明》第十点关于未涉及部分的情况说明，在涉讼房屋没有参考租金的情况下，应当结合实际情况综合考虑上一年公布的、本年临近区域的或者相应街镇中“其他区域”的租金参考价，并非直接参考“其他区域”租金参考价。涉讼房屋与**养生广场相邻近且质量相当，应当参考**养生广场电梯楼参考价。涉讼房屋所在楼盘与**养生广场仅相隔一个路口，同时涉讼房屋近邻番禺区中医院，远眺市桥河，周边配套设施齐全，地理位置优越，与**养生广场质量相当。**养生广场电梯楼租金参考价与“其他区域”电梯楼租金参考价相差较大，按照“其他区域”电梯楼租金参考价计算将严重损害***、***的利益，有违公平原则。2015至2021历年的“其他区域”参考价均为桥南区域的最低水平，与**养生广场电梯楼参考价平均相差20元/㎡之多。依据**养生广场电梯楼租金标准计算，其中2017年38元/㎡，月租金标准5320元；2018年36元/㎡，月租金标准5040元；2019年37元/㎡，月租金标准5180元；2020年39元/㎡，月租金标准5460元；2015年没有**养生广场的参考价，因此参考“其他区域”电梯楼的参考价，为15元/㎡，租金标准2100元；2016年没有**养生广场电梯楼的参考价，因此参考**养生广场楼梯楼的参考价36元/㎡，月租金标准5040元。那么，2015年4月至2020年12月期间的租金应为：2015年租金为18900元（2100×9=18900）；2016年租金为60480元（5040×12=60480)；2017年租金为63840元(5320×12=63840);2018年租金为60480元(5040×12=60480);2019年租金为62160元(5180×12=62160)；2020年租金为65520元(5460×12=65520)，合计331380元，扣减前案生效判决中已支付的33600元，城建公司还应支付297780元作为***、***不能正常使用房屋的损失。若按照一审判决的价格，***、***根本无法租住到同区域、同级别的房屋，不能弥损失。三、一审法院以涉讼房屋在维修后可进行正常装修为由未支持***、***主张的装修费损失且对已装修费用鉴定的申请不予准许，处理不当。涉诉房屋自建成之日起便存在安全结构问题及各种严重的质量问题，***、***多次因严重质量问题中断装修进程。由于装修次数多、装修项目多、装修公司多，***、***难以逐一证明和计算房屋质量问题导致的装修损失，为此向一审法院申请评估鉴定。一审法院却以缺乏必要性为由未予准许，不仅不利于维护当事人合法权益，更不利于查清事实。民事诉讼法第七十九条第一款的规定：“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定”。装修损失为查明本案事实的关键之一，且该问题较为复杂，***在一定难度，属于查明事实的专门性问题，***、***申请评估鉴定符合法律规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正，支持***、***的诉请。 城建公司辩称，一、***、***要求城建公司以现时市场价回购房屋或以同地段相同规格、价位房屋进行替换缺乏依据，不应予支持。***、***已于2015年4月9日接收涉讼房屋，办理收楼手续并完成了产权登记手续，这就代表着***、***认为涉讼房屋不存在质量问题，符合合同约定的交付条件。且根据《房屋结构安全性检测鉴定报告》，涉讼房屋不存在结构安全性问题，即涉讼房屋不存在影响***、***安全居住的情形，***、***可以装修入住。***、***已支付全部购房款，城建公司已向***、***交付符合国家标准和合同标准的房屋，且涉讼房屋已登记在***、***名下，涉案购房合同实际已履行完毕。另外，购房合同及相关法律法规均未对商品房回购或替换的情形进行规定。因此，***、***要求城建公司回购房屋或以其他房屋进行替换，缺乏事实及法律依据。二、涉讼房屋的质量问题实际系因***、***未妥善修复及维护所致，相关损失应当由***、***自行承担。2018年11月29日，城建公司依前案判决向***、***支付了含修复费用在内的所有款项，但***、***收到修复费用后未对房屋进行妥善修复。此外，就***、***提出的房屋问题，城建公司一直与***、***沟通，希望尽快开展维修工作，但***、***一直怠于配合，导致城建公司入屋维修严重受阻。同时，***、***在拒绝配合城建公司维修的情况下又怠于行使合同约定的先自行修复而后要求城建公司支付相关费用的权利，导致损失进一步扩大，故该部分损失应该由***、***自行承担。且一审法院因未对本案的房屋问题与前案生效判决确认的房屋问题发生的时间进行区分，直接认为涉讼房屋自2015年4月9日收楼后一直存在质量问题导致***、***不能进行装修使用，判令城建公司向***、***赔偿2015年4月至2020年12月期间的损失123060元（扣减前案生效判决中已付的33600元），属于事实认定错误，故还应扣减前案生效判决认定的损失发生的期间。三、退一步讲，即使认为城建公司应对***、***损失承担部分责任，***、***主张的租金损失费用过高。前案生效判决已根据广州市房地产租赁管理所出具的《2015年广州市房屋租金参考价》《2016年广州市房屋租金参考价》《2017年广州市房屋租金参考价》（德信路无电梯楼租金参考价），参考桥南街“其他区域”电梯楼租金标准15元/㎡，每月的租金标准2100元（140.01㎡×15元/㎡），判令城建公司向***、***支付2015年4月9日收楼后不能装修使用涉讼房屋导致的损失33600元。因此，法院已认定2015年、2016年涉讼房屋考的租金标准为2100元/月，***、***在本案中以5040.36元/月作为2016年租金标准缺乏依据。前案判决作出后，***、***未就租金标准提出异议，城建公司支付的费用***、***也已实际收取，即***、***亦认可涉讼房屋的租金标准应参考桥南街“其他区域”电梯楼的租金标准，现又主张应当参照**养生广场的租金标准进行计算，明显缺乏依据。因此，即使法院认为城建公司应对***、***的损失承担部分责任，该损失的标准也应当按照广州市房屋交易管理中心公布的房屋租金参考价以桥南街“其他区域”电梯楼的租金标准进行计算，并城建公司按照前案生效判决向***、***支付的33600元。四、***、***主张的装修费损失缺乏事实和法律依据，不应予支持。民事诉讼法第六十七条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。***、***在一审中要求城建公司赔偿装修费损失高达380000元，但是，截至目前***、***仍未提交相应证据证明存在装修费损失。综上，请求二审法院依法驳回***、***的上诉请求。 城建公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判城建公司向***、***赔偿损失12600元；2.本案一、二审诉讼费用由***、***承担。事实和理由：一、***、***最早于2020年3月向城建公司报告涉讼房屋存在天花板开裂等问题，一审法院认为涉讼房屋自2015年4月9日收楼后不能进行装修使用，属于事实认定错误。二、***、***对相关损失的产生存在严重过错，应承担一定的责任。根据双方一审提交的证据可知，城建公司一直通过电话、微信及函件等多种方式积极与***、***沟通、跟进，并多次表示希望可以尽快修复房屋并提供具体的维修方案，但是由于***、***怠于配合，城建公司入屋维修的工作严重受阻，双方就涉讼房屋问题的维修协商时间长达一年。此外，根据涉案合同第二十五条和民法典第五百九十一条的规定，即使***、***不认可城建公司的维修方案和处理方式，***、***也应按照合同的约定对涉讼房屋先行维修，而非放任问题长期存在，导致损失进一步扩大。因此，一审法院未考虑双方协商期间***、***存在的过错，判令2015年4月至2020年12月期间的损失均由城建公司承担，有误。综上，请求二审依法改判支持城建公司的上诉请求。 ***、***辩称，一、即便***、***于2020年3月才发现涉讼房屋存在天花板开裂等问题，也不妨碍上述质量问题自房屋交付之日起就客观存在的事实的认定，且该质量问题已严重影响***、***对涉讼房屋进行装修使用。二、***、***不存在任何故意拖延或怠于配合装修的问题，不应当承担任何责任。从本案的包括微信聊天记录以及往来信函等证据可以看到，***、***就涉讼房屋应否维修或鉴定的问题积极回复城建公司，但是2019年11月10日***、***向城建公司发出律师函，城建公司在2019年11月10日至2020年2月26日长达三个月的时间里没有任何回应，直至2020年6月15日才回复所谓的维修计划，2020年7月29日三方一同视察现场并表示同意进行第三方鉴定，但事情一直拖延至2020年10月23日城建公司又突然说不鉴定而要去直接维修。可见，拖***进度，出尔反尔的反而是城建公司。三、鉴于城建公司的态度，***、***考虑到万一自行修复后城建公司不承认存在质量问题，亦不愿意承担责任，将导致***、***的利益受损，因此***、***一直认为委托第三方鉴定很有必要。综上，请求二审法院查明事实，驳回城建公司的上诉请求并支持***、***的上诉请求。 ***、***于2022年1月19日向一审法院起诉请求：1.城建公司以现时市场价回购其出售给***、***的位于广州市xx区xx街xx路xxx号xx栋(B-6栋)1301房，或者以同地段相同规格、价位的房屋进行替换，并承担由此产生的房屋过户税费等事项费用；2.城建公司赔偿城建公司因房屋质量问题导致不能正常使用房屋的损失暂定为385869.96元（参考广州市房地产租赁管理所公布的房屋租金参考价，从2015年4月9日收楼后暂计至2022年5月，详见附表）；3.城建公司赔偿因房屋安全质量问题导致装修中断的装修费损失暂计380000元（具体金额以鉴定为准）；4.本案诉讼费用、评估鉴定费用均由城建公司承担。 一审法院认定事实：***、***为位于广州市xx区xx街xx路xxx号xx栋1301房（以下简称为涉讼房屋）的登记权属人，登记建筑面积为140.01平方米。 2013年3月28日，城建公司（甲方、卖方）和***、***（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，约定***、***以1726107元的价格向城建公司购买涉讼房屋，城建公司应当在2014年3月20日前将作为本合同标的物的房屋交付***、***使用；在保修期和范围内的保修费用由城建公司负担，城建公司应在收到***、***通知后5日内履行保修义务；在保修期内，***、***发出书面保修通知书5日内，城建公司既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，***、***可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由城建公司承担。 2015年4月9日，城建公司和***、***签署《商品房交付书》，载明涉讼房屋已具备交付条件，予以交付使用，交付日期为2014年3月14日。 2016年6月30日，***、***以涉讼房屋存在墙体裂缝、渗漏问题为由向一审法院提起（2016）粤0113民初5439号商品房买卖合同纠纷一案，要求城建公司对涉讼房屋进行维修，并支付延期交楼违约金、退还已收取的相关费用，以及赔偿因房屋质量问题导致不能居住使用房屋的补偿金、装修费用损失等。 该案诉讼中，广东建准检测技术有限公司受一审法院委托就涉讼房屋是否存在质量问题出具《房屋完损性鉴定报告》，显示涉讼房屋存在多处渗水，应对渗漏位置和屋面做好防水补强处理。因***、***在该案中明确由其自行修复涉讼房屋，一审法院遂委托广州德高价格评估有限公司就修复费用出具《报告书》，载明涉讼房屋修复费用为10600元。 2018年4月8日，一审法院出具（2016）粤0113民初5439号民事判决书，认为城建公司交付的涉讼房屋存在较为重大的质量瑕疵，致使***、***未能在合同约定的时间使用涉讼房屋，城建公司应赔偿***、***在涉讼房屋保修整改期间的损失，但鉴于涉讼房屋在接收后的渗水问题较为轻微，且***、***怠于行使合同权利导致损失进一步扩大，参照广州市房地产租赁管理所出具的2015年至2017年广州市房屋租金参考价中桥南街“其他区域”每月15元/平方米的电梯楼租金标准，酌定城建公司应支付2015年4月9日收楼后不能进行装修使用房屋而导致的损失33600元。一审法院具体判决如下：“一、广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向***、***支付修复费用10600元；二、广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向***、***支付逾期交楼违约金331412.5元；三、广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向***、***赔偿损失33600元；四、驳回***、***的其余全部诉讼请求。” 因城建公司不服上述判决，向本院提出上诉。本院于2018年9月17日作出（2018）粤01民终12388号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2018年11月29日，城建公司通过银行转账方式向***支付了上述生效法律文书确认的应付款项合计382612.5元。 后***、***分别于2019年11月10日、2020年2月26日向城建公司寄发《律师函》，要求城建公司针对涉讼房屋所在楼顶天面出现的起鼓返沙、裂缝、漏水、变型等情况委派专业房屋修缮公司开展维修工作。 2020年6月15日，城建公司向***出具《关于可逸阳光15栋1301维修计划的告知书》，称该司同意按《住宅质量保证书》承诺的保修责任对涉讼房屋出现的楼板内有木模板的情况以及管道**未封堵的质量问题进行修复；但经该司人员到场勘察，***未完全按广州德高价格评估有限公司的评估方案对天面进行维修，而上述原案涉位置的渗漏问题不属于其**修责任；另针对***提出怀疑天花楼板有新渗漏点的问题，城建公司提出相关维修方案，要求***予以配合维修。 2020年7月3日，***、***委托广东银德律师事务所向城建公司寄发《律师函》，要求城建公司审批确认涉讼房屋修复方案，并立即委派专业的房屋修缮公司开展维修工作。 2020年11月26日，城建公司再次向***发出《关于可逸阳光15栋1301配合维修的告知书》，明确其公司可马上开展维修工作，以避免损失进一步扩大。 2020年12月3日，广东银德律师事务所受***、***委托再次向城建公司寄发《律师函》，要求城建公司就涉讼房屋存在的严重质量问题尽快给予解决方案及损失赔偿的书面报告，如继续履行双方买卖合同，则将争议提交法院解决，由法院委托专业机构对房屋所存在重大质量安全问题进行鉴定；如解除双方买卖合同，则城建公司应对房屋按现时市场交易价格进行回购或置换。 2020年12月25日，城建公司向***发出《关于可逸阳光15栋1301配合维修的第二次告知书》，称其公司已提供维修方案及施工计划，并愿意对涉讼房屋存在的质量问题承担维修责任，要求***尽快配合开展维修工作。 2021年1月26日，***、***向一审法院提起（2021）粤0113诉前鉴11号案，要求对涉讼房屋进行房屋结构安全性鉴定，若房屋安全存在问题则并出具修复意见。一审法院经摇珠委托广州**房屋安全鉴定有限公司于2021年10月25日出具**鉴字[2021]xxxxx号《房屋结构安全性检测鉴定报告》，载明：综合现场检查、检测和验算结果，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GBxxxxx-2015）之规定对该房屋的各子***全性鉴定评述如下：1.地基基础：上部承重结构构件未发现有因地基基础不均匀沉降而引起的构件变形、开裂等损坏现象。故地基基础子单元的安全性等级评为Au级。2.上部承重结构：根据现场检查、检测结果及验算结果分析，该房屋抽检的剪力墙的轴压比满足规范要求；抽检的剪力墙墙身配筋均满足承载力要求；抽检的梁配筋满足承载力要求；抽检的板配筋满足承载力要求。天面板有开裂、含杂物现象，构造有缺陷。故上部承重结构子单元的安全性等级评为Bu级。3.围护系统：围护系统承重部分评定的安全性等级，不应高于上部承重结构的等级。故围护系统子单元的安全性等级评为Bu级。依照《民用建筑可靠性鉴定标准》（GBXXXXX-2015）的要求，根据各子单元的安全性等级评定结果，该房屋鉴定区域安全性等级为Bsu级。安全性略低于本标准对Asu级的规定，尚不显著影响整体承载。处理建议：1.对开裂的现浇板采用压力灌浆的方法进行处理；2.对遗留模板挖除后高强砂浆封闭后贴碳纤维布处理。经查，***、***因该次鉴定支出鉴定费用25000元。 本案一审庭审中，***、***及城建公司对上述《房屋结构安全性检测鉴定报告》均予以认可。其中，***、***认为涉讼房屋安全性鉴定结论明显低于规定标准，城建公司未尽到说明提醒义务，违反诚实信用和公平原则。而城建公司称，从鉴定结论可知涉讼房屋不存在结构安全性问题，不影响使用。 关于不能正常使用涉讼房屋的原因。***、***主张在（2016）粤0113民初5439号、（2018）粤01民终12388号案件履行完毕后，其于2018年末至2019年初对涉讼房屋渗漏部位进行维修时发现存在大量前案未发现的房屋质量问题，其后遂与城建公司以函件往来、微信沟通等方式就维修主体、是否鉴定等问题进行协商，但城建公司出尔反尔，一直怠于配合委托鉴定公司，导致房屋质量安全结构问题及修复方案未能确定，房屋始终无法正常使用。而城建公司对此不予确认，称双方交楼后多次就涉讼房屋问题进行沟通，但房屋维修工作未能开展推进的原因在于***、***不同意其提出的修复方案，亦不允许其工作人员进入房屋进行维修。 关于涉讼房屋的装修情况。***、***主张其在2015年4月9日接收涉讼房屋后即对房屋进行装修，并交付装修保证金2000元，及进行装修备案、购买装修材料进场等，但因房屋存在质量问题，导致装修被迫中断，目前涉讼房屋仍为毛坯状态，装修也处于中止状态。对此，***、***在庭后向一审法院提交了《房屋装修申请表》《装修备案书》及其他相关凭证予以证明。城建公司发表书面质证意见认为，装修中断并不会导致装修费用损失，也无法证实相关费用凭证的真实性及关联性，对上述证据均不予认可。 另外，***、***在签收上述《房屋结构安全性检测鉴定报告》后，经一审法院多次督促及释明才确定本案的诉讼请求，并在本案庭审中明确本案中主张的装修损失是指已经产生的装修费损失，并提出对已产生的装修费进行评估，其后在庭后两个多月提交评估申请书，申请对涉讼房屋装饰装修价值进行评估。 一审法院认为，***、***和城建公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵照履行。城建公司作为涉讼房屋的开发商，负有保证其出售的涉讼房屋质量合格且能够正常居住使用的合同义务。现***、***提起本案诉讼主张涉讼房屋存在严重的安全结构问题无法使用，要求城建公司回购或替换房屋，但根据广州**房屋安全鉴定有限公司出具的《房屋结构安全性检测鉴定报告》显示，涉讼房屋鉴定区域安全性等级为Bsu级，安全性略低于本标准对Asu级的规定，尚不显著影响整体承载，而报告提供的建议也仅是对开裂的现浇板采用压力灌浆，以及对遗留模板挖除后高强砂浆封闭后贴碳纤维布等不涉及房屋主体结构加固的处理方式，即涉讼房屋不存在影响正常使用的安全性结构问题，对于***、***以此要求城建公司以现时市场价回购房屋，或以同地段相同规格、价位房屋进行替换，并承担过户税费的诉讼请求，并无事实和法律依据，一审法院不予支持。同理，***、***主张上述鉴定产生的25000元鉴定费由城建公司负担，一审法院不予支持。因前述报告中对涉讼房屋的处理建议，未包含在本案的诉讼请求中，城建公司亦曾表示同意进行相关维修，故对于涉讼房屋前述的维修处理或所产生的费用问题，双方可自行协商解决，若协商不成可另循法律途径解决。 关于不能正常使用房屋的损失问题。生效法律文书已确认城建公司交付的涉讼房屋存在较大的质量瑕疵，并酌定城建公司应向***、***支付收楼后无法装修使用房屋的损失，现双方在生效判决履行完毕后又发现房屋存在其他质量风险，导致涉讼房屋仍需继续进行维修修复。因此，对于***、***在房屋质量问题维修整改期间无法正常装修使用的损失，城建公司应继续予以赔偿。但鉴于双方曾多次协商沟通处理本案所涉的涉讼房屋质量问题，城建公司在往来函件中也多次明确可就涉讼房屋新发现的质量问题进行修复，仅因双方就是否先行鉴定的问题不能达成一致意见而导致房屋维修工作无法持续推进。现涉讼房屋经鉴定并无结构安全等严重影响装修使用的问题，且即便存在质量瑕疵，***、***怠于行使合同约定的先自行修复而后要求城建公司支付相关费用的权利，也导致了损失进一步扩大，其二人对此亦应承担部分责任。另外，根据广州市房地产租赁管理所公布的2015年至2021年广州市房屋租金参考价，其中涉讼房屋所在区域并无电梯楼租金参考价，***、***要求参照同地段**养生广场的租金标准计付损失，但上述公布的租金参考价除单列的楼盘、路段、区域外，还包括可参照的“其他区域”租金标准，（2016）粤0113民初5439号生效法律文书所确定的损失亦依据该“其他区域”参考价标准计付。故一审法院认定涉讼房屋所在小区应参考广州市房屋租金参考价中桥南街“其他区域”电梯楼租金标准，其中2015年至2017年为15元/平方米，月租金标准2100元；2018年为16元/平方米，月租金标准2240元；2019年至2021年为18元/平方米，月租金标准2520元。综上，结合***、***和城建公司在庭审中的陈述、举证情况及《房屋结构安全性检测鉴定报告》所载鉴定结论，考虑到双方曾多次进行沟通维修处理事宜，而***、***未及时装修使用涉讼房屋的情况，一审法院酌情认定***、***应对房屋进行合理装修的时间为2020年11月30日（***、***已知悉城建公司不同意对维修事宜进行鉴定，且城建公司已再次向***发出《关于可逸阳光15栋1301配合维修的告知书》），并酌定维修期为1个月，并确认城建公司应向***、***支付2015年4月9日收楼后不能进行装修使用涉讼房屋而导致的损失共计156660元（注：计算期间为2015年4月至2020年12月），扣减前案生效判决中已付的33600元，城建公司在本案中应赔偿的因质量问题导致无法使用房屋的损失为123060元，对于***、***主张超出该金额的部分，一审法院不予支持。 关于装修费损失问题。因涉讼房屋在维修后可进行正常装修，***、***所支付的保证金、备案金及其他实际投入的装修均可继续使用，且***、***未能举证证明其存在实际的装修费损失，其主张对已装修费用进行评估鉴定，缺乏必要性，一审法院不予准许。故***、***主张城建公司赔偿装修费损失，依据不足，一审法院不予支持。对***、***的其他诉讼请求，一审法院均予以驳回。 综上，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，于2023年6月5日作出如下判决：一、城建公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向***、***赔偿损失123060元；二、驳回***、***的其余诉讼请求。如城建公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11459元，由***、***负担8698元，由广州市城市建设开发有限公司负担2761元。诉前鉴定费用25000元，由***、***负担。 本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审另查明，（2016）粤0113民初5439号民事判决书记载，***、***诉请要求城建公司按2016年广州市番禺区桥南街德信路388号同一小区或相邻小区月租金标准自2014年3月21日起至房屋交付能够使用之日止向***、***支付因房屋质量问题导致不能居住使用的补偿金。在该判决中一审法院认为：“……城建公司交付的涉讼房屋存在较为重大的质量瑕疵，进行了多次的维修和修复，致使***、***未能在合同约定的时间使用涉讼房屋，理应赔偿***、***在涉讼房屋保修整改期间的损失；然而***、***于2015年4月9日接收涉讼房屋，且经鉴定涉讼房屋的渗水问题较为轻微、面积较小，并不直接导致***、***在接收涉讼房屋后无法正常使用涉讼房屋；此外，***、***在城建公司多次维修仍无法达到其认可的质量状态时，怠于行使合同约定的先自行修复而后要求城建公司支付相关费用的权利，导致损失进一步扩大。……因此，综合***、***和城建公司于庭审中的陈述、举证情况以及《房屋完损性鉴定报告》的内容，考虑涉讼房屋仅为毛坯未装修状态，而本院已经认定城建公司应当向***、***支付2014年3月21日至2015年4月8日期间的逾期交楼违约金331412.5元的情形，结合本案案情以及租金参考价，本院酌定城建公司应当向***、***支付2015年4月9日收楼后不能进行装修使用涉讼房屋而导致的损失33600元。” ***、***主张其在2019年11月10日通过发送律师函的方式向城建公司提出有关天面开裂的相关问题。城建公司主张***、***在2020年3月份通过微信方式向城建公司报告有关房屋质量问题。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.***、***主张应由城建公司对涉讼房屋进行回购、置换是否有充分依据；2.城建公司是否应向***、***赔偿无法使用房屋的相应损失，该损失应当如何认定；3.***、***主张的装修费损失是否有充分依据。对此，本院分析如下： 关于争议焦点一。按照***、***与城建公司签订的《商品房预售合同》约定，城建公司对于商品房的建筑工程质量问题应当承担相应的保修义务。虽然涉讼房屋存在渗水、天面板开裂、含杂质的问题，但经法院委托鉴定，鉴定结论显示可对相关问题进行修复处理解决，未认定涉讼房屋存在影响正常使用的安全性结构问题，故***、***要求城建公司对涉讼房屋进行回购、替换，缺乏约定及法定依据，一审法院驳回***、***的该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点二。经一审法院委托鉴定，涉讼房屋天面板有开裂、含杂物现象，构造存在缺陷，应当对开裂的现浇板采用压力灌浆的方法进行处理，对遗留模板挖除后高强砂浆封闭后贴碳纤维布处理，城建公司依约应当承担相应的维修义务，因涉讼房屋维修期间客观上导致涉讼房屋无法正常使用，故一审法院认定城建公司应向***、***赔偿维修期间的相应损失，并无不当。 至于损失的计算方式问题，本院认定如下： 第一，根据本案查明事实，***、***在2016年6月30日以涉讼房屋存在墙体裂缝、渗漏问题提起诉讼，诉请要求城建公司支付自2014年3月21日起至房屋交付能够使用之日止因房屋质量问题导致不能居住使用的补偿金，该案生效判决已酌情认定城建公司向***、***支付2015年4月9日收楼后不能进行装修使用房屋期间的损失33600元。因此，生效判决已对2015年4月9日收楼至该案所涉房屋渗水问题维修完成能够正常使用期间，因涉讼房屋不能正常使用而给***、***造成的损失作出审查认定，故对该期间的相应损失不应再次重复审查。一审法院在计算损失时先计算自2015年4月9日起至2020年12月期间的相应损失后扣除前案生效判决认定的33600元，实际对前案已审查认定部分进行了重复审查，处理不当，本院予以纠正。 第二，前案生效判决作出后，***、***未能及时对涉讼房屋进行维修，现有证据显示***、***于2019年11月10日通过律师函的方式反映涉讼房屋天面存在裂缝的问题，无证据显示在此之前涉讼房屋因出现天面板开裂问题而无法正常装修使用，故本院对***、***主张的2019年11月10日之前的房屋无法正常使用的损失不予支持。城建公司上诉主张***、***最早于2020年3月发现并向城建公司报告房屋质量问题，与上述查明事实不符，本院不予采纳。 第三，2019年11月10日之后，从本案现有证据显示，双方曾多次就维修方案及是否先行鉴定问题进行协商，但未能达成一致意见导致未能及时维修，***、***亦未按照合同约定先自行维修而后要求城建公司支付相关维修费用，导致损失进一步扩大，故一审法院认定双方对由此产生的房屋无法正常使用的损失均应承担相应责任，并无不当。一审法院综合考虑双方的沟通情况及合理的维修期限，酌情认定相应损失计算至2020年12月为止，未支持***、***主张的2021年1月之后的相应损失，已充分考虑了***、***应承担的止损义务，理由阐述充分，并无不当，本院予以确认。城建公司应向***、***支付2019年11月11日至2020年12月31日期间的相应损失。 至于损失的计算标准，因涉讼房屋存在的质量问题导致***、***无法正常使用涉讼房屋，但***、***未举证证实其实际损失情况，故一审法院参照涉讼房屋的租金对***、***主张的相应损失进行计算，并无不当。由于行政主管部门公布的租金参考价中无涉讼房屋所在区域内电梯楼租金参考价，结合涉讼房屋未完成装修的客观实际情况，一审法院参考涉案楼盘所在桥南街的“其他区域”电梯楼租金标准计算考虑涉讼房屋的租金损失，符合《广州市房屋租金参考价适用说明》的规定，且与前案生效判决认定的损失计算标准基本一致，并无不当，本院予以维持。***、***上诉主张应采纳与涉讼房屋相邻近且质量相当的**养生广场的电梯楼租金参考价，缺乏理据，本院不予采纳。 综上，城建公司应向***、***赔偿自2019年11月10日至2020年12月31日期间房屋无法正常使用的损失34548元（2520元/月×13个月+2520元/月÷31天×22天）。一审法院对该项损失的认定不当，本院予以纠正。 关于争议焦点三。***、***主张因涉讼房屋存在质量问题导致其装修多次中断而产生损失。但是，***、***未提交证据证实其因装修中断导致的损失情况，且即使其进行了部分装修，现无证据显示该部分装修在维修完毕后无法继续使用，故其要求城建公司赔偿其因装修中断导致的损失，无证据支持，本院不予采纳。在无证据证实其装修支出及装修受损的情况下，***、***申请对装修损失进行鉴定，缺乏客观基础，本院对其鉴定申请不予接纳。 综上所述，***、***的上诉请求不能成立，城建公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实不清，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广州市番禺区人民法院（2022）粤0113民初4126号民事判决第二项； 二、变更广州市番禺区人民法院（2022）粤0113民初4126号民事判决第一项为：广州市城市建设开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向***、***赔偿损失34548元； 三、驳回***、***的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费11459元，由***、***共同负担10942元，广州市城市建设开发有限公司负担517元，诉前鉴定费用25000元，由***、***共同负担。二审案件受理费11856.4元，由***、***共同负担11357.88元，广州市城市建设开发有限公司负担498.52元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年十一月十四日 法官助理*** 书记员*** 附件 自动履行提示 一、债务人如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致债权人向人民法院申请强制执行的，人民法院将依法对债务人的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》和《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，对债务人采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。债务人为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人一并采取消费限制等惩戒措施。 债务人如果规避、抗拒执行，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 二、判决有款项支付内容的，债权人应及时将收款账户或其他收款方式及时告知对方。