广州市城市建设开发有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 (2023)粤01民终23874号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市城市建设开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道西海韵路2号101。 法定代表人：***，职务：董事长。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1973年3月29日出生，汉族，身份证住址广西博白县。 委托诉讼代理人：***，广东百健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东百健律师事务所实习人员。 上诉人广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2022)粤0113民初14029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城建公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、五项，改判***向建公司支付违约金320329.4元，扣除上述违约金后城建公司应向***返还剩余房款(包括购房定金)及维修基金合计173991.67元。2.***承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定案涉买卖合同的解除事由为“***不具备广州市商品房购买资格”，系事实认定错误。案涉买卖合同的解除事由为***逾期付款。***未提供证据证明其在签订买卖合同时不具备购房资质。反之，双方在2013午11月4日即签署了《广州市商品房买卖合同(预售)》并办理了网签备案手续，这足以证实***在签订订购书和预售合同时具备购房资质。在2018年双方协商时***仍表示愿意继续履行买卖合同，这亦可以证明事实上其购买房屋不存在客观障碍。案涉买卖合同的解除事由为***逾期付款，即***一直不提供办理银行按揭所需资料，未办妥按揭贷款手续，未按买卖合同约定的时间按时支付全部房款，已达到买卖合同约定的解除条件。二、一审判决认定“在确定***不具有广州市购房资格后，城建公司仍劝导***一次性支付剩余房款，而不考虑购买人付清房款后能否取得房产证，足以证明城建公司对于本次交易未尽到审慎注意义务，城建公司应承担相应的过错责任”，与客观事实不符。***违约，已严重损害城建公司合法权益，城建公司有权单方解除合同并要求***承担违约责任。首先，***从未确认其不具有广州购房资格等事实。如上所述，双方就案涉房屋签署网签合同并办理了网签备案手续，足以证明***的购房资质不存在任何问题。其次，在房款支付方面，***违约在先，未按合同约定按时办理银行按揭，亦不能转一次性支付剩余房款，严重违反了买卖合同的约定。2018年城建公司催促***一次性支付剩余房款，是因为***“贷不了款”，与其购房资格或办证事宜并无任何关系。根据双方签订的案涉房屋买卖合同补充协议第一点第1条、第一点第5条等约定，***应当在购房前充分了解贷款办理条件并完全知悉以按揭方式履行合同的商业风险，如按揭无法获得银行批准，***应该按照城建公司要求使用其他方式支付剩余房款。若***因自身原因获取不了银行按揭贷款，应当补齐房款，否则将严重侵害城建公司的合法权益，故城建公司的要求合法合理。且，根据双方的沟通情况，***在2018年时表示“我现在全款买，是不是不用违约金”，在2022年时表示“滞纳金可以申请30万吗”“我在找人谈滞纳金的事情了”“主要你们滞***多了”“最起码知道结果如何，我才能去交钱的”等，2022年城建公司工作人员也表示“我早就给了建议你，先清房款，把违约金截了再想办法……拖只会让你损失更大”等。由此可见，***完全可以一次性付款，合同的继续履行在客观上不存在任何障碍，但***因为此前按揭逾期滞纳金问题无法与城建公司达成一致，拒绝继续履行房款支付义务。根据案涉买卖合同约定，城建公司有权单方解除合同并要求***按照房款20％承担违约金。本案城建公司对案涉房屋交易不存在任何过错三、一审判决认定“城建公司应知***非本市户***，在购买广州市商品房时受缴纳个人所得税或社会保险年限的限制，城建公司未查验核实清楚即与***签订订购书和预售合同，其行为亦是导致交易风险提高的重要原因，故城建公司对解除案涉合同亦存在过错”，系事实认定错误。退一步讲，即便***不具备购房资质，但一审判决已经认定“***作为非本市户***家庭认购案涉房屋时，应当事先知晓上述限购政策，并据此规定判断自身是否具备购买案涉房屋的条件”。且根据双方签订2013年lO月2日签订的《订购书》，***在签订买卖合同时，应对本人是否购房资格情况进行充分查证，否则由此导致退楼的，***应承担由此发生的所有成本和费用。***自愿签署《广州市商品房买卖合同(预售)》，应承担由此带来的法律后果。城建公司已向***提示了相关风险，且城建公司并不具备对***购房资质进行实质性查验核实的能力。一审判决认定城建公司存在过错，不合理地加重了城建公司的责任。并且，如果***确实不具备购房资质，其完全有机会采取相关补救措施以获取购买资格。***一直拖欠支付剩余房款，不按时履行合同义务，导致买卖合同被解除，严重侵害了城建公司的合法权益，应当承担全部责任。为此，请二审法院判如所请。 ***辩称，不同意城建公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、***不具备购房资格，城建公司作为房地产开发商应当清楚签署《广州市商品房买卖合同（预售）》办理网签与网签后进行的预购商品房预告登记（备案手续）属于两个不同的流程和步骤，行政主管部门只有在审查购房人资质符合购房政策且审查开发商统一代为提交的相关材料后，才会出具预告登记证，才能完成预购商品房预告登记备案手续。城建公司在一审时提交的证据6官网截图显示案涉商品房至今仍仅为“已签约”状态（即网签），尚未办理预购商品房预告登记。二、基于前述事实，城建公司有意忽视即使***一次性支付房款案涉房屋仍不能办理过户的客观事实，反复主张系***无力支付房款导致合同解除，完全偏离事实。城建公司提交的通知函、律师函、解除通知明显是其故意设计并发出，企图将案涉合同不能继续履行的风险与责任转嫁给***，城建公司的相关主张没有事实依据。三、***因相信城建公司的专业性，以为自身符合购房条件（***在购房之前，已经将自身的户籍以及社保、所得税等情况陈述并提供给城建公司，经城建公司确认满足购房条件而购房）。城建公司作为房地产开发商，在***明显不符合购房条件的情况下，仍收取***的购房款，在明知无法办理按揭也不可能过户的情况下，计算高额违约金并多次引导***一次性支付剩余房款，应对合同解除承担全部责任。四、城建公司作为广州地区的超大型国有房地产开发商，依法依规应在与购房人签订购房合同前对购房人是否具备购房资格作必要的审查。但本案中城建公司作为房地产开发商从未释明***是否符合购房资格，误导***误信自己具备购房资格而付款购房。***因城建公司的违规销售及故意隐瞒的行为遭受了巨大的经济损失，当年因筹集首期款支出了高额利息，又因拖延了近10年，明明购了房却无房住，每月需承担巨额租金支出，更错失了在广州以配偶名义另行重新购房或在其他城市购房的交易机会。***当年支付的首期购房款已大大贬值，而商品房的售价已大幅增长，而城建公司却因自身的违规销售及故意隐瞒误导的行为成为唯一的获益方，获得***支付房款的占用利息及案涉房屋的增值利益，极其不公。四、至于城建公司上诉主张***完全有机会采取相关补救措施以获得购买资格的问题。***认为城建公司故意误解当时广州市的限购政策。按当年的限购政策，购房人在签订商品房买卖合同时应具备购房资格，而且根据2013年11月4日签订的《商品房买卖合同》的约定，城建公司应在2013年12月3日前为***办妥预购商品房预告登记，从签订商品房买卖合同到办理预告短短30天，***如何采取补救措施？综上，请求二审法院驳回其上诉请求。 ***于2022年7月8日向一审法院起诉请求：1.判令城建公司向***双倍返还购房定金6万元；2.判令城建公司立即向***返还已支付购房款及购房税费467621.06元并支付利息（利息以467621.06元为基数，自付款之日起按人民银行贷款利率的四倍为标准计付至实际付清之日止）；3.判令本案的诉讼费用由城建公司承担。 城建公司向一审法院提出反诉请求：1.判令***立即协助城建公司办理《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201311113288）的网签备案的注销手续；2.判令***向城建公司支付解除合同违约金320329.40元；3.判令***承担本案全部诉讼及其他相关费用。 一审法院认定事实：2013年10月2日，城建公司（甲方）与***（乙方）签订《商品房订购书》，约定***购买位于可逸阳光花园1栋3楼03**；工程编号B1-303；建筑面积120.6102平方米，套内建筑面积99.6115平方米；毛坯交付，售价1601647元；房屋契税90-144平方米（不含90、144平方米）家庭唯一住房，按售价之1.5%自行缴付，预购预告登记费50元，转移登记费50元，契税印花税10元，物业专项维修资金12664.07元，定金30000元，第一次房款451647元，客户须收到发展商通知日起2天内签署《商品房买卖合同》，并于签署《商品房买卖合同》之日起2个工作日内付清第一次房款和前述全部费用；余下房款112万元，乙方申请办理农业银行20年按揭贷款手续；乙方应于收到发展商通知日起2天内向甲方提交办理银行按揭的全部基本资料，并办妥银行按揭申请手续；签订《订购书》后，乙方不得变更《订购书》项下事项，包括不得增加或减少或变更乙方或变更所购**；乙方在签订《商品房买卖合同》前，应对本人是否受限购政策影响而导致无法购房的情况进行充分查证，否则由此导致乙方需办理退楼手续的，乙方应承担由此所发生的所有成本和费用，包括但不限于退楼费用和已发生的税、费；等等。该订购书有城建公司盖合同专用章、***签名确认。 2013年10月8日，***向城建公司支付定金30000元。城建公司向***出具发票。 2013年11月4日，城建公司（甲方、卖方）与***（乙方、买方）签订合同编号为201311113288的《广州市商品房买卖合同（预售）》，主要内容：甲方的委托代理机构为广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下简称兴业公司）；买方向卖方购买位于番禺区桥××（××）303房，建筑面积为120.6102平方米，总价为1601647元；首期款于本预售合同网上签订之日起2日内，支付全部房价款的30.07%，金额481647元，剩余房款1120000元须于2014年1月4日前申请办理银行按揭手续；如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其他账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方；双方同意按乙方委托甲方的方式办理预购商品房预告登记：甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方；甲方应当在2014年3月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；等等。 同日，***（甲方、委托人）与兴业公司（乙方、受托方）签订《委托代理合同》，约定甲方是可逸阳光1栋303房的购房人；甲方委托乙方就该房屋买卖咨询服务、代办银行按揭手续等事宜达成协议；乙方就该房屋为甲方提供商品房购买咨询服务，甲方委托乙方为合法代理人，办理银行按揭等相关手续；甲方全权委托乙方办理以下手续：1.向按揭银行递交办理该房屋的按揭相关资料和文件，2.向房管部门办理该房屋的产权转移登记的全部手续，3.向房管部门办理该房屋的他项权利登记的全部手续；甲方同意在办理银行按揭申请手续当日一次性向乙方支付按揭费用3200元；若按揭银行受理该笔贷款后因甲方原因无法获得银行审批通过的，则乙方扣除上述费用的50%作为手续费，余下费用退回给甲方；等等。 2013年11月11日，***向城建公司支付首期款451647元、维修资金12664.07元、契证印花税10元、转移登记费50元、预购预告登记费50元。城建公司向***出具上述款项的发票和预收款凭证。 2013年11月11日，***向兴业公司支付按揭手续费3200元。兴业公司向***出具发票。 2013年12月3日，兴业公司向***发出《通知》，要求***收到通知之日起3日内将所缺资料补齐，如因***原因导致合同相关手续无法办理，发展商可根据买卖合同追究***的违约责任。 2014年7月24日，城建公司委托广东东方昆仑律师事务所向***发出《律师函》，载明：由于***未提供银行所需资料，导致银行无法审批，按照买卖合同约定，若***因资料不齐造成的逾期付款，发展商有权追究***的违约金，并有权解除合同。同时函告***须于收到通知之日起3日内将所缺资料补齐。 2018年10月12日，城建公司向***发出《解除合同通知》，载明：因***未履行买卖合同约定的付款义务，城建公司根据合同约定行使合同解除权，解除双方签订的买卖合同，自通知到达***之日起，买卖合同解除。同时要求***向其支付320329.4元违约金，于2018年10月22日前至兴业公司办理解除合同手续，并承担相应费用。2018年12月12日，城建公司工作人员通过微信再次向***发送《解除合同通知》。 2021年10月21日，城建公司工作人员***微信联系***，说：“***你好，之前我们公司发了解除合同信函给你和解除可逸阳光B1-303**的合同。但是房管局的注销手续一直没办理，想看看你什么时候有空麻烦配合办理一下，**！”***回复：“解除合同有什么补偿我的吗”。***回复：“按合同约定执行啊”。***说：“这个问题我要咨询一下律师，有什么问题到时再说吧。”***回复：“可以的，我们也想卖给你，但是确实你税单社保有问题贷不了款，一次性也没办法付清，我们也没办法。”“各种通知义务已尽，希望你能配合办理剩余手续，**”。***说：“最主要的是你们的制（滞）***多了”。 2021年10月22日，***微信对***说：“我当时的情况是这样的，有营业执照就没纳过税的，我就问你们销售，我够不够条件买房，你们公司销售说可以的，所以就这样交了首付。”***又说：“我当时也是和你公司商量全款买房的，也不接我的请求”。***回复：“这个我问了之前***，说没有拒绝过全款买，后期我也你对接也说过几次全款买，也没有兑现啊。”***说：“当时我是提出过的，她说全款买也要够条件才行”。***回复：“够条件是指你购房资格的条件吗”。 2022年5月25日，***委托广东百健律师事务所向城建公司发出《律师函》，主要内容：协商能否将案涉房屋的买受人变更为***指定的符合广州市购房政策的第三人；如不能变更，能否办理退房退款手续；要求城建公司2022年5月31日前书面回复。 2022年6月29日，***委托广东百健律师事务所再次向城建公司发出《律师函》，主要内容：双方签订的买卖合同自2022年6月28日正式解除；要求城建公司最迟于2022年7月4日前向***一次性双倍返还购房定金60000元、购房款451647元、维修资金12664.06元、契税印花税及转移登记费60元、预告登记费50元、按揭手续费3200元，共计467621.06元并支付利息（资金占用利息以467621.06元为基数，自付款之日起按人民银行贷款利率的四倍计付至实际付清之日止）。 2022年8月19日，广州市住房和城乡建设局官网的行业数据显示案涉房屋为确认不可售状态。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在民法典施行前，但持续至民法典实施后，应适用民法典的规定。 ***与城建公司分别于2013年10月2日、11月4日签订的《商品房订购书》《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。城建公司与***的微信聊天记录显示，城建公司于2018年12月12日微信发送解除案涉合同的通知书给***。***委托广东百健律师事务所于2022年6月29日向城建公司发出解除案涉合同的律师函，快递记录显示该函件于2022年6月30日签收，故案涉合同现已解除。案涉合同因***不具备广州市商品房购买资格，无法继续履行而解除。 关于双方对解除《商品房预售合同》是否存在过错的问题。2013年3月31日广州市政府颁布的《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》(穗府办[2013]14号)第二条规定：“自本意见发布之日起，非本市户***家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）；非本市户***家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房”。***与城建公司签订《商品房订购书》《商品房预售合同》之时前述规定已出台执行，***作为非本市户***家庭认购案涉房屋时，应当事先知晓上述限购政策，并据此规定判断自身是否具备购买案涉房屋的条件；而城建公司作为房地产开发企业在上述限购政策执行期间负有查验核实购房人是否具备购房条件的责任。现案涉合同已解除，根据合同解除后相互返还的原则，城建公司应将收取的定金、购房款、维修资金及税费共494321.07元(包括定金30000元、首期购房款451647元、维修资金12664.07元、契证印花税10元)退还***。***主张城建公司销售人员存在诱导行为，但未提供相应证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，其自身对合同解除存在过错，故其要求城建公司双倍返还定金、计付资金占用利息、返还转移登记费50元和预购预告登记费50元的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。关于按揭手续费3200元，现有证据显示该按揭手续费由兴业公司收取，***未能提供证据证明该手续费由城建公司收取，故其要求城建公司返还按揭手续费的诉讼请求，一审法院不予支持。案涉合同已解除，***应协助城建公司办理《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201311113288）的网签备案注销手续。 如前所述，城建公司作为专业的房地产公司，应对本市的住房限购政策清楚并知晓。签订订购书及预售合同前，***已将其情况告知城建公司并提供身份证、结婚证、户口本等材料。城建公司应知***非本市户***，在购买广州市商品房时受缴纳个人所得税或社会保险年限的限制，城建公司未查验核实清楚即与***签订订购书和预售合同，其行为亦是导致交易风险提高的重要原因，故城建公司对解除案涉合同亦存在过错。城建公司称订购书中约定“乙方在签订《商品房买卖合同》前，应对本人是否受限购政策影响而导致无法购房的情况进行充分查证，否则由此导致乙方需办理退楼手续的，乙方应承担由此所发生的所有成本和费用，包括但不限于退楼费用和已发生的税、费。”该条款是城建公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，其不合理地免除或者减轻自身责任、加重对方责任，且未履行提示或说明义务，该条款为无效条款。该条款无法免除城建公司查验核实购房人是否具备购房条件的责任。在确定***不具有广州市购房资格后，城建公司仍劝导***一次性支付剩余房款，而不考虑购买人付清房款后能否取得房产证，足以证明城建公司对于本次交易未尽到审慎注意义务，城建公司应承担相应的过错责任。城建公司依据网签预售合同中的补充协议要求***承担相当于房款总价20%违约金的反诉请求理据不足，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百四十三条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，于2023年7月7日判决如下：一、城建公司于本判决发生法律效力之日起五日内向***返还购房定金30000元；二、城建公司于本判决发生法律效力之日起五日内向***返还购房款、维修资金及税费共464321.07元；三、***于本判决发生法律效力之日起十五日内协助广州市城市建设开发有限公司办理《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：XXXXXXXXXXXX）的网签备案注销手续；四、驳回***其余的诉讼请求；五、驳回广州市城市建设开发有限公司其余的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费9076元，由***负担361.18元，广州市城市建设开发有限公司负担8714.82元。反诉受理费3052.5元，由广州市城市建设开发有限公司负担。 本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。 二审中，城建公司向本院提交了以下证据：1.***，拟证实***在购买案涉房屋时已知悉广州的购房政策，因此***向城建公司签署***，告知其为境内非本市户籍，提供的购房证明是个人所得税纳税证明；2.个体工商户营业执照；3.国家企业信用信息公示系统；证据2、3拟共同证实***在2010年在番禺依法开设个体工商户，名称为广州市番禺桥南***服装加工厂；4.纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书（落款日期为2014年1月15日）；5.扣税明细，证据4、5拟共同证实2012年10月1日至2013年10月31日该个体工商户一直有正常经营，并按照规定申报税款。 经本院组织证据交换及质证，***对上述证据的质证意见为：上述证据不属于法定的二审新证据，***在与开发商协商时称有开办个体工商户，但实际没有纳税，开发商称可以够条件买房，后***将一年的纳税清单打出来给开发商，但开发商称需要纳税发票，但因***未实际纳税无法提供发票，双方就一直拖着；一审中城建公司否认***按其要求提供购房需要的资料，二审中却作为证据提交，前后矛盾。***未提交新证据。 二审另查明，城建公司在一审中提交的兴业公司于2013年12月3日向***发出的《通知》中称：由于阁下未提供办理合同相关手续所需的全部资料，我司曾多次联系阁下补交资料，但阁下至今仍未提供。未顺利办理合同约定的相关手续，我司受开发商委托，谨此函告阁下：阁下须于收到本通知之日起3日内将所缺资料补齐；***下原因导致合同相关的手续无法办理，发展商可根据双方签订的《商品房买卖合同》追究阁下的违约责任；等等。 城建公司主张***提交的税单并非没有缴税，只是没有达到起征点，根据穗府办[2013]14号文件，只要提供个人所得税缴纳证明即可具有购房资格，并非如***所称需要开具发票；因其提交的税单导致银行在审批贷款时对其经济能力是否足以偿还贷款产生质疑，兴业公司于2013年12月3日向***发出的《通知》中要求***补缴收入证明，具体补充的资料内容通过口头方式告知过***。***主张《通知》的内容系要求补充办理合同相关手续所需的全部资料，并非贷款所需资料，***收到该份文件后也不清楚需要补充什么资料，后按照开发商的要求提供了纳税证明，但城建公司未能办理预告登记，具体原因推断应是***达不到购房的资格审查要求。 城建公司主张在***符合限购政策的情况下双方才可以进行网签。***主张是否具有购房资格均可以网签，但如果办理预告登记则必须具备购房资格。案涉房屋至今未办理预告登记，城建公司主张未办理预告登记系因***未能获得银行代理，且合同约定***可以单方申请预告登记。 ***主张其委托兴业公司办理案涉房屋的按揭贷款手续，但实际兴业公司与银行之间如何申请办理及办理到什么阶段没有告知***。城建公司表示据其向兴业公司了解，是因***提供的纳税记录导致银行怀疑其还贷能力，需要补充银行交易流水。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》解除的违约责任应如何认定，***是否应承担相应的违约责任。对此，本院分析如下： 首先，按照2013年10月2日签订的《商品房订购书》的约定及广州市政府2013年3月31日颁布的相关限购政策文件，双方对于***购买案涉房屋需要符合限购政策要求是清楚知悉的。同时，按照城建公司二审中提交的***出具的《***》内容可知，城建公司清楚知悉***并非本市户籍，根据限购政策要求需要提供的购房证明是个人所得税缴纳证明，而实际***已于2014年1月15日后向城建公司提交其开办的广州市番禺桥南***服装加工厂的纳税情况证明。城建公司主张***提供的纳税金额为0元的纳税证明符合限购政策要求具备购房条件，但对此未能提交充分证据证实，故本案现有证据不足以认定城建公司的上述主张。城建公司主张在***具备购房资格的情况下才可办理网签，但从***向城建公司提供纳税证明的时间晚于网签时间来看，城建公司的该项主张与事实不符，本院不予采纳。 其次，即使***具体购房资格，按照案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，兴业公司是城建公司的委托代理机构，且同时代理***办理案涉房屋的银行按揭手续。兴业公司在2013年12月3日向***发出在《通知》称受城建公司委托要求***提供办理合同相关手续所需的全部资料，但未能明确具体的资料内容。城建公司主张兴业公司要求***提供的是办理按揭贷款手续所需的收入证明等资料，但该主张与《通知》内容并不相符，对此城建公司亦未能提交相应证据证实，本院不予采纳。城建公司于2014年7月24日向***发出的《律师函》中虽主张***未提供银行所需的资料，但亦未就所需补充的资料进行明确说明，城建公司主张系因***的按揭贷款申请资料未能达到银行的审批要求而未能获得银行贷款，但对此亦未能提交与银行的沟通记录或银行的审批文件予以证实，故本院对其该项主张难以采信。 综上，本案现有证据不足以认定因***自身原因未能提供按揭贷款资料导致无法取得贷款，从而导致商品房买卖合同解除，故城建公司主张***单方违约应承担违约责任，缺乏事实及法律依据。一审法院判决驳回城建公司要求***支付违约金的反诉请求，判令城建公司向***返还定金30000元及购房款、维修资金及税费464321.07元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，城建公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6105元，由广州市城市建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年十一月二十二日 法官助理*** 书记员*** 附件 自动履行提示 一、债务人如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致债权人向人民法院申请强制执行的，人民法院将依法对债务人的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》和《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，对债务人采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。债务人为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人一并采取消费限制等惩戒措施。 债务人如果规避、抗拒执行，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 二、判决有款项支付内容的，债权人应及时将收款账户或其他收款方式及时告知对方。 三、上诉人广东创和科技投资有限公司、被上诉人**市鼎龙置业有限公司，一审被告广州官隆建材有限公司、***应按照《诉讼费结算通知书》指定的期间和方式缴纳诉讼费用，逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。