厦门某乙有限公司;中国某有限公司;厦门某甲有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院 民事判决书 （2025）闽02民终6678号 上诉人（原审被告）：中国某有限公司，住所地云南省昆明市经济技术开发区。 法定代表人：陶某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马某，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：***，女，该公司律师。 被上诉人（原审原告）：厦门某甲有限公司，住所地福建省厦门市思明区。 法定代表人：谢某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，福建天翼律师事务所律师。 原审被告：厦门某乙有限公司，住所地福建省厦门市思明区。 法定代表人：李某，该公司执行董事兼总经理。 上诉人中国某有限公司（以下简称某乙公司）因与被上诉人厦门某甲有限公司（以下简称某甲公司）、原审被告厦门某乙有限公司（以下简称某丙公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2025）闽0203民初18881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年10月27日立案后，依法由审判员独任并于2025年12月3日公开开庭进行了审理。某乙公司的委托诉讼代理人***，某甲公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。某丙公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 某乙公司上诉请求：1.依法改判原审判决第三项，同时驳回某甲公司就公摊电费、代缴电费、公摊水费要求某乙公司承担连带责任的诉讼请求。2.本案原审、二审案件受理费由某甲公司和某丙公司承担。事实与理由：1.原审法院故意扩大“物业服务费”范围，将本应由某丙公司最终承担的公摊电费、代缴电费、公摊水费要求某乙公司承担，违背《物业管理条例》第二条、第四十一条第一款和第四十四条规定，缺乏事实和法律依据。根据《物业管理条例》第二条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，费用构成包括人员工资、社保福利、公共区域清洁绿化、秩序维护、共用设施日常运行维护、办公费用、法定税费及合理利润，专项维修资金列支的大修、改造费用不得计入，物业管理服务费是基于物业服务企业提供的公共服务而收取的费用，并不包括“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取的费用”，故《物业管理条例》第四十四条和《厦门市物业服务收费管理办法》第三十四条才规定供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取的费用应当向“最终用户”收取。本案中电费、水费只能向实际使用人某丙公司收取。水电费会因使用人的使用情况而变化，实际使用多少只有供应单位和使用人自己清楚，作为业主方并不知晓，无法进行监督和督促，要求业主对自己无法知晓和控制监督的第三人行为承担连带责任，明显不合理，无疑扩大业主的责任，增加其负担。2.某甲公司自始至终都知道某丙公司为实际使用人，且并未向某乙公司催讨诉争款项，某乙公司也一直尽力督促某丙公司交纳房租和物业服务费用，某乙公司并不存在过错，从公平和诚实信用原则考虑，某乙公司不应对某丙公司的违约行为产生的违约金承担连带责任。 某甲公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，判决某乙公司应当对某丙公司所欠的除逾期付款违约金之外的其他债务承担连带清偿责任，合法有据，应予维持。1.根据民法典第九百四十四条的规定，相应不动产的业主负有缴纳相应物业费的义务；同时，水务局和供电公司提供相应水、电的合同主体，系相应不动产的业主而非租户或实际使用人。因此，某乙公司作为讼争房产及车位的业主，负有缴纳讼争房产及车位的物业费及水电费用（含公摊）的义务。2.某乙公司根据租赁合同约定，让某丙公司缴纳物业费及水电费，属于某乙公司与某丙公司之间的内部约定，不能直接免除某乙公司作为相应房产业主所应负有的应当缴纳相应物业费及水电费的义务。3.《物业管理条例》第四十四条所规定的“最终用户”，指向的应当是相应房产的业主，而非指实际使用人。该规定的立法本意，系杜绝此前物业服务公司赚取水电费差价的行为，而非为了免除业主缴纳水电费的义务。 某丙公司未作答辩意见。 某甲公司向原审法院提出诉讼请求：1.某丙公司向某甲公司立即支付厦门市湖里区房产2024年5月1日至2024年12月31日期间的物业管理服务费166467.52元以及相应的违约金（以前述期间的尚欠物业管理费为基数，自物业管理费逾期支付之日起按起诉时的LPR的4倍即12.4%的标准计至款项实际付清之日）、2024年1月1日至2024年12月31日期间的房屋公共维修金49520.8元，2023年8月1日至2024年12月31日公摊电费62772.68元、代缴电费169395.81元、2023年6月1日至2024年12月31日公摊水费8639.58元；2.某丙公司向某甲公司立即支付2024年1月1日至2024年10月30日期间的车位管理费6400元；3.某乙公司对某丙公司拖欠的上述全部款项承担连带清偿责任。 原审法院查明事实如下： 2009年8月11日，厦门翔安某有限公司（甲方）与某甲公司(乙方，原名称厦门市某公司）签订了一份《五缘湾翔安商务大厦前期物业服务合同》，约定：甲方通过公开市场招投标选聘乙方为“五缘湾翔安商务大厦”提供前期物业管理服务，乙方提供服务的受益人为五缘湾翔安商务大厦的全体业主和物业使用人，五缘湾翔安商务大厦的全体业主和使用人均对履行本合同承担相应的法律责任。第三章第一条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制。包干制是指由业主/物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制费用具体标准如下（以下面积为建筑面积)：1.物业管理服务费：6元/平方米·月；2.房屋公共维修金：1元/平方米·月；……6.车位管理费：地上车位：60元/位·月，地下车位80元/位·月。第三章第二条约定：公摊水电费由全体业主或物业使用人按照国家相关规定另行分摊，每月分摊一次。第三章第七条第2点约定：已购或已租车位的业主（车位使用人）应从交付之日起向乙方交纳车辆管理服务费。第三章第九条第3点约定：首次交纳物业服务费按季度预交，以后物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月5日前向乙方交纳当期的物业服务费。第七章第三条约定：未能按时足额交纳物业管理服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的万分之五的标准支付违约金。 湖里区泗水道629号14层共计八个单元，具体为：1401单元，建筑面积216.48平方米；1402单元，建筑面积216.48平方米；1403单元，建筑面积178.56平方米；1404单元，建筑面积178.56平方米;1405单元,建筑面积216.48平方米；1406单元,建筑面积216.48平方米；1407单元，建筑面积178.56平方米；1408单元，建筑面积178.56平方米。湖里区泗水道629号15层共计八个单元，具体为:1501单元,建筑面积216.48平方米；1502单元,建筑面积216.48平方米；1503单元，建筑面积178.56平方米；1504单元，建筑面积178.56平方米；1505单元，建筑面积216.48平方米；1506单元，建筑面积216.48平方米；1507单元，建筑面积178.56平方米；1508单元，建筑面积178.56平方米。湖里区泗水道629号16层共计八个单元，具体为：1601单元，建筑面积216.48平方米；1602单元，建筑面积216.48平方米；1603单元，建筑面积178.56平方米；1604单元，建筑面积178.56平方米；1605单元，建筑面积216.48平方米;1606单元,建筑面积216.48平方米；1607单元,建筑面积178.56平方米；1608单元，建筑面积178.56平方米。 湖里区、43号车位及前述房屋的产权人均为某乙公司，讼争车位及房屋均位于五缘湾翔安商务大厦。 另查明，2019年7月28日，某乙公司与某丙公司签订《房屋租赁合同》，约定某乙公司将湖里区泗水道629号14、15、16层，建筑面积4740.58平方米的房屋出租给某丙公司租赁期限自2019年7月29日至2026年1月28日，租赁期间乙方须承担房屋租金、物业费、水电费、车位管理费、卫生费、垃圾清运等相关费用。 2024年10月22日,某甲公司委托律师向某丙公司发函催讨2022年10月1日至2024年9月30日期间的物业费用。某丙公司于次日收到该函件。 2024年12月17日，某乙公司（甲方）与某丙公司（乙方）签订一份《退租房产交接确认书》，约定：乙方向甲方租赁的翔安商务大厦14、15、16层写字楼，于2024年11月2日前腾退面积为：3286平方米空置房产，剩余9套房产共计面积1455平方米，其中有续签意向的5位租户，总面积为589平方米，客户资源已移交甲方，另外4套房产总面积为866平方米，于2024年12月31曰腾退。乙方欠付丙方的物业相关费用559955.2元（包括2024年3月至2024年10月的物业管理费、2024年1月至2024年10月的公共维修金、2024年1月至2024年10月的车位管理费6400元），到2024年12月31日前后续剩余水电费用（包含公摊)据实收费，乙方承诺与甲方无关，乙方于2024年12月31日前完成转账至丙方账户。该协议载明某甲公司为丙方，但某甲公司并未在该协议中签字、盖章。 本案审理中，某甲公司及某乙公司均确认2024年1月至2024年10月期间，某丙公司承租讼争房屋的面积为4740.48平方米，2024年11月承租讼争房屋的面积为1455平方米，2024年12月承租讼争房屋的面积为661平方米。前述租赁房屋2024年5月1日至2024年12月31日期间的物业管理服务费166467.52元，2024年1月1日至2024年12月31日期间的房屋公共维修金49520.8元，2023年8月1日至2024年12月31日公摊电费62772.68元、代缴电费169395.81元以及2023年6月1日至2024年12月31日公摊水费8639.58元尚未支付。另，讼争车位2024年1月1日至2024年10月30日期间的车位管理费6400元亦未支付。 原审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。厦门翔安某有限公司与某甲公司签订的《五缘湾翔安商务大厦前期物业服务合同》真实有效，对五缘湾翔安商务大厦的全体业主及使用人具有法律约束力。《五缘湾翔安商务大厦前期物业服务合同》明确约定业主或使用人应向某甲公司支付物业管理服务费、公共维修金等物业服务费用，业主或使用人应依约履行。另，《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。某丙公司向某乙公司承租讼争房屋，并约定承租期间的物业服务费用由其承担，因此某丙公司因承担其承租期间的物业服务费用。鉴于某丙公司并未举证证明其具体腾退房屋的相关情况，因此原审法院对某乙公司主张的具体腾退情况予以采信。故某丙公司应承担租赁房屋2024年5月1日至2024年12月31日期间的物业管理服务费166467.52元，2024年1月1日至2024年12月31日期间的房屋公共维修金49520.8元，2023年8月1日至2024年12月31日公摊电费62772.68元、代缴电费169395.81元以及2023年6月1日至2024年12月31日公摊水费8639.58元。另,某丙公司签署《退租房产交接确认书》，确认其应承担讼争车位2024年1月至2024年10月期间的车位管理费6400元，因此某甲公司该部分诉求亦可予以支持。某丙公司并未就其未及时支付物业管理费作出合理解释说明，因此对某甲公司诉求的物业管理费的逾期付款违约金，原审法院酌情予以支持，酌情按全国银行间同业拆借中心公布的—年期贷款市场报价利率的标准计算，其中2024年5月物业管理服务费的违约金以11557.12元为基数，自2024年5月6日起算;2024年6月至2024年10月期间的物业管理服务费的违约金分别以28442.88元为基数，自当月6日起算；2024年11月物业管理服务费的违约金以8730元为基数，自2024年11月6日起算；2024年12月物业管理服务费的违约金以3966元为基数，自2024年12月6日起算，均计算至实际付款之日止。某乙公司作为业主，应对前述物业服务费用承担连带责任，其承担连带责任后，可另行向某丙公司追偿。综合考虑某甲公司明知某丙公司系实际使用人，且其并未向某乙公司催讨讼争款项，根据公平原则及诚信原则，某乙公司无需对前述违约金承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、厦门某乙有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门某甲有限公司支付物业管理服务费166467.52元及逾期付款违约金（以11557.12元为基数，自2024年5月6日起算；以28442.88元为基数，自2024年6月6日起算；以28442.88元为基数，自2024年7月6日起算；以28442.88元为基数，自2024年8月6日起算；以28442.88元为基数，自2024年9月6日起算；以28442.88元为基数，自2024年10月6日起算；以8730元为基数，自2024年11月6日起算；以3966元为基数，自2024年12月6日起算，均按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算至实际付款之日止)、房屋公共维修金49520.8元、公摊电费62772.68元、代缴电费169395.81元以及公摊水费8639.58元;二、厦门某乙有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门某甲有限公司支付车位管理费6400元；三、中国某有限公司对厦门某乙有限公司前述除逾期付款违约金之外的其他债务承担连带清偿责任;四、驳回厦门某甲有限公司的其他诉讼请求。原审本案案件受理费4246.8元，由厦门某甲有限公司负担72.5元，厦门某乙有限公司、中国某有限公司负担4174.3元。 本院二审期间，某甲公司认为原审判决查明事实存在遗漏，即某甲公司主张八个车位，原审判决书上只载明七个车位，遗漏了36号车位，车位管理费用6400元无异议。除此外，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方均未提交新的证据。 本院认为，本案的争议焦点为某乙公司是否应对某丙公司所欠的公摊电费、代缴电费、公摊水费承担连带责任。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费……”。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。根据上述规定，某甲公司代收案涉房屋的电费及公摊水电费用，某丙公司作为案涉房屋的承租方和实际使用人，其负有交纳水电费及公摊水电费的义务；某乙公司作为案涉房屋的所有权人，系供水、供电合同的相对方，亦是最终用户，对某丙公司所欠的公摊电费、代缴电费、公摊水费负有连带交纳责任，其在承担连带责任后，可另行向某丙公司追偿。原审对此作出判决正确，某乙公司据此提出的上诉理由依据不足，本院不予支持。 综上，某乙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4912元，由中国某有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。案件进入执行程序后，本条内容即为执行通知，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年十二月二十四日 书记员*** 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。