广州市羊城房地产物业经营服务有限公司、某某物业服务合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2011）穗中法民五终字第229号 上诉人（原审原告）：广州市羊城房地产物业经营服务有限公司。 法定代表人：***，董事长。 委托代理人：***，广东广信律师事务所律师。 委托代理人：***，广东广信律师事务所律师助理。 上诉人（原审被告）：***，男，1960年5月26日出生，汉族。 上诉人广州市羊城房地产物业经营服务有限公司、***因物业服务合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第1828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 广州市羊城房地产物业经营服务有限公司一审诉称，1997年4月28日，广州市羊城房地产物业经营服务有限公司与***签订《羊城兆业经贸大厦小区入住公约》。公约第四条规定：“本小区业主、租赁人必须按照有关管理规定按时缴纳水、电费……”签订公约后，广州市羊城房地产物业经营服务有限公司按约定提供物业管理服务，***却无正当理由从2005年5月起开始拖欠广州市越秀区诗书路112号104商铺的水电费。广州市羊城房地产物业经营服务有限公司多次催要，***仍不缴纳。现上述水电费均已由广州市羊城房地产物业经营服务有限公司代***向水电部门缴交完毕，***拒不缴纳水电费的行为违反了公约约定和法律规定。据此，广州市羊城房地产物业经营服务有限公司诉请要求判令***向广州市羊城房地产物业经营服务有限公司支付2005年5月至2010年6月的水费3277.10元及电费22642.8元。 ***一审辩称，一、广州市羊城房地产物业经营服务有限公司诉称的《羊城兆业经贸大厦小区入住公约》是回迁时硬性规定必须要签约才给办理入住手续，该大楼95%以上住户都是这样。其内容只约束入住使用人，没有保障业主及使用人的合法权益，显失公平，应为无效合同。二、***公司即是广州市羊城兆业集团公司（以下简称羊城兆业公司），是一个主体。羊城兆业公司无履行生效判决，没有在我铺面内建设排水，造成我的损失，多次协商未能解决，所以我于2005年7月22日起停交水电费。当时我书面通知羊城兆业公司及***，待水电费以建造价抵扣后再行缴纳。2007年4月，据闻羊城兆业公司要关闭，本人又书面向羊城兆业公司提出，建造排水及报建费用约50000元，就按50000元抵扣后余额再作补偿。该司收到通知后约十天派出工作人员前来说抵扣后就当结算完毕。2009年5月19日下午，在羊城兆业公司会议室，该司领导说“帮我报建，建造后，由于不同部门，你就要清缴水电费”。我说“无问题”。事后该司派工作人员去报建排水，可能因费用高及手续多，后不了了之。广州市羊城房地产物业经营服务有限公司的催收通知我在2009年7月底收到。收到通知后，我再次书面通知广州市羊城房地产物业经营服务有限公司水电费正在抵扣中，如有问题，通过诉讼才能解决。广州市羊城房地产物业经营服务有限公司2009年7月才催收2005年5月的水电费，故2005年5月至2009年6月的水电费已过诉讼时效。 原审法院经审理查明，原广州市诗书路112号房屋是以***父亲***（1995年1月15日去世）名义登记的产业。1994年，羊城兆业公司经批准拆迁上述房屋所在地块。***因此与羊城兆业公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，并将上述房屋交付羊城兆业公司拆除。1997年4月26日，羊城兆业公司向***发出回迁通知，安排其回迁新建九层大楼的首层西向第二间铺面房（即现涉讼诗书路112号104房）和九楼910房。***回迁后，与羊城兆业公司产生纠纷，***起诉羊城兆业公司至原审法院，原审法院为此作出（1997）越法房初字第961号民事判决书。之后羊城兆业公司不服判决提起上诉。1998年8月10日，广州市中级人民法院作出（1998）穗中法房终字第183号民事判决书，判决羊城兆业公司应于该判决送达之日起十五日内，负责在安置***回迁使用的诗书路新建大楼首层西向第二间铺面房内和九楼910房内设置供水、排水设施及在首层铺面房内设置厕所等。 原审法院另查明，1997年4月28日，广州市羊城房地产物业经营服务有限公司（甲方）与***（乙方）签订《羊城兆业经贸大厦小区入住公约》。约定：凡需要入住本小区物业楼宇及使用公共设施的业权人或租赁当事人，在入住使用前必须签订公约，自觉遵守公约内容之各项规定；本小区业主、租赁人必须按照有关管理规定按时缴纳水、电费、综合管理费及其他专项服务费用，租赁人按租赁契约规定按时交费，若无故拖欠，管理公司有权给予停电、停水处置和按有关规定处理；管理公司受小区物业建设者羊城兆业集团公司委托，根据国家和省、市有关管理部门各项法规，结合业主意愿制订《羊城兆业经贸大厦小区物业管理规定》，对小区房屋物业、治安保卫、环卫清洁、绿化管理、公共场所、公共设备、设施等全面管理，并按有关规定收取综合管理费及专项服务费用等。2005年3月21日，***取得涉讼诗书路112号104房《房地产权证》。自2005年5月起，***没有向广州市羊城房地产物业经营服务有限公司交纳诗书路112号104房的水电费。广州市羊城房地产物业经营服务有限公司自2005年7月22日至2010年5月3日期间，每隔两个月向***发出一份《交费通知》，列明前两个月***应交水电费的金额，并要求***于通知当月到乐安坊2号夹层办公室交纳上两个月的水、电费等；其中自2009年5月6日起发出的《交费通知》还列明了自2005年5月起至该通知发出前一个月的应交水、电费总额。2009年6月17日及2010年4月13日，广州市羊城房地产物业经营服务有限公司分别向***寄出《催收通知》，要求***于通知当月内向广州市羊城房地产物业经营服务有限公司缴纳2005年5月至2009年4月及至2010年4月的水、电费等。***称上述《交费通知》及《催收通知》均已收到。 2007年11月16日，***向广州市羊城房地产物业经营服务有限公司发出函件，内容为：“本人***是诗书路112号104业主，本人于07年4月寄出给羊城公司报告壹份，内容是贵公司未履行法院判决，严重损害我利益，本人于2005年7月暂停缴纳水电费，待水电费以建造价抵扣后再行缴纳，贵公司正在履行。现据说贵公司将要关闭，而报建排水及开挖道路费用要5万。（未计造价）现申请扣除水电费后，余额作补偿，贵公司收到本人寄出的报告后，约10天时间左右派出工作人员***前来洽谈，***说公司领导对此事已召开会议，领导说余额不作补偿，待水电费抵扣后，就当结算完毕。现是暂停缴纳水电费的原因。”2009年5月10日，***又向广州市羊城房地产物业经营服务有限公司致函称：“本人***是诗书路112号104铺业主。本人收到水电费通知单，但该铺是与羊城公司存在有未解决的事情，且水电费亦正在抵扣中。贵公司是受羊城公司委托办事，请贵公司水电费问题交回羊城公司处理。因该问题于2007年11月16日已书面再次通知过贵公司。”此外，***还曾于2007年4月10日及2009年5月10日向羊城兆业公司寄出函件，称暂停交纳涉讼诗书路112号104铺水电费以抵扣排水建造费等。 本案审理过程中，为证明涉讼商铺实际发生的水电费金额及广州市羊城房地产物业经营服务有限公司代缴的情况，广州市羊城房地产物业经营服务有限公司还提供了水电费明细表、水电表抄录记录本、水电费发票及关于水、电费单价的《说明》作为证据。***对上述证据的真实性无异议，对水、电表读书及单价也无异议，但称只有羊城兆业公司才有权向***收水电费，广州市羊城房地产物业经营服务有限公司无权收水电费等。 原审法院认为，广州市羊城房地产物业经营服务有限公司、***签订的《羊城兆业经贸大厦小区入住公约》（以下简称《公约》）是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。***是涉讼诗书路112号104房的产权人和使用人，应当负担该房屋水电费。现广州市羊城房地产物业经营服务有限公司代被告向水电部门交纳了涉讼104房2005年5月至2010年6月的水电费，***应按照《公约》约定将相应费用支付给广州市羊城房地产物业经营服务有限公司。关于广州市羊城房地产物业经营服务有限公司诉讼请求有无超过诉讼时效的问题，原审法院认为，上述《公约》未约定***向广州市羊城房地产物业经营服务有限公司交纳水电费的履行期限，故广州市羊城房地产物业经营服务有限公司有权随时要求履行。实际上，广州市羊城房地产物业经营服务有限公司每两个月向***发出一份《交费通知》，要求***于通知当月交纳上两个月的水电费，故可以确认***应付水电费以每两个月为单位，履行期限为第三个月月底前。鉴于每个月的水电费均为独立债权，有独立的履行期限，应单独适用诉讼时效。即2005年5月及6月的水电费应付时间为2005年7月31日前，诉讼时效自同年8月1日起开始计算，至2007年8月1日已经超过诉讼时效。其他时间段水电费诉讼时效的计算方式以此类推。虽然广州市羊城房地产物业经营服务有限公司在2009年5月6日向被告发出的《交费通知》及之后的函件中提出了要求***支付2005年5月起水电费的主张，但因当时2005年5月至2007年2月的水电费已经超过了诉讼时效，上述通知的发出仅能造成2007年3月及以后水电费诉讼时效的中断，而不能产生中断2005年5月至2007年2月的水电费诉讼时效的法律后果，故广州市羊城房地产物业经营服务有限公司诉请被告支付2005年5月至2007年2月水电费因超过诉讼时效，原审法院不予支持；而2007年3月至2010年6月的水电费因未超过诉讼时效，广州市羊城房地产物业经营服务有限公司主张合法合理，原审法院予以支持。根据广州市羊城房地产物业经营服务有限公司提供的水电费明细表、水电表读数及水电费发票中列明的单价，经计算，***应付的2007年3月至2010年6月的水费为2073.54元、电费为15517.7元。对于***以排水设施建造费抵扣水电费的答辩意见，本院认为，首先，根据生效判决，应向***履行在涉讼房屋内设置供水、排水设施的义务主体是羊城兆业公司而非本案广州市羊城房地产物业经营服务有限公司。其次，设置供水、排水设施的债务标的是行为，而支付水电费的债务标的是财产，二者为不同种类之债。被告所称的建造费既无合同约定，也未经合法途径确认，不符合《中华人民共和国合同法》第九十九条规定的当事人互负到期债务，债务标的物种类、品质相同可以抵销的情形，故对***上述意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、***应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2007年3月至2010年6月的水费2073.54元及电费为15517.7元支付给广州市羊城房地产物业经营服务有限公司广州市羊城房地产物业经营服务有限公司。二、驳回广州市羊城房地产物业经营服务有限公司广州市羊城房地产物业经营服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费224元（广州市羊城房地产物业经营服务有限公司已预付），由广州市羊城房地产物业经营服务有限公司负担72元、***担152元。 判后，广州市羊城房地产物业经营服务有限公司、***均不服，向本院提起上诉。 广州市羊城房地产物业经营服务有限公司上诉称：一审法院关于“2005年5月至2007年2月的水电赞已经超过了诉讼时效”的认定是错误的，理由如下：一、***在一审庭审中承认收到过物业公司的《交费通知》，因此《交费通知》的真实性应予以认可。根据《交费通知》所载明内容，《交费通知》仅注明要求***支付水电赞，但并没有明确指明支付时间，根据《合同法》第六十二条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，物业公司于2009年6月1_7日向***发送《催收通知》，要求***于2009年6月30目前缴清2005年5月到2009年4月的水电费，因此，根据《民法通则》第一百三十七条“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，《最高人民法院关于审理民事案件使用诉讼时效制度若干问题的州定》第六条“不能确定履行期限的，诉讼时效从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”的规定，本案的诉讼时效应从2009年6月30日开始计算，上诉人要求被上诉人支付2005年5月垒2007年2月水电费的诉讼请求未超过诉讼时效。二、***并未明确表示不履行义务，根据***2007年11月16日向物业公司发送的函，该函中表述“现申请扣除水电费后，余额作补偿”，因此，***由始至终并未明确表示不履行义务，其仅仅是主张其对广州羊城兆业企业集团有限公司的债权与水电费抵消，但如前所述，***该项主张既无法律依据有无合同依据，物业公司也从来未表示同意。因此，物业公司在双方未约定水电费具体支付期限的情况下，有权于2009年6月17日向***主张2005年5月到2009年6月水电费，因此上诉人要求被上诉人支付2005年5月至2007年2月水电费的诉讼请求未超过诉讼时效。三、物业公司为***提供物业服务处于持续状态，***拖欠水电费的行为也处于持续状态，且双方并未就水电费支付期限进行明确约定，本案的诉讼时效应从上述行为终了之日开始计算，因此上诉人要求被上诉人支付2005年5月至2007年2月水电费的诉讼请求未超过诉讼时效。综上所述，被上诉人应当立即向上诉人支付2005年5月至2007年2月水电费。为维护上诉人的合法权益，上诉人特向广州市中级人民法院提出上诉，请求二审法院依法撤销一审判决书中的第二项判决，并支持上诉人的全部诉讼请求。 ***上诉称，中院判决书（案号1998第183号）已作出了判决，兆业集团公司败诉，要在我铺内住房建设供水排水。但兆业集团一直拖延未作建造，期间多次协商无效，为了维护自己的利益，本人于2005年7月22日决定暂停缴纳水电费，待水电费与建造价作抵扣后再行缴纳。并书面通知物业管理公司。***收到通知后我与其负责人协商过程曾提出过报建及开挖路面费用约伍万元，由于有了这个协商，所以水电费是暂停缴纳的。兆业集团及其代理人是清楚明白我是不会按单据上的日期缴费的，亦清楚明白是因为未有给我建造排水而暂停缴纳水电费的。所以我当时暂停缴纳作抵扣的主张，兆业集团公司及其代理人***是没有拒绝，也没有提出异议。本人于2007年4月7日书面通知羊城兆业公司要求其就报建造排水需要开挖道路费用要伍万元（未计造价）扣除水电费后，余额作补偿。兆业集团收到后派出工作人员***前来协商，同时说几万元的小事公司无人理，抵扣后就当结算完毕。于是本人于2007年11月16日书面通知羊城公司兆业集团的代理人（***），由于其未履行法院判决，本人于2005年7月暂停缴纳水电费，待水电费以建造价抵扣后再进行缴纳。直至2009年6月15目前，羊城兆业及其代理人是清楚明白我停缴纳水电费扣至伍万元以后再缴纳。4年多了，在此期间我的主张，原告从未有异议，亦从未拒绝。其民事法律行为的口头形式已形成。已默认并进行着。我与羊城公司签订的合约显失公平，根据合同法，应视为无效合约。现请求中院维护我的合法权益，判令广州市羊城房地产物业经营服务有限公司2005年5月至2009年6月的水电费已过诉讼时效。故此，请求驳回广州市羊城房地产物业经营服务有限公司的诉讼请求。 本院二审查明事实与原审法院查明事实一致。 本院认为：广州市羊城房地产物业经营服务有限公司与***签订的《羊城兆业经贸大厦小区入住公约》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效。***是涉讼诗书路112号104房的使用人，应当负担该房屋水电费。现广州市羊城房地产物业经营服务有限公司代***向水电部门交纳了涉案房屋2005年5月至2010年6月的水电费，***应按照《公约》约定将相应费用支付给广州市羊城房地产物业经营服务有限公司。关于广州市羊城房地产物业经营服务有限公司诉讼请求有无超过诉讼时效的问题，由于《羊城兆业经贸大厦小区入住公约》未约定***向广州市羊城房地产物业经营服务有限公司交纳水电费的履行期限，故广州市羊城房地产物业经营服务有限公司有权随时要求履行。广州市羊城房地产物业经营服务有限公司每两个月向***发出一份《交费通知》，要求***于通知当月交纳上两个月的水电费，可以确认***应付水电费以每两个月为单位，履行期限为第三个月月底前。而由于每个月的实际发生的水电费均独立债权，有独立的履行期限，应单独适用诉讼时效。虽然广州市羊城房地产物业经营服务有限公司在2009年5月6日向***发出的《交费通知》及之后的函件中提出了要求***支付2005年5月起水电费的主张，但因当时2005年5月至2007年2月的水电费已经超过了诉讼时效，上述通知的发出仅能造成2007年3月及以后水电费诉讼时效的中断，而不能产生中断2005年5月至2007年2月的水电费诉讼时效的法律后果，故广州市羊城房地产物业经营服务有限公司诉请***支付2005年5月至2007年2月水电费因超过诉讼时效；而2007年3月至2010年6月的水电费因未超过诉讼时效，广州市羊城房地产物业经营服务有限公司主张合法合理。原审法院据此作出的处理并无不当，本院予以维持。广州市羊城房地产物业经营服务有限公司上诉主张其全部诉讼请求均无超过诉讼时效，理由不成立，本院不予支持。 关于***以排水设施建造费抵扣水电费的上诉意见，根据本院原生效判决，广州市羊城兆业公司应履行在涉讼房屋内设置供水、排水设施的义务，而非广州市羊城房地产物业经营服务有限公司。其次，设置供水、排水设施的债务标的是行为，而支付水电费的债务标的是财产，二者为不同种类之债。***所称的建造费既无合同约定，也未经合法途径确认，其债务抵消主张并无理据，原审据此作出的处理并无不当，本院予以维持。***该上诉主张，理由不充分，本院也不予采纳。 综上所述，经审查，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。广州市羊城房地产物业经营服务有限公司与***的上诉请求，理据不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费354元，由广州市羊城房地产物业经营服务有限公司负担50元，由***负担304元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 代理审判员*** 二〇一一年三月十一日 书记员***