某物业管理公司、南京某置业公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

南京市高淳区人民法院 民事判决书 （2024）苏0118民初4156号 原告：某物业管理公司，住所地北京市西城区。 法定代表人：李某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田某，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴某，男，该公司员工。 被告：南京某置业公司，住所地江苏省南京市高淳区。 法定代表人：陈某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周某某，女，该公司员工。 原告某物业管理公司与被告南京某置业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2024年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2024年11月29日公开开庭进行了审理。原告某物业管理公司的委托诉讼代理人田某，被告南京某置业公司委托诉讼代理人周某某。本案现已审理终结。 原告某物业管理公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业管理费889343.27元（2023年3月至2024年8月的某某园的车位空置费331030元，2023年12月至2024年8月某园车位空置费116690元，2023年3月至2024年8月某园的物业空置费441623.27元）；2.判令被告支付逾期违约金（2023年3月—2024年8月区间的某某园的车位物业费违约金以331030元为基数，从2024年9月14日起；某园的物业空置费2023年3月至2024年8月的物业空置费违约金以441623.27元为基数，从2024年9月14日起；某园的车位空置费违约金从2023年12月——2024年8月以116690元为基数，从2024年9月14日起按合同约定的每天千分之三计算，实际计算至支付之日）；3.本案案件受理费、保全担保费用等费用由被告承担。 事实与理由：原、被告双方于2018年10月签署《某前期物业服务合同》，约定位于南京市高淳区淳溪街道金某某苑某某园项目，由原告提供物业管理服务，案涉某某园项目实际交付时间为2021年1月7日。原、被告又于2019年4月签署《某***前期物业服务合同》，约定位于南京市高淳区淳溪街道****地块的金某某苑某园项目，由原告提供物业管理服务，案涉某园项目实际交付时间为2022年8月22日。两份合同都约定对已竣工尚未出售的物业，物业服务费由被告交纳。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未按约支付空置房物业费、车位管理空置费。 本案起诉时的诉讼请求物业服务管理费是2060407.14元，后被告陆续向我司支付了部分物业服务费用，截止2024年8月31日，尚欠我司物业服务管理费889343.27元未支付。原告曾于2023年10月24日发邮件催告，2023年11月9日顺丰邮寄催告函，2024年9月10日顺丰邮寄催告函并同步给被告相关领导发送邮件催缴，但被告始终未予支付。被告应当按照应交未缴物业服务费用的日3‰交纳违约金，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告诉请。 被告南京某置业公司答辩如下：原告所主张的物业服务费用应由包销方和工抵方承担，我方与包销方及工抵方的协议，原告方是知情的。关于违约金，物业合同中没有违约金的约定，且原告主张日3‰过高。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月，原、被告双方签署《某前期物业服务合同》，合同约定：甲方南京某置业公司与乙方某物业管理公司就位于南京市高淳区淳溪街道金某某苑某某园小区，由原告提供物业管理服务，每次交费的具体时间为每年12月25日前预交下个年度的物业服务费用；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由甲方按照本合同约定的标准全额交纳。甲方、业主或者物业使用人逾期交纳物业服务费用的，乙方履行催告程序后，仍不缴纳的，从催告期满之日起按应交未缴物业服务费用的日3‰交纳违约金。合同签订后，原告向被告提供了物业服务义务，但被告未能按照合同约定支付欠付的空置房物业费、车位管理空置费，截止到2024年8月31日，被告在某某园项目共计欠付原告物业服务费用共计413146.6元，后被告于2024年11月14日支付了部分空置房物业费、车位管理空置费，经结算自2023年3月至2024年8月尚欠车位管理空置费331030元未支付。另，案涉某某园项目实际交付时间为2021年1月7日。 2019年4月，原、被告又于签署《某***前期物业服务合同》合同约定：甲方南京某置业公司与乙方某物业管理公司就位于南京市高淳区淳溪街道****地块的金某某苑某园项目，由原告提供物业管理服务，每次交费的具体时间为每年12月25日前预交下个年度的物业服务费用；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由甲方按照本合同约定的标准全额交纳。甲方、业主或者物业使用人逾期交纳物业服务费用的，乙方履行催告程序后，仍不缴纳的，从催告期满之日起按应交未缴物业服务费用的日3‰交纳违约金。合同签订后，原告向被告提供了物业服务义务，但被告未能按照合同约定支付欠付的空置房物业费、车位管理空置费，截止到2024年8月30日，被告在某园项目共计欠付原告物业服务费用共计1647260.54元，后被告于2024年11月14日支付了部分空置房物业费、车位管理空置费，经结算自2023年12月至2024年8月尚欠车位管理空置费116690元，自2023年3月至2024年8月空置房物业费441623.27元未支付。另，案涉某园项目实际交付时间为2022年8月30日。 以上两份合同就双方当事人之间的权利义务、合同期限、物业管理事项、服务标准、服务费用等均作出明确的约定。 另查明，某物业管理公司分别于2023年10月24日、2024年3月29日、2024年9月10日多次通过邮件和邮寄催告函方式同步给被告发送邮件催缴，但被告一直未予支付。 第一次庭审后，南京某置业公司向法庭提交了其与第三方签订的包销协议及可售车位整体合作协议，协议系南京某置业公司分别与南京某管理公司及江苏某科技公司签订，南京某置业公司提供了某某园项目及某园项目的空置车位管理费及空置房物业服务费明细，其载明工抵方及包销方未支付的服务费用合计为889343.27元。 以上事实，有当事人陈述、被告主体信息证明、某前期物业服务合同、某***前期物业服务合同、告知函及快递妥投记录、费用明细表、包销协议等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告之间签订的《某前期物业服务合同》《某***前期物业服务合同》系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，原告按约提供了物业服务管理，被告则应按约支付原告的物业服务费用。被告辩称，原告主张的物业服务费用应由包销方及工抵方负担。根据合同相对性原则，一般情况下合同仅在合同当事人之间产生效力，当事人有约定或法律另有规定的除外。本案讼争焦点为被告南京某置业公司与包销方及工抵方签订的相关协议，是否对原告产生约束力。原、被告对未支付的物业服务费金额889343.27元均无异议，被告南京某置业公司提供了其与工抵方、包销方签订工抵协议及包销协议，拟证明该部分物业费应由工抵方、包销方负担。被告在本案中未向本院提供在其与工抵方、包销方签订工抵协议及包销协议后，与工抵方、包销方一道到原告处办理相关手续或重新签订物业服务合同的相关证据，案涉工抵协议及包销协议对原告无约束力，工抵及包销所涉不动产仍应按原、被告之间前期物业服务合同履行，故被告的该点抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金，案涉两份物业合同中均约定“从催告期满之日起按应交未缴物业服务费用的日3‰交纳违约金”，该约定违约金远远超出法律规定幅度,本院酌情支持以欠费金额为基数，按一年期全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.5倍计算利息。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条第二款、第九百三十八条、九百四十条、九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条规定，判决如下： 一、南京某置业公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付某物业管理公司物业服务管理费889343.27元及逾期付款利息（以889343.27元为基数，自2024年9月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际付清之日止）； 二、驳回某物业管理公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29476元、减半收取14738元，保全费5000元，合计19738元，由被告南京某置业公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年十二月三十日 法官助理*** 书记员***