某某与北京金茂绿建科技有限公司第一分公司等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院 民事判决书 （2022）京0115民初976号 原告：***，女，1981年6月2日出生，汉族，北京华尊建设集团项目经理，身份证住址北京市海淀区，现住美国。 委托诉讼代理人：***，北京星美律师事务所律师。 被告：中化金茂物业管理（北京）有限公司，住所地北京市西城区复兴门大街28号地下一层。 法定代表人：***，董事长。 被告：中化金茂物业管理（北京）有限公司亦庄分公司，住所地北京市北京经济技术开发区四海路18号院8号楼1层。 负责人：***，副总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 上述二被告共同委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 被告：北京方兴葛洲坝房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣昌东街甲5号1号楼A座1001-1。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 被告：北京金茂绿建科技有限公司第一分公司，住所地北京市大兴区地铁大兴线生物医药基地站地铁上三层3F-100。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 原告***与被告中化金茂物业管理（北京）有限公司（以下简称金茂物业公司）、被告中化金茂物业管理（北京）有限公司亦庄分公司（以下简称金茂物业亦庄分公司）、被告北京方兴葛洲坝房地产开发有限公司（以下简称方兴葛洲坝公司）、被告北京金茂绿建科技有限公司第一分公司（以下简称金茂绿建公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2022年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告中化金茂总公司与被告金茂物业亦庄分公司的共同委托诉讼代理人***、被告金茂物业亦庄分公司的委托诉讼代理人***，被告方兴葛洲坝公司的委托诉讼代理人***、***，被告金茂绿建公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿***因2019年7月25号公共机房区域大量漏水导致金茂逸家园x号楼x单元x室大面积被淹、无法居住达一个半月之久的租金损失12000元；2.要求被告承担本案诉讼费；3.要求被告支付***租金损失的利息（从2019年8月开始计息）；4.要求被告赔偿***经济损失5000元。事实与理由：***是金茂逸家园x号楼x单元x室（以下简称涉诉房屋）的业主。***购买的该房屋系2018年7月收房后即进行了出租。2018年9月，***将涉诉房屋出租给***、***，双方签订了一年的租赁合同，月租金12000元。2019年3月，承租人表示到期续租，***表示租金会上涨，承租人同意。2019年7月25日，涉诉房屋楼顶上的机房及公共区域出现大面积漏水，导致涉诉房屋主卧被淹及屋内棚顶损坏，维修长达一个多月，致使承租人无法居住。承租人因此要求***赔偿一个月的租金12000元作为赔偿。经过与物业公司及方兴葛洲坝公司沟通，其承诺赔偿***12000元。在此之前，***与承租人续签租赁合同，***减免了12000元租金作为对承租人的赔偿。但被告后来拒绝赔偿***。2020年1月，方兴葛洲坝公司工作人员***再次与***沟通，并同意赔偿12000元，而后一直未支付给***。此外，被告应赔偿其房屋棚顶重新粉刷整修的费用5000元。***为维护其合法权益，故起诉至法院。 金茂物业公司、金茂物业亦庄分公司辩称，***的诉讼请求事项与事实不符。1.本案案由为“财产损害赔偿纠纷”，但双方签订的是《前期物业服务合同》，履行的是合同义务。本合同对双方均具有约束力，且双方仅存在物业服务与被服务的关系，并不存在财产损害赔偿。2.有违约责任才会存在承担违约责任或侵权责任的行为。本案中，公共机房区域漏水并非物业公司所为，而且此区域权属在金茂绿建公司，金茂绿建公司长期进行该部分的日常维修、维护、运行等。另，物业公司在接到通知后，已于第一时间协助***及其他相关方全力阻止漏水现象的进一步发生。不同意***的诉讼请求，责任不在物业公司一方。 方兴葛洲坝公司辩称，不同意***的诉讼请求，***没有提供证据证明其实际遭受了租金损失，并且经过与租户进行核实，***没有对租户进行租金减免。方兴葛洲坝公司没有对赔偿数额向***作出承诺。即使***对租户进行租金减免，但方兴葛洲坝公司是否对***进行赔偿及赔偿数额取决于租户的事实损失，不取决于***与租户协商的减免租金的数额。***主张的5000元维修费方兴葛洲坝公司不同意。漏水房顶方兴葛洲坝公司已经维修完毕，不存在需要再进行维修的情形。根据房屋买卖合同约定质保期是两年，现在质保期已过，***主张的维修费没有任何的依据。***陈述的公共机房漏水的事实属实，但是没有导致一个半月不能使用。公共机房的维修义务人是金茂绿建公司。方兴葛洲坝公司对公共机房漏水本身不承担责任，仅对房顶漏水承担责任。 金茂绿建公司辩称，金茂绿建公司不是责任主体，不应承担任何责任。此公共机房的建设、施工及设计单位均非金茂绿建公司，金茂绿建公司仅负责机房内新风设备的运营维护。该机房为有水机房，新风设备运行期间一直会产生水，而日常产生的冷凝水会经管道通过洞口排到天台。此次漏水发生时，机房中的任何设备均未发生任何损坏或故障，且排水正常。金茂绿建公司亦对该机房进行一日两次的巡视检查，未发现设备有任何问题，且事发期间所有业主的新风系统运行正常，金茂绿建公司尽到了运营维护管理义务，对漏水的发生无任何过错，不应承担任何责任。***提供的现有证据无法证明其存在12000元的损失，故其主张的损失赔偿不应得到支持。且***主张的12000元的损失赔偿，不是金茂绿建公司承诺的。在损失层面，也不应该是12000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：***系金茂逸家园x号楼x单元x室房屋的所有权人，房屋位于该单元顶层，方兴葛洲坝公司系该房屋的开发商，该房屋系***向方兴葛洲坝公司所购买，***于2018年7月收房。金茂物业亦庄分公司系涉诉房屋所在小区的物业管理单位。 2018年7月10日，***与金茂物业亦庄分公司签订《前期物业服务合同》，其中第二条第1款载明物业对本园区的公共区域、公共设施、环境卫生、保安、交通道路等项目进行维护、服务与管理等工作；第三条载明公共地方包括本园区入口、行人道、行车道及地下车库的公共道路、绿化区、管理者办公用房、电表房、开闭所、配电室、水泵房、消防设备控制室、电话机房、消防泵房、电缆交接接线间、燃气调压站及表房、电梯和机房、水箱及为本园区的各单位及访客设定供其公用的地方或范围，但不包括任何业主个别拥有或独自使用的地方。 2018年9月12日，***与***签订房屋租赁合同，***将涉诉房屋出租给***居住使用，租期一年，自2018年9月12日至2019年9月11日，租金标准为12000元/月。 2019年7月25日，位于涉诉房屋所在楼顶之上的新风系统公共机房区域出现的积水渗透楼顶，漏至***的房屋。***提交的照片显示该漏水事故造成卧室屋顶损坏、床铺浸湿。漏水发生后，房屋开发商方兴葛洲坝公司对漏水区域进行了维修。 2019年7月31日，***在微信中向金茂物业亦庄分公司询问漏水原因：“……他查出什么问题了到底。”物业公司的金茂管家回复：“……上次我问那个地产，也问那个绿建，师傅说这个仪器就是不应该产生这个水的，现在是因为这个机组坏了，然后他们在开这个门儿的时候，那水流出来，流到房顶儿了，所以流到咱家，现在他已经那个厂家已经把这个机组修好了。”***：“你不说楼上有这个防水吗？……现在的问题是一点防水都没有啊，并且漏很大的。”金茂管家回复：“……如果不开那个门儿的话，其实也没事儿，但是他内水一直在里边儿积着，……所以他巡视的时候，一开这个门儿，这个水流出来流在地面上了，这个机房是在您这个主卧上边，所以渗水下来。机房里边，防水是没有的，它是外边有防水，因为机房顶上会有防水。” 2019年8月21日，***与***续签了房屋租赁合同。租期自2019年9月12日至2020年3月11日，租金12000元/月。***已按时足额履行了两份租赁合同的租金支付义务。***称***表示想续租房屋时，其曾告知***需上调租金至14000元/月，后因房屋漏水，导致房屋一个月无法居住，***要求***赔偿。***以未上涨租金的形式作为对***的赔偿，共减免租金12000元。同日，***让金茂管家将其手写的请求图片转发给地产客户关系部的***。8月24日，***回复：“行收着了。”请求内容为：“……漏水问题特要求开发商以经济形式给予补偿，……赔偿一个月房租12000.00（大写壹万贰千元整）……”落款处显示***的签名，时间为2019年8月21日。***称该请求是其与金茂物业亦庄分公司及方兴葛洲坝公司沟通后书写的。方兴葛洲坝公司称***手写的请求真实性无法核实，***已经离职，公司没有看到该请求，即使是真实的，也并非是公司对***作出的承诺。 为证明租金损失，***提交其与***的微信聊天记录、与***丈夫***的微信聊天记录及通话录音。2019年3月10日，针对***想续租至2020年7月一事，***在微信上回复：“我们肯定希望你们续租！……另外我们希望年租的！这样下年我们的房租有小幅度调整！”2019年9月2日，***向***发消息：“***刚刚金茂我问了他们不做这次房租任何赔偿，就之前房租我与他们沟通损失是一个月房租钱，这个事情！但实际上我们在房租上面做出了减免……”。2021年7月30日，***向***发消息称：“……我们因房屋漏水后做了一个月租金减免的证明！我就把电话给物业地产了，再次感谢。”***回复：“别客气。”2022年3月23日，***和***的通话录音中***称：“就是说证明一下这个赔偿金一万二已经做完了我们。”***：“你让物业的人联系我。”金茂物业公司与金茂物业亦庄分公司对***与***的通话录音的真实性认可，关联性不认可。方兴葛洲坝公司称无法核实***与***的微信聊天记录真实性，即使内容属实，也无法证明租金减免的情况；对***与***的微信聊天记录及通话录音真实性不认可，证明目的不认可。方兴葛洲坝公司提交其工作人员***与***母亲的谈话录音证明***没有减免租金。***对该录音的真实性不认可，证明目的不认可。物业公司称该录音的真实性无法核实。金茂绿建公司对***提交的上述证据真实性认可，关联性、证明目的不认可。 庭审中，二物业公司与方兴葛洲坝公司均主张涉诉房屋顶层的公共机房内新风设备由金茂绿建公司负责运营管理和维护。二物业公司称其无权进入。金茂绿建公司认可机房由其负责运营管理和维护，称其与业主之间有协议并对业主收取能源费。 2016年12月29日，中国金茂控股集团有限公司发布《关于金茂绿建科技系统管理界面的通知》。其中3.2条载明对于前期物业服务合同并未在政府备案或备案的合同不包含科技系统运营的，由开发公司与金茂绿建签订前期服务委托协议，委托金茂绿建提供运营管理；并在小业主收房时，由金茂绿建直接与小业主签订科技系统管理服务合同。2017年12月13日，方兴葛洲坝公司与金茂绿建公司签订《亦庄金茂逸墅X87项目科技系统前期服务协议》。其中第一条第5款载明金茂绿建公司负责配合方兴葛洲坝公司落实协议期限内科技系统所有新风机房、板换机房运维管理；第五条第1款第5项载明方兴葛洲坝公司应指定施工单位对科技系统进行质保期内的保修事宜。***对上述通知与协议的真实性不认可，称上述文件不能免除四被告的责任。 关于漏水原因，金茂绿建公司称设备在运行期间会产生冷凝水，但会通过管道排水到天台，不存在漏水一说。排水在机房的洞口，通过天台流出，天台是房屋屋顶。方兴葛洲坝公司称当时同事说机房内部地面有积水，即房屋屋顶位置，公司已对机房地面进行了维修。二物业公司称屋顶对应机房。对此金茂绿建公司称机房所在地面没有积水，漏水屋顶对应天台。 方兴葛洲坝公司称因为涉诉房屋在保修期内，其同意承担房屋漏水责任，但不同意***主张的数额，漏水原因是公共机房的漏水，不应该由其承担全部责任，金茂绿建公司也应该承担一部分责任；其曾承诺给租户***损失8000元，但还未给付，没有承诺给***；漏水后其已进行了维修，质保期为2年，现已过质保期，不同意承担5000元屋顶修复费用。 本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点问题为：1.各被告是否应承担侵权责任；2.原告主张的各项损失能否得到支持。 关于第一个焦点问题：首先，金茂物业公司与金茂物业亦庄分公司之责任。基于《前期物业服务合同》，金茂物业亦庄分公司的服务范围为小区的公共地方，包括小区的电梯和机房、水箱及为本园区的各单位及访客设定供其公用的地方或范围。 本案中，因楼顶公共机房内新风系统的运维管理已由方兴葛洲坝公司委托金茂绿建公司进行，金茂绿建公司与小区业主直接签订协议并收费。故楼顶公共机房的维护义务责任主体为金茂绿建公司。金茂物业亦庄分公司不负有该机房的运维管理义务，也无证据证明其在漏水事件中存在其他过错，故金茂物业公司、金茂物业亦庄分公司不应承担该义务所产生的法律责任。 其次，方兴葛洲坝公司之责任。方兴葛洲坝公司作为房屋开发商，应对房屋屋顶防水工程做好质量保障，涉诉房屋的屋顶发生漏水问题，且在防水保质期内，故方兴葛洲坝公司应对漏水承担责任。 第三，金茂绿建公司之责任。从被告提交的证据看，金茂绿建公司负责机房日常运营维护，屋顶漏水事件发生过程中，并无证据证明其在机房管理中存在过错，故金茂绿建公司并非本案侵权责任主体。 关于第二个焦点问题：对于***主张的12000元租金及利息损失。本院结合***的房屋受损情况、双方提交的证据情况及意见，酌定由方兴葛洲坝公司赔偿损失8000元。***主张的利息损失，无法律依据，本院不予支持。 对于***主张的5000元屋顶粉刷整修费用。涉诉房屋因漏水受损，方兴葛洲坝公司应承担房屋修复责任，其关于已过维修质保期的抗辩意见，本院不予支持。结合涉诉房屋的损坏情况，本院酌定由方兴葛洲坝公司赔偿损失3000元。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、北京方兴葛洲坝房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿***损失8000元； 二、北京方兴葛洲坝房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿***维修费3000元； 三、驳回***的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由***负担25元（已交纳），由北京方兴葛洲坝房地产开发有限公司75元（于本判决生效后七日内支付给***）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年九月十五日 书记员*** 书记员***