中化金茂物业管理（北京）有限公司、某某等合同纠纷一审民事判决书

浙江省宁波市鄞州区人民法院 民事判决书 （2024）浙0212民初3603号 原告（反诉被告）：中化金茂物业管理（北京）有限公司（统一社会信用代码为911101027975536486）。住所地：北京市西城区复兴门内大街28号地下一层。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京康达（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京康达（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：***，男，1970年3月27日出生），汉族，户籍地宁波市鄞州区，现住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：***，系***妻子。 被告（反诉原告）：***，女，1970年11月9日出生），汉族，户籍地宁波市鄞州区，现住宁波市鄞州区。 原告中化金茂物业管理（北京）有限公司（以下简称中化金茂公司）与被告***、***物业服务合同纠纷一案，本院于2024年4月2日受理后，依法适用普通程序独任制进行审理。两被告在举证期限内提起反诉，本院依法予以受理。本案于同年5月13日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人***、被告***委托诉讼代理人暨被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中化金茂公司以被告***、***未交物业费为由向本院提出诉讼请求，请求判令（变更后）：1．被告向原告支付2021年5月1日至2022年12月31日物业管理综合服务费13548.60元，2023年1月1日至2023年12月31日物业管理综合服务费8129.16元和2020年5月1日至2023年12月31日的公摊能耗费397.28元，合计22075.04元；2．被告向原告支付逾期付款的利息损失（以8129.16元为基数自2022年5月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算实际付款之日止，以8129.16元为基数自2023年5月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算实际付款之日止，以5419.44元为基数自2024年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算实际付款之日止，以175.31元为基数自2022年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算实际付款之日止，以221.97元为基数自2023年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算实际付款之日止）。 被告***、***答辩并反诉称，物业服务不到位，物业费应予以打折；公摊能耗费已经算在物业费中了，不应支付；利息不支付。业主与物业是平等主体关系，在实际履行中应该是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约缴纳物业费，业主在物业公司未按合同约定履行约定义务时，业主有权拒绝其履行要求的同时履行抗辩权。故提起反诉，请求判令：1．提供中化金茂物业签约之日2020年5月1日起至实际判决之日止公管账户收支明细盖章复印件［中化金茂物业管理（北京）有限公司宁波分公司账户明细及中化金茂物业管理（北京）有限公司宁波分公司锦港府以下维修资金专户信息］；2．提供设施设备年检手续，相关部门检查合格准许使用文件（电梯系统、消防系统、供配电系统、地下室空调系统）；3．提供宁波市锦港府小区物业管理服务招投标文件（业委会和物业盖章）；4．提供建筑物区划内车位车库处分情况。 原告中化金茂公司针对被告***、***的反诉辩称，一、关于提供锦港府小区物业管理服务招投标文件问题。宁波锦港府小区的物业服务单位选聘的招投标事宜由小区业主委员会负责，相关招投标文件按理说是由业主委员会掌握。原告当时的投标文件已经递交响应了，目前原告处并没有投标资料，被告可以向业委会提出申请，且业委会已将相关内容进行公示。二、关于锦港府小区共管账户明细问题。被告作为宁波锦港府小区的物业服务单位，对于小区共管账户是一个代管的职责，而且已经根据物业服务合同的有关约定将共管账户的收入、支出、结存情况提交给了业主委员会，业主委员会也已经在小区的信息公示平台这个公众号上进行了公示，被告可至业委会信息公示平台公众号查阅。而且***曾在2023年6月向其提出书面申请，其及业主委员会已经书面答复“原告按服务合同约定按期完成阳光公示，相关资料可至物业服务中心查看。”此外，若被告等个别业主如对公布的收支明细情况有异议的，可以根据《宁波市住宅小区物业管理条例》的有关规定向业委会发起申请进行审计。三、关于小区建筑物区划内车库车位使用处分情况。其根据物业委托服务合同的约定对小区内的车位进行管理，小区建筑物内车库以及车位的情况已调阅原规划图纸，被告可查阅。对于小区车位的处分情况，小区业主委员会对使用规则已经公开征求意见并通过民主程序进行表决通过，并进行公示和通知，相关信息、文件可至业委会信息公示平台公众号查阅。四、关于小区内设备设施的检测合格问题。其根据物业服务合同的有关约定，已经按期委托相关有资质的企业或者检测机构对小区内的电梯、消防设施、电力设施、防雷设施等进行检测并检验合格或检测通过，有相应的检测报告，供配电系统并未有什么年检合格要求一说，但有日常运行记录，被告可查阅。锦港府小区未配备地下室空调系统。 本院经审理查明的事实如下：被告系宁波市鄞州区锦港府3幢10号802室业主（建筑面积178.27平方米）。2020年4月25日，宁波市锦港府业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》一份，约定：业主委员会将锦港府小区委托于物业管理单位实行物业管理；物业负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理综合服务费、房屋共有部位和共用设施日常维修费、停车费和车位管理费、装修垃圾清理费、代收和代付水费、电费；委托管理期限三年。自2020年5月1日至2023年4月30日；物业管理单位的权利与义务中约定对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。每年一次在次年三月底前向全体业主张榜公布日常公共维修资金收支情况、专项维修资金与公共区域经营收支报表，接受业主委员会和业主的监督；合同第五、六章对物业管理服务质量、费用进行了约定，物业管理综合服务费高层为3.80元／平方米／月。停车费和车位管理费以小区现行收费标准为准，包括临时地面车位、地下产权停车位、地下人防车位。高层住宅的电梯运行费的公摊，由物业管理单位向产权业主或物业使用人收取，但物业管理单位应在收取前将该时段收费分摊状况在所在楼层公布；违反物业服务合同约定，业主无正当理由逾期不交纳物业管理费的，物业管理单位应当督促其限期交纳，业主委员会应当协助物业管理单位进行催缴。业主逾期不交的物业管理费，可按银行同期贷款利率加收滞纳金；等等。合同附件1对经营收入管理办法进行了约定，附件2对管理服务标准和监督考核办法进行了约定。 之后中化金茂物业管理（北京）有限公司宁波分公司与宁波市锦港府业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，约定委托管理期限自2023年5月1日至2026年4月30日，其他合同约定事项基本一致。 锦港府业委会注册有“锦港府业委会信息公示平台”微信公众号。2021年1月17日，业委会在该平台发布《全体业主大会会议公告（二）》，其中包括2020年小区共管账户财务数据收支情况报告。2022年1月3日、2023年1月14日、2024年1月3日，业委会在该平台分别发布了2021年、2022年、2023年小区共管账户收支明细。 经原告催讨，被告尚欠2021年5月1日至2023年12月31日止的物业服务费、2020年5月1日至2023年12月31日的公摊能耗费未付。 以上事实有原告提交的《物业管理委托合同》、增值税发票、微信聊天记录、缴费通知书、锦港府业委会信息公示平台公示信息截图、大堂现状照片、绿植移位告知书、移栽树木现场图、照片、锦港府4号楼101室装修情况说明、鄞州区城镇房屋装修责令停工（限期整改）通知、锦港府4号楼101室装修违规情况说明、协调沟通会议资料、锦港府小区4幢13号一层地坪情况的说明、技术报告、违规整改通知单、电费发票、锦港府3号楼电梯能耗费分摊表、电梯能耗费分摊表公示图、厕所改造通知截图、微信聊天记录、银行回单，被告提交的微信聊天截图、查看电梯电表申请、绿化照片、地下停车位视频、《物业管理委托合同》等证据及当事人的庭审陈述证实。 本院认为，本诉部分，原告作为物业管理、服务企业，对被告所在小区的全体业主提供了物业服务，被告作为业主应及时向原告支付物业费用。被告拒付物业费用的行为对于其他已缴纳费用的业主有失公平，不利于维护业主共同的利益，亦不利于原告的物业管理服务业务的开展，易造成恶性循环。被告辩称物业服务存在诸多问题，例如物业装修厕所未经过公示、公示信息中的利息有误、活动支出15000元不合理、其要求查看电梯电表但物业拖延长达一年之久、小区绿化不到位、小区大堂置物架和冰箱被占用而物业未劝阻、4号楼有人挖空地下室而物业未及时阻止等，物业服务不到位，故物业费应予以打折。针对被告上述答辩意见，原告提供相关证据证明厕所改造已向业委会报批并在业委会公示平台公示；其对小区绿化有进行移栽和补种；小区大堂置物架和地下室挖空行为均已进行整改；电梯电表已让被告查看；利息与银行回单一致等等，被告对部分事实予以认可。本院认为，原告在总体上并不存在怠于履行物业管理职责的情况，且即使原告提供的物业服务存在瑕疵和不足，但在未构成根本违约的情况下，部分业主拒缴或少缴行为不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于社会生活秩序的良好运行，业主不能以此拒付物业服务费。中化金茂物业管理（北京）有限公司宁波分公司系原告的分支机构，故原告有权在被告不履行相应合同义务的情况下，以自己的名义主张权利，故原告有权向被告主张2021年5月1日起至2023年12月31日的物业费。关于公摊能耗费，原告主张的公摊能耗费为电梯能耗费，被告辩称已包含在物业费中但未提供相应证据予以证明，本院不予采纳，故原告收取能耗费符合合同约定，本院予以支持。因原告在物业服务管理中与业主的沟通及协调上存在一定的瑕疵，故对原告要求两被告支付逾期付款利息损失的诉讼请求，本院不予支持，原告在后续提供物业管理服务时，应注意加强与业主的沟通及提高物业服务质量。 反诉部分，针对诉请1，原告辩称小区共管账户为中化金茂物业管理（北京）有限公司宁波分公司锦港府中修以下维修资金专户，该账户收支明细已通过锦港府业委会信息公示平台公示。中化金茂物业管理（北京）有限公司宁波分公司账户系原告用于锦港府小区物业费等日常费用收费的银行账户，该账户中涉及的小区公共收益均已按约定汇入共管账户。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。且根据《物业管理委托合同》附件2中的约定，物业应建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其他费用的收支进行财务管理，并按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。原告未提供证据证明已将物业服务费等收支情况向业主公开，故应向被告提供中化金茂物业管理（北京）有限公司宁波分公司账户中涉及物业服务费用及公共收益部分的收支明细。小区共管账户为中化金茂物业管理（北京）有限公司宁波分公司锦港府中修以下维修资金专户，该账户2020年至2023年收支明细已在锦港府业委会信息公示平台公示，被告已知悉但认为还需要提供两个账户具体的银行流水，但该要求已超过法律规定的范围亦无合同约定，本院不予支持。共管账户由原告代管，原告掌握该账户收入、支出、结存情况，故其仍有义务向被告提供2024年1月1日至今的共管账户收支明细。 针对诉请2，原告已于审理中向被告提供消防年检报告、防雷装置检测报告、电梯定期检验报告、电力检测报告等，并明确锦港府小区无地下室空调系统，故本院对该诉请不再支持。被告认为停车位被围圈、消防楼梯墙拆除、顶楼阳光房搭建危害消防安全需出示消防安全报告等，可另行依法主张权利。 针对诉请3，关于招标文件，被告已通过其他诉讼案件从锦港府业委会处获取相关招标文件并于庭前向本院展示，其对相关情况已经知悉，故被告再要求原告提供已无必要。关于被告要求原告提供投标文件，不属于知情权范围亦无合同约定，且原告辩称投标文件已提交业主委员会，其并未留存，故本院对该诉请不予支持。 针对诉请4，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分悉由建设单位或者包销人处分，因而就此类事项而言义务主体是建设单位或者包销人。而规划车位、车库之外占用业主共有的道路或者其他场所增设的车位属于业主共有，且原告也陈述其根据物业委托服务合同的约定对小区内的车位进行管理，故被告对该部分共有车位的处分情况享有知情权，原告应予提供。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十三条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）***、***支付原告（反诉被告）中化金茂物业管理（北京）有限公司自2021年5月1日起至2023年12月31日止的物业服务费21677.76元、自2020年5月1日起至2023年12月31日止的公摊能耗费397.28元，限于本判决生效之日起七日内履行完毕； 二、原告（反诉被告）中化金茂物业管理（北京）有限公司向被告（反诉原告）***、***提供2020年5月1日起至今中化金茂物业管理（北京）有限公司宁波分公司账户中涉及物业服务费用及公共收益部分的收支明细及2024年1月1日起至今共管账户的收支明细，限于本判决生效之日起七日内履行完毕； 三、原告（反诉被告）中化金茂物业管理（北京）有限公司向被告（反诉原告）***、***提供2020年5月1日起至今共有部分车位的处分情况，限于本判决生效之日起七日内履行完毕； 四、驳回原告（反诉被告）中化金茂物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）***、***的其他反诉诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费352元，由被告（反诉原告）***、***负担；反诉费40元，由原告（反诉被告）中化金茂物业管理（北京）有限公司负担20元，被告（反诉原告）***、***共同负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省宁波市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二四年五月二十八日 代书记员***