聊城市某某海鲜餐饮有限公司与某某隧道局集团建设有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省聊城市东昌府区人民法院 民事判决书 （2024）鲁1502民初8606号 原告：聊城市某某海鲜餐饮有限公司，住所地：聊城江北水城旅游度假区。 法定代表人：***，兼总经理。 委托诉讼代理人：***，山东荣法律师事务所律师。 被告：某某隧道局集团建设有限公司，住所地南宁市高新区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：甘某，男，1995年6月6日出生，汉族，住江西省丰城市淘沙镇。 原告聊城市某某海鲜餐饮有限公司（以下简称某某海鲜公司）与被告某某隧道局集团建设有限公司（以下简称某某隧道局公司）租赁合同纠纷一案，本院于2024年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2024年9月10日公开开庭进行了审理。原告某某海鲜公司的委托诉讼代理人***，被告某某隧道局公司的委托诉讼代理人甘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某海鲜公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判令被告向原告支付租金2970000元及违约金48000元；3、本案案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2020年9月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定将位于**路**西邻的房屋及院落出租给被告使用，租赁期限自2020年9月1日至2024年8月31日。房屋租赁价格为1200000元／年，租用期限为4年，租金总额为4800000元。租金交纳方式为合同签订生效后、房屋及院落完全交付后30日内，被告将租赁押金200000元及第1年租金1200000元一次性以银行转账方式支付给原告。此后按合同约定租期时间计算，1年一付，下一个租期年开始前15日内，将下1年的租金一次性支付给原告。合同第九条第一款约定，被告未按约定支付租金的，应按照合同租金总额的1%向原告支付违约金。后被告在拖欠原告租金并且未提前告知的情况下，擅自撤离了承租的房屋。截止目前，被告共计向原告支付租金1830000元，尚欠2970000元。原告多次催要均被拒绝并拖欠至今，为维护原告合法权益，特具此状。望法院判如所求。 被告某某隧道局公司辩称：一、双方案涉租赁合同已实际终止并成立新协议。答辩人与原告案涉租赁合同于2020年9月1日签订。2023年4月，答辩人与原告协商终止合同，经多次沟通磋商，于2023年4月24日达成一致并签订《洽谈记录》，案涉租赁合同已经终止，后续租金支付达成了新的协议。换言之，双方已经终止了原告举证提出的租赁合同，双方也已就后续租金分期支付达成一致。二、原告主张的租金及违约金与事实不符。上述已经阐明，答辩人与原告于2023年4月24签订的《洽谈记录》已经实际上形成了一份新的协议，终止并取代了原租赁合同。双方签订《洽谈记录》时，原告已放弃了违约金，故没有将其在《洽谈笔录》中体现。退一步讲，即使原告反悔，在诉讼中要求主张违约金，但是答辩人并未出现第八条第四项的违约情形。客观情况是因为双方交接等原因导致答辩人归还房屋出现延期至2023年5月份，即使答辩人认为需要支付违约金，也应当以第九条第三项约定的以年租金1%标准计算为12000元。因此原告主张与事实不符，不应得到支持。三、答辩人无义务承担本案受理费、保全费。原告该项主张与答辩人无有效约定，并且上述费用并非实现债权必要费用。同时原告并没有就该项主张提供相关证据加以证明，因此答辩人无义务承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月17日，乙方某某海鲜公司与某某旅游度假区湖西街道某某村民委员会签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于姜堤乐园西邻房屋及院落有偿租赁给乙方作为餐饮、娱乐文化产业园筹备基地及办公经营等使用，乙方在经营前，把该房屋、院落及停车场升级改造达到使用……以上升级改造的并且在外面能看到的（不含内装饰装修和相关厨具、炊具、家具和电器）项目，乙方应安排有相应资质的会计师事务所进行审计并出具审计报告，相关项目费用必须达到150万元以上。租赁期限15年，即2018年12月15日至2033年12月14日，年租金约定第一年至第五年为10万元／年，第五年至第十年为15万元／年，十年以后为20万元／年，到地15年后如因其他因素变化，租赁费增减经市场核实乙方有有限租赁权。在租赁期间如到期不能缴纳租赁费，视乙方放弃继续租赁，三个月内必须自行搬离且保留完好免费给甲方房屋内外乙方投资的审计报告中的一切物品。合同还约定了其他内容。某某海鲜公司、聊城江北水城旅游度假区湖西街道某某村民委员会在该合同上加盖公章。 2020年9月，出租方、甲方某某海鲜公司与承租方、乙方某某隧道局公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方有房屋及院落一宗，面积为8944.35㎡，地址位于**路**西邻，租赁给乙方作为管理人员办公生活区，租赁时间为2020年9月1日至2024年8月31日止，房屋及院落的使用性质为办公生活用房，房屋租赁价格为1200000元／年，租用期限为四年，合计总租金为4800000元，租赁时间不足一年的，按实际使用时间计算（1200000元÷12个月＝100000元／月），租赁押金20万元，租赁期满或合同解除后，甲方在全部收回房屋及院落后，甲乙双方对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行清点验收后，该200000元押金根据具体情况可选择返还、冲抵租金、赔偿损失、清偿相关费用等。租金缴费方式为合同签订生效后，甲方将合同项下的房屋及院落完全交付乙方后30日内，乙方应将租赁押金200000元及第一年的租金1200000元一次性以银行转账的方式支付给甲方。此后按合同约定租期时间计算，租金缴纳时间为一年一付，缴纳方式为下一个租期年开始前15日内，乙方应将下一年的租金1200000元一次性以银行转账方式支付给甲方，并约定了甲方指定账户收款人为***。合同还约定违约责任为：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按年租金的1%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按合同租金总额的1%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋及院落恢复原状或赔偿相应损失；（二）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，如未按时发出退租通知的，甲方有权不退还相应的租金。（三）甲方未按约定时间交付房屋及院落或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金金额1%标准支付违约金。合同还约定了其他条款。该合同有甲方、出租方的甲方代表、乙方、承租方的乙方代表签字并加盖二公司公章。 2021年2月3日，某某隧道局公司向某某海鲜公司支付现金150000元；2021年4月26日，某某隧道局集团建设有限公司向***转账200000元；2021年4月27日，某某隧道局集团建设有限公司向***转账100000元；2022年1月29日，某某隧道局集团建设有限公司聊城棚户区改造项目经理部向***转账130000元、170000元；2023年1月18日，某某隧道局集团建设有限公司聊城棚户区改造项目经理部向***转账130000元、170000元；2023年4月28日，某某隧道局集团建设有限公司聊城棚户区改造项目经理部向***转账67000元、94000元、95000元、96000元、98000元；2023年5月5日，某某隧道局集团建设有限公司聊城棚户区改造项目经理部向***转账97000元、96000元、70000元、93000元、94000元；2023年5月15日，某某隧道局集团建设有限公司聊城棚户区改造项目经理部向***转账60000元、90000元；2024年3月4日，某某隧道局集团建设有限公司聊城棚户区改造项目经理部向***转账30000元。以上共计2130000元。 某某海鲜公司认可某某隧道局公司已支付的租金金额为2130000元（含押金200000元）。 2023年4月13日，某某隧道局公司与某某海鲜公司进行了洽谈并制作了记录，《聊城项目退租房洽谈记录》载明：“2023年4月13日上午九点，聊城项目领导班子成员与房东就退租房事宜进行洽谈记录如下：1、项目部提出于2023年4月30日之前退出现租赁的房产，并将使用权归还于房东***，同时房租计算截止至2023年4月；2、房租自2020年9月起截止于2023年4月合计为32个月，共计应支付租金及押金340000元，现已支付押金及房屋租金共计1050000元，已支付的押金200000元冲抵房租，剩余租金2150000元未支付；3、因为受到业主的影响，一直未有资金流入，导致项目目前资金受限无法一次性结清，希望房东先行允许我方搬出现租赁的房屋，相关债务后续分节点付清；4、房东***表示，租赁过程中合作友好，但在退房屋之前必须将现产生的房屋相关租金一次性付清才可搬出，然后不追究其他责任。”该记录中有项目部出席人员***、***、***、***及房东***签字。 2023年4月24日，某某隧道局公司与某某海鲜公司再次进行了洽谈并制作了记录，《聊城项目退租房洽谈记录》载明：“1、项目表示资金确受业主的影响，目前一次性付清房屋租金确实困难，希望能够考虑项目提出的分节点付清房租计划，并允许项目搬离现租赁的房屋；2、房东***主张在退租时必须支付租金，结合当前隧道局未回款，存在实际困难情况，同意所欠付的租金可以分三期支付，但付款节点为2023年5月1日前支付租金1050000元，剩余1100000元可根据项目的资金情况分两期支付，但需保证在2023年10月1日前付完，同时如在2023年10月1日前业主拨付了工程款，得提前并优先支付全部剩余房租；3、房租截止2023年4月底，同时在2023年5月1日前收到第一笔租金后同意项目全部搬离，并退出现租赁的房产，使用权归房东***。”该记录中有项目部出席人员***、***、***、***及房东***签字。 中铁隧道局搬离案涉房屋及院落时遗留有部分党建、宣传等广告牌、条幅等装饰装修建材。 上述事实，由房屋租赁合同、活期查询明细、付款通知单、《聊城项目退租房洽谈记录》及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，某某隧道局公司与某某海鲜公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。在本案中，某某隧道局公司已搬离了案涉房屋，双方的合同目的均已无法实现，某某海鲜公司主张解除合同予以支持。某某海鲜公司主张房租应计算至2024年8月31日，认为房屋及院落并未完全交付的理由是现场遗留有部分宣传、广告牌子等，但从其提交的现场照片来看该部分物品仅系中铁隧道局租赁房屋及院落时所设置的部分宣传墙、标语、牌子等添附物，系正常使用该房屋及院落时所设立，某某海鲜公司亦认可办公桌椅、床铺等主要物品均已搬离现场，仅遗留个别桌椅，虽称时间不清楚，但其与某某隧道局公司的洽谈笔录中亦记载有“房租计算至2023年4月底”，应当认定某某隧道局公司于2023年4月30日搬离，房租应计算为32个月，应付3200000元。现双方均认可租赁费已支付金额为2130000元，剩余应付租金为1070000元，对某某海鲜公司主张的超出部分本院不予支持。 关于违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条中关于违约金的相关规定，违约金的性质为赔偿兼具惩罚性。合同约定了如某某隧道局公司不按约定支付租金但未达到解除合同条件的应按照年租金金额1%标准支付违约金，某某隧道局公司并未按照合同约定支付租金，现某某海鲜公司主张其违约，应按照约定支付违约金，有事实及法律依据，应予支持。支付租金系租赁合同中租赁一方的主要义务，结合某某隧道局公司支付租金的时间节点，其每年均未按照约定节点支付租金，应当按照合同约定“每年房租的1%”支付违约金。即使在达成协议后，亦仅仅按照约定支付了一笔，剩余租金至今仍未清偿完毕。某某海鲜公司并未举证证明因对方违约造成的损失，故本院参照资金占用损失计算，在2020年10月1日前应当支付当年租金1200000及房屋押金200000元，但某某隧道局公司直至2023年4月28日才将1500000元付清，如按照实际付款节点产生的资金占用损失计算如下：2020.10.1-2021.2.3共计125天，以1500000元为基数，按照ＬＰＲ3.85%计算为20052.08元；2021.2.3-2021.4.26共计82天，以1350000元为基数，按照ＬＰＲ3.85%计算为11838.75元；2021.4.26-4.27，以1150000元为基数，按照ＬＰＲ3.85%计算为122.99元；2021.4.27-2021.8.14共计109天，以1050000元为基数，按照ＬＰＲ3.85%计算为12239.79元；2021.8.15日-2022.1.29日，以2250000元为基数，按照ＬＰＲ3.85%、3.8%计算为33646.88元……上述损失数额超过了某某海鲜公司的主张，故本院认为，某某海鲜公司主张的违约金48000元并未过分高于其损失，本院对此予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、解除原告聊城市某某海鲜餐饮有限公司与被告某某隧道局集团建设有限公司于2020年9月签订的《房屋租赁合同》； 二、限被告某某隧道局集团建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告聊城市某某海鲜餐饮有限公司租金1070000元； 三、限被告某某隧道局集团建设有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告聊城市某某海鲜餐饮有限公司违约金48000元； 四、驳回原告聊城市某某海鲜餐饮有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计15472元，由原告聊城市某某海鲜餐饮有限公司负担8041元，被告某某隧道局集团建设有限公司负担7431元；保全申请费5000元，由被告某某隧道局集团建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省聊城市中级人民法院在线提交上诉状。 上诉期限届满后当事人不上诉的，本判决生效。当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书确定的履行期间届满最后一日起计算。 判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期如数履行。逾期未履行的，立案执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本内容即为执行通知。违反本通知规定的，人民法院可以可依法采取强制执行措施，并可以根据情节轻重采取纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二四年十一月六日 书记员***