何某；周某；铜陵某某管理有限公司；铜陵某某有限公司；湖州某某工程有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事其他

安徽省铜陵市中级人民法院 民事判决书 （2025）皖07民终482号 上诉人（原审原告）：何某，男，1969年4月14日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。 上诉人（原审原告）：周某，女，1976年7月15日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。 两位上诉人共同的委托诉讼代理人：***，安徽景旺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：铜陵某某管理有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区。 法定代表人：徐某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，安徽铜都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：铜陵某某有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区。 法定代表人：丁某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，安徽众佳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖州某某工程有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区。 法定代表人：徐某某，该公司经理。 上诉人何某、上诉人周某因与被上诉人铜陵某某管理有限公司（以下简称某某物业公司）、被上诉人铜陵某某有限公司（以下简称某某实业公司）、被上诉人湖州某某工程有限公司（以下简称湖州某某公司）财产损害赔偿及恢复原状纠纷一案，不服安徽省铜陵市义安区人民法院（2024）皖0706民初2380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年5月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人何某及上诉人何某和周某共同的委托诉讼代理人***，被上诉人某某物业公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，被上诉人某某实业公司、被上诉人湖州某某公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 何某、周某上诉请求：1.撤销一审判决，改判为支持上诉人在一审中的诉讼请求；2.本案诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人自2019年4月1日起即享有顺安镇宁和苑GC4栋103室房屋的占有使用权，自2020年12月31日起享有该房的所有权（包括占有使用权）。上诉人对该房的占有使用权受法律保护。一审法院认为上诉人未实际使用房屋，不能实际行使对该房屋的使用权，据此作为驳回上诉人诉讼请求的理由之一，显属错误。因某某物业公司为前期物业服务企业，宁和苑小区房屋在交付给买受人或被安置人前，已由某某物业公司保管钥匙，为此某某物业公司对宁和苑小区房屋（包括宁和苑GC4栋103室）存在事实上控制（直至2022年7月1日与宏盈公司办理交接手续，该房的钥匙均在某某物业公司）。上诉人拿到征收部门出具的领钥匙通知单，即成为顺安镇宁和苑GC4栋103室房屋占有使用权人，有权要求某某物业公司办理房屋交付手续。上诉人于2019年4月1日拿到领钥匙通知单，未办理房屋交付手续，根据《安徽省物业管理条例》第六十八条第二款关于：“物业收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付”之规定，应视为案涉房屋已于2019年4月1日交付，上诉人当然自2019年4月1日起享有宁和苑GC4栋103室的占有使用权。上诉人于2020年12月31日办理了房产证，享有该房的所有权（当然包括占有使用权），至迟自2020年12月31日起享有该房的占有使用权。2.结合上诉人所举的证据及其他证据，能够证明“某某物业公司违法侵占或指示、帮助第三人侵占宁和苑GC4栋103室之事实”。无论是某某物业公司违法侵占，还是指示、帮助第三人侵占房屋，某某物业公司均应承担侵权责任。一审法院驳回上诉人诉讼请求的理由，显属错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第五项之规定，“根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实”无需当事人举证。除非有相反证据反驳。某某物业公司作为前期物业服务企业，在宁和苑小区房屋交付前，以及保管房屋的钥匙，对房屋实际控制，直至2022年7月1日与宏盈公司办理交接手续之日。而根据上诉人及一审法院调取的水费缴费记录，能够证明在2019年4月1日前（2019年4月1日前系某某物业公司保管钥匙，直至2022年7月1日与宏盈公司办理交接手续）案涉房屋就已被实际占有使用，直至2023年8月28日上诉人发现房屋仍被占用，根据以上事实及日常生活经验法则（只有保管钥匙的某某物业公司能够进入房屋或能让他人进入房屋），能够推定某某物业公司实际侵占（拿钥匙开门）或将钥匙给他人，指示、帮助第三人侵占宁和苑GC4栋103室，无需上诉人另行提供举证证明。除非某某物业公司能提供相反证据，而某某物业公司未举证证明，则应推定某某物业公司故意侵占房屋或指示、帮助他人侵占房屋，应承担过错侵权责任。3.一审法院以案涉房屋在2019年4月1日前被侵占，上诉人应向负有房屋交付的主体主张权利，三被上诉人均不是交房义务履行主体，作为驳回上诉人上诉请求的理由之一，显属错误。案涉房屋在2019年4月1日前被侵占，延续至2019年4月1日之后，不影响某某物业公司构成对上诉人的侵权。案涉房屋在2019年4月1日前被侵占，侵害的是2019年4月1日前该房权利主体的权利。因某某物业公司在2019年4月1日前的侵权行为延续至2019年4月1日之后，在2019年4月1日之后，侵害的是上诉人的权利。上诉人有权依据合同向房屋交付方主张违约责任，也有权向某某物业公司主张侵权赔偿责任。4.湖州某某公司应承担侵权责任，某某实业公司应对上诉人自2022年7月1日起计算的损失承担赔偿责任。2023年8月28日上诉人在房中发现印有湖州某某公司名称的《安全文明施工规定》牌，按照日常生活经验法则，该牌及其他物品系湖州某某公司所有，能推定出湖州某某公司系房屋实际占有人具有高度可能性，而湖州某某公司拒不出庭，应推定为湖州某某公司系房屋实际占有人。某某实业公司在2022年7月1日与某某物业公司办理物业交接时，已发现案涉房屋被侵占，但其未核实该房房主等情况，导致该房继续被侵占，为此其应对上诉人自2022年7月1日起的损失承担赔偿责任。 某某物业公司辩称，坚持一审答辩意见。1.依据最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释，截至目前，上诉人未到某某物业公司办理案涉房屋的转移交接手续，到目前为止该房屋并未被上诉人实际占有或使用，上诉人请求所谓的租金损失是基于使用权而产生的，目前上诉人并不具有使用权，所以一审法院认定事实清楚。2.上诉人如发现案涉房屋并不属于新房，应当向其征迁单位义安区经济和信息化委员会主张要求调换。3.上诉人并没有证据证明某某物业公司侵权行为的存在，而且上诉人在2023年8月28日发现案涉房屋被侵占时，已经不在某某物业公司的实际管理范围，某某物业公司不存在承担侵权责任。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人对某某物业公司的上诉请求。 某某实业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序得当，答辩人在一审时已经作出充分的抗辩和举证，答辩人对于何某、周某的房产不存在非法占有、使用的侵权事实，理应不承担侵权责任。 湖州某某公司未作答辩。 何某和周某向一审法院提出诉讼请求：1.判令某某物业公司、某某实业公司、湖州某某公司赔偿何某和周某房屋租金损失43,292元(从2019年4月1日暂算至2024年9月30日，10月1日至房屋恢复原状之日止的租金按623元/月计算)；2.判令某某物业公司、某某实业公司、湖州某某公司将房屋恢复原状；3.本案诉讼费、评估费4000元、律师费5000元由某某物业公司、某某实业公司、湖州某某公司承担。 一审法院认定事实：宁和苑小区的建设单位为安徽天工集团房地产开发有限公司，前期物业服务公司为某某物业公司。湖州某某公司于2015年10月20日中标铜陵市义安区东部城区宁和苑室外景观及配套工程，中标工期90天。湖州某某公司与招标人安徽天工集团房地产开发有限公司签订《建设工程施工合同》及《工程质量保修书》，约定工程内容为绿化苗木种植，室外配套工程，计划开工日期为2015年10月8日至2016年1月6日，工期90天；《工程质量保修书》约定绿化维护壹年。2018年12月18日，何某与铜陵市义安区经济和信息化委员会签订《危房改造搬迁安置协议书》，约定铜陵市义安区经济和信息化委员会向何某提供位于宁和苑小区安置房为建筑面积65平方米的现房，同时约定了该安置房申购价款及超面积计算价格。2019年4月1日，何某支付了房款183,040元，铜陵市义安区土地房屋征收和棚户区改造工作领导小组办公室向何某出具了《领钥匙通知单》，载明“利平物业（物业公司名称）：何某住户在水泥厂危房搬迁（征收项目名称）安置房选房分配中已办理了相关选房手续，请于核发宁和苑小区4#栋103号钥匙（建筑面积79.3平方米）”。何某收到该通知单后并未去某某物业公司办理房屋交接手续。2020年12月31日，何某就前述房屋办理了产权登记[皖（2020）铜陵市不动产权第9019397号]，登记的所有权人为何某、周某。2022年6月23日，某某实业公司中标宁和苑物业服务项目，并于2022年7月1日与铜陵市义安区顺安镇宁和苑业主委员会签订了《宁和苑物业管理服务项目合同协议书》。为进行物业服务项目交接，宁和苑业主委员会委托铜陵纽思凯物业评估咨询事务所，于2022年7月7日至8日及7月17日至18日进行了现场查验。铜陵纽思凯物业评估咨询事务所于2022年7月22日出具了《铜陵市义安区“宁和苑”物业交接查验报告》。该查验报告的“高层空置房情况登记表”中所附的《宁和苑空置房查验表（高层）》载明案涉房屋的钥匙为7把，且注明“施工方占用存放杂物及垃圾”。2023年8月28日，何某、周某持《领钥匙通知单》通过宏盈公司查验案涉房屋，发现房屋内存放有杂物，包含有湖州某某公司安全文明施工规定标牌、办公桌及被褥等杂物，遂报警。《出警反馈》中的出警情况载明：系报警人何某因欠顺安镇宁和苑前物业经理徐某某物业费，双方发生纠纷，通过民警调解，双方自行协商处理。《接处警情况登记表》的处/出警记录载明：系报警人何某因拖欠宁和苑小区前物业经理徐某某物业费，且何某交房后未领取钥匙，钥匙一直寄存于物业处，宁和苑利平物业雇佣工人修剪小区绿化时，工人临时居于何某毛坯房中，后报警人进入房屋查看，发现部分生活垃圾未收走，为此发生纠纷，通过民警调解，双方同意先行协商。何某、周某认为其就案涉所享有的权利受损，遂于2023年9月6日提起本案诉讼。在本案原一审审理过程中，案涉房屋中的杂物已于2023年12月5日前被清空。2023年12月21日，某某实业公司通过其代理人向何某的手机号发送短信的方式，向何某发送了《恢复原状告知书》，向其告知案涉房屋经某某实业公司现场核查已恢复原状，通知何某、周某于2023年12月22日进行查验，逾期将视为查验合格。后某某物业公司也向何某、周某的户籍所在地邮寄了《恢复原状告知书》，该告知书因无人签收被退回。在原二审审理过程中，双方到案涉房屋内进行了实地查看，该房屋内墙壁上张贴有“宁和苑室外景观及配套工程项目部通讯录”和“绿化苗木信息表”等材料。另，案涉房屋用水使用情况为：2015年12月至2020年3月间，案涉房屋均产生用水量，但2020年3月后未再产生用水量。2016年4月至2018年10月，案涉房屋所产生的水费均有人缴纳。2021年2月9日，他人缴纳了最后一笔水费。在案件审理过程中，何某、周某申请对案涉房屋自2019年4月1日至2024年9月1日期间的房屋租金进行评估，法院委托北京华瑞行房地产评估咨询有限公司进行了评估。该评估机构按年度对案涉房屋租金进行了评估，确定2019年4月1日至2024年9月30日间的租金共计为43,292元。何某、周某为该评估支付了评估费4000元。 一审法院认为，何某于2019年4月1日支付了房款并收到了铜陵市义安区土地房屋征收和棚户区改造工作领导小组办公室出具的《领钥匙通知单》，但何某、周某在收到该通知后未及时办理案涉房屋交接手续，也未对案涉房屋进行查验，且无正当理由。虽然何某、周某于2020年12月31日办理了案涉房屋的所有权登记，但仍未实际占有该房屋，不能实际行使对该房屋的使用权。何某、周某直至2023年8月28日才首次持《领钥匙通知单》到案涉房屋所在小区的物业服务公司即某某实业公司要求查验房屋，进而发生纠纷并报警处理，但至本案庭审时其仍未接收案涉房屋。自然人的财产权益受法律保护。本案具体分析如下：第一，何某、周某提起本案诉讼系基于其认为其对案涉房屋的使用权被侵害，但在2023年8月28日前其由于自身原因所致并未实际占有使用案涉房屋，不能实际行使对该房屋的使用权。第二，何某、周某在2023年8月28日查验房屋时发现房屋内存放有杂物，但该房屋开始被使用的时间远远早于何某、周某交付房款并取得《领钥匙通知单》的时间，即在确定案涉房屋可以交付给何某、周某时该房屋就是已被使用过的状态，何某、周某若因该房屋被使用过而拒绝接收，其应向负有房屋交付义务的主体主张权利，而本案中某某物业公司、某某实业公司、湖州某某公司均不是交房义务履行主体。第三，虽然《接处警情况登记表》的处/出警记录载明：系报警人何某因拖欠宁和苑小区前物业经理徐某某物业费，且何某交房后未领取钥匙，钥匙一直寄存于物业处，宁和苑利平物业雇佣工人修剪小区绿化时，工人临时居于何某毛坯房中。但从本案查明的事实来看何某、周某在2023年8月28日前并未查验、接收案涉房屋，同时除该记录外无其他证据佐证案涉房屋系被某某物业公司擅自使用，而2022年7月22日的《铜陵市义安区“宁和苑”物业交接查验报告》载明案涉房屋系被“施工方占用存放杂物及垃圾”，且宁和苑室外景观及配套工程的建设单位和施工单位均非某某物业公司。故即使案涉房屋因被使用而不符合交付条件，现有证据也不足以证明使用主体为某某物业公司。第四，《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款规定“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”即使案涉房屋存在被使用过的情形，何某、周某也不能仅根据某某物业公司、某某实业公司在提供物业服务期间保管案涉房屋钥匙，而推定某某物业公司、某某实业公司存在擅自使用案涉房屋的侵权过错，也不能以案涉房屋内存有湖州某某公司安全文明施工规定标牌等物品而认定湖州某某公司存在擅自使用案涉房屋的侵权过错。综上，法院对何某、周某向某某物业公司、某某实业公司、湖州某某公司主张将案涉房屋恢复原状并赔偿租金损失的诉请不予支持，对何某、周某主张某某物业公司、某某实业公司、湖州某某公司赔偿评估费及律师费损失的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第八条规定，判决：驳回何某、周某的诉讼请求。案件受理费882元减半收取为441元，由何某、周某负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。各方当事人对于一审中证据的证明目的、质证意见均同一审。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 综合各方举证、质证及诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：某某物业公司、某某实业公司、湖州某某公司是否应当赔偿何某和周某房屋租金损失43,292元及将房屋恢复原状。 本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据证明。本案中，何某和周某于2019年4月1日收到《领钥匙通知单》后无正当理由未及时办理案涉房屋交接手续，也未对案涉房屋进行查验。何某、周某虽于2020年12月31日通过办理所有权登记取得案涉房屋的所有权，但其直至2023年8月28日才首次持《领钥匙通知单》到某某实业公司要求查验房屋，且至今因何某、周某认为案涉房屋没有恢复原状，一直没有办理案涉房屋交接手续。 案涉房屋虽在何某、周某进行查验时处于被使用过的状态，从《铜陵市义安区“宁和苑”物业交接查验报告》可知案涉房屋系被“施工方占用存放杂物及垃圾”。案涉房屋开始被使用的时间远远早于何某和周某交付房款并取得《领钥匙通知单》的时间。何某和周某提交的证据不能证明案涉房屋系被某某物业公司擅自使用，何某和周某也不能仅根据某某物业公司、某某实业公司在提供物业服务期间保管案涉房屋钥匙，而推定某某物业公司、某某实业公司存在擅自使用案涉房屋的侵权过错，也不能以案涉房屋内存有湖州某某公司安全文明施工规定标牌等物品而认定湖州某某公司存在擅自使用案涉房屋的侵权过错。故一审法院对何某和周某向某某物业公司、某某实业公司、湖州某某公司主张将案涉房屋恢复原状并赔偿租金损失、评估费及律师费损失的诉请不予支持，并无不当。 综上所述，何某和周某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十六条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费882元，由上诉人何某和上诉人周某负担。 本判决为终审判决。 审判长 *** 审判员 *** 审判员 *** 二〇二五年七月十七日 法官助理 *** 书记员 *** 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十六条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。