北京东华泰瑞科贸有限公司与北京安期生技术有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 (2021)京03民终9134号 上诉人(原审被告、反诉原告)：北京东华泰瑞科贸有限公司，住所地北京市朝阳区**西里三区10号楼1-6层内1层102室。 法定代表人：耿珺，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京茂行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，1960年8月2日出生，汉族，北京东华泰瑞科贸有限公司员工。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京安期生技术有限公司，住所地北京市海淀区北四环中路229号海泰大厦1701室。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：张治国，北京市康达律师事务所律师。 上诉人北京东华泰瑞科贸有限公司（以下简称科贸公司）因与被上诉人北京安期生技术有限公司（以下简称安期生公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初13803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 科贸公司上诉请求：1．撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回安期生公司的第二、三项诉讼请求；2．撤销一审判决第五项，依法改判安期生公司赔偿科贸公司的员工工资176 450元及社保费74 079．36元；3．诉讼***期生公司承担。主要事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1．一审法院不应当判决科贸公司支付安期生公司2017年9月12日至2017年11月30日的厂房占有使用费、物业费、电费。科贸公司是受安期生公司邀请于2017年9月12日入住涉诉场地，约定安期生公司委托科贸公司加工矿山车配件，加工费冲抵房屋租金。科贸公司进入场地后，安装设备需要时间，安期生公司既没有为科贸公司安排加工任务，也没有供电。安期生公司应当给科贸公司一定时间的免租期，更何况科贸公司是需安装大型设备设施的生产企业。从双方2019年9月12日签订的《房屋租赁协议》可以看出，该协议并没有提及既往发生的费用数额，也未提及该费用的支付时间及支付方式，正是基于前述多种原因，双方就科贸公司入住场地后至2019年5月31日之前所产生的相关费用达成了一揽子解决方案。因此，科贸公司不应当支付2017年9月12日至2017年11月30日期间的费用。2． 一审法院不应当判决科贸公司支付安期生公司2019年6月1日至2020年4月27日的厂房占有使用费、物业费、电费。在双方买卖合同纠纷中，安期生公司提交了双方签订的25份《委托加工合同》其中，最后一份合同系2019年4月3日签订，科贸公司最后一批配件供货时间为2019年3月。2019年6月1日后，由于双方发生争议，安期生公司没有向科贸公司供电，也没有给科贸公司下达生产任务，科贸公司无法组织生产。另外，安期生公司于2019年7月15日强行关闭了科贸公司生产区域，科贸公司无法进入场地，致使科贸公司既不能生产也无法及时腾空涉诉场地。因此，不应当支付2019年6月1日后的厂房占有使用费、物业费、电费。二、科贸公司一审中的反诉请求有事实依据。双方补签的2019年9月10日《关于北京东华泰瑞科贸有限在安期生公司租赁期间的用电费用的说明》中，安期生公司也认可停电七个月的事实，停电期间，科贸公司不可能辞退员工，否则有生产任务时，难以召集员工，这些损失系安期生公司停电所致，安期生公司应当赔偿。综上，请求二审法院支持科贸公司的上诉请求。 安期生公司辩称，同意一审法院判决，不同意科贸公司的上诉请求。科贸公司上诉目的在于拖延本案审理时间，其在另案已经申请强制执行，规避双方抵扣债务的约定。2019年1月12日房屋租赁协议并非一揽子协议，合同到期后，科贸公司提出续租，但双方未达成协议，科贸公司未按期搬离应当支付房屋占有使用费。2017年12至2018年3月停电事宜双方已经处理过，我方提交的用电说明可以证明，一审已经查明涉案场地是双方共同使用，不存在单独断电问题，科贸公司称我方故意断电不符合实际情况。不同意免租期的上诉主张。一审判决已经充分考虑了科贸公司的上诉主张。 安期生公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判令科贸公司支付安期生公司2017年12月1日至2019年5月31日的厂房租赁费等合计419 357元；2．请求法院判令科贸公司支付安期生公司2017年9月1日至2017年11月30日（共91天）的厂房占有使用费等合计72 955．8元，其中包括厂房占用费61 916．4元（按972平米，0．7元／平方米／日的标准计算）、物业费2948．4元（按972平米，1元／平方米／月的标准计算）、电费8091元（按每度0．97元，每月2750度的标准计算）；3．请求法院判令科贸公司支付安期生公司2019年6月1日至2020年4月28日（共332天）的厂房占有使用费等合计282 304．8元，其中包括厂房占用费242 028元（按972平米，0．75元／平方米／日的标准计算）、物业费10756．8元（按972平米，1元／平方米／月的标准计算）、电费29 520元（按每度0．97元，每月2750度的标准计算）；4．请求法院判令科贸公司支付安期生公司利息损失，其中2017年12月1日至2019年5月31日厂房租赁等合计419 357元的利息损失，自2019年6月1日计算至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2017年9月1日至2017年11月30日计算实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年6月1日至2020年4月28日厂房占有使用费等合计282 304．8元的利息损失，自2020年4月29日计算至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5．承担本案案件受理费。 科贸公司向一审反诉请求：1．依法判决安期生公司赔偿科贸公司向工人支付的工人工资176 450元及社保费74 079．36元；2．诉讼费用由安期生公司承担。 一审法院认定事实：位于北京市顺义区北务镇部分区域即本案涉诉租赁房屋。 2017年9月开始科贸公司开始租赁涉诉房屋使用。2019年1月，安期生公司向科贸公司发送《催款函》。 2019年9月10日，科贸公司与安期***（北京）矿山机械有限公司签署《关于科贸公司在安期生公司租赁期间的用电费用的说明》。 2019年9月12日，科贸公司与安期***（北京）矿山机械有限公司（该公司系安期生公司之全资子公司）就签订《房屋租赁协议》。该协议主要内容为双方确认已经发生的2017年12月1日到2019年5月31日期间的租赁事实、租赁费及其他各项费用。 2020年7月2日，安期***（北京）矿山机械有限公司出具《声明》，声明称其对科贸公司享有的债权全部转让给安期生公司。 现双方因租赁合同履行问题发生纠纷，安期生公司诉至一审法院，索要租赁费。后科贸公司提起反诉，要求赔偿社保费用和工人工资。审理中，一审法院进行了现场勘验。 一审审理中，双方就科贸公司入驻涉诉房屋时间和搬离时间各执一词。安期生公司称对方是在2017年9月1日入驻的，2020年4月27日搬离的；而科贸公司则称自己在2017年9月13日入驻，在1月13日就搬离，办好交接了。 就本诉中第一项诉讼请求，科贸公司表示认可。 就本诉中第二项诉讼请求，安期生公司称时间就是按照实际使用时间为准。标准以协议约定。合同约定了一个期间，但是在这之前也有三个月。72 000多是跟诉状中写明的标准一样。 科贸公司对此称：不认可。双方在2019年9月12日签的协议，与安期生公司所述是一揽子协议。既往的租金不应该再主张了。租金、电费我方均不认可。我方因为租房子是用来生产，但是他没给我们电我方不能生产。 安期生公司则称：双方一直在协商尽快签订合同确认费用。对方确实对于2017年12月1日之前主张不计算。所以双方就无争议的一部分先签订协议确定下来。 就本诉中第三项诉讼请求，安期生公司称：时间依据是对方腾退时间，从合同约定期限之外的时间。标准是参照租赁协议的标准。科贸公司对此称：对方的主张没有道理。他们期间已经没给我方电了。我们搬走也是因为对方书记说先把前面的事情解决了。对方多次反悔，给我方造成很大损失。 就本诉中第四项诉讼请求，安期生公司称：没有合同依据，我方就是参照计算的，因为我方资金被占用了，他没有支付。我方没有断电，因为都用的一条线路，断电了我们自己也没法生产了。科贸公司对此不予认可。 就反诉中诉讼请求，科贸公司称工人工资及社保费均是以银行的对账单为准。拖欠的管理人员的公司未含在内。我方就是以银行对账单中实际发生的为准。安期生公司对此不予认可。 一审法院认为，《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效。科贸公司对安期生公司的第一项诉讼请求予以认可，一审法院予以认定。本案焦点有二：焦点一，《房屋租赁协议》是一揽子解决的性质还是只是确认此期间的租赁事实；焦点二，科贸公司所称的安期生公司停电造成其损失的事实是否存在。就焦点一，根据双方已提交的证据，同时一审法院还注意到2019年9月12日双方签订《房屋租赁协议》前就此进行过磋商，最后达成此协议。而该协议中只是确认了部分时间，对其余时间是否属于租赁并未提及，而这就产生了本纠纷。如果真如科贸公司所称，双方签订此协议就是一揽子的解决，该说法无法解释此协议中对2017年12月1日之前和2019年6月1日以后没有任何记录甚至提及。现在科贸公司仅仅凭其一面之词，而没有任何证据佐证其所提出的异议，故对此异议一审法院不予采纳。故科贸公司应对2017年12月1日之前的租赁和2019年6月1日以后的租赁负给付租金或者占有使用费的义务。根据双方对搬入、搬出时间的陈述，一审法院认为搬入时间应以科贸公司所称为准即2017年9月12日，搬出时间应以安期生公司所称为准即2020年4月27日。同时，一审法院考虑到，就安期生公司主张的第二、三项诉讼请求所涉及的时间段中科贸公司使用场地情况，以及用电说明中所提及停电问题，一审法院认为此两段时间的占有使用费应该酌减为宜。就焦点二，根据现有证据尤其是用电说明中，科贸公司从搬入到搬出时间里涉诉场地确有停电期间。但是从科贸公司现有证据中，一审法院难以得出其确有损失以及该损失与停电之间的因果关系。故对科贸公司的反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。对安期生公司关于利息的主张，并无合同约定，双方至今尚未结算清楚，该主张于法无据，故对此项一审法院不予支持。 据此，一审法院于2021年3月25日判决：一、北京东华泰瑞科贸有限公司于判决生效之日起七日内给付北京安期生技术有限公司二〇一七年十二月一日至二〇一九年五月三十一日的厂房租赁费、物业费、电费等合计四十一万九千三百五十七元。二、北京东华泰瑞科贸有限公司于判决生效之日起七日内给付北京安期生技术有限公司二〇一七年九月十二日至二〇一七年十一月三十日的厂房占有使用费、物业费、电费等合计三万六千四百七十八元；三、北京东华泰瑞科贸有限公司于判决生效之日起七日内给付北京安期生技术有限公司二〇一九年六月一日至二〇二〇年四月二十七日的厂房占有使用费、物业费、电费等合计十四万一千一百五十二元；四、驳回北京安期生技术有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京东华泰瑞科贸有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，科贸公司围绕上诉请求依法提交以下证据：通知函，证明2019年6月1日后科贸公司已经无法进入场地，后续租金不应由科贸公司支付。本院组织当事人进行了证据交换和质证。安期生公司对上述证据发表质证意见为：真实性认可，证明目的不认可。安期生公司没有断电停水，科贸公司物品一直没有搬离，占用很多租赁场地，应当支付费用。 本院对上述证据认证如下：真实性予以确认，证明目的将结合其他事实综合认定。 安期生公司二审未提交证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，双方争议焦点为科贸公司是否应向安期生公司给付涉案《房屋租赁协议》约定之外的厂房占有使用费等相关费用。 安期生公司与科贸公司2019年9月12日签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应依约定履行各自的合同义务。据已查明事实，科贸公司认可其于2017年9月12日搬入涉案厂房，而《房屋租赁协议》未对合同签订前双方权利义务进行明确，亦未有其他证据证明安期生公司对签订《房屋租赁协议》前的权利进行放弃。现科贸公司主张其与安期生公司达成一揽子解决方案，但科贸公司并未对此进行举证，故一审法院依据科贸公司认可的时间判决其向安期生公司支付占有使用费等费用，并无不当。科贸公司主张安期生公司应给予免租期，对此本院认为，对于租赁双方的权利义务属民事主体的自治范畴，现科贸公司未提交证据证明其与安期生公司就免租期达成一致意见，故本院对科贸公司的上诉请求不予支持。 对于科贸公司主张不应当支付安期生公司2019年6月1日至2020年4月27日的厂房占有使用费、物业费、电费。首先，据一审法院现场勘查，科贸公司认可2020年4月将30吨大型设备搬离涉案厂房。其次，据在案证据佐证，安期生公司在科贸公司使用厂房期间确存在停电情形，对于停电时间，双方在《用电费用说明》中均进行了确认，科贸公司在该说明中加盖公章并签字，认可其实际用电为11个月，一审法院对此停电情形已予以酌情考虑。最后，虽安期生公司存在停电行为，但科贸公司未能举证证明安期生公司的停电行为系造成其损失的唯一原因，故在一审法院已对安期生公司的停电行为进行认定并酌情减少科贸公司应支付占有使用费的情况下，本院对占有使用费的数额，不再予以调整。一审法院认定科贸公司应2019年6月1日至2020年4月27日的厂房占有使用费、物业费、电费，亦并无不当，本院予以维持。 关于科贸公司申请本院调取2019年7月15日派出所的出警记录。对此本院认为科贸公司的该项申请，不属于需证明真伪不明待证事实的范围。因双方已于2019年9月在《用电费用说明》中确认停电事实以及科贸公司具体用电时长，且一审法院对安期生公司的停电行为已予以确认，故本院对科贸公司的申请不予准许。 综上所述，科贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5058元，由北京东华泰瑞科贸有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审　　判　　长　　　沈　放 审　　判　　员　　　*** 审　　判　　员　　　*** 二〇二一年六月十八日 法　官　助　理　　　向　玗 法　官　助　理　　　**睿 法　官　助　理　　　***