北京安期生技术有限公司与北京东华泰瑞科贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市顺义区人民法院 民事判决书 （2020）京0113民初13803号 原告（反诉被告）：北京安期生技术有限公司，住所地北京市海淀区北四环中路229号海泰大厦1701室，统一社会信用代码91110108600410716Q。 法定代表人：**，董事长职务。 委托诉讼代理人：张治国，北京市康达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北京东华泰瑞科贸有限公司，住所地北京市朝阳区**西里三区10号楼1-6层内1层102室，统一社会信用代码91110105562060240B。 法定代表人：耿珺，总经理职务。 委托诉讼代理人：**，北京茂行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，1960年8月2日出生，汉族，北京市东城区人，该公司员工。 原告（反诉被告）北京安期生技术有限公司（以下简称安期生公司）与被告（反诉原告）北京东华泰瑞科贸有限公司（以下简称科贸公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。安期生公司与科贸公司之委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安期生公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付原告2017年12月1日至2019年5月31日的厂房租赁费等合计419 357元；2．请求法院判令被告支付原告2017年9月1日至2017年11月30日（共91天）的厂房占有使用费等合计72 955．8元，其中包括厂房占用费61 916．4元（按972平米，0．7元/平方米/日的标准计算）、物业费2948．4元（按972平米，1元/平方米/月的标准计算）、电费8091元（按每度0．97元，每月2750度的标准计算）；3．请求法院判令被告支付原告2019年6月1日至2020年4月28日（共332天）的厂房占有使用费等合计282 304．8元，其中包括厂房占用费242 028元（按972平米，0．75元/平方米/日的标准计算）、物业费10 756．8元（按972平米，1元/平方米/月的标准计算）、电费29 520元（按每度0．97元，每月2750度的标准计算）；4．请求法院判令被告支付原告利息损失，其中2017年12月1日至2019年5月31日厂房租赁等合计419 357元的利息损失，自2019年6月1日计算至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2017年9月1日至2017年11月30日计算实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年6月1日至2020年4月28日厂房占有使用费等合计282 304．8元的利息损失，自2020年4月29日计算至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5．承担本案案件受理费。事实与理由：201 7年9月1日,被告开始在租赁原告生产车间、新产品试制车间及办公室从事生产经营活动。在被告租赁原告场地过程中,原告多次要求与被告签订书面租赁协议以明确双方的权利义务关系,但被告一直予以拖延,且未支付租金。后原告提出解除双方的租赁关系,并要求被告限期搬离。2019年9月12日,原告以全资子公司安期***(北京)矿山机械有限公司的名义与被告先就部分租赁期间费用问题及租赁关系解除问题签订《房屋租赁合同》。合同确定了2017年12月1日至2019年5月31日期间与承租相关的各项费用单价及计算方式(租金按972平米, 0．70元/平方米/日的标准计算;物业费按972平米, 1元/平方米/月的标准计算;电费按每度0．97元,每月2750度的标准计算),该期间的租赁费等总计为419 357元,并约定交房及付款日期为2019年5月31日。上述协议签订后,虽经原告催告,但被告仍未依约支付租金,且亦未搬离承租厂房。交涉期间,被告于2019年10月21日向原告申请以0．75元/平方米/日的租金价格续租,原告未同意,并继续告知被告腾退事宜。直至2020年4月28日,被告才将其设备清退完毕。被告的拒不履行协议及占有使用原告场地的行为,给原告造成了损失,为维护原告的合法权益,望法院判如所请。 被告科贸公司辩称：我不同意原告的诉讼请求。首先，我方认为原告不具有诉讼主体资格，我方认可与矿山机械有限公司存在合同关系，提出诉讼也应该他们提起。原告认为机械公司权利全部转移给他们了，我方认为权利转移应该有相对方的同意。对其诉讼请求第一项，我方认为租赁费确实是机械公司跟我方达成了一个协议，确实是这个数，但是我方认为在2017年12月以及2018年的一、二月以及2019年的2、3、4、5月矿山机械公司给我们停电，导致我方无法使用，所以这段的租金我方不同意支付。对第二项诉讼请求，我方不同意支付。对第三诉讼请求，我方已经在2020年1月14日全部腾空了涉诉场地，所以之后的使用费不应由我方支付。对第四项诉讼请求，没有法律依据，法院不应支持。因为我方入驻是机械公司要我方入驻的，但是我们后来活很少，导致我方也有损失。 反诉原告科贸公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决被反诉人赔偿反诉人向工人支付的工人工资176 450元及社保费74 079．36元；2．诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由为：2017年9月，被反诉人公司总经理***、副总经理**以合作为由，邀请反诉人搬入被反诉人位于顺义区××镇××路××号院新建工厂内，请求反诉人帮助加工生产其所需矿山车配件。2019年9月12日，反诉人与被反诉人的全资子公司安期***（北京）矿山机械有限公司签订《房屋租赁协议》，租期自2017年12月1日起至2019年5月31日，协议对租金、物业管理费、电费进行了明确约定。在租赁期间，被反诉人陆续给反诉人停电7个月，造成反诉人在这7个月的时间内不能进行生产，却仍然需要支付工人工资、社保医保。在停电的7个月时间里，反诉人向工人支付的工资、社保医保的费用是因被反诉人的原因给反诉人造成的损失，应由被反诉人予以赔偿，反诉人多次找被反诉人协商，均达不成一致意见。为维护反诉人的合法权益，特提出反诉。 反诉被告安期生公司辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。 经审理查明： 位于北京市顺义区××镇××路××号院2号车间和5号车间部分区域即本案涉诉租赁房屋。 2017年9月开始被告北京东华泰瑞科贸有限公司开始租赁涉诉房屋使用。2019年1月，安期生公司向科贸公司发送《催款函》。 2019年9月10日，科贸公司与安期***（北京）矿山机械有限公司签署《关于科贸公司在安期生公司租赁期间的用电费用的说明》。 2019年9月12日，科贸公司与安期***（北京）矿山机械有限公司（该公司系安期生公司之全资子公司）就签订《房屋租赁协议》。该协议主要内容为双方确认已经发生的2017年12月1日到2019年5月31日期间的租赁事实、租赁费及其他各项费用。 2020年7月2日，安期***（北京）矿山机械有限公司出具《声明》，声明称其对科贸公司享有的债权全部转让给安期生公司。 现双方因租赁合同履行问题发生纠纷，安期生公司诉至本院，索要租赁费。后科贸公司提起反诉，要求赔偿社保费用和工人工资。审理中，本院进行了现场勘验。 审理中，双方就科贸公司入驻涉诉房屋时间和搬离时间各执一词。安期生公司称对方是在2017年9月1日入驻的，2020年4月27日搬离的；而科贸公司则称自己在2017年9月13日入驻，在1月13日就搬离，办好交接了。 就本诉中第一项诉讼请求，科贸公司表示认可。 就本诉中第二项诉讼请求，安期生公司称时间就是按照实际使用时间为准。标准以协议约定。合同约定了一个期间，但是在这之前也有三个月。72 000多是跟诉状中写明的标准一样。 科贸公司对此称：不认可。双方在2019年9月12日签的协议，与原告所述是一揽子协议。既往的租金不应该再主张了。租金、电费我方均不认可。我方因为租房子是用来生产，但是他没给我们电我方不能生产。 安期生公司则称：双方一直在协商尽快签订合同确认费用。对方确实对于2017年12月1日之前主张不计算。所以双方就无争议的一部分先签订协议确定下来。 就本诉中第三项诉讼请求，安期生公司称：时间依据是对方腾退时间，从合同约定期限之外的时间。标准是参照租赁协议的标准。科贸公司对此称：对方的主张没有道理。他们期间已经没给我方电了。我们搬走也是因为对方书记说先把前面的事情解决了。对方多次反悔，给我方造成很大损失。 就本诉中第四项诉讼请求，安期生公司称：没有合同依据，我方就是参照计算的，因为我方资金被占用了，他没有支付。我方没有断电，因为都用的一条线路，断电了我们自己也没法生产了。科贸公司对此不予认可。 就反诉中诉讼请求，科贸公司称工人工资及社保费均是以银行的对账单为准。拖欠的管理人员的公司未含在内。我方就是以银行对账单中实际发生的为准。安期生公司对此不予认可。 上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁协议》、《催款函》、《声明》、勘验笔录、照片和庭审笔录在案佐证。 本院认为： 《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效。科贸公司对安期生公司的第一项诉讼请求予以认可，本院予以认定。 本案焦点有二：焦点一，《房屋租赁协议》是一揽子解决的性质还是只是确认此期间的租赁事实；焦点二，科贸公司所称的安期生公司停电造成其损失的事实是否存在。 就焦点一，根据双方已提交的证据，同时本院还注意到2019年9月12日双方签订《房屋租赁协议》前就此进行过磋商，最后达成此协议。而该协议中只是确认了部分时间，对其余时间是否属于租赁并未提及，而这就产生了本纠纷。如果真如科贸公司所称，双方签订此协议就是一揽子的解决，该说法无法解释此协议中对2017年12月1日之前和2019年6月1日以后没有任何记录甚至提及。现在科贸公司仅仅凭其一面之词，而没有任何证据佐证其所提出的异议，故对此异议本院不予采纳。故科贸公司应对2017年12月1日之前的租赁和2019年6月1日以后的租赁负给付租金或者占有使用费的义务。根据双方对搬入、搬出时间的陈述，本院认为搬入时间应以科贸公司所称为准即2017年9月12日，搬出时间应以安期生公司所称为准即2020年4月27日。 同时，本院考虑到，就安期生公司主张的第二、三项诉讼请求所涉及的时间段中科贸公司使用场地情况，以及用电说明中所提及停电问题，本院认为此两段时间的占有使用费应该酌减为宜。 就焦点二，根据现有证据尤其是用电说明中，科贸公司从搬入到搬出时间里涉诉场地确有停电期间。但是从科贸公司现有证据中，本院难以得出其确有损失以及该损失与停电之间的因果关系。故对科贸公司的反诉请求，证据不足，本院不予支持。 对安期生公司关于利息的主张，并无合同约定，双方至今尚未结算清楚，该主张于法无据，故对此项本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）北京东华泰瑞科贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京安期生技术有限公司二〇一七年十二月一日至二〇一九年五月三十一日的厂房租赁费、物业费、电费等合计四十一万九千三百五十七元。 二、被告（反诉原告）北京东华泰瑞科贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京安期生技术有限公司二〇一七年九月十二日至二〇一七年十一月三十日的厂房占有使用费、物业费、电费等合计三万六千四百七十八元； 三、被告（反诉原告）北京东华泰瑞科贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京安期生技术有限公司二〇一九年六月一日至二〇二〇年四月二十七日的厂房占有使用费、物业费、电费等合计十四万一千一百五十二元； 四、驳回原告北京安期生技术有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告北京东华泰瑞科贸有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11 546元（北京安期生技术有限公司已全部预交），由北京安期生技术有限公司负担5546元；由北京东华泰瑞科贸有限公司负担6000元，于本判决生效之日起七日内直接付给北京安期生技术有限公司。 反诉案件受理费5058元，由北京东华泰瑞科贸有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审　　判　　员　　　*** 二〇二一年三月二十五日 书　　记　　员　　　荣　幸