鹤山市文盈物业发展有限公司与佛山市创希房地产咨询有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审判决书

广东省江门市中级人民法院 民事判决书 （2021）粤07民终5843号 上诉人（原审被告）：鹤山市文盈物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：佛山市***房地产咨询有限公司，住所地：广东省佛山市。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，公司职员。 委托诉讼代理人：***，广东盈宇律师事务所律师。 上诉人鹤山市文盈物业发展有限公司（以下简称文盈公司）因与被上诉人佛山市***房地产咨询有限公司（以下简称***公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2021）粤0784民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 文盈公司上诉请求：1.撤销(2021）粤0784民初2447号民事判决，本案发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由***公司承担。事实和理由：一、***与***公司恶意串通，损害文盈公司合法利益。1.***与***公司于2018年12月19日签订《销售代理合同》约定销售底价为每平方米6600元；于2019年3月19日签订《20190318某2苑商住二7/9号楼出货策略目标任务》约定商住二9号楼下浮350元每平方，开发商实收6250元每平方，商住二7号楼下浮330元每平方，开发商实收6300元每平方。《关于鹤山市雅瑶镇某2苑八街7、9号住宅价格备案的复函》某2苑八街7、9号其中有176套新建商品房单位的备案住宅建筑面积毛坯均价为7510元/㎡，另有8套新建商品房单位的备案住宅建筑面积毛坯均价达到8152/㎡。签约销售合同价远低于政府部门备案的最低价。2.文盈公司与***公司签订《销售代理合同》需经林某3或股东会同意。***越权与***公司签订《销售代理合同》，非文盈公司真实意思表示。2020年9月7日，文盈公司的执行董事（法定代表人）兼经理由***变更为***后，其仍以法定代表人名义与***公司结算销售佣金，违背常理。***公司提交的佣金明细表，由***与文盈公司前财务***签名确认，未加盖文盈公司公章，因此委托***公司代理销售某2苑楼房是***的个人行为，与文盈公司无关。3.文盈公司未收到***公司的销售保证金，《佣金结算表》无效，故《销售代理合同》未实际履行，***公司无权要求文盈公司支付销售佣金和违约金。***非文盈公司股东，保证金收据无加盖文盈公司公章；***出具收据系其个人行为。***公司收取的费用均由***个人支付，对账单未加盖文盈公司公章。50万元销售保证金支付至李某6银行账户，与文盈公司无关，且***公司未提供《成交确认书》。4.黄某4、***系文盈公司职员，其销售的部分房屋，与***公司无关。商住一表1《2019年03月09日鹤山某2苑项目关于挞定分成单位明细表》、商住表一2《2019年03月09日鹤山某2苑项目2月达到结算尾佣的单位明细表》、《商住二期间发起的佣金结算对账表》均有黄某4或***签名，证明部分房屋由黄某4或***销售。二、文盈公司与***公司互负债务，可相互抵销。下浮款项作为佣金支付给***公司，按7号楼9141.66平方米和9号楼9141.66平方米的销售面积计算，增加佣金约为6216328.80元。***公司未能按照约定完成销售任务，销售去货第一阶段应扣除保证金32.5万元；销售去货第二阶段应扣除保证金65万元；销售去货第三阶段应扣除保证金65万元，合计162.5万元。 ***公司辩称：一、《销售代理合同》、《20190318某2苑商住二7/9号楼出货策略目标任务》均有***签名，且加盖文盈公司公章，合法有效。二、《销售代理合同》、收据、转账凭证，证明***公司按文盈公司法定代表人***指示将65万元保证金转账至李某6账户，文盈公司股东与法定代表人的纠纷与***公司无关。三、文盈公司应向***公司支付804560元欠款以及违约金。《销售代理合同》约定***公司客户成交当天出具《成交确认表》，并制作《佣金结算表》交由文盈公司对接人对账签名确认作为结算依据，文盈公司在15日内向***公司结算。实际履行中，文盈公司未按时足额支付每户佣金，且某2苑商住一期的佣金未支付完毕。2018年12月20日至2020年5月20日，***公司与文盈公司对接人对账制作佣金结算表，确认欠款总数(包含某2苑商住一、商住二佣金费用）6777808.35元，扣除***已支付5952889元，仍欠佣金824919.35元。四、微信聊天记录、佣金结算表、支付凭证，均证明文盈公司要求***公司先行垫付渠道费用。五、文盈公司主张以保证金抵销涉诉债务，证明文盈公司确认欠付***公司佣金。即使扣除保证金，也仅能扣除文盈公司已收取的65万元，非162.5万元。 ***公司向一审法院起诉请求：1.判令文盈公司向***公司支付拖欠的费用804560元；2.判令文盈公司向***公司支付逾期支付费用的违约金37009.76元（以804560元为本金，自2020年12月24日起按每日万分之五的标准计算，暂计至2021年3月25日）；3.文盈公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年12月19日，***公司（乙方）与文盈公司（甲方）签订《销售代理合同》，就某2苑君汇（二期洋房）项目所有可××及××楼洋房产品，约定文盈公司委托***公司作为该项目的地区独家销售代理（包含一、二手联动销售），方式为代理销售，住宅建筑面积销售底价均价为6800元／㎡毛坯。***公司全程负责为文盈公司提供客户引荐服务与销售工作，同时也将积极参与客户的场外沟通，努力促进成交。文盈公司承诺就***公司引荐之客户成功购买项目物业后支付服务佣金给***公司，并允许***公司整合第三方渠道资源参与文盈公司代理销售（销售额记入***公司销售额业绩）。第3.4条约定在乙方客户每宗成交（下定签认购书）当天，乙方出具《成交确认表》，并由甲方盖章或签字确认，此表作为甲乙双方核对佣金的第一依据。第4.1条约定佣金费率乙方独家代理某2苑君汇二期洋房，与甲方约定二期洋房甲方实收建筑面积低价均价为毛坯6600元／㎡，乙方在此基础上溢价200元／㎡即6800元／㎡的建筑面积销售底价均价进行销售，乙方该部分佣金无须开发票且无需承担任何税费。如乙方有单位销售价格高于建筑面积6800元／㎡销售底价均价的（二期洋房6800元／㎡销售均价具体单位价格以甲方最终确认为准），则对应单位溢价部分按甲方70%、乙方30%的分成比例进行溢价分成，乙方无须开票及承担任何税费，溢价佣金在结算成交佣金时一并结算给乙方。第4.2.3条约定佣金支付时间为按揭客户签署《商品房买卖合同》并缴纳相应购房首付款，甲方应在次月15日结算对应成交单位佣金的50%给乙方，甲方收到银行放款后次月15日再结算剩余的50%佣金给乙方；一次性客户签署《商品房买卖合同》并缴清全部房款后，甲方应在次月15日结算对应成交单位佣金的100%给乙方。第4.3.1条约定乙方在项目一期已缴纳的人民币650000元销售保证金顺延到本次合同期作为乙方销售保证金，乙方完成二期洋房总套数的95%销售比例后（总货量176套，95%为167套），甲方退还保证金给乙方。第4.3.5条约定在合同期限内，如果因客户原因导致挞定的，定金按五五分成，即没收的定金甲乙双方各占50%，且甲方于挞定通知书送达后的次月佣金结算日以转账形式同佣金一并汇入乙方指定银行账户。第4.3.6条约定甲方有义务在收到乙方代理费佣金结算表后按约定结算时间按时足额向乙方支付报酬。若逾期支付，则按拖欠金额每日1‰的标准追加支付违约金。第5.2条约定甲方委托乙方代理销售本项目的期限为2018年12月20日至2019年6月30日。本合同自双方盖章之日起生效；乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理销售工作已经完成及结束，甲乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止。第七条合同的变更和解除约定本合同内容的变更需经甲、乙双方签订书面补充协议。《销售代理合同》落款甲方有文盈公司加盖公章以及***在法定代表／授权代表签名。 2019年3月20日，***公司、文盈公司签订《20190318某2苑商住二7/9号楼出货策略目标任务》（以下简称《目标任务》），第二条开发商实收底价约定某2苑商住二9号楼住宅在目前价格基础上整体下浮350元/㎡，开发商实收6250元/㎡（毛坯），商住二7号楼住宅在之前定价的底价基础上整体下浮330元/㎡，实收均价约为6300元/㎡（毛坯）。第三条达成的销售目标约定第一阶段为2019年3月19日起至2019年4月18日止完成销售商住二9号楼30套；如不达标则由开发商扣除***保证金65万元50%作为处罚并撤场处理。第二阶段为2019年4月19日至2019年5月18日止完成销售商住二9号楼45套；如不达标则由开发商扣除***保证金65万元100%作为处罚并撤场处理。第三阶段为2019年5月19日至2019年6月20日止完成销售商住二9号楼、7号楼共45套如不达标的则由开发商扣除***保证金65万元100%作为处罚并撤场处理。第四阶段为2019年7月20日前对商住二7号楼、9号楼所有住宅房源销售清盘。第五条关于溢价问题约定若执行上述价格方案的情况下，乙方实收200元/㎡销售代理费的情况下，乙方销售均价为商住二9号楼6450元/㎡、商住二7号楼6500元/㎡；渠道销售均价商住二7号楼为7035元/㎡；商住二9号楼为6985元/㎡。渠道合作方成交的每套单位佣金为40000元整，由甲方支付给渠道合作方，成交单位成功签约交付首期房款并办理按揭手续，则在渠道方提交该成交单位的前佣20000元/套的对佣确认表及收据给甲方后，甲方在7个工作日内支付给渠道方；当该成交单位的按揭房款放款后，则自渠道方提交该单位尾佣对佣表及收据给甲方后，甲方在7个工作日内支付给渠道方尾佣金20000元/套。自来客户执行***销售代理销售底价进行销售，如产生溢价的，乙方不参与任何溢价分成，全部归甲方所有。 根据***公司提供的第四组证据--商住一佣金及结算明细表、商住二期间发起的佣金结算对账表（对应核数聊天记录）记载：商住一表1《2019年03月09日鹤山某2苑项目关于挞定分成单位明细表》载明“综上本次乙方***公司实际结算挞定单位的分成金额为66240元整”，下方有***签名加具时间2019.3.25以及***签名加具时间2019.4.8。商住一表2《2019年03月09日鹤山某2苑项目2月达到结算尾佣的单位明细表》载明“综上本次乙方***公司实际结算佣金单位的税后的佣金为180864.6元整”，下方有***签名加具时间2019.4.8。商住一表3《鹤山某2苑2019年03月01日至2019年05月25日达到结算的新单位明细表》载明乙方本次实际结算税后佣金61453元，下方有***签名加具时间2019.6.13以及***签名。商住一表4《2019年08月01日鹤山某2苑项目达到结算后佣的单位明细表》载明综上本次乙方***公司实际结算佣金单位的税后的总后佣金为24841.5元整，下方有***签名加具时间2019.8.10以及***签名加具时间2019.8.14。商住一表5《20190801某2苑商住一成交单位暂留结算单位的佣金明细结算表》载明税后佣金（25%税点）499713.75元，下方有***的私章加具时间2019.8.10以及***签名加具时间2019.8.14。商住二表1《鹤山某2苑2019年03月01日至03月28日结算的一次性付款新单位的渠道佣金及***佣金明细表》载明乙方本次实际结算渠道的佣金及乙方免税佣金为92377元，下方有***签名加具时间2019.3.30以及***签名加具时间2019.4.8。商住二表2的结算表载明本次结算（前佣）578015元，下方有***签名加具时间2019.5.21以及***签名加具时间2019.6.4。商住二表3《鹤山某2苑2018年12月29日至2019年05月26日鹤山某2苑商住二住宅达到结算单位明细表》载明本次***佣金实际结算佣金为576018元，下方有***签名加具时间2019.6.13以及***签名加具时间2019.6.19。商住二表4《20190707某2苑商住二渠道、泛销售成交新增结算单位的第二次结算汇总表》载明泛销售/渠道本次结算794128元，下方有***签名加具时间2019.7.20以及***签名加具时间2019.8.14。商住二表5《鹤山某2苑2018年12月29日至2019年08月09日鹤山某2苑商住二住宅成交已签约单位佣金及结算明细总表》载明中介/泛销达到结算条件佣金905368.1元，***佣金实际已提交结算佣金776490.9元，下方有***的私章及加具时间2019.8.18。商住二表6《鹤山某2苑2018年8月9日至2019年08月16日鹤山某2苑商住二住宅已成交未签约单位佣金及结算明细总表》载明中介/泛销达到结算条件佣金142530元，至2019年8月16日***达到结算条件单位佣金47000元，下方有***的私章及加具时间2019.8.18。商住二表7《鹤山某2苑2018年12月29日至2019年09月30日鹤山某2苑商住二住宅已成交并签约单位佣金及结算明细总表》载明中介/泛销达到结算条件佣金208385元，至2019年8月9日***达到结算条件单位佣金118176元，下方有***的私章以及***签名加具时间2019.10.18。商住二表8的结算表载明20190930申请结算中介/泛销后佣557383元，20190930本次结算后佣278618元，下方有***的私章加具时间2019.10.14以及***签名加具时间2019.10.18。商住二表9《鹤山某2苑2018年12月29日至2020年03月31日鹤山某2苑商住二住宅已成交并放款单位剩余佣金及结算明细总表》载明本次合计结算的渠道尾佣及***尾佣总和为275159元整，下方有***签名并加具时间2020.4.16。商住二表10《鹤山某2苑2018年12月29日至2020年03月31日鹤山某2苑商住二住宅成交已放款单位结算剩余佣金及结算明细总表》载明本次提结剩余未结算的渠道及***的佣金为468345.5元，下方有***签名并加具时间2020.4.16。商住二表11《20191125佛山***代理某2苑二期洋房期间实际挞定单位情况及***佣金情况结算表》载明***挞定所得40%为41200元。商住二表12《某2苑金融贴息明细》载明贴息金额为50649元。商住二表13《某2苑金融贴息明细》载明贴息金额为12000元，下方有***签名加具时间2019.9.29以及***签名。商住二表14《2018.12.29-2019.8.8鹤山某2苑成交单位已签约已放款达到结算的名单》载明***最终应收佣金22853元。 上述结算表合共金额6777808.35元，***公司主张文盈公司已向其支付费用5952889元，尚欠824919.5元未付，遂提起本案诉讼，请求文盈公司支付费用804560元。 另查明：根据国家企业信用信息公示系统查询结果显示，2016年8月29日，文盈公司股东备案发生变更，变更前为李某8、林某3，变更后为***、林某3；法定代表人发生变更，变更前为李某8，变更后为***；2020年9月7日，文盈公司股东备案发生变更，变更前为***、林某3，变更后为林某3、***；法定代表人发生变更，变更前为***，变更后为***。 一审法院认为：本案为商品房委托代理销售合同纠纷，争议焦点为：一、《销售代理合同》的效力问题；二、文盈公司是否应支付***公司费用804560元以及违约金问题。 关于第一个争议焦点。根据国家企业信用信息公示系统查询结果显示，2016年8月29日至2020年9月7日期间，文盈公司股东备案登记为***、林某3，法定代表人登记为***，而涉案《销售代理合同》的签订时间2018年12月19日发生在***作为文盈公司股东并担任法定代表人期间，***作为文盈公司法定代表人与***公司签订涉案《销售代理合同》并加盖文盈公司的公章，符合合同签订的形式，足以让***公司相信涉案《销售代理合同》是文盈公司的真实意思表示，故文盈公司提出***擅自签订涉案《销售代理合同》的行为不能代表文盈公司意志的抗辩意见，一审法院不予采纳。对于文盈公司提出***与***公司恶意串通损害文盈公司合法利益的抗辩意见，缺乏依据，一审法院亦不予采纳。综上，***公司、文盈公司签订的《销售代理合同》是双方真实意思表示，对***公司、文盈公司产生法律效力，双方应按照《销售代理合同》的约定履行权利义务。 关于第二个争议焦点。***公司主张文盈公司支付费用804560元的主要依据是第四组证据--商住一佣金及结算明细表、商住二期间发起的佣金结算对账表（对应核数聊天记录）。文盈公司对上述结算表均不予确认，对此，一审法院分析如下：首先，文盈公司企业工商登记信息公示的法定代表人是***，***以文盈公司法定代表人的身份与***公司签订涉案《销售代理合同》时加盖文盈公司的公章，在合同履行过程中的洽谈和对接主要由***与***公司进行，以上行为足以让***公司相信***的行为可代表文盈公司，故一审法院认可***在担任文盈公司法定代表人期间签名确认的结算表的真实性且对文盈公司具有约束力。其次，对于***签名或加盖私章确认的结算表。***在担任文盈公司法定代表人期间签名确认的结算表大多有***签名或加盖私章，***签名时间在***之前，***在有***签名或加盖私章的结算表上签名确认，表明***认可***的签名或私章。由此可见，***签名或加盖私章的结算表有文盈公司法定代表人***的签名确认，作为合同相对方的***公司有理由相信***是文盈公司负责对账的财务人员，故一审法院确认***签名确认的结算表的真实性且对文盈公司具有约束力。再次，对于没有***或***签名的***公司备注为商住二表11的《20191125佛山***代理某2苑二期洋房期间实际挞定单位情况及***佣金情况结算表》以及备注为商住二表12的《某2苑金融贴息明细》。由于上述一审法院确认的有***或***签名确认的结算表，***公司均提供其与“莲姐某2苑财务”的对数聊天记录截图予以佐证，结算表与微信对数聊天记录能相互印证，可见***公司与文盈公司通过“莲姐某2苑财务”微信对账是***公司、文盈公司的交易习惯，作为合同相对方的***公司有理由相信通过“莲姐某2苑财务”微信对账方式为文盈公司所认可，故一审法院确认***公司与“莲姐某2苑财务”微信对账确认的上述两份结算表（即***公司备注为商住二表11的《20191125佛山***代理某2苑二期洋房期间实际挞定单位情况及***佣金情况结算表》以及备注为商住二表12的《某2苑金融贴息明细》）的真实性且对文盈公司具有约束力。最后，对于没有***或***签名的***公司备注为商住二表14的《2018.12.29-2019.8.8鹤山某2苑成交单位已签约已放款达到结算的名单》。根据***公司提供其与“***强盛大少”的聊天记录截图显示，***公司提出***单位的佣金结算要求的时间为2020年12月22日，而文盈公司已于2020年9月7日变更企业工商登记信息，变更后公示的法定代表人为***，***不再担任文盈公司的法定代表人，故***公司于2020年12月22日向***提出佣金结算要求不能认定为已向文盈公司提出佣金结算要求，故一审法院对***公司备注为商住二表14的《2018.12.29-2019.8.8鹤山某2苑成交单位已签约已放款达到结算的名单》（载明***最终应收佣金22853元）不予确认。综上，一审法院根据上述确认的结算表核计得文盈公司应支付***公司的佣金等费用合共6754955.35元（66240元+180864.6元+61453元+24841.5元+499713.75元+92377元+578015元+576018元+794128元+905368.1元+776490.9元+142530元+47000元+208385元+118176元+557383元+278618元+275159元+468345.5元+41200元+50649元+12000元）。***公司主张文盈公司已向其支付费用5952889元，一审法院予以采信，扣除后，文盈公司尚欠***公司佣金等费用802066.35元未付。至于文盈公司提出***公司没有按《销售代理合同》的约定向文盈公司缴付销售保证金的抗辩意见，***公司主张双方已在涉案《销售代理合同》第4.3.1条约定，***公司在项目一期已缴纳的人民币650000元销售保证金顺延到本次合同期作为***公司销售保证金，且***公司提供***出具的《收据》以及网银支付凭证佐证，文盈公司未能提供证据予以推翻，一审法院不予采纳。至于文盈公司提出***公司未能完成《目标任务》应扣除保证金162.5万元作抵销的抗辩意见，一审法院认为，《目标任务》约定了每个阶段的销售去货任务并就每阶段约定了若***公司未能完成阶段任务时文盈公司有扣除相应保证金并要求***公司退场的权利，合同实际履行中，虽***公司未能按阶段完成销售任务，但直至《目标任务》最后一阶段于2019年7月20日结束，根据证据未能显示文盈公司要求***公司因此退场。***公司未能完成《目标任务》，其已缴纳文盈公司的销售保证金650000元作为处罚予以扣除，***公司在本案中亦没有就退回保证金提出主张。文盈公司提出扣除保证金162.5万元作抵销的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。综上所述，文盈公司尚欠***公司佣金费用802066.35元未付。***公司虽在本案中主张文盈公司尚欠费用824919.5元未付，但诉求中主张文盈公司支付的费用金额为804560元，故本案中一审法院核定文盈公司应支付***公司的费用金额为802066.35元-（824919.5元-804560元）=781706.85元。 文盈公司拖欠***公司佣金费用未付，显属违约，涉案《销售代理合同》第4.3.6条约定文盈公司有义务在收到***公司代理费佣金结算表后按约定结算时间按时足额支付报酬，逾期则按拖欠金额每日1‰的标准支付违约金。***公司据此主张违约金按每日万分之五的标准从2020年12月24日起暂计至2021年3月25日，该违约金计算标准偏高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，违约金应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算。经查，全国银行间同业拆借中心于2020年12月21日公布的一年期贷款市场报价利率为3.85%，故文盈公司应支付***公司从2020年12月24日起暂计至2021年3月25日止的违约金为11378.65元（781706.85元×3.85%×150%÷365天×92天）。***公司请求超出部分，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下：一、文盈公司于判决发生法律效力之日起十日内支付费用781706.85元以及违约金11378.65元给***公司；二、驳回***公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为6107.85元、保全费4727.85元，诉讼费合共10835.7元，由***公司负担624.26元，文盈公司负担10211.44元。 二审中，***公司未提交新证据；文盈公司提交了如下证据：1.（2020）粤0784民初1402号民事判决、2.（2020）粤0784民初1402号民事裁定、3.（2020）粤07民终3881号民事裁定，共同证明***受林某3委托经营管理文盈公司，系文盈公司前法人代表。***与李某6为父子关系。***与李某6虚构债务，意图控制公司。***与***公司恶意串通，损害文盈公司利益。4.文盈公司股东变更情况，拟证明***非文盈公司股东。5.***、黄某4社保证明，证明***、黄某4是文盈公司职员，***公司无权主张两人的销售佣金。 ***公司对文盈公司提交的上述证据质证认为：对证据三性不予确认，不属于二审新证据。证据1、2、3真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议，涉诉合同有文盈公司***签名，且加盖文盈公司公章。***全面管理涉诉项目，有权与***公司签订涉诉合同；且***不仅是文盈公司的法定代表人，还是执行董事。***公司作为善意第三人有理由相信其能代表文盈公司与***公司交易，且涉诉合同已经履行完毕。证据4真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议，国家企业信用信息查询结果显示文盈公司股东备案发生变更是指其法定代表人和执行董事发生变更。证据5三性不予确认，文盈公司未提供原件核对。涉诉合同履行期间，***、黄某4虽是文盈公司职员，但其所引见的住宅户数计入***公司业绩，佣金由***公司在对账总款中扣除。 本院对上述证据审查认为：文盈公司提交的证据不属于二审新证据，且不能证明文盈公司主张的事实，本院对其证明力不予确认。 本院经二审审理，依法确认一审法院查明的事实。 本院认为：本案为商品房委托代理销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审围绕文盈公司上诉请求进行审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：（1）涉案《销售代理合同》是否因***与***公司恶意串通，损害文盈公司合法利益而无效；（2）***是否有权代表文盈公司签订合同；（3）文盈公司应否支付781706.85元佣金及违约金给***公司。 一、关于涉案《销售代理合同》是否因***与***公司恶意串通，损害文盈公司合法利益而无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。成立恶意串通须符合三个条件：（1）具有损害的恶意，且须为意思主义的恶意；（2）须有串通，指双方均为故意，且有意思联络；（3）客观上损害了国家、集体或者第三人利益。本案中，***代表文盈公司与***公司签订《销售代理合同》，委托***公司代理销售商品房；***公司完成合同约定的大部分委托事项，双方按照合同约定进行结算。无证据证明***与***公司有恶意的意思表示，更无证据证明双方有串通的不法行为，也无证据证明文盈公司的利益客观上受到损害。文盈公司仅以***股东及法人身份的变更为由，主张***与***公司恶意串通损害其利益的理由无事实和法律依据，本院不予采纳。 二、关于***是否有权代表文盈公司签订合同的问题。***于2016年8月29日至2020年9月7日为文盈公司股东及法定代表人。涉案《销售代理合同》签订于2018年12月19日，2019年3月20日，双方又签订《20190318某2苑商住二7/9号楼出货策略目标任务》，2019年3月25日至2020年4月16日***及文盈公司财务***共同与***公司进行了一系列结算并出具结算明细总表，合共金额6754955.35元。上述民事行为均发生于***担任文盈公司股东及法定代表人期间，为职务行为，为***有权代表文盈公司从事正常交易的民事行为。2020年9月7日***卸任法定代表人后，***公司于2020年12月22日向***要求结算部分，一审法院亦未予支持。文盈公司认为***和***均不能代表其从事民事法律行为的理由无事实与法律依据，本院不予采纳。 三、关于文盈公司应否支付781706.85元佣金及违约金给***公司的问题。如前所述，文盈公司股东和法定代表人***代表文盈公司与***公司签订委托代理销售合同，并加盖文盈公司印章，合同合法有效，对双方均有约束力。***公司已实际履行合同，完成大部分委托事项，双方亦进行了结算，文盈公司确认应支付给***公司佣金为6754955.35元；文盈公司已支付5952889元，欠付802066.35元。一审依据***公司主张的佣金数额确认应支付欠款数额为781706.85元，***公司无提出上诉，本院予以维持。文盈公司认为结算金额里包含黄某4、***销售的房屋，因黄某4、***为其公司职员，故两人销售的佣金与***公司无关。但***公司与文盈公司的结算包含了上述佣金，应视为文盈公司同意支付。文盈公司反言称不应支付须有明确的依据，文盈公司不能举证证明推翻经双方确认的结算表的证明力，本院对其扣除部分佣金的抗辩理由不予采纳。 综上所述，鹤山市文盈物业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11730.85元，由鹤山市文盈物业发展有限公司负担。鹤山市文盈物业发展有限公司多预交的二审案件受理费484.85元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年十二月三十日 法官助理*** 书记员***