广东鹤山农村商业银行股份有限公司广场支行与农小赞、鹤山市文盈物业发展有限公司金融借款合同纠纷民事一审民事案件判决书

广东省鹤山市人民法院 民事判决书 （2022）粤0784民初1080号 原告：广东鹤山农村商业银行股份有限公司广场支行，经营场所：广东省鹤山市沙坪鹤山广场1024、1025号，统一社会信用代码：91440784894322518T。 负责人：***，该支行行长。 委托诉讼代理人：***，男，系广东鹤山农村商业银行股份有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，系广东鹤山农村商业银行股份有限公司员工。 被告：***，女，1989年3月15日出生，壮族，住广西宾阳县。 被告：鹤山市文盈物业发展有限公司，住所：广东省鹤山市雅瑶镇陈山村委会龙门村，统一社会信用代码：914407847946179177。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 原告广东鹤山农村商业银行股份有限公司广场支行（以下简称农商广场支行）与被告***、鹤山市文盈物业发展有限公司（以下简称文盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2022年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农商广场支行的委托诉讼代理人***、文盈公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告***经本院传唤，未到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。 农商广场支行向本院提出诉讼请求：1.被告***提前归还原告借款本息566339.91元，其中借款本金550344.82元、欠息15995.09元［欠息含利息、罚息和复利，暂计至2022年2月20日，从2022年2月21日起的利息按照双方签订的《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》的约定计算至本息清偿之日止］；2.原告对权属***位于鹤山市××镇××街××号××房的房地产享有优先受偿权；3.被告文盈公司负连带清偿责任；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年2月25日，原告与文盈公司签订了《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，约定原告同意为符合贷款条件购买文盈公司开发的房地产项目的不特定自然人提供购房按揭贷款，文盈公司向原告提供不可撤销的连带责任保证担保和承担回购责任，保证期间为协议生效之日起至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥不动产权证书并按原告要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。2020年1月19日，***向原告提出借款560000元的申请，2020年4月10日，原告与被告***签订合同编号为鹤农商个房贷字［2020］第10020209911134399号的《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》，约定原告向***发放借款人民币560000元，用于购买鹤山市××镇××街××号××房，借款期限为360个月，年利率5.80%，采取等额本息还款法，还约定了违约责任条款及欠息的计算方式。2020年4月17日，***购买的上述房屋已依法办理预告登记手续。2020年4月20日，原告向***发放借款560000元，并依约将款项付至文盈公司的账户。***借款后，自2021年9月份起不能正常还本付息，截至2022年2月20日，尚拖欠原告贷款本金3867.02元、欠息15995.09元，已严重违约，根据《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》约定，原告可以要求借款人立即归还全部借款本息及费用，并计收复利。原告多次追讨未果，特诉至法院。 文盈公司辩称，一、文盈物业与原告于2019年2月25日所签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》是越权担保的合同，对文盈物业不具有法律约束力，原告方没有履行审查股东会决议的义务，不应认定其构成善意，原告请求文盈物业承担担保责任，应不予支持。文盈物业承担的是合同无效后的民事责任，按照担保法及有关司法解释，其承担担保金额一半的过错责任。二、如法院判决文盈物业承担担保责任，请注明在承担担保责任后有权向***行使追偿权。 ***未答辩，亦无提供证据。 本院经审理认定事实如下：2017年12月26日，文盈公司召开股东会，一致同意为保证案涉《个人购房按揭贷款项目合作协议书》所形成的购房人与贷款人所签订的借款合同项下的全部借款本息按时足额归还，该司同意为购买清华苑·君汇房地产项目的借款人承担阶段性连带保证责任和承担回购责任；保证范围包括购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、违约金、损害赔偿金以及贷款人为实现债权的一切费用；保证期间为《个人购房按揭贷款项目合作协议书》生效之日起，至依据协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。文盈公司的全体股东***、***在《股东会决议》上签字。 2019年2月25日，以文盈公司为甲方，农商广场支行为乙方，双方签订了编号为鹤农商房合字[2019]第HT089001119138527号《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，约定乙方同意为符合其贷款条件的购买甲方所开发的清华苑君汇商住楼二、F型、G型、H型、J型、K型住宅房地产项目的自然人提供购房按揭贷款；甲方同意为购房人向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保和承担回购责任，该保证不再逐笔办理保证担保手续；保证范围为全部购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金和乙方为实现债权及担保权而实际发生的合理费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费等)；保证期间自本协议生效之日起，至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按乙方的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。 2020年1月19日，***向农商广场支行提交《广东鹤山农村商业银行股份有限公司个人购房抵押借款申请表》，拟申请购房借款560000元。2020年4月10日，***为借款人（抵押人）、农商广场支行为贷款人，双方签订合同编号为鹤农商个房贷字[2020]第10020209911134399号的《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》，约定借款人因购买房产资金不足，向贷款人申请个人购房按揭借款，并以所购买之房产作为抵押物以担保借款人对本合同的履行，贷款人经审查同意发放贷款；借款金额为伍拾陆万元整，用于借款人购买位于××镇××街××号××房的房产（以下简称涉案房屋），借款期限为360个月，自贷款人将借款划入本合同约定的账户内之日起算；贷款利率为浮动利率，在贷款发放日当期LPR的基础上增加105个基点，执行年利率5.80%；逾期贷款罚息利率为当期执行的贷款利率×（1+50%），从逾期之日起每日按相应罚息利率计算直至本息全部清偿为止，对不能按时支付的利息按逾期贷款的罚息利率计收复息；自借款发放后，每月的20日为还款日，采用等额本息还款法；抵押人自愿以涉案房屋作为抵押，抵押担保的范围为借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）；借款人未按本合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，行使担保权利等。 2020年4月17日，***就涉案房屋办理了预购商品房预告登记及抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人为农商广场支行。2020年4月20日，农商广场支行按合同约定将560000元贷款划入***指定账户。但***自2021年9月起未能按合同约定履行还款义务，截至2022年2月20日，共欠农商广场支行借款本金550344.82元、欠息15995.09元（包括利息15635.79元、罚息70.18元、复利289.12元）。就上述欠款，农商广场支行经追收未果，遂诉至本院。 另查明，***未就涉案房屋办妥不动产权证书及正式的抵押登记手续；涉案房屋亦未办理建筑物所有权首次登记。 本院认为，本案为金融借款合同纠纷。文盈公司辩称《个人购房按揭贷款项目合作协议书》是越权担保的合同，对其不具有法律约束力。经查，文盈公司通过召开股东会形成的《股东会决议》，明确为保证案涉《个人购房按揭贷款项目合作协议书》所形成购买清华苑·君汇房地产项目的借款人承担阶段性连带保证责任和承担回购责任，符合《中华人民共和国公司法》第十六条的规定，文盈公司该辩称意见没有事实依据，本院不予采纳。故农商广场支行与文盈公司签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》以及农商广场支行与***签订的《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》，均是各方当事人真实意思表示，无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》签订后，农商广场支行已依约履行了出借款项的义务，但***未能按合同约定履行还款义务，已构成违约，农商广场支行有权依约宣布借款立即到期，故农商广场支行要求***偿还借款本金550344.82元及相应的利息、罚息和复利[暂计至2022年2月20日的利息、罚息和复利合计为15995.09元，从2022年2月21日起的利息、罚息和复利按照双方签订的《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》的约定计算至本息清偿之日止]的诉讼请求，理据充分，应予支持。 关于农商广场支行请求对涉案房屋享有优先受偿权的问题。经查明，涉案房屋目前仅办理抵押权预告登记，未办理建筑物所有权首次登记，尚未满足抵押权设立的条件，故农商广场支行主张对涉案房屋享有优先受偿权的理据不足，应予驳回。 关于文盈公司承担连带清偿责任的问题。根据本院查明及双方认可的事实，涉案房屋未依法办妥房地产权证书，亦未办妥及完善抵押登记手续，抵押权尚未设立，文盈公司应按《个人购房按揭贷款项目合作协议书》的约定对***于本案所负债务承担不可撤销的连带保证责任。故农商广场支行请求文盈公司对上述借款本息承担连带清偿责任，符合双方合同约定，理据充分，应予支持，文盈公司有权在承担责任后向***追偿。文盈公司辩称其承担的是阶段性保证责任，该保证期间在涉案房屋抵押权设立时届满，但如前所述，本案中涉案房屋的抵押权尚未设立，该抗辩意见无事实依据，故本院对文盈公司辩称其不再承担保证责任的意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第七百条，《中华人民共和国公司法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，判决如下： 一、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东鹤山农村商业银行股份有限公司广场支行偿还借款本金550344.82元及相应的利息、罚息和复利[暂计至2022年2月20日的利息、罚息和复利合计为15995.09元，从2022年2月21日起的利息、罚息和复利按照双方签订的《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》的约定计算至本息清偿之日止]； 二、被告鹤山市文盈物业发展有限公司对第一项判决确定的被告***所负债务承担连带清偿责任，并有权在承担责任后向被告***追偿； 三、驳回原告广东鹤山农村商业银行股份有限公司广场支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4731.70元、财产保全申请费3320元，合共诉讼费8051.70元，由被告***、鹤山市文盈物业发展有限公司共同负担。原告广东鹤山农村商业银行股份有限公司广场支行同意其已预交的诉讼费8051.70元由被告***、鹤山市文盈物业发展有限公司在履行判决义务时迳付给原告，本院不再收退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年四月二十九日 法官助理*** 书记员***