广东鹤山农村商业银行股份有限公司广场支行、某某等金融借款合同纠纷民事一审民事判决书

广东省鹤山市人民法院 民事判决书 （2022）粤0784民初730号 原告：广东鹤山农村商业银行股份有限公司广场支行，住所地：鹤山市沙坪鹤山广场1024、1025号，统一社会信用代码：91440784894322518T。 负责人：***，该支行行长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被告：***，女，汉族，1996年12月14日出生，住广东省怀集县。 被告：***，男，汉族，1982年10月8日出生，住广东省乐昌市。 被告：鹤山市文盈物业发展有限公司，住所地：鹤山市雅瑶镇陈山村委会龙门村，统一社会信用代码：914407847946179177。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 原告广东鹤山农村商业银行股份有限公司广场支行（以下简称农商银行广场支行）与被告***、***、鹤山市文盈物业发展有限公司（以下简称文盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2022年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农商银行广场支行的委托诉讼代理人***、***及被告文盈公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告***、***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理。本案现已审理终结。 原告农商银行广场支行向本院提出诉讼请求：1.被告***提前偿还借款本息597532.48元，其中借款本金580513.47元及欠息17019.01元（欠息含利息、罚息和复利，暂计至2021年12月20日，2021年12月21日起至还清本息日止的利息按《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》第四条、第十八条第二款的相关规定计收）；2.原告对权属被告***位于雅瑶镇清华苑八街9号304房的房地产享有优先受偿权；3.被告***、文盈公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年2月25日，原告与被告文盈公司签订了编号为鹤农商房合字［2019］第ＨＴ089001119138527号的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，该协议约定原告同意为符合原告规定之贷款条件的购买文盈公司指定房地产项目的自然人提供购房按揭贷款。其中约定文盈公司同意为购房人向原告提供不可撤销的连带责任保证担保和承担回购责任等。被告***于2020年1月7日向原告书面申请借款590000元用于“购房”。2020年3月19日原告与被告***签订了《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》，向原告借款590000元，用于购买位于鹤山市××镇××街××号××房的房产。双方约定借款期限为360个月，借款利率约定在贷款发放日当期ＬＰＲ的基础上增加105个基点，执行年利率为5.8%，利率实行一年一定，每月的20日为还款日，还款方式为等额本息还款法。此外还约定了违约责任条款等。同日，被告***向原告出具《连带责任担保书》，自愿对上述借款本息承担连带责任，保证期限为自借款日起至借款到期后两年。原告于2020年3月31日向***转账发放了借款590000元并依约将***账户内的借款转账至售房人文盈公司账户。2020年3月27日，被告***购买的案涉房产已依法进行预告登记。被告于2021年4月起开始不能正常还款付息，截至2021年12月20日，***共归还贷款本金9486.53元，利息41535.6元，尚拖欠原告贷款本金4054.38元，欠息17019.01元未按期归还，已严重违反《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》相关约定，依法应当承担违约责任。为维护原告的权益，遂起诉至法院。 被告文盈公司辩称，一、该司与原告于2019年2月25日所签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》是越权担保的合同，对该司不具有法律约束力，原告方没有履行审查股东会决议的义务，不应认定其构成善意，原告请求该司承担担保责任，应不予支持。该司承担的是合同无效后的民事责任，按照担保法及有关司法解释，其承担担保金额一半的过错责任。二、该司承担担保责任后有权向被告***行使追偿权。 被告***、***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的起诉无提出答辩，在举证期限内亦无向本院提供证据，应视为其放弃对本案答辩及举证、辩证、质证的权利。 本院经审理认定事实如下：2017年12月26日，文盈公司召开股东会，一致同意为保证案涉《个人购房按揭贷款项目合作协议书》所形成的购房人与贷款人所签订的借款合同项下的全部借款本息按时足额归还，该司为购买清华苑君汇房地产项目的借款人承担阶段性连带保证责任和承担回购责任；保证范围包括购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、违约金和贷款人为实现债权的一切费用；保证期间为自《个人购房按揭贷款项目合作协议书》生效之日起，至依据协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。文盈公司的全体股东***、***在《股东会决议》上签字。 2019年2月25日，以文盈公司为甲方，农商银行广场支行为乙方，双方签订了编号为鹤农商房合字[2019]第HT089001119138527号《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，约定农商银行广场支行同意为符合其贷款条件的购买文盈公司所开发的清华苑君汇商住楼二、F型、G型、H型、J型、K型住宅房地产项目的自然人提供购房按揭贷款。该合作协议载明：甲方同意为购房人向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保和承担回购责任，该保证不再逐笔办理保证担保手续。保证范围：全部购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金和乙方为实现债权及担保权而实际发生的合理费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费等)。保证期限为：自本协议生效之日起，至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按乙方的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年内。 2020年1月7日，被告***向原告提交《个人购房抵押借款申请表》，向原告申请借款590000元用于购房。同年3月19日，以原告农商银行广场支行为贷款人、抵押权人，***为借款人、购房人（抵押人），双方签订了编号为鹤农商个房贷字[2020]第10020209911394824号《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放贷款人民币590000元，贷款期限为360个月，用于购买位于雅瑶镇清华苑八街9号304房的房产，贷款利率为浮动利率，在贷款发放日当期LPR的基础上增加105个基点，执行年利率见借款借据；逾期贷款罚息利率为从逾期之日起每日按相应罚息利率计算，直至本息全部清偿为止，为当期执行的贷款利率×（1+50%），并按本合同约定的调整方式执行。对不能按时支付的利息按逾期贷款的罚息利率计收复利。借款人采用等额本息还款法偿还本息；还款期数360期，每月的20日为还款日。借款人出现违约或者其他足以影响借款安全的不利行为或情形时，贷款人可以停止发放借款或向借款人主张提前归还借款本息，行使担保权利，要求文盈公司承担连带责任保证担保，保证范围为本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金和贷款人为实现债权及担保权而实际发生的合理费用等。合同还约定***以其购买的雅瑶镇清华苑八街9号304房的房产作抵押担保，抵押物暂作价847845元。按揭贷款合同并对划款方式及账户管理、还款、借款人与贷款人的主要权利与义务、违约责任等条款进行了约定。2020年1月7日，被告***向原告出具《连带责任担保书》，自愿对被告***上述借款及利息承担连带保证责任，保证期间为借款到期后两年。 2020年3月31日，原告农商银行广场支行将贷款590000元一次性划入被告***的农商银行账户，并委托原告向被告文盈公司的账户支付房款590000元；借款初期，被告***尚能按合同约定每月向原告还本付息，但从2021年4月开始出现逾期，截至2021年12月20日止，被告***共归还贷款本金9486.53元及利息41535.6元，拖欠到期本金4054.38元及利息16496.76元、罚息102.87元、复利419.38元，即截至2021年12月20日尚欠剩余未还的全部借款本金580513.47元、利息16496.76元、罚息102.87元、复利419.38元，合计597532.48元。 另查明：一、2020年3月27日，被告***与被告文盈公司在鹤山市自然资源局为案涉房产办理了粤（2020）鹤山市不动产证明第0××3号预购商品房预告登记，载明权利人为被告***，义务人为被告文盈公司，房屋为坐落于雅瑶镇清华苑八街9号304房。同日，原告与被告***在鹤山市自然资源局为案涉房产办理了粤（2020）鹤山市不动产证明第0××4号预购商品房抵押权预告登记，权利人登记为原告，义务人登记为***。二、直至本案法庭辩论终结时，涉案房产尚未办理正式的抵押登记，亦未办理所有权首次登记。 以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录证实，足以认定。 本院认为，本案是金融借款合同纠纷。农商银行广场支行与文盈公司签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》以及原告农商银行广场支行与***签订的《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》、被告***向原告出具的《连带责任担保书》，均是各方当事人真实的意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。借款合同签订后，农商银行广场支行已依约履行了出借款项的义务，但***并未能依合同约定每月按时足额偿还借款本息。截至2021年12月20日止，被告***拖欠到期本金4054.38元及利息16496.76元、罚息102.87元、复利419.38元，农商银行广场支行有权依照《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》的约定，宣布合同项下借款全部提前到期，要求被告***立即清偿借款本息和相关费用。原告农商银行广场支行请求被告***立即偿还剩余的全部借款本金580513.47元及相应的利息、罚息、复利（暂计至2021年12月20日的利息为16496.76元、罚息为102.87元、复利为419.38元；从2021年12月21日起至借款实际清偿之日止的利息、罚息和复利依据双方签订的《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》的约定计算）理据充分，本院予以支持。 关于农商银行广场支行对案涉房产是否享有优先受偿权的问题。案涉房产只办理了预售商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记，亦未办理所有权首次登记，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，由于案涉房产未办理所有权首次登记，原告请求优先受偿，本院不予支持。 关于被告文盈公司是否承担担保责任问题。第一，对于被告文盈公司有关《个人购房按揭贷款项目合作协议书》是越权担保的合同，对该司不具有法律约束力的辩称意见，根据2017年12月26日文盈公司召开的股东会所形成的《股东会决议》，明确决议为保证案涉《个人购房按揭贷款项目合作协议书》所形成购买清华苑君汇房地产项目的借款人承担阶段性连带保证责任和承担回购责任，符合《中华人民共和国公司法》第十六条的规定，故被告文盈公司该辩称意见没有事实依据，本院不予认可。第二，依照原告农商银行广场支行与被告文盈公司签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》的约定，被告文盈公司对案涉借款承担连带责任的保证期限为自该协议生效之日起，至依据该协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按《个人购房按揭贷款项目合作协议书》的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年内，保证范围为本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金和贷款人为实现债权及担保权而实际发生的合理费用等。本案中，涉案房产没有办理正式抵押权登记手续或《不动产登记证明》，《个人购房按揭贷款项目合作协议书》约定的保证担保期限尚未届满，故原告农商银行广场支行要求被告文盈公司对涉案债务承担连带清偿责任，理据充分，本院依法予以支持。文盈公司承担保证责任后，有权向***追偿。另，如上所述，由于案涉房产未办理所有权首次登记，原告农商银行广场支行请求对涉案房产优先受偿，本院不予支持，故被告文盈公司有关原告已依法对涉案房产享有优先受偿权文盈公司不再承担保证责任的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。 关于被告***是否承担担保责任问题。被告***向原告出具《连带责任担保书》约定对被告***的借款本息承担连带责任，且在保证期限内，根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，原告主张被告***对被告***的上述债务承担连带清偿责任有理，本院予以支持。***承担保证责任后，有权向***追偿。 被告***、***、文盈公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百八十九条、第三百九十四条、第四百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条的规定，判决如下： 一、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东鹤山农村商业银行股份有限公司广场支行偿还借款本金580513.47元及相应的利息、罚息、复利（暂计至2021年12月20日的利息为16496.76元、罚息为102.87元、复利为419.38元；从2021年12月21日起至借款实际清偿之日的利息、罚息和复利依据双方签订的《个人购房按揭贷款合同（商业贷款适用）》的约定计算）； 二、被告***、鹤山市文盈物业发展有限公司对被告***的上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告广东鹤山农村商业银行股份有限公司广场支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取为4887.66元、保全费3470元，诉讼费合共8357.66元（已由原告广东鹤山农村商业银行股份有限公司广场支行预交），由被告***、***、鹤山市文盈物业发展有限公司负担。原告已预交的诉讼费8357.66元，由本院予以退回；被告***、***、鹤山市文盈物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院补缴诉讼费8357.66元。 如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年五月十日 法官助理*** 书记员***