某某、某某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省鹤山市人民法院 民事判决书 （2022）粤0784民初1534号 原告：***，女，1973年6月30日出生，汉族，住广东省恩平市。 原告：***，女，1995年9月23日出生，汉族，住广东省恩平市。 两原告共同的委托诉讼代理人：***，广东盈宇律师事务所律师。 被告：鹤山市文盈物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市雅瑶镇陈山村委会龙门村，统一社会信用代码：914407847946179177。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 第三人：广东鹤山农村商业银行股份有限公司雅瑶支行，住所地：广东省鹤山市雅瑶镇兴雅路6号，统一社会信用代码：91440784696483839Y。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 原告***、***与被告鹤山市文盈物业发展有限公司（以下简称文盈公司）、第三人广东鹤山农村商业银行股份有限公司雅瑶支行（以下简称农商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、***共同的委托诉讼代理人***、被告文盈公司的委托诉讼代理人***、第三人农商银行的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***、***向本院提出诉讼请求：1．请求解除两原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》《补充协议书》（解除合同标的价值576383元）；2．请求被告向两原告返还已支付的定金和购房款共计176383元以及利息（以176383元为本金，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3．请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年8月26日，两原告与被告鹤山市文盈物业发展有限公司签订《商品房买卖合同》《补充协议书》，约定两原告向被告购买位于鹤山市××镇××街××号××房，总价款为576383元。两原告需于2019年9月26日前向被告支付房屋首期款176383元。剩余房款400000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。上述《商品房买卖合同》《补充协议书》签订后，两原告已依照合同约定向被告支付房屋首期款共计176383元。并于2019年9月11日向被告指定的第三人农商银行申请办理剩余房款的贷款手续，并依照第三人的指示提供相关的资料。然而，两原告向第三人申请办理房屋贷款后，第三人一直拖延为两原告办理房屋贷款。两原告多次催促第三人尽快办理相关房屋贷款业务，第三人也一直拖延未为两原告办理完成涉诉房屋的贷款。直至2022年，第三人才告知两原告其与被告之间已经没有业务合作，无法为两原告办理涉诉房屋贷款业务，且告知两原告相关房屋贷款申请材料也已被被告取走。由于被告和第三人的原因，两原告涉诉房屋贷款至今仍未办理成功，直接影响了两原告继续履行涉诉《商品房买卖合同》的能力，涉诉《商品房买卖合同》已无法履行。另外，原告***2019年8月26日购买涉诉房屋时仍未结婚，且名下没有房屋，根据相关购房政策的规定，享有首套房的税收优惠。但由于被告和第三人的原因，一直拖延未为原告办理房屋贷款，现原告***已结婚，且丈夫名下已有一套房屋，即使能继续办理房屋贷款也无法再享受首套房的政策优惠，且无法获得足额贷款。综上，涉诉合同履行的基础条件因为被告和第三人不负责任的行为而发生了重大变化，继续履行合同对于两原告明显不公平。为维护原告自身权益，遂诉至法院。诉讼中，***、***当庭补充如下事实和理由：1．从原告提交的与第三人员工的微信聊天记录、通话记录可以反映原告2019年8月已经向第三人申请房屋按揭贷款手续，早于涉诉合同约定的2020年6月30日，原告不存在任何违反合同约定，迟延提交房屋按揭贷款申请的情况（详见2020年8月22日的微信聊天记录）；另外，原告一直积极履行涉诉合同，并一直催促且配合第三人办理涉诉房屋的贷款手续，是第三人不作为，一直拖延为原告办理涉诉房屋的贷款手续，原告已一直按照第三人的要求补充相关的材料包括公积金流水以及单位的相关证明，但自原告2019年8月份向第三人提交申请至今，已经三年多的时间，第三人不但怠于为原告办理房屋贷款手续，更甚至无故变更了按揭贷款手续的负责人，也没有将该情况告知原告，导致原告的贷款申请无人跟进，而原告也多次将此情况告知被告，被告不但没有协助处理，还私自将原告的房屋贷款申请材料取走，现今原告的贷款申请材料在何处原告也完全不知情。2．被告在答辩状第三页的陈述并不真实，事实上原告缴纳的公积金2020年9月虽然中断，但在同年的10月就已经续交，该事实原告已经告知第三人员工***，并按照其要求补充了公积金流水和原单位的证明，是第三人收取原告补充资料之后，人员岗位变动没有及时进行办理，才导致涉诉房屋的贷款至今未完成，导致涉诉合同履行基础已经丧失，合同目的无法实现，过错方是第三人及被告。综上，导致原告涉诉房屋贷款在三年多的时间里一直无法办理成功的责任人是被告及第三人，甚至原告起诉至今，第三人和被告仍未给原告一个明确的答复（房屋按揭贷款是否能办理、办理的进程如何），原告作为一个普通消费者，在整个合同履行过程中完全没有过错，是弱势群体，根本不存在被告称原告是因为楼价下跌才故意不办理银行贷款，而今签订涉诉合同已经过去三年，原告***从未婚走进婚姻，还生育了小孩，并随其丈夫到肇庆定居，签订涉诉合同的客观情况已经发生了重大变化，继续履行涉诉合同不但无法达到合同目的，甚至会使没有过错的原告蒙受重大的损失，将对原告显失公平，希望法院支持原告全部诉讼请求。 文盈公司辩称，一、按双方签订的《商品房买卖合同》第七条第三款的约定，原告是采取组合贷款的方式付款，首期房款176383元在2019年9月26日前支付，余款400000元于2020年6月30日前向银行申请贷款支付。对于原告申请贷款的银行，合同仅对申请贷款的时间作出约定，即“余款400000元于2020年6月30日前向银行申请贷款支付”，文盈公司并未指定任何银行作为贷款银行，第三人并非是文盈公司指定的贷款银行，原告有权向任何一家银行申请贷款，原告在诉状中称第三人是文盈公司指定的贷款银行不属实。二、按合同第七条第三款的约定，原告应当在2020年6月30日前向银行申请贷款。本案中，原告未提供在2020年6月30日前已向银行申请贷款的手续，亦未提供其向银行申请贷款的材料，不能证明原告已向银行申请贷款的手续且贷款手续符合银行的贷款条件，在原告未提供其已向银行申请贷款的手续且贷款手续符合银行的贷款条件的情况下，违约方是原告。三、《补充协议书》第六条第1款约定：买受人在签订合同及本补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。如因买受人的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因，而导致银行拒绝为买受人提供贷款、或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、或要求买受人补充资料、或另行提供担保人时，买受人应当无条件地配合并与出卖人协商变更相关合同内容。第2款约定：买受人须自《商品房买卖合同（预售）》签订之日起7日内前往贷款银行提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准）并办理按揭贷款；买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人催告买受人办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。根据上述约定，原告在签订合同及本补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。如因原告的实际情况与相关要求和条件不符合或因原告的其他原因，而导致银行拒绝为买受人提供贷款，视为原告违约。因此，本案中，因原告的申请未被第三人同意而拒绝为原告提供贷款，违约方是原告，原告不具有合同的解除权。四、应当说明的其他问题。1．因原告的贷款迟迟未批复，文盈公司曾向第三人询问原因，第三人向文盈公司反馈：原告向第三人申请的是公积金贷款，但因原告缴存公积金期间存在中断，不符合公积金贷款条件，第三人告知原告要么重新缴交公积金到一定的期限，要么进行商业贷款，但原告不同意进行商业贷款，亦未向第三人递交商业贷款的手续，亦未向第三人补交公积金的缴存证明。因此，原告涉诉房屋未办理成功的原因在原告，与文盈公司及第三人无关。2．关于原告***是否结婚、是否享有首套房的税收优惠、是否获得足额贷款，均是原告的自身原因，与文盈公司及第三人无关，即使其无法获得足额贷款，按补充协议第六条第2款第（3）项的约定，住房贷款的额度与银行批准的贷款额度不一致，则两者之间的差额应该作为买受人以自有资金支付的首期款，由买受人在银行批准贷款额度确定之日起10日内向出卖人一次性付清。3．按补充协议第七条第2款的约定，行使合同解除权的期限是一年，原告已过了期限，无权主张解除合同。4．原告要求解除合同的实际原因是因为疫情期间楼市处于下行阶段，楼价下跌，故而原告不想履行合同，从而不去办理银行贷款手续，其行为有违诚信。综上，原告是合同的违约方，其不具有合同解除的请求权，原告要求解除合同的诉求没有法律依据亦不符合合同约定，依法应当驳回其诉讼请求。 农商银行没有陈述意见。 本院经审理认定事实如下：2019年8月26日，***、***与文盈公司签订编号为201901240111的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同），约定***、***向文盈公司购买位于鹤山市××镇××街××号××房的房产（以下简称涉案房产），总价款为576383元，贷款方式为组合贷款，***、***应当于2019年9月26日前支付首期款176383元，余款40万元于2020年6月30日前向银行（贷款机构）申请贷款支付。涉案合同附件十一的《补充协议书》第六条第1款约定：买受人在签订合同及本补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。如因买受人的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因，而导致银行拒绝为买受人提供贷款、或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、或要求买受人补充资料、或另行提供担保人时，买受人应当无条件地配合并与出卖人协商变更相关合同内容。第2款约定：买受人须自《商品房买卖合同（预售）》签订之日起7日内前往贷款银行提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准）并办理按揭贷款；买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人催告买受人办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。同日，双方签订《补充协议书》一份，约定***、***支付首期款176383元中的80000元是通过提取公积金方式支付，并支付至指定预售资金监管账户。签订涉案合同及《补充协议书》后，***、***向文盈公司合计支付了首期款176383元，对于余下的40万元，***、***向农商银行申请组合贷款。诉讼中，农商银行表示，因***、***不符合申请组合贷款条件且不同意变更为商业贷款，因此，农商银行不会向***、***发放贷款用于支付涉案房产的余下购房款。 另查明，2019年3月19日，***与***登记结婚。 本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审查，应为商品房预售合同纠纷。原、被告之间设立的合同关系合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。根据原、被告双方的诉辩意见以及农商行的陈述意见，本案争议焦点为：涉案合同是否因文盈公司及农商银行原因导致两原告无法办理贷款而无法继续履行，两原告主张解除合同、补充协议书、要求文盈公司返还已支付购房款并支付利息的诉讼请求应否支持问题。对此，本院分析如下： ***、***主张因文盈公司和农商银行的原因，导致合同履行的基础条件发生了重大变化，继续履行合同对于***、***明显不公平，要求解除涉案合同。对此，本院经审查认为，首先，***、***与文盈公司签订涉案合同，约定贷款方式为组合贷款，***、***于2019年9月26日前支付首期款176383元，余款40万元于2020年6月30日前向银行（贷款机构）申请贷款支付。涉案合同附件十一的《补充协议书》第六条第2款约定，买受人须自涉案合同签订之日起7日内前往贷款银行提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准），并办理按揭贷款，由此可见，申请贷款的义务主体是***、***，且文盈公司并无指定***、***仅能向农商银行申请贷款。其次，涉案合同及附件十一《补充协议书》第六条第1款明确载明，***、***在签订上述合同及协议时已经充分了解个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的办理条件和程序，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。在农商银行要求变更贷款方式的情况下，***、***应当按约定无条件配合农商银行变更贷款方式并与文盈公司协商变更相关的内容。但***、***不同意变更贷款方式，亦没有与文盈公司协商变更相关内容，最终导致贷款未获审批，并不能归责于文盈公司。退一步来说，因***、***向农商银行申请贷款，是否获得审批取决于农商银行，即使农商银行无正当理由拒绝向***、***发放贷款，也不能据此推定文盈公司对此存在过错，***、***仍应按合同的约定向文盈公司支付余下购房款。再次，涉案合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。双方在订立合同时往往对自身合同义务的履行及可能存在的风险有着较为充分的预见，对可能出现的履行障碍应有相应的解决方案。现涉案房产的总价并无发生变化，在***、***申请的贷款迟迟未获农商银行审批的情况下，***、***也可通过变更贷款方式或向其他银行申请贷款等途径支付余下的购房款而非直接请求解除合同，且庭审中文盈公司亦表示***、***可向其他银行申请贷款。最后，***、***主张的婚姻关系以及居住环境变化亦不属于签订合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对于***、***并无明显不公平，亦未导致***、***无法履行付款义务。综上，***、***提供的证据并不足以证实因文盈公司或农商银行原因导致合同目的无法实现，亦不能证实涉案合同履行的基础发生重大变化，继续履行合同对其明显不公平，故对其请求解除涉案合同、补充协议书以及返还购房款并支付利息的诉讼请求，本院均不予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告***、***的全部诉讼请求。 本案受理费减半收取4781.92元，由原告***、***负担（两原告已预交受理费4781.92元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年五月十六日 法官助理*** 书记员***