某某、某某等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省江门市中级人民法院 民事判决书 （2022）粤07民终4158号 上诉人（原审原告）：***，女，1973年6月30日出生，汉族，住广东省恩平市。 委托诉讼代理人：***，广东盈宇律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：冯***，女，1995年9月23日出生，汉族，住广东省恩平市。 委托诉讼代理人：***，系其丈夫。 委托诉讼代理人：***，广东盈宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鹤山市文盈物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市雅瑶镇陈山村委会龙门村。统一社会信用代码：914407847946179177。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 原审第三人：广东鹤山农村商业银行股份有限公司雅瑶支行，住所地：广东省鹤山市雅瑶镇兴雅路6号。统一社会信用代码：91440784696483839Y。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 上诉人***、冯***因与被上诉人鹤山市文盈物业发展有限公司（以下简称“文盈公司”）、原审第三人广东鹤山农村商业银行股份有限公司雅瑶支行（以下简称“鹤山农商银行雅瑶支行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2022）粤0784民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 ***、冯***上诉请求：一、请求撤销一审判决，并依法支持***、冯***的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由文盈公司承担。事实与理由：一审判决对于涉诉合同履行过程中文盈公司是否存在过错以及涉诉商品房预售合同是否能继续履行的认定存在严重的错误。首先，从***、冯***提交的与鹤山农商银行雅瑶支行员工的微信聊天记录、通话记录以反映：***、冯***2019年8月已向鹤山农商银行雅瑶支行申请房屋按揭贷款，早于涉诉合同约定的2020年6月30日。***、冯***不存在违反合同约定迟延提交房屋按揭贷款申请的情况（详见2020年8月22日的微信聊天记录）。另外，***、冯***一直积极履行涉诉合同，并一直催促且配合鹤山农商银行雅瑶支行办理涉诉房屋的贷款手续,是鹤山农商银行雅瑶支行不作为一直拖延未为***、冯***办理涉诉房屋贷款手续（包括按照鹤山农商银行雅瑶支行要求补充公积金流水及单位相关证明）。自***、冯***2019年8月份向鹤山农商银行雅瑶支行提交申请至今已经3年多的时间，鹤山农商银行雅瑶支行不但怠于为***、冯***办理涉诉房屋贷款手续，更有甚至无故变更按揭贷款负责人也没有告知***、冯***，导致***、冯***的贷款申请已置于无人跟进的情形。而***、冯***也多次将此情况向文盈公司反馈，文盈公司不但没有协助处理，还私自将***、冯***房屋贷款申请材料取走，***、冯***对此也完全不知情。第二、一审中鹤山农商银行雅瑶支行及文盈公司谎称是由于***、冯***自身贷款条件不符合要求才导致至今未能完成涉诉房屋的贷款手续，但直至一审庭审审理期间鹤山农商银行雅瑶支行仍无法向法庭明确***、冯***到底那些条件不符合贷款要求。明显涉诉房屋无法完成按揭贷款手续的责任不在于***、冯***。第三、一审判决作出后，***、冯***为了妥善解决涉诉纠纷，已主动联系文盈公司的法定代表人，表示同意继续履行涉诉合同，并按照文盈公司的在庭审中作出的除了鹤山农商银行雅瑶支行外，***、冯***可以向其他银行申请房屋按揭贷款承诺，向其他银行申请涉诉房屋按揭贷款。但事与愿违的是，***、冯***去了多家银行，多家银行都表示无法为涉诉房屋提供按揭贷款。***、冯***为此向文盈公司反映该情况，文盈公司的法定代表人才告知***、冯***，由于文盈公司与众多银行存在诉讼纠纷，其他银行已经没有和文盈公司合作，涉诉房屋无法办理按揭贷款手续。综上，涉诉商品房预售合同由于鹤山农商银行雅瑶支行与文盈公司的原因根本无法继续履行。现今作为弱势的消费者来说，首期款已经依照合同约定交付，但涉诉房屋的按揭手续却因为文盈公司的原因无法办理，涉诉合同履行基础已经丧失，若涉诉合同无法解除，***、冯***将继续陷入两难境地。为此，恳请贵院能依法查明事实，支持***、冯***的上诉请求。 二审法庭调查期间，***、冯***补充上诉意见：1.需向法院反映的是：一审判决后，***、冯***主动与文盈公司法定代表人***沟通，表示想要向其他银行申请贷款，继续履行涉案合同，但***明确向***、冯***表示因为其已经与银行闹翻了在打官司，已经无法向***、冯***提供贷款银行申请贷款（详见二审补充证据电话录音）。而后***、冯***分别联系了当地的农业银行、中国银行、建设银行等贷款部申请涉案房屋的按揭贷款，但所有的银行都明确表示，因为与文盈公司没有合作，银行没有准入不能入件，无法为***、冯***提供贷款（详见二审补充证据电话录音）。明显涉案房屋是由于文盈公司的原因而无法办理银行贷款，而并非一审认为可以变更贷款银行的方式继续履行涉案合同。涉案合同签订的基础（以贷款方式购买房产），因为文盈公司与银行之间的纠纷无合作银行可以放贷。实际上已经丧失履行合同的基础，涉案合同无法继续履行。另外，作为普通的购房者，***、冯***在一审判决后已经尽到最大的努力想要继续履行合同，询问过多家银行都是以没有与文盈公司合作为由拒绝向***、冯***办理贷款申请。而***也明确表明应与其他银行存在纠纷无法提供贷款银行，而在本案中文盈公司代理人在答辩状中仍然信誓旦旦的表示不存在办理贷款障碍，涉案房屋可以办理银行按揭，请求二审法院以解决问题为出发点，在本案中要求文盈公司能明确提供可贷款银行的证明，而不是信口开河置普通消费者权利不顾，否则判决生效后***、冯***的权利仍然存在不确定的状况，纠纷未得到有效的解决。最后，对于文盈公司在答辩状称要***、冯***自证其向鹤山农商银行雅瑶支行提交的贷款资料符合贷款申请条件更是无稽之谈，从***、冯***所提供的与鹤山农商银行雅瑶支行员工微信聊天记录的全过程可以证明，***、冯***已经根据鹤山农商银行雅瑶支行的要求配合提供贷款资料，鹤山农商银行雅瑶支行自始至终都没有告知***、冯***，贷款资料不符合申请条件，反而在2020年9月11日微信聊天记录中告知***、冯***盖完章就没有问题了，但最后却被告知***、冯***的贷款申请材料已经被文盈公司取走，鹤山农商银行雅瑶支行直至一审开庭时也没有办法回应法院问的***、冯***哪些条件不符合贷款要求，可见导致涉案房屋无法办理贷款，涉案合同无法履行的原因是文盈公司与鹤山农商银行雅瑶支行之间没有合作关系，而不是***、冯***的原因。综上，希望二审法院能够查明事实，为消费者解决问题，否则***、冯***获得判决后无论是首期款还是房屋没有办法得到保障。 文盈公司辩称：一、一审判决查明事实清楚，证据充分，适用法律准确，依法应当维持一审判决，文盈公司坚持一审时的答辩意见。二、文盈公司与***、冯***签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，文盈公司不同意解除合同，文盈公司要求继续履行合同并保留追究***、冯***违约责任的权利。三、***、冯***以涉诉合同的履行基础条件因文盈公司和鹤山农商银行雅瑶支行不负责任的行为而发生重大变化，继续履行合同对于***、冯***明显不公平为由，要求解除《商品房买卖合同（预售）》退还其已支付的购房款176383元及利息，***、冯***的诉求没有事实依据和法律依据，文盈公司没有任何违约行为，也不存在致使涉诉合同的履行基础条件发生重大变化并达到可以解除双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》的行为。四、对***、冯***提供的电话录音的“三性”不认可。***、冯***的电话录音提问本身就存在误导式和诱导式的提问，且无法确认与其对话相对人的身份。***、冯***本身并没有向银行提交贷款申请材料给银行进行审批，仅仅是通过电话询问，即使贷款银行基于风险控制的原因，不同意贷款给***、冯***，也是***、冯***自身的原因贷款条件不符合银行的要求而造成的，其责任应当由***、冯***承担。五、***、冯***既然称其已向鹤山农商银行雅瑶支行提交了材料、补交了材料，***、冯***应举证其确认已向鹤山农商银行雅瑶支行提交、补交了公积金贷款材料，且其补交的贷款是符合要求的，但直到二审开庭时止，***、冯***均未有证据其已向鹤山农商银行雅瑶支行银行补交了贷款材料且补交的材料是符合银行贷款要求的。六、***、冯***在上诉状中称由于文盈公司私自将***、冯***的房屋贷款申请材料取走不是事实，文盈公司没有将***、冯***的贷款材料取走的行为，文盈公司无权也没有动机和理由将***、冯***的贷款材料取走；***、冯***称文盈公司与众多银行存在诉讼纠纷，涉诉房屋无法办理按揭贷款手续不是事实，文盈公司不存在与众多银行存在诉讼纠纷，涉诉房屋不存在办理按揭贷款的障碍，文盈公司的在售房屋是可以办理银行按揭的。本案事实上是由于疫情期间，房价处于下行阶段，***、冯***想违约退房，其不诚信的违约行为不应支持，依法应驳回其上诉请求，维持一审判决。贷款银行并不是文盈公司提供的，文盈公司并没有指定贷款银行。文盈公司也没有与众多的银行存在诉讼纠纷，本案纠纷是由于买受人断供而引起的纠纷，也不是文盈公司直接与鹤山农商银行雅瑶支行的纠纷。这些纠纷与本案是没有关联性的。第三，***、冯***称其向其他银行申请了贷款，通过其他银行咨询，对方的这些咨询是不具备法律效力的，***、冯***并没有提供书面的材料，并且其咨询电话存在诱导式的提问，而银行表示可以贷款时，其是披露了其是存在纠纷的，银行是当然不愿意为其办理贷款。 鹤山农商银行雅瑶支行述称，其与***、冯***达从未达成任何金融贷款的承诺或协议，既不存在鹤山农商银行雅瑶支行假借订立合同，与***、冯***恶意进行磋商的行为；也不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况或有其他违背诚信原则的行为。***、冯***与文盈公司达成的《商品房买卖合同》、《补充协议书》与鹤山农商银行雅瑶支行不存在任何关系。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十四条：“合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。”和第四百六十五条：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”***、冯***与文盈公司达成《商品房买卖合同》、《补充协议书》，合同的双方必须依合同约定履行合同，与鹤山农商银行雅瑶支行无关。即使***、冯***向鹤山农商银行雅瑶支行申请贷款，也不代表***、冯***一经申请则鹤山农商银行雅瑶支行必须同意放贷，鹤山农商银行雅瑶支行也必须按照相关的程序进行审核方可确认是否同意订立贷款合同，鹤山农商银行雅瑶支行已经明确告知了***、冯***：鹤山农商银行雅瑶支行不同意贷款，按照《中华人民共和国民法典》第四百七十条：“合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”，鹤山农商银行雅瑶支行从未与***、冯***就上述的事项有任何的协议，况且***、冯***也可向其他银行申请贷款，***、冯***试图将责任推给鹤山农商银行雅瑶支行是毫无道理。综上所述，应驳回***、冯***上诉请求，维持一审判决，以上意见，希法院予以采纳。 ***、冯***向一审法院起诉请求：1.请求解除***、冯***与文盈公司之间签订的《商品房买卖合同》《补充协议书》（解除合同标的价值576383元）；2.请求文盈公司向***、冯***返还已支付的定金和购房款共计176383元以及利息（以176383元为本金，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3.请求判令文盈公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年8月26日，***、冯***与文盈公司签订编号为201901240111的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同），约定***、冯***向文盈公司购买位于鹤山市××镇××街××号××房的房产（以下简称涉案房产），总价款为576383元，贷款方式为组合贷款，***、冯***应当于2019年9月26日前支付首期款176383元，余款40万元于2020年6月30日前向银行（贷款机构）申请贷款支付。涉案合同附件十一的《补充协议书》第六条第1款约定：买受人在签订合同及本补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。如因买受人的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因，而导致银行拒绝为买受人提供贷款、或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、或要求买受人补充资料、或另行提供担保人时，买受人应当无条件地配合并与出卖人协商变更相关合同内容。第2款约定：买受人须自《商品房买卖合同（预售）》签订之日起7日内前往贷款银行提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准）并办理按揭贷款；买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人催告买受人办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。同日，双方签订《补充协议书》一份，约定***、冯***支付首期款176383元中的80000元是通过提取公积金方式支付，并支付至指定预售资金监管账户。签订涉案合同及《补充协议书》后，***、冯***向文盈公司合计支付了首期款176383元，对于余下的40万元，***、冯***向鹤山农商银行雅瑶支行申请组合贷款。诉讼中，鹤山农商银行雅瑶支行表示，因***、冯***不符合申请组合贷款条件且不同意变更为商业贷款，因此，鹤山农商银行雅瑶支行不会向***、冯***发放贷款用于支付涉案房产的余下购房款。 另查明，2019年3月19日，冯***与***登记结婚。 一审法院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审查，应为商品房预售合同纠纷。***、冯***、文盈公司之间设立的合同关系合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。根据***、冯***、文盈公司双方的诉辩意见以及农商行的陈述意见，本案争议焦点为：涉案合同是否因文盈公司及鹤山农商银行雅瑶支行原因导致***、冯***无法办理贷款而无法继续履行，***、冯***主张解除合同、补充协议书、要求文盈公司返还已支付购房款并支付利息的诉讼请求应否支持问题。对此，一审法院分析如下： ***、冯***主张因文盈公司和鹤山农商银行雅瑶支行的原因，导致合同履行的基础条件发生了重大变化，继续履行合同对于***、冯***明显不公平，要求解除涉案合同。对此，一审法院经审查认为，首先，***、冯***与文盈公司签订涉案合同，约定贷款方式为组合贷款，***、冯***于2019年9月26日前支付首期款176383元，余款40万元于2020年6月30日前向银行（贷款机构）申请贷款支付。涉案合同附件十一的《补充协议书》第六条第2款约定，买受人须自涉案合同签订之日起7日内前往贷款银行提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准），并办理按揭贷款，由此可见，申请贷款的义务主体是***、冯***，且文盈公司并无指定***、冯***仅能向鹤山农商银行雅瑶支行申请贷款。其次，涉案合同及附件十一《补充协议书》第六条第1款明确载明，***、冯***在签订上述合同及协议时已经充分了解个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的办理条件和程序，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。在鹤山农商银行雅瑶支行要求变更贷款方式的情况下，***、冯***应当按约定无条件配合鹤山农商银行雅瑶支行变更贷款方式并与文盈公司协商变更相关的内容。但***、冯***不同意变更贷款方式，亦没有与文盈公司协商变更相关内容，最终导致贷款未获审批，并不能归责于文盈公司。退一步来说，因***、冯***向鹤山农商银行雅瑶支行申请贷款，是否获得审批取决于鹤山农商银行雅瑶支行，即使鹤山农商银行雅瑶支行无正当理由拒绝向***、冯***发放贷款，也不能据此推定文盈公司对此存在过错，***、冯***仍应按合同的约定向文盈公司支付余下购房款。再次，涉案合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。双方在订立合同时往往对自身合同义务的履行及可能存在的风险有着较为充分的预见，对可能出现的履行障碍应有相应的解决方案。现涉案房产的总价并无发生变化，在***、冯***申请的贷款迟迟未获鹤山农商银行雅瑶支行审批的情况下，***、冯***也可通过变更贷款方式或向其他银行申请贷款等途径支付余下的购房款而非直接请求解除合同，且庭审中文盈公司亦表示***、冯***可向其他银行申请贷款。最后，***、冯***主张的婚姻关系以及居住环境变化亦不属于签订合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对于***、冯***并无明显不公平，亦未导致***、冯***无法履行付款义务。综上，***、冯***提供的证据并不足以证实因文盈公司或鹤山农商银行雅瑶支行原因导致合同目的无法实现，亦不能证实涉案合同履行的基础发生重大变化，继续履行合同对其明显不公平，故对其请求解除涉案合同、补充协议书以及返还购房款并支付利息的诉讼请求，一审法院均不予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回***、冯***的全部诉讼请求。本案受理费减半收取4781.92元，由***、冯***负担（***、冯***已预交受理费4781.92元）。 本院二审期间，***、冯***提供谈话录音以证明其无法从其他银行获取贷款，文盈公司则提供其他银行收取案涉楼盘的其他买受人贷款申请资料的受理通知书以证明案涉楼盘与其他银行也存在合作可以正常办理贷款手续，本院认为上述证据与本案无直接关联，对该证据的证明力均不予确认。***、冯***在二审期间申请向本院申请向当地银行调查了解鹤山市当地银行是否能为案涉房屋办理按揭贷款，本院认为该调查申请事项与本案无直接关联，本院不予准许。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉商品房买卖合同应否予以解除问题。 ***、冯***与文盈公司签订商品房预售买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。本案中双方签订的合同约定***、冯***2019年9月26日前支付首期款176383元，剩余房款400000元于2020年6月30日通过向银行申请贷款支付，但***、冯***向鹤山农商银行雅瑶支行申请40万元贷款至今未能审批，鹤山农商银行雅瑶支行陈述是因***、冯***银行流水不符合贷款要求而未予审批贷款，***、冯***亦未与文盈公司就变更合同相关条款内容协商一致，***、冯***在诉讼中主张其在未获贷款的情况下无能力一次性支付剩余房款，鹤山农商银行雅瑶支行在诉讼中亦明确表示不同意再贷款给***、冯***。本院认为，***、冯***已按照银行贷款规定向银行提供相关申请贷款材料，表明***、冯***履行合同约定的自身能够独立完成的义务是主动、积极的，后因贷款银行审查认为***、冯***银行流水不符合贷款要求对***、冯***的贷款申请不予审批,该原因亦并非买受人自身征信或存在其他过错，能否获得银行审批由银行决定，银行对贷款申请不予审批并不是***、冯***主观过错造成的。因银行审批与否对合同履行有重大影响，双方在签订商品房买卖合同时选择以按揭贷款形式支付剩余房款的付款方式，亦表明***、冯***无法一次性支付剩余房款，与***、冯***在诉讼中主张其无能力一次性自行支付剩余房款相互印证，且鹤山农商银行雅瑶支行亦明确表示不同意再贷款给***、冯***。本案出现贷款无法办理的客观障碍，合同所约定的以贷款方式支付余款的条件已不能成就，致使***、冯***无法按合同约定以按揭贷款的方式支付剩余房款，故***、冯***因未能与银行签订商品房担保贷款合同、获得银行的贷款，并导致案涉的商品房买卖合同难以继续履行，本院认为该责任不可归责于双方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”***、冯***起诉请求解除案涉商品房买卖合同及补充协议及要求退还已交付的首付款176383元，本院予以支持。综合考量合同履行情况和兼顾公平原则，对***、冯***的利息请求，本院不予支持，因本案而产生的诉讼费用本院确定由***、冯***承担。 综上所述，***、冯***的部分请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广东省鹤山市人民法院（2022）粤0784民初1534号民事判决； 二、解除***、冯***与鹤山市文盈物业发展有限公司签订的编号为201901240111的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议书》； 三、鹤山市文盈物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还房款176383元给***、冯***； 四、驳回***、冯***的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取4781.92元，由上诉人***、冯***负担。 二审案件受理费9563.83元，由上诉人***、冯***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年九月三十日 法官助理*** 书记员***