广东鹤山某某股份有限公司广场支行、某某等金融借款合同纠纷民事一审民事判决书

广东省鹤山市人民法院 民事判决书 (2023)粤0784民初2350号 原告：广东鹤山某某股份有限公司广场支行，经营场所：广东省鹤山市。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***。 委托诉讼代理人：***，广东叠力律师事务所律师。 被告：***，女，1968年2月14日出生，汉族，住广西兴业县。 被告：鹤山市某某物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。 原告广东鹤山某某股份有限公司广场支行（以下简称某某银行）与被告***、鹤山市某某物业发展有限公司（以下简称某某公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2023年5月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某银行的委托诉讼代理人***、***，被告某某公司的委托诉讼代理人***，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某银行向本院提出诉讼请求：一、判令被告***提前偿还原告贷款本金人民币454027.77元及欠息直至付清贷款为止（欠息包含利息、罚息和复利，暂计至2023年3月20日，欠本金454027.77元、欠息34379.57元，暂合计欠本息488407.34元；从2023年3月21日后的欠息按双方签订的《个人购房按揭贷款合同》（合同号为：鹤农商个房代字［2020］第10020209910******号）第四条约定的贷款利率、罚息利率计收）；二、判令被告***支付原告律师费5000元；三、判令原告对被告***提供抵押的位于鹤山市**镇**街**号**房［证号：粤（2019）鹤山市不动产证明第0**8号］的不动产享有优先受偿权;四、被告鹤山市某某物业发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任;五、两被告负担本案诉讼费用。 被告***答辩称，对于原告诉请的还款金额无异议，确认拖欠原告的借款，但现在暂时没有偿还能力。 被告某某公司答辩称，对于欠款金额，由于某某公司不是当事人，具体由原告与***核实。对于律师费，某某公司在保证范围内不包含律师费，故律师费不应由某某公司承担。对于房屋享有优先受偿权无异议。对于要求某某公司承担连带清偿责任有异议，实际上某某公司与原告发生同类的案件已经发生过几次，根据中级人民法院的判决，某某公司的责任不是连带清偿责任，原告在对***的房屋享有优先受偿权后，***不足以清偿的部分由某某公司承担补充清偿责任，某某公司在承担补充清偿责任后有权向***清偿。另庭后补充答辩，根据《个人购房按揭贷款项目合作协议书》约定，某某公司的保证期间至2021年12月29日止，原告于2023年4月起诉已过了需要承担保证责任的保证期限，某某公司不需要承担保证责任。在法院认定某某公司承担连带保证责任的情况下，应当在判决主文中判决某某公司对原告行使涉案房产优先受偿权后仍不足清偿的债务承担补充清偿责任，某某公司在承担补充清偿责任后有权向***追偿。 本院经审理查明认定事实如下：2017年12月26日，某某公司召开股东会形成《股东会决议》，一致同意为保证案涉《个人购房按揭贷款项目合作协议书》所形成的购房人与贷款人所签订的借款合同项下的全部借款本息按期足额归还，该司为购买清华苑君汇房地产项目的借款人承担阶段性连带保证责任和承担回购责任；保证期间为自《个人购房按揭贷款项目合作协议书》生效之日起，至依据协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。某某公司的全体股东林卫平、***在《股东会决议》上签字。 2019年2月25日，以某某公司为甲方，原告为乙方，双方签订了编号为鹤农商房合字［2019］第ＨＴ089001119******号《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，约定原告同意为符合其贷款条件的购买某某公司所开发的清华苑君汇商住楼二、Ｆ型、Ｇ型、Ｈ型、Ｊ型、Ｋ型住宅房地产项目的自然人提供购房按揭贷款。该合作协议第五条载明：“1、……甲方同意为购房人向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保和承担回购责任，该保证不再逐笔办理保证担保手续。2、保证范围：全部购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金和乙方为实现债权及担保权而实际发生的合理费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费等）。3、保证期间为下列第（2）项所约定的期间（具体保证期间应以经签署的具体担保文件之约定为准）：……（2）自本协议生效之日起，至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按乙方的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。（3）自本协议生效之日起，至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按乙方的要求办妥及完善抵押登记手续之日止”。 2019年11月22日，***向原告申请购房抵押借款。原告作为贷款人、***作为借款人签订编号为鹤农商个房贷字［2020］第10020209910******号的《个人购房按揭贷款合同》约定：***向原告借款510000元用于购买位于鹤山市**镇**街**号**房的房产，期限为156个月，按等额本息还款法。借款利率在贷款发放日当期ＬＰＲ的基础上增加105个基点，执行年利率见借款借据。逾期贷款的罚息从逾期之日起每日按相应罚息利率计算，直至本息全部清偿为止。逾期贷款罚息利率为当期执行的贷款利率×（1＋50%）。对于不能按时支付的利息，按逾期贷款的罚息利率计收复息。借款人承担贷款人为实现合同项下债权而产生的合理费用，包括但不限于律师费等。借款人自愿以其所购买的涉案所述房产作为抵押物提供抵押担保，由贷款人作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权。担保范围为：合同项下全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金和贷款人为实现债权而实际发生的律师费等合理费用。借款人未按合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项即构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用。 2020年1月16日，原告向***发放贷款510000元。后***未能按时还本付息，截至2023年3月20日止，共欠借款本金余额454027.77元，利息、罚息、复利34379.57元。 另查明：2019年12月30日，涉案的位于鹤山市**镇**街**号**房**商品房抵押权预告登记，权利人为原告。该房屋已办理所有权首次登记，权利人为某某公司。 本院认为，本案是金融借款合同纠纷。涉案的《个人购房按揭贷款合同》是当事人的真实意思表示，依法成立生效，对合同各方具有法律约束力。原告已履行了借款合同义务，***未能依约按期还本付息，其行为已构成违约。原告请求***提前偿还借款本金454027.77元及相应利息、罚息和复利，理据充分，本院予以支持，暂计至2023年3月20日的利息、罚息、复利为34379.57元，从2023年3月21日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利按上述《个人购房按揭贷款合同》约定的标准另行计付。本案律师费5000元属于为原告实现债权产生的合理支出，原告请求***承担该费用符合合同约定，本院予以支持。 关于原告对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，本案中，涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为原告，且已由某某公司办理了所有权首次登记，亦不存在预告登记失效等情形，故原告对涉案房产依法享有优先受偿权。 关于某某公司是否应对***涉案债务承担保证责任的问题。通过对比《个人购房按揭贷款项目合作协议书》第五条第3点第（2）项、第（3）项约定的内容可知，第（2）项约定的保证期间是在第（3）项约定的保证期间基础上加上两年期限，故第（2）项约定的某某公司保证期间应理解为自涉案抵押权设立之日即2019年12月30日起满两年,而原告于2023年5月4日通过起诉方式请求某某公司承担保证责任已超过保证期间，故某某公司依法不再承担保证责任。原告请求某某公司对***的前述债务承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第三百八十九条、第三百九十四条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东鹤山某某股份有限公司广场支行偿还借款本金454027.77元及相应的利息、罚息、复利（暂计至2023年3月20日的利息、罚息、复利为34379.57元；从2023年3月21日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利按合同编号为鹤农商个房贷字［2020］第10020209910203503号的《个人购房按揭贷款合同》约定的标准另行计付）。 二、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东鹤山某某股份有限公司广场支行支付律师费5000元。 三、原告广东鹤山某某股份有限公司广场支行对位于鹤山市**镇**街**号**房的房产在本判决第一、二项所确定的债权范围内享有优先受偿权。 四、驳回原告广东鹤山某某股份有限公司广场支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4350.56元（原告已预交），由被告***负担（经原告同意，被告负担的受理费4350.56元于支付款项时迳付给原告，本院不再收退）。 如不服本判决可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年八月三日 法官助理*** 书记员***