中国建设银行股份有限公司上虞支行金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

浙江省绍兴市上虞区人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）浙0604执异22号

案外人：周海江，男，1973年1月1日出生，汉族，住绍兴市上虞区。

申请执行人：中国建设银行股份有限公司上虞支行，住所地绍兴市上虞区百官街道市民大道666号，统一社会信用代码：91330604146110624G。

法定代表人：朱骅，行长。

被执行人：华升建设集团有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道百官广场30楼，统一社会信用代码：913306041461310030。

法定代表人：司焕明，董事长。

被执行人：华升建设集团浙江建筑设计有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道王充路407号五层03号，组织机构代码：74771636-5。

法定代表人：杭飞龙。

被执行人：杭飞龙，男，1957年6月2日出生，汉族，住绍兴市上虞区。

被执行人：司焕明，男，1962年5月20日出生，汉族，住内蒙古包头市东河区。

被执行人：祝华丽，女，1963年2月9日出生，汉族，住宁波市海曙区。

本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司上虞支行（简称建行上虞支行）与被执行人华升建设集团有限公司（简称华升集团）、华升建设集团浙江建筑设计有限公司（简称设计公司）、杭飞龙、司焕明、祝华丽金融借款合同纠纷一案中，案外人周海江提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。

案外人周海江称，请求阻止交付太仓市××城××室房屋。绍兴市上虞区人民法院（2018）浙0604执1023号金融借款合同纠纷一案中，申请执行人建行上虞支行申请拍卖被执行人华升集团所有的位于太仓市××城××室房屋并责令案外人腾退。案外人认为依据法律规定有权阻止交付案涉房屋。理由如下：案外人的房屋租赁合同关系始于2015年6月29日，而非2015年10月1日。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照以下顺序确定履行合同的承租人，一是已经合法占有租赁房屋，二是已经办理备案手续的，三是合同成立在先的。鉴于房屋租赁合同在实践中存在先签后租、先租后签等情形，在确立租赁合同关系成立时间时采用合法占有优于合同在先原则。最高人民法院在审理以租赁权对抗抵押权的执行异议案件中，也不是以租赁合同确认的租赁时间作为确认租赁关系开始的唯一条件，而是需要考虑承租人实际占有情况，即以实际占有时间作为租赁关系开始的时间。承租人“占有”的情形，是指承租人对房屋拥有控制权，即已经用于生产生活、经营、装修等。本案中，案外人于2015年3月份与华升集团协商租赁案涉房屋事宜，2015年6月中旬双方达成口头协议，由案外人承租该房屋，租金每年8万元，免租期三个月，2015年6月下旬交付房屋，租金从2015年10月1日起计算。由于当时华升集团处于资产重组阶段，双方约定待后续补签书面租赁合同。案外人于2015年6月25日得到案涉房屋钥匙，并于当日与苏州梓粟装饰工程有限公司签订装修施工合同。合同约定开工时间为2015年6月25日。为装修该物业，案外人于2015年6月29日与太仓市城房物业管理有限公司签订《用水用电物业协议书》以及《补充协议》，约定使用期限为5年，从2015年6月29日至2020年6月29日。同日，物业公司出具《收据》，收取用电保证金3000元。案外人于2015年6月30日起入场装修，并于2015年8月5日支付水电费460元，装修完成后使用至今。2016年5月下旬，华升集团通知去公司签署租赁合同，案外人于2016年5月30日签字，华升集团于2016年6月27日盖章，约定租赁期限自2015年10月1日至2020年9月30日。从上述证据表明，案外人于2015年6月25日取得案涉房屋钥匙并开始装修，证明实际“占有”房屋的时间为2015年6月25日，而非2015年10月1日。实际租赁时间并不是租赁合同约定的2015年10月1日，该时间只是双方计算租金的时间节点，租赁时间需要加上三个月的免租期，即从实际“占有”房屋的时间2015年6月25日。案外人有权阻止向执行申请人移交案涉房屋。依据《物权法》第190条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第65条的规定，抵押人将已经出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的财产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予以支持。案外人租赁案涉房屋的时间为实际“占有”时间即2015年6月25日，早于执行申请人与华升集团办理抵押登记的时间，依据法律规定，案外人有权阻止移交案涉房屋。综上，案外人的租赁时间早于抵押登记时间，并实际占有该房屋，且案外人在租赁该房屋后并不知悉华升集团抵押的情形，否则也不会投入大量资金用于装修。为此，特提出异议申请。案外人为证明其主张，提供了收据二份、《房屋租赁合同》一份、《装修情况说明》一份、《用水用电物业协议书》一份、《补充协议》一份、《建筑工程施工合同》一份及装修结算单等证据。

申请执行人建行上虞支行未发表意见。

被执行人华升集团、设计公司、杭飞龙、司焕明、祝华丽未发表意见。

经审查查明，申请执行人建行上虞支行与被执行人华升集团于2014年10月29日签订《抵押合同》，约定由华升集团以其名下的位于太仓市××城××商场××室、××室、××室、××室的房产及土地（含案涉房地产）为申请执行人与被执行人华升集团签订的编号为656435123322014066号的人民币流动资金贷款合同所形成的债务提供抵押担保。同日，申请执行人建行上虞支行与被执行人华升集团签订前述人民币流动资金贷款合同，约定由被执行人华升集团向申请执行人借款2500万元，借款期限为2014年10月29日至2015年9月26日。上述合同签订后，申请执行人依约定向被执行人华升集团发放贷款2500万元。2015年9月25日，双方达成人民币借款展期协议（编号为65643512322014066展），约定将上述贷款借款期限展期12个月至2016年9月24日，并于同日就案涉房地产办理了抵押登记手续，领取了编号为太房他证太仓字第××号他项权证。由于被执行人华升集团未按期归还借款本息，申请执行人向本院提起诉讼，本院经审理后作出了（2017）浙0604民初6835号民事判决。该判决生效后，被执行人未履行判决确定的义务。申请执行人向本院申请执行，本院予以立案执行，执行案号为（2018）浙0604执1023号。在执行过程中，案外人就案涉房地产向本院主张租赁权。本院于2019年3月11日向案外人发出《通知书》，认为其租赁时间在设定抵押之后，本院将依法涤除租赁拍卖，并责令其腾退。为此，案外人提出执行异议。

另查明，银川市中级人民法院于2016年12月15日首查封了太仓市××城××商场××室、××室、××室、××室的房产及土地（含案涉房地产）。2019年3月4日，银川市中级人民法院出具《移送执行函》，将案涉房地产移送本院执行。

再查明，案外人周海江与被执行人华升集团于2016年6月就太仓市×镇×路×号商场×室即案涉房地产签订了一份《房屋租赁合同》，约定案外人向被执行人华升集团租赁案涉房地产，租赁期限自2015年10月1日至2020年9月30日止，租金为人民币捌万元整/每年，每年递增百分之五调整租金，租金按年支付，一年付一次，每年3月15日支付，华升集团于本合同生效之日起10日内，将该房屋按现状交付给案外人。双方对其他事宜亦作了约定。

本院认为，案外人周海江与被执行人华升集团签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律规定，该合同合法有效。本案的争议焦点是案外人周海江租赁案涉房地产的租期起算时间是2015年6月25日还是2015年10月1日？虽然案外人周海江提供了相关证据以证明其在2015年6月25日已占有案涉房地产，但房屋租赁合同中明确约定租赁期限自2015年10月1日至2020年9月30日止，因此，租期应从2015年10月1日起计算。由于案涉房地产办理抵押登记的时间为2015年9月25日，早于合同约定的租赁时间，即抵押在前，租赁在后，故案外人周海江的租赁权不得对抗抵押权人行使抵押权。本院据此作出涤除其租赁权对案涉房地产进行拍卖并责令其腾退的行为并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条之规定，是指租赁房屋在未设定抵押，且承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用租赁房屋的情形下，承租人才享有在租赁期内阻止交付租赁房屋的权利。而案外人承租的案涉房地产已设定了抵押，并不符合上述情形。综上，案外人要求阻止交付案涉房地产的异议请求，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

驳回案外人周海江的异议请求。

如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

审　判　长　　徐立飞

审　判　员　　陈　明

人民陪审员　　金妙芬

二〇一九年四月十八日

书　记　员　　章利云