某某与上海生乐物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

上海市闵行区人民法院 民事判决书 案号：（2019）沪0112民初38424号 原告：***，女，1956年4月17日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：***，男。 被告：上海生乐物业管理有限公司，住所地上海市。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男。 委托诉讼代理人：***，上海市杰豪律师事务所律师。 原告***与被告上海生乐物业管理有限公司(以下简称生乐物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理，依法由审判员***独任审判。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年4月22日、2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***,被告生乐物业公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告重新铺设地板、粉刷墙体、维修电冰箱和维修家具；2、判令被告赔偿因原告衣服、被子不能使用而导致原告需要搬家及装修所产生的损失费用，合计人民币40,699元，上述损失费用包括全部地板的更换费用9,000元、房间及客厅的墙体维修费8,000元、两组门套更换费用3,000元(包括客厅及厨房的门套和门，房间的门套和门)、大橱、五斗橱、电视柜、高箱床、收纳柜、沙发、樟木箱的家具维修费2,000元、购置新冰箱的费用2,699元、两次搬家费用3,000元、两次家具拆装费用2,000元、两个月的租房费用10,000元及衣服被褥的损耗费用1,000元。事实及理由：原告系本市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称102室)业主，被告系102室所在小区的物业管理单位。2019年6月，被告作为物业管理单位无视上级部门下发的防汛通知，在大雨来临之前没有安排专人值班，更没有准备防汛物资，造成小区1号至5号底楼居民家中全部进水，室内水深高达20余公分。此事惊动了小区所在地区的房管部门及上级政府部门，被告迫于压力在小区内放了一些黄沙和挡水板。但是，被告却用锁具将挡水板锁住，使得档水板无法正常使用。同年8月10日，再次下起大雨，被告仍未及时放置防汛黄沙及档水板，原告只能自行找来黄沙并用榔头砸掉了锁住挡水板的锁，进行各种自救。但是，原告家中房屋再次进水，新装修的房屋损失惨重。综上，原告认为被告作为小区的管理者，失责管理造成原告房屋的损失，故原告为维护自身的合法权益诉至法院。 被告生乐物业公司辩称：原告地处的小区楼层地势偏低，2019年6月及8月的两次暴雨水都很大，物业公司事先已在小区内安置了挡水板和沙袋，具体的放置位置是4号楼的门洞处。但是，由于当天下雨的水太大，放置的挡水板和沙袋没有办法阻挡水的蔓延。真正造成积水的原因是2017年政府在小区进行“美丽家园”工程，雨水和污水的管道变成了一路，而且管道设计偏细。小区门口原来有个雨水管的窨井，但也在“美丽家园”工程中被埋下去了。小区的出水管道没有接通到市政的排水管中，积水就没有办法外排。本来小区有两根管道接通到市政的排水管中，但通过“美丽家园”工程后只留有一根管道，一旦吴中路积水，市政管道就会积水，导致水倒灌进小区。2019年6月30日的暴雨，小区进水后，被告就打电话到房管办、水务、居委，水务部门两次派员抽水,一直抽到下午3点，才将水排掉。2019年8月10日，镇政府调来了两个大功率的抽水机，当时抽出去的水也没有地方排放。被告已经按照物业合同约定的管理事项对小区进行管理，不存在不作为的情况。事发后，被告至原告家中看过情况，认可有进水的情况，但是原告主张的赔偿金额过高，经被告计算损失在16,610元。 经审理查明，原告系102室房屋业主，被告系102室房屋所在的本市闵行区吴中路689弄小区的物业服务单位。2019年6月25日，被告在小区内张贴《友情提醒》，警示小区业主本市进入雷雨台风季节，要求业主加强防汛意识。2019年6月29日至30日，本市范围内普降特大暴雨，原告所在小区因排水不及时造成大量积水。因原告所在的3号楼进户门处未放置防水沙袋亦未安装防水挡板致大量积水漫至原告家中，致原告家中物品受损。事发当日，由小区所在地的相应水务部门至现场安排了抽水泵予以排水处理。事发后，被告作为小区物业管理单位向相关行政部门统计上报了小区进水受损情况，并在小区内的固定地点设置了防汛沙袋及防水挡板。但为防止防汛物资被随意挪用，被告以锁具将上述防水挡板固定在小区房屋底层楼道门口。 2019年8月8日，被告在小区内张贴《台风通知》，提醒小区业主做好“第9号台风利奇马”的各项防汛准备。2019年8月9日至10日，因第9号利奇马台风影响，本市范围内出现特大暴风雨。原告所在小区又因巨大雨量的降水导致大面积排水不畅。在此次大雨量降水过程中，被告未及时启用防水档板亦未设置沙袋于3号楼入口处，原告通过砸毁防水档板锁链及自行堆放防水沙袋的方式予以挡水自救。 庭审中，被告对于102室房屋受损后的维修项目及金额出具报价，具体包括：一、维修项目：1、厅、房间实木地板更换30平方米；2、厅、房间实木踢脚线30米；3、厅、房间墙面根部涂料局部维修；4、门套4樘；二、费用：1、实木地板300元/平方米*30平方米=9,000元；2、龙骨25元/平方米*30平方米=750元；3、实木踢脚线12元/米*30米=360元；4、涂料维修1,000元；5、门套4樘*800元/樘=3,200元；三、其他费用：1、冰箱维修800元；2、施工配合费1,500元；四、总费用合计16,610元。 因原、被告对于102室房屋受损范围及修复方案无法达成一致意见，本院委托上海源正科技有限责任公司对上述事项进行鉴定。鉴定意见为：102室房屋因雨水倒灌引起的损失范围主要位于102室卧室、厅、厨房，受损内容包括：木地板(含路脚板)、涂料、木质门及门套。修复建议：1、卧室(1)墙面根部受损涂料铲除至抹灰层，重新批嵌腻子并涂料1底2面，面积约7.8平方米。卧室墙面面漆整体1度，面积约30.9平方米。(2)受损木地板(95mm×900mm,实木配木龙骨)整体拆换，面积约12.0平方米。(3)受损木质踢脚板(80mm)拆除，长度约12.3米。(4)受损木质门及门套(800mm×200mm)拆换。2、厅(1)受损墙、顶面涂料铲除至抹灰层，重新批嵌腻子并涂料1底2面，面积约26.8平方米。厅墙、顶面面漆整体1度，面积约46.4平方米。(2)受损木地板(规格95mm×900mm,实木配木龙骨)整体拆换，面积约15.4平方米。(3)受损木质踢脚板(80mm)拆除，长度约13.0米。(4)受损厅与厨房间木质门套(1700mm×2200mm)拆除。3、厨房(1)受损厨房与卫生间木质门套(700mm×2000mm)拆除。原告为此支付鉴定费12,000元。此后，因原告不认可被告关于102室房屋受损后的维修报价金额，遂向本院提出相应审价评估申请。然，原告后又申请撤回上述审价评估申请并认可被告提出的维修报价16,610元。 另查明,被告现已退出102室房屋所在小区的物业管理工作。 以上事实，由原告提供的现场视频、证人证言，被告提告供的照片、维修报价书、业委会证明及当事人的庭审陈述等所证实。 本院认为，本案的争议焦点为102室房屋因两次暴雨产生雨水倒灌引起的受损，是否由于被告的违约行为造成。本案中，被告系原告房屋所在小区的物业管理单位，对该小区具有相应的日常管理及各项维护义务。造成原告家中财物受损的两次暴雨确属台风灾害范畴，但依日常生活常识及气象预报可知本市每逢夏季台风气象影响之际，常会发生类似特大暴风雨及大面积排水困难现象。被告作为具有专业知识及相应资质的物业管理单位，更应熟悉知本市的上述气象特点。从被告提供的其在小区内张贴的多张台风大雨警示公告可见，被告对台风暴雨后可能发生的损害具有一定预见性。然而，被告仅仅在小区公告栏内向居民作出一般性防汛提示，但其自身却未能在小区内安排一定量的防汛设备，可见被告怠于履行自己的物业管理义务。此后，在6月的暴雨损害已实际产生及被告向相关行政部门上报了小区受损情况后，被告虽在小区内放置了防汛沙袋及挡水板。但在8月的“利奇马”台风降雨发生时，被告作为小区物业单位，非但未将防汛沙袋及时堆放在3号楼门一楼进户门处，甚至还用锁具将防水档板锁住。被告的这一行为大大降低了3号楼的防汛效率，使得身处3号楼一楼住户的原告采取砸锁方式予以自救，但仍无法及时阻挡雨水倒灌，最终导致原告家中物品再次受损。综上，本院认为，虽然台风降水属自然天气原因，但被告在履行物业服务合同时，已明显怠于履行其基本物业管理义务，被告的行为已属违约，其理应对因违约行为造成原告的损失予以赔偿。至于违约责任的承担方式，因被告已结束小区的物业管理工作，本院认为原告要求被告以实际维修方式承担违约责任确有不妥亦难以实施，故酌情判决被告以赔偿损失之方式承担违约责任。 至于原告家中各项物品的损失赔偿金额，原告已认可被告在诉讼中提出的维修金额并撤回相应审价评估申请，故本院以被告确认的维修金额作为102室中卧室、厅、厨房木地板(含路脚板)、涂料、木质门及门套损害部分的赔偿依据。原告另主张102室房屋内的部分家具、家用物品如大橱、五斗橱、被褥等受损，虽然其未能对上述损失提供相应证据，但依生活常理可知该项损失必然产生，故本着减少当事人讼累的原则，本院酌情确定该部分损失金额为1,000元。同理可知，在102室房屋的维修期间，原告势必会产生一定金额的租房、搬家及家具拆装费，本院酌情确定原告主张的租房、搬家及家具拆装费合计为3,000元。当然，需要说明的是，原告获得赔偿款后，102室房屋受损部位的修复义务则由原告自行承担。 综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告上海生乐物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***赔偿款20,610元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,050元、鉴定费12,000元，合计13,050元，由被告上海生乐物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判长 *** 审判员 *** 人民陪审员 *** 书记员 *** 二〇二〇年十月二十八日