某某情、安徽省白湖阀门厂有限责任公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

安徽省庐江县人民法院

民 事 判 决 书

(2021)皖0124民初5666号

原告（反诉被告）：**情，男,1963年11月12日出生,汉族，居民，住安徽省庐江县。

委托诉讼代理人：崔启云，男，庐江县白湖镇金湾社区居委会推荐。

委托诉讼代理人：叶和民，安徽耀真律师事务所律师。

被告（反诉原告）：安徽省白湖阀门厂有限责任公司，住所地安徽省庐江县白湖镇塘串河，统一社会信用代码91340124153665003R(2-2)。

法定代表人：李正全，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。

原告**情与被告安徽省白湖阀门厂有限责任公司（以下简称“白湖阀门厂”）租赁纠纷一案，本院于2021年7月2日立案受理后，被告白湖阀门厂提起反诉。依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告**情的委托诉讼代理人崔启云、叶和民、被告白湖阀门厂的委托诉讼代理人刘爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**情向本院提出诉讼请求：1、白湖阀门厂减免东小圩土地(水面)2020年6个月的租金82029元；2、白湖阀门厂赔偿2020年承租的193亩水稻毁损经济损失347400元；3、解除双方签订的租赁合同；4、本案诉讼费用和律师代理费用由白湖阀门厂承担。事实与理由：2018年11月22日,**情与白湖阀门厂下属无独立法人资格的物业公司签订了“东小圩土地、水面租赁合同”,约定白湖阀门厂将其所有和管理的东小圩土地约193亩,水面约101亩租赁给**情,从事水稻等农作物种植和水产、鸡、鸭、鹅等养殖。期限为2018年11月1日起至2021年10月31日止。土地每年每亩租金688.88元;水面每年每亩租金308元,合计每年租金164058元。合同还对双方其他权利义务以及违约责任都有所约定。合同签订之后,**情支付了第一年租金164058元,另外还支付了20000元保证金。2019年12月份,**情支付了第二年租金164058元。本案租赁合同承租方实际上是白湖阀门厂与**元、崔启云三人共同合伙承租,而由**情代表合伙人,以自己个人名义与白湖阀门厂签订租赁合同,实际是合伙人共同与白湖阀门厂履行租赁协议。2020年初,新型冠状病毒肺炎疫情来势凶猛,庐江县一度曾处在中风险阶段,自2020年2月至4月三个月几乎处在全封城状态。整个社会除了抗疫,几乎停止了一切生产和社会活动。而农业生产季节性强,一年四季在于春,农业生产错过了春季,势必影响了其他季节生产。春季也是投放渔苗、龙虾苗种繁殖季节,也是春夏季作物种殖的大好季节,而**情作为农业生产租赁户,响应政府号召滞留在家,不能与合伙人组织员工在其承租的土地和水面上作业。等到疫情防控形式稍有好转之时,**情即组织生产自救,五、六月份即整田和播种,不料在七月份又发生了百年不遇的汛情。2020年7月18日晚上,东小圩大堤出现200米塌方,白湖阀门厂要求**情组织人员立即撤场,这样一撤就是两个月不能生产和管理。此外自7月18日连续三天大雨后,东小圩里的193亩糯稻全部内渍淹没,而白湖阀门厂没有按照合同第五条第5项“根据乙方承租土地、水面在汛期的需要,做好泵站的排涝”履行义务,东小圩内渍没有及时排涝,导致田里秧苗全部枯萎腐烂,193亩稻田绝收。由于白湖阀门厂的不作为导致直接损失在三十万元以上。白湖阀门厂的违约行为应对上述损失全部负责。由于2020年汛期外河水位较高,白湖阀门厂在修复大堤时,将原来用于在外河提水进入东小圩的涵道封堵,白湖阀门厂封堵涵道行为属于改变了承租物现状行为。2021年春,**情要求白湖阀门厂修复或另行设立外河流入东小圩的进水涵道,可是白湖阀门厂以各种理由拒绝,现在**情2021年承租的土地和水面无法蓄水,租赁目的无法实现。农业生产是投资大,见效慢的产业。**情为了实现租赁目的,对租赁的土地和水面进行了合理化改造,投入了一定资金,由于2020年疫情和汛情影响,由于白湖阀门厂改变租赁物入水的现状,致使近两年无法进行生产,更无产出,损失惨重。现面临承租期即将到来,为此,**情要求白湖阀门厂延长两年租赁期限,以便**情最大限度挽回损失。综上所述,**情的诉求有客观事实,合乎情理，白湖阀门厂违约并导致**情损失巨大。

白湖阀门厂辩称，1、双方所签订的租赁合同合法有效，双方均应严格履行。如果**情支付下欠的全部租金，其也同意解除租赁合同。2、**情要求减免2020年6月份的租金82029元，没有事实和法律依据，而2020年年初虽然爆发新冠疫情，但疫情的爆发对工商业、服贸业等相关产业存在较大影响，但对农业生产并没有构成实质性的影响，疫情是在2021年1月底发生至2021年3月初疫情基本得到控制，随后各行各业均恢复生产生活。那么春耕生产在3月中下旬或四月初开始，此时疫情防控已经解封，不存在不允许下田劳作的情形，同时疫情防控期间也没有任何人限制**情进行生产，所以疫情对**情的农业生产没有任何的影响。因此，**情以所谓疫情为由要求减免租金的理由不成立。3、**情诉请赔偿水稻损失347400元，同样没有依据。2020年虽然发生了洪涝灾害，但洪涝形成的结果不至于给**情造成巨大的损失，同时，在去年雨季的过程中，**情所承包的东小圩土地(水面)并没有形成大面积的内涝，因此不可能造成其水稻完全毁损的局面。即使，**情的水稻受到了一定的损失，但对于该损失显然是不可抗力的原因造成的，白湖阀门厂没有过错。**情诉称的白湖阀门厂没有及时对圩内进行排水，以及因白湖阀门厂的原因造成东小圩内涝，没有任何的事实依据。4、原、被告签订的合同中没有规定白湖阀门厂应当承担接通承租田地和水面的进水设置的义务，**情原先私自设置涵管，因不符合相关规定，且去年汛情期间，因为该涵管的存在导致东小圩大堤出现近200米的塌方。汛情过后合肥市水务局对水毁大堤进行修复，将**情私自设置的涵管处进行封堵。5、**情要去延长租赁合同的期限两年并要求白湖阀门厂承担诉讼费和代理费也没有事实和法律依据。本案所涉合同将在本年10月31日到期，鉴于**情不按合同约定履行，白湖阀门厂将不在合同到期后与其签订任何合同。综上，请求法庭依法驳回**情的诉讼请求。

白湖阀门厂提出反诉请求：1、**情立即支付所欠白湖阀门厂2020年11月1日至2021年10月31日期间的租金164058元，并判令**情按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR)支付自2020年9月1日起的欠款利息，直至所欠款项付清之日止；利息暂计至2021年7月16日，为5527元，合计169585元。2、本案的反诉费由**情负担。事实与理由：2018年11月22日，白湖阀门厂所属的物业公司代表白湖阀门厂与**情签订一份《安徽省白湖阀门厂有限责任公司东小圩土地、水面租赁合同》，该合同约定，白湖阀门厂将所属的东小圩193亩土地、100.99亩水面，分别以688.88元／亩／年、308元／亩／年的价格租赁给**情，其中，土地租赁用途为从事水稻、小麦、蔬菜种植，水面的租赁用途为鸡、鹅、鸭的养殖；租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日；**情在合同签订当日向白湖阀门厂支付第一年的租金164058元，以后每年的租金均于每年8月底前付清；如不按期支付租金，合同自动中止；该合同还就双方的其他权利义务做了约定。上述合同签订后，白湖阀门厂向**情交付了合同约定的土地及水面，全面履行了合同义务。**情本应按照合同约定向白湖阀门厂支付租金，但是，在按照合同约定支付了第一、第二年度租金后，对于第三年度的租金，**情拒绝支付，并且，以毫无依据的理由对白湖阀门厂提起诉讼，要求白湖阀门厂减免租金82029元、赔偿损失347400元等，白湖阀门厂不得不提起反诉。

**情反诉辩称，1、白湖阀门厂的反诉没有事实根据。原、被告的合同期限是3年（2019年至2021年），已上交了两年的租金。今年是最后一年，合同第三条规定：余下两年的租金每年八月底前付清，现在还未到八月底，没有违约事实。2、白湖阀门厂的反诉自相矛盾。2020年上半年全国封闭抗疫，湖北武汉是2020年4月8日解封，允许人员出入。**情合伙人崔启云就是湖北人，他是到2020年4月中旬才被允许回到安徽，崔启云回到安徽庐江县，按照省司法厅的规定来自湖北的人员需要再被隔离观察14天，到了5月，其合伙人才能组织生产，六月份种下的一季水稻，不到一个月又被7月的汛情毁得一干二净。白湖阀门厂的反诉诉讼请求没有事实依据，请求法庭依法驳回白湖阀门厂的反诉请求。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。**情提交下列证据：

1、**情身份证复印件1份、白湖阀门厂企业工商登记信息打印件1份，证明**情身份信息、主体资格和白湖阀门厂企业登记相关情况；

2、《安徽省白湖阀门厂有限责任公司东小圩土地、水面租赁合同》复印件1份，证明原、被告租赁关系；合同第五条，甲方的权利和义务第5项规定:根据乙方承租土地、水面在汛期的需要，做好泵站的排涝工作。在履行合同过程中，白湖阀门厂在2020年7月中旬特殊汛期没有履行做好泵站的排涝工作，导致后期承租方193亩稻田全部内渍淹没，稻田绝收。

3、律师函1份，证明**情曾于2020年11月即向白湖阀门厂主张相关事项。

4、《关于东小圩土地租金的处理意见》1份，证明白湖阀门厂认可了部分事实，但没有完全根据实情，没有依据国家相关政策解决争议。

5、《合伙协议书》及合伙人崔启云身份证复印件各1份，证明**情系合伙人代表，承包人之一的崔启云系湖北省咸宁市嘉鱼县村民，2020年春由于众所周知的新冠疫情影响，湖北省居民直至2020年4月8日国家才宣布解禁。崔启云于2020年4月中旬来到安徽庐江，到了庐江白湖后，崔启云根据被告规定自行隔离14天，直至2020年5月份才开始从事相关生产经营活动。

6、《关于应对应对新冠肺炎疫情时进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》打印件1份，发改投资规[2020]734号，明确规定承租国有房屋用于经营的，免除3个月房屋租金。而本案是租赁土地和水面，因为农业生产带有季节性，同时还承包了渔苗，四月份之后是不能购时渔苗了，春季不能播种，夏季就没有收获，错过了一季生产和收获。故要求减免6个月的租金，有事实根据和政策依据。

7、193亩稻田被水淹的照片打印件7张，来源于号码17756581899手机拍照，原始电子载体在**情手机内。证明**情稻田被淹的事实存在，而白湖阀门厂没有履行合同第五条义务。

8、2020年7月20庐江监犾“关于严禁人员私自进入东小圩居民区的通知”照片打印件1张，证明去年汛期，**情不能自行对承租田的汛情进行自救，也能印证去年的汛情严重程度。

9、安徽皖垦种业股份有限公司关于糥稻播种时间、产量的公示图片打印件一张:皖垦粳2号；青山米业收购清单三张，巢湖市贵国粮食加工厂收购凭证影印件两张，证明2020年糯稻收购价格每市斤1.60元左右。193亩，每亩611公斤，正常产量在235846年斤，按1.6元每斤计算，金额377353元。

10、**情承租时，承租田取水现状图片4张，证明**情取水时由白湖阀门厂提供电源。2020年下半年白湖阀门厂在修复大堤时，将提水涵道封堵，导致2021年承租田无法取水。

11、2018年11月23日收条1份、2018年12月25日增值税发票1张，证明被告已经收取了2019年和2020年的租金。

12、委托代理合同1份，证明**情为本案诉讼支付的律师费的数额。

白湖阀门厂对上述证据的质证意见：1、对证据1没有异议。

2、对证据2的真实性、合法性没有异议。但不认同**情的证明目的和主张。合同第5条第5款虽约定汛期时白湖阀门厂应当泵站排涝，但是2020年所发生的已经并非是平常意义下的汛期，而是百年未遇的特大洪涝灾害，属于不可抗力的因素。在此自然灾害面前，白湖阀门厂是无法按照正常情形下来履行合同义务的。另外需要说明的是，在2020年7月17日前白湖阀门厂均是对圩内的积水进行排水。至7月17日，根据省防汛指挥部的要求，为保护其他水系的安全，严禁将白湖圩内的积水进行向外排放，所以在当时的情形下有短暂的停排现象，但是**情承包的东小圩并没有形成内涝的现象。

3、对证据3的“三性”均不认可。**情没有证据证明将该证据提交给白湖阀门厂，另外该律师函只是**情的一方之词，对案件的基本事实没有证明价值。

4、对证据4的真实性没有意见，但与本案没有关联。2021年4月20日白湖阀门厂从体恤**情的角度提出给予其减免租金47300元的意见，但**情拒绝接受，因此该意见只是白湖阀门厂单方提出的，因**情拒绝接收，现被告方不同意继续按照该意见处理。

5、对证据5合伙协议的真实性请求法庭予以裁判，与本案没有关联，本案所涉的租赁合同是原、被告之间的协议，**情采取何种方式进行经营管理，是其内部的事，不能因其内部事务来阻却和抗辩**情本身应当完成的合同义务。

6、对证据6的真实性不持异议，但与本案没有关联。该文件解决的是服务业和小微企业、个体工商户的房屋租金问题。新冠疫情对服贸业、工商业有影响，对农业生产没有影响，该文件与本案没有关联。

7、对证据7的“三性”均不认可。照片的拍摄时间、地点不明确，且从照片的内容来看也不能证明**情所说其所种植的水稻被全部淹没了。另外，有水淹和全部绝收并不具有必然的等同性，**情以水淹为由就认为彻底绝收，仅凭此证据不能证明。

8、对证据8的真实性，代理人暂时不认可，即使是真实的，也与**情待证事实无关。该通知只是要求不要进入东小圩内的生活区域，而没有禁止从事东小圩的生产经营活动和抗险救灾活动。事实上，白湖阀门厂没有禁止**情进入东小圩内，甚至还将东小圩内的泵站提供给**情在夜晚使用，以方便其对田间进行管理。

9、对证据9的“三性”均不认可。**情193亩土地是否全部种植水稻以及每亩水稻可达661公斤，上述证据无法证明。

10、对证据10的“三性”均不认可，合同上没有约定白湖阀门厂要为**情提供涵道，以方便其内外进出水。对东小圩涵管的封堵是合肥市水务局采取的措施，因东小圩圩堤的管理权限属于水务局，涵管是**情私自设置的。

11、对证据11的真实性没有意见，对其证明目的不予认可。该组证据收取的是2018年的租金，从该组证据中也可以看出租金是在合同签订时交纳的是当年的租金。

12、对证据12的真实性没有意见，该费用应当由**情自行承担。

白湖阀门厂提交证据：1、租赁合同复印件1份，证明按合同第一条规定**情承包的水面只能养殖鸡鸭鹅，不能养殖渔苗、龙虾苗。按照合同第二条的规定与**情关于合同租金的主张是不一致的。根据合同的第六条第七项和合同第八条，**情应当就可能发生的自然灾害和造成的损失自行承担。

2、网上电子回单影印件4份，证明白湖阀门厂收取**情的租金是按照2018年、2019年的顺序收取的，**情还欠2020年的租金。

**情对白湖阀门厂提交的证据的质证意见：1、对证据1中的真实性没有异议，但对其证明目的有意见，白湖阀门厂所说**情承包的水面只能养殖鸡鸭鹅，但实际上白湖阀门厂对**情养殖的龙虾也是认可的，对其所称的2018年缴纳的租金是支付2018年度的租金，我方认为是口误，双方是从2019年开始的，根据合同的约定，合同签订时缴纳的租金是2019年的租金，余下两年缴纳的租金的期限应当是每年2020年8月底和2021年8月底。2、对证据2的真实性没有异议，对其证明目的有异议，请求法庭依法认定。

根据证据认定规则，结合双方质证意见，本院对当事人提交的证据认定如下：一、对**情提交的证据1、2、3、4、5、6、11、12予以确认，证据3律师函在证据4中体现，证明白湖阀门厂收到该函件，该函内容属于**情的陈述。对证据7照片，白湖阀门厂对该证据有异议，但双方当事人对白湖阀门厂在2020年7月17日前对圩内进行积水排涝以及短期停排是陈述一致的（**情称2020年7月25日以后恢复，停排9天），对双方陈述一致的内容，本院予以确认。对证据8的真实性予以确认，该通知是监狱在防汛抗洪的关键时期，并且白湖东大圩已经开闸蓄洪等情形下，庐江监狱已会同当地公安机关紧急撤离东小圩居民区所有人员，为确保人员生命安全，作出严禁人员私自进入东小圩居民区的通知，该通知本身并无违法，监狱更不存在过错。证据9，无本案无关联，**情以当年某品种的粮食收购价格，并根据其推算的其承包的田地上的粮食产量计算出其应收得的粮食价款377353元，缺乏事实和证据依据。对证据10，**情所称的其承包的田地与水面之间的涵道被白湖阀门厂封堵，但庭审时其陈述涵道是其前期承包时经发包方同意后所挖，而白湖阀门厂也不认可是其封堵的，称是合肥市水务局封堵的，东小圩圩堤的管理权限属于水务局。故无法证实**情的举证证明目的。二、对白湖阀门厂提交的证据予以确认。

经审理查明：2018年11月22日，出租方白湖阀门厂（甲方）与承租方**情（乙方）签订《安徽省白湖阀门厂有限责任公司东小圩土地、水面租赁合同》，合同约定，甲方将白湖阀门厂将所属的东小圩约193亩土地（不享受各类农业补贴）、约100.99亩水面租赁给乙方，并约定乙方不得将租赁的土地用于除种植水稻、小麦、蔬菜外的其他种植等生产经营活动，乙方只能使用租赁水面从事普通渔业养殖，不得从事特种水产品养殖，乙方在承租的土地水面范围内不得从事养殖除鸡鸭鹅以外的其他养殖活动；租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日；土地租金每年688.88元／亩，水面租金每年308元／亩，合同签订当日，乙方须一次性缴清一年租金（总计164058元）和20000元押金，余下2年的租金每年8月底前付清（如到期未交租金视为自动中止，20000元押金不予退还），合同自动中止；合同还约定甲方根据乙方承租土地、水面在汛期的需要，做好泵站的排涝工作，乙方自行做好各种自然灾害的预防工作，由于自然灾害造成的损失由乙方自行承担。**情于2018年11月23日支付白湖阀门厂第一年租金164058元，并于2019年1月4日支付20000元押金，后于2019年10月18日、2020年1月1日分两次支付第二年租金合计164058元。

本院认为，针对**情的本诉诉请和白湖阀门厂的反诉请求，本院分析、评判如下：

一、对于**情的诉请。1、**情主张白湖阀门厂封堵其承包的田地和水面之间的进水涵管，导致其无水源，当庭变更诉讼请求，要求解除双方之间的租赁合同，对其主张，白湖阀门厂认为如果**情付清下欠全部租金，其同意。对此，本院认为，双方合同中并无约定，白湖阀门厂需接通田地和水面之间的进水，在庭审时**情认可该进水涵管是其前期所挖，并经过白湖阀门厂的同意，但白湖阀门厂明确表示是**情私自设置涵管，而对于在2020年汛期后涵管被封堵，白湖阀门厂并不认可是其所为，称是圩提主管部门合肥市税务局封堵的，故**情要求解除合同的理由并不能成立。另，**情认可现在其承包田上种植水稻，且双方合同在2021年10月31日即到期，现在解除合同，并无必要，也会造成当事人直接经济损失。2、对于诉求的减免六个月租金问题。2020年初爆发新冠疫情以及2020年7月水灾是不争的事实，但并不必然导致白湖阀门厂需要减免**情六个月租金，双方签订的合同没有关于减免租金的约定。**情提出的国家发改委等八部门发布的《关于应对应对新冠肺炎疫情时进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》针对的是缓解业小微企业和个体工商户的房租压力，并不当然适用于农业生产。对于水灾，属于自然灾害，在2020年7月17日之前白湖阀门厂均按约做好泵站的排涝工作，白湖阀门厂称其短暂的停排是根据省防汛指挥部的要求，为保护其他水系的安全，严禁将白湖圩内的积水进行向外排放，结合本案证据所示的在2020年7月18日晚上,白湖东大圩开始蓄洪，东小圩大堤又出现塌方的情况，白湖阀门厂泵站短暂的停排是为抗洪抢险的现实需要所作，而且**情也称2020年7月25日之后恢复排涝，故白湖阀门厂短暂的停排不是其自身过错造成的违约行为。故以上，**情要求减免六个月租金缺乏依据。另，白湖阀门厂在2021年4月20日向**情作出通知，经研究决定给予承租户2020年度疫情损失减免租金2个月，计27300元，2020年度汛情损失减免20000元，合计减免租金47300元。证明白湖阀门厂已考虑到因疫情和汛情的影响，在租金方面给予适当的减免。**情在支付剩余的租金时，可按此通知内容支付。3、对于赔偿损失377353元。如前文分析，不能认定白湖阀门厂短暂的停排是其自身过错造成的违约行为。并且，**情所称的损失是建立在193亩田地颗粒无收、当年没有任何收入的前提下，以当年某品种的粮食收购价格，根据其推算的粮食产量计算出其应收得的粮食价款377353元，也无事实依据。4、对**情主张的律师代理费，本案其诉讼请求依法不能成立，且其聘请律师是为加强其诉讼能力，在没有约定的情况下主张由对方承担，也缺乏依据。

二、对白湖阀门厂的反诉请求。合同约定的租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日，按照一般的理解，第一年租期为2018年11月1日至2019年10月31日、第二年租期为2019年11月1日至2020年10月31日、第三年租期为2020年11月1日至2021年10月31日。双方对第一年租金支付时间约定明确，但对于后两年的租金约定在每年8月底前付清，并不明确，现在双方对该约定有不同的理解。本院根据上述租赁期限，以及**情在2019年10月18日、2020年1月1日分两次支付第二年租金的事实，确定第二年的租金在2020年8月底前付清，第三年租金在2021年8月底前付清。**情已付清第一年、第二年租金，而第三年租金支付期限未届满，故本院对白湖阀门厂的反诉请求，依法不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第五百零九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十九条之规定，判决如下：

一、驳回原告（反诉被告）**情的诉讼请求；

二、驳回被告（反诉原告）安徽省白湖阀门厂有限责任公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取3871元，由原告（反诉被告）**情负担；反诉案件受理费1846元，由被告（反诉原告）安徽省白湖阀门厂有限责任公司担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员　包　玲

二〇二一年八月三十日

书记员　周谌斓