广州市松井物流有限公司、广州铧鑫实业有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初10451号 原告：广州市松井物流有限公司，住所地广州市黄埔区瑞和路39号G2座301至309。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，广东经纶律师事务所律师。 被告：广州铧鑫实业有限公司，住所地广州市黄埔区骏达路2号101房。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东洛亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李孜，广东洛亚律师事务所律师。 被告：***，男，1979年9月2日出生，汉族，住广西灌阳县。 第三人：广州市***沣机械加工厂，住所地广州市黄埔区骏达路2号108房。 投资人：***。 第三人：埃特亚（广州）饲料添加剂有限公司，住所地广州市黄埔区志诚大道302号融汇大厦1403（仅限办公）。 法定代表人：FrancesePuchalSabartés。 主要负责人：***，副总经理。 第三人：广州市裕沣机电设备有限公司，住所地广州市黄埔区骏达路2号107房。 法定代表人：***。 第三人：广州创志机电工程有限公司，住所地广州市黄埔区东区骏达路2号101-06房。 法定代表人：**。 第三人：***，男，1993年4月16日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 第三人：**，男，1978年6月14日出生，土家族，住湖南省沅陵县。 以上第三人的共同委托诉讼代理人：***，广东百健律师事务所律师。 第三人：广州市劲天联动新能源科技有限公司，住所地广州市黄埔区科学城南翔二路72号5栋215房。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，广东华安联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东华安联合律师事务所实习人员。 原告广州市松井物流有限公司（以下简称“松井公司”）与被告广州铧鑫实业有限公司（以下简称“铧鑫公司”）、***、第三人广州市***沣机械加工厂（以下简称“祥沣公司”）、埃特亚（广州）饲料添加剂有限公司（以下简称“埃特亚公司”）、广州市裕沣机电设备有限公司（以下简称“裕沣公司”）、广州创志机电工程有限公司（以下简称“创志公司”）、***、**、广州市劲天联动新能源科技有限公司（以下简称“劲天联动公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告松井公司的委托诉讼代理人**、***以及被告铧鑫公司的委托诉讼代理人***、李孜、被告***、以及第三人祥沣公司、埃特亚公司、裕沣公司、创志公司、***、**的共同委托诉讼代理人***、第三人劲天联动公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告松井公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令从起诉之日起立即解除松井公司与铧鑫公司之间的《厂房出租合同书》；二、依法判令铧鑫公司立即支付租金给松井公司，直至将租赁物业归还松井公司为止，租金暂计人民币809088元（是2020年6-8月的租金，自2020年9月起按每月107750元为租金基数直至铧鑫公司归还物业为止。2155平方米，按照50元/平方计算）；三、依法判令铧鑫公司立即支付租金滞纳金人民币523635.56元（暂计至2020年7月30日，至铧鑫公司清偿完全部租金为止）给松井公司；四、依法判令铧鑫公司立即支付违约金人民币735000元给松井公司；五、依法判令铧鑫公司立即支付担保费损失人民币5000元给松井公司；六、依法判令铧鑫公司立即支付律师费损失人民币100000元给松井公司；七、依法判令铧鑫公司立即支付中介费损失人民币214375元给松井公司；八、依法判令铧鑫公司立即支付租赁物业恢复工程费损失人民币2605023元给松井公司；九、判令铧鑫公司立即退还租赁物业（面积2155平方米）给松井公司；十、依法判令***对上述2-9项请求承担连带担保责任；十一、本案诉讼产生的一切费用***公司和***承担。以上共计4992121.56元。 事实和理由：松井公司与铧鑫公司、***之间于2019年2月28日签订了《厂房出租合同书》（合同编号：SJWY2019022801，以下简称“租赁合同”），租赁合同约定铧鑫公司自2019年3月15日起承租松井公司位于广州经济技术开发区东区骏达路2号物业。但自租赁合同生效至今，铧鑫公司屡次违反合同的多项规定，已构成根本性违约，双方之间的租赁合同应立即解除。 一、铧鑫公司屡次拖欠租金，拒交滞纳金。铧鑫公司承租松井公司的物业后，多次拖欠租金，自起租时计算，铧鑫公司应交租金16月次，但拖欠租金15月次，拖欠率高达94%；松井公司已经出具正式书面催款通知书14次。至今仍拖欠租金人民币809088元，滞纳金523635.56元。 二、铧鑫公司未经松井公司同意，对租赁物业违法改造、搭建、装修，对租赁物造成了破坏。铧鑫公司承租松井公司物业后，在未经政府主管部门申报审批同意的情况下，同时也未向松井公司提交书面改建设计方案，且未经松井公司许可，即擅自进行了相关改造、搭建行为，铧鑫公司严重违反了租赁合同的约定，已构成违约。对此，铧鑫公司应当承担松井公司恢复物业的工程费损失人民币2605023元。 三、铧鑫公司违反租赁合同，违规转租，且不向松井公司备案。2019年7月24日松井公司物业管理人员在该物业现场检查时发现，铧鑫公司已将物业进行了二次转租。此后，松井公司多次提醒并通知铧鑫公司应当按照租赁合同约定，将转租协议的复印件交给松井公司存档，但铧鑫公司置若罔闻，拒绝配合履行合同中约定的备案义务，已构成违约。 四、铧鑫公司已构成根本违约，除应承担租赁合同约定的违约责任外，还应当赔偿松井公司的损失。铧鑫公司在严重违约后，未能积极阻止各方损失的扩大，拒不配合松井公司收回物业。且铧鑫公司的违约给松井公司造成了损失，相应的损失应当***公司承担。 五、***应当承担连带保证责任。***作为铧鑫公司的担保人，应当为铧鑫公司在租赁合同中的义务及损失赔偿责任承担连带清偿的责任。 2020年8月3日，松井公司自行收回案涉场地，除了铧鑫公司仍占用的2155平方米，自2020年8月11日起，松井公司收到租户使用费。 综上，铧鑫公司和***未能积极履行租赁合同，已构成违约，租赁合同已无法继续履行，请求法院支持松井公司的诉讼请求。 铧鑫公司辩称，一、涉案土地及地上建筑物的所有权人和使用权人不明，存在松井公司与广州市金业纸业有限公司、***等人共有涉案场地建筑物的所有权、使用权和收益权，根据《物权法》第96条、102条有关规定，上述共有人享有连带债权债务和管理的权利义务。松井公司无证据证明其享有全权管理处分涉案场地的权利，本案原告存在不适格、遗漏必要共同诉讼人的情形。二、本案厂房租赁合同应继续履行，松井公司主张部分解除合同，收回2155平方场地的主张没有事实和法律依据。理由有：1.2020年新冠疫情爆发，根据最高院相关指导意见及厂房租赁合同第14条关于免责条款的约定，本次疫情符合不可抗力的要件，铧鑫公司延期支付6、7、8月份的租金的违约责任应当免除；2.次承租人自2020年9月***公司交付每月租金，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第17条，人民法院应予以支持不解除涉案租赁合同。3.铧鑫公司在承租涉案场地后多次通知松井公司，铧鑫公司对承租场地及设施进行改造，根据涉案租赁合同第6条的约定，铧鑫公司在知会松井公司即可进行二次装修，松井公司主***公司对租赁物业违法改造、搭建及装修破坏的主张没有事实和法律依据。4.转租合同备案对于涉案租赁合同的主要目的和义务来说，应当是附随义务，铧鑫公司未进行合同备案是履行有瑕疵，采取补救措施后，合同应当继续履行，不宜解除。三、铧鑫公司因疫情收入明显减少，资金周转困难，对涉案合同的履行存在障碍，且自2020年2月至2020年7月持续与松井公司进行协商，变更租金数额及支付的期限，松井公司也表示延迟支付租金的肯定。在坚持支付1-6月的租金后，铧鑫公司已无法克服资金周转的困难，继续按合同约定的金额履行对铧鑫公司明显不公平，根据合同第14条约定，《中华人民共和国合同法》第117条规定及最高院相关指导意见的精神，铧鑫公司对支付租金没有异议，但主张减免两个月的租金金额。四、松井公司并未行使合同解除权，合同目前合法有效，松井公司无权自行收回部分场地，且剩余2155平方米的场地已被松井公司强制封闭，铧鑫公司无法进行使用收益。故松井公司主张按2155平方米、50元/平方米支付场地占用费是没有事实和法律依据。五、即使铧鑫公司需要承担一定的违约责任，对于松井公司主张的逾期违约金、违约金、律师费、保全费、中介费等损失，铧鑫公司意见如下：1.关于逾期违约金。铧鑫公司经与松井公司协商一致已得到松井公司同意延期6、7、8三个月租金至7月20日缴纳的同意，且逾期违约金的计算标准按千分之五明显过高，应予以调整。2.关于违约金，松井公司主张没收押金和支付违约金，明显不合理，应予以调整。3.关于律师费，松井公司仅提交了委托合同及发票，并未提供流水和财务入账凭证，不足以证明律师费的真实发生，且合同并未就该部分费用的承担进行约定，故松井公司的主张没有事实和法律依据。4.关于保全费，合同并未对该部分的费用进行约定，故松井公司的主张没有事实和法律依据。5.关于中介费，松井公司提交的中介协议与本案无关，松井公司主张中介费存在损失可按其与中介签订的协议，其应向中介追偿，且合同并未对该部分的费用进行约定，故松井公司的主张没有事实和法律依据。6.关于恢复物业的损失部分，铧鑫公司按照合同约定履行了通知义务，二次装修符合合同约定，根据合同第6条第1款的约定涉案场地的搭建、改造及装修设施归松井公司所有，双方对二次装修部分的处理已有清晰的约定，且松井公司提供的恢复工程报价单，包括拆除及翻新涉案场地的费用，明显不合理，松井公司的主张没有事实和法律依据。上述松井公司关于对违约责任的主张，即主张违约金又主张损失的赔偿，属于重复主张，根据合同法第114条的规定，松井公司应明确其主张的依据。综上，本案厂房租赁合同应继续履行，解除合同不符合最高院关于审理涉新冠××疫情民事案件相关意见及广东省高级人民法院关于依法保障受疫情影响复工复产的意见相关精神，如解除涉案租赁合同将导致铧鑫公司与次承租人相关合作方产生纠纷，导致铧鑫公司这一微小企业损失前期大量投入，无复盘机会，也将导致多个次承租人利益受损，请求法院驳回松井公司主张。 ***辩称，双方的合同第14条约定有免责条款。我方认为根据该约定可以免责，我方之前有提交减免租金的函件，在2020年8月份时，松井公司在没有解除合同的情况下强制撬锁关电，导致我方无法正常工作，停了近一个月的电，松井公司在此期间有叫社会上的人员强制性的夺我场地。 第三人祥沣公司、埃特亚公司、裕沣公司、创志公司、***、****，1.不同意松井公司的第一项诉讼请求，我方认为即使法庭***鑫公司确实存在违约的前提下，根据现在的状况及违约程度，松井公司与铧鑫公司的合同是可以继续履行的，并未达到合同无法实现的法定解除条件，且如果铧鑫公司与松井公司的合同解除必将导致更加多的诉讼案件，并不利于松井公司、铧鑫公司与第三人的合同履行的情况。2.我方从承租涉案物业起按照合同约定交纳租金和水电费，我方希望其在涉案厂房物业中能够继续经营，也希望铧鑫公司与松井公司之间尽可能调妥之间的矛盾。对于其他诉请，由法院依法审查。 劲天联动公司**，我方与铧鑫公司是合作关系不是租赁合同关系，铧鑫公司出场地，我方出设备，双方进行分成，但是因为铧鑫公司与松井公司2020年8月2日围蔽案涉场地至今，导致我方与铧鑫公司的合作合同无法履行，给我方造成了巨大的经济损失。 经审理查明，2009年4月3日***、***通过土地租赁合同从***、***处取得位于广东省广州市萝岗区骏达路北侧、罗南路西侧（现位置是广州市黄埔区东区骏达路以北、开创大道以西，门牌号码为广州市黄埔区云埔街骏达路2号）**自留用地的土地使用权，总面积为9.821亩（即6547平方米），土地使用权性质为工业用地，租赁期限为三十五年。2013年10月16日签订补充合同，将广州市金业纸业有限公司增加为租赁合同主体，租期延续到2046年4月3日。广州市金业纸业有限公司于2012年9月独自出资完成了该土地上的房产建设及配套设施，建筑面积6752平方米，并办理了相关手续。2014年7月7日，广州市金业纸业有限公司、***、***将上述房产及整体配套设施作价人民币13400000元，将该房产所有权的50%转让给松井公司。2016年3月22日，广州市金业纸业有限公司、***、***、***、松井公司签订多方协议，同意自协议签订之日起涉案房产物业继续由松井公司进行管理。2020年12月16日，广州开发区规划和自然资源局（广州市规划和自然资源局黄埔区分局）出具复函证明涉案房屋取得《建设工程规划许可证》（穗开规建证【2012】113号）。 2019年2月28日，松井公司（出租方、甲方）与铧鑫公司（承租方、乙方）、***（担保方、丙方）签订《厂房出租合同书》，约定甲方将名下的厂房土地及甲方所有设备设施、装修等租赁物出租给乙方使用，具体地址为广州经济技术开发区东区骏达路2号，厂房类型为两层框架结构，其中二楼楼顶为钢结构，土地为工业用地，厂房面积为7000平方米（含公摊），计租面积合计7000平方米。租赁期限为8年，自2019年3月15日起至2027年3月14日止。厂房租金为35元/平方米/月（不含税），月度租金为人民币245000元，全年租金为人民币2940000元，租金每三年递增一次，递增比例为当期租金的10%。乙方应向甲方支付租赁物押金735000元和水电押金100000元，所有押金在乙方退租时或合同终止，与甲方正常交接完毕，乙方交回押金收据原件后，由甲方退还给乙方（押金不计息）。租金每个月支付一次，先付后用。乙方应于2019年3月10日前向甲方支付第一笔1个月的租金人民币245000元，即2019年4月15日至2019年5月14日的租金，此后乙方应于每月10日前支付下一笔租金。第五条租赁物的转租约定，1.在合法经营前提下，甲方同意乙方对租赁物进行转租、分租等，转租/分租部分的管理工作由乙方负责，向次承租户收取租金、水电费等费用，甲方不得干涉，但乙方必须遵守本条第2款约定。本合同约定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。2.乙方在使用时或将租赁物转租给第三人时，须遵守以下规定：……E、乙方与转租户签署转租协议后30日内将转租协议的复印件交甲方存档。如乙方在与次承租人的租赁合同违反上述规定，除非事前已征得甲方书面同意，否则一律无效，视为乙方违约，甲方有权随时解除合同并提前收回租赁物。第六条租赁物的二次装修约定，4.如租赁期间未知会甲方且未经政府主管部门审批同意，乙方擅自对租赁物进行改造、搭建、装修的，视为乙方违约，乙方应将改造部分恢复原状，甲方有权追究乙方经济赔偿责任。第十一条合同的解除约定，5.租赁期间，如乙方有如下情形，甲方有权立即解除合同，并无需承担违约责任，所有责任由乙方承担：D、乙方拖欠租金或水电等费用达一个月以上，经甲方书面催交仍不缴纳的。第十三条违约责任约定，1.租赁期间，租赁物相关的所有费用（包括但不限于水电费、垃圾清运费、网络通讯费等）由乙方按时交纳。如拖欠满一个月，经甲方书面催交仍不缴纳的，甲方有权终止租赁合同，没收押金，并视乙方违约，且乙方向甲方支付相当于三个月租金作为违约金。2.乙方应按照本合同约定，按时支付租金，如超过规定时间，每拖欠一天，甲方有权每天增收乙方应付金额的千分之五作为滞纳金，如拖欠满一个月，甲方有权终止租赁合同，没收押金，并视乙方违约，且乙方应、并承担每天应付金额的千分之五作为滞纳金。3.如因乙方原因不能保证合同条款有效履行，则视为乙方违约，甲方有权终止租赁合同并没收押金，乙方向甲方支付相当于三个月租金作为违约金。4.如因甲方原因不能保证合同条款有效履行，则视为甲方违约，甲方应双倍退回乙方押金，向乙方一次性支付相当于三个月租金作为违约金。第十四条免责条款约定，2.凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用邮递、电子邮件或书面通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明。遭受不可抗力的一方由此而免责。第十六条争议的解决约定，2.合同期间，由于乙方原因造成的责任及损失，在乙方无法承担经济赔偿责任及相关法律责任时，乙方的股东及担保方同时承担连带保证责任。铧鑫公司向松井公司缴纳了房租押金735000元和水电费押金100000元，铧鑫公司同意在本案中一并处理押金，松井公司要求没收押金。 松井公司主***公司自2019年3月起开始延迟缴纳租金，自2019年4月起向铧鑫公司追讨租金，提交了《催铧鑫公司交租明细表》《铧鑫公司应交租金费用及滞纳金明细表》、银行转账回单以及快递单等证据。《铧鑫公司应交租金费用及滞纳金明细表》显示滞纳金按每日千分之五计算，自2019年3月10日起至2020年7月10日，每月都有滞纳金产生，计算基数除2019年3月份的为272440元外，其余均为269696元，滞纳天数分别为31天、17天、1天、1天、3天、14天、25天、11天、16天、45天、29天、24天、20天、81天、50天、20天，滞纳金额分别为42228.2元、22924.16元、1348.48元、1348.48元、4045.44元、18878.72元、33712元、14833.28元、21575.68元、60681.6元、39105.92元、32363.52元、26969.6元、109226.88元、67424元、26969.6元。银行转账回单显示，铧鑫公司分别于2019年4月10日、2019年4月27日、2019年5月10日、2019年6月11日、2019年7月11日、2019年8月13日、2019年9月24日、2019年11月4日、2019年11月21日、2019年12月26日、2020年2月24日、2020年3月10日、2020年4月3日、2020年4月30日向松井公司支付2019年4月15日至5月14日、2019年5月15日至6月14日、2019年6月15日至7月14日、2019年7月15日至8月14日、2019年8月15日至9月14日、2019年9月15日至10月14日、2019年10月15日至11月14日、2019年11月15日至12月14日、2019年12月15日至2020年1月14日、2020年1月15日至2月14日、2020年2月15日至3月14日、2020年3月15日至4月14日、2020年4月15日至5月14日、2020年5月15日至6月14日的租金269696元/月（含税）。铧鑫公司主张与松井公司协商一致延期到7月20日交付租金，滞纳金的计算标准明显过高，对于2020年5月之前逾期交付的租金及滞纳金，松井公司收取相应租金后并未提出异议，应视为认可铧鑫公司交付租金的时间和金额，主张滞纳金没有依据。 2020年10月16日，松井公司向铧鑫公司和***邮寄《解除合同通知书》，载明因铧鑫公司多月次拖欠租金、严重违反合同约定，已构成根本性违约。松井公司根据合同约定解除与铧鑫公司之间的《厂房出租合同书》，收回租赁物业，没收押金，并将向铧鑫公司追索租金、滞纳金、违约金、诉讼费、律师费、保全费、中介费等损失，追究铧鑫公司的违约责任，并将向铧鑫公司追索租赁物装修、恢复原状的经济损失，松井公司虽收回大部分租赁物业，但仍有部分场地被铧鑫公司占用，占用面积2155平方米，将按每月每平方米50元的价格继续追索占用费。铧鑫公司和***以该证据无原件为由不予认可。 2020年2月26日，铧鑫公司向松井公司邮寄一份《申请厂房减租免租函》，载明因现状经济形势下行，企业经营困难，适逢新型××肆虐影响停工，严重影响了2020年2-3月的收入，希望松井公司能响应国家租赁协会号召，减免2020年2月和3月租金，4月份租金减半收取。松井公司表示已经在2020年3月5日回复，表示铧鑫公司自承租涉案物业起，自2019年4月开始拖欠租金，且违法改造、搭建装修涉案物业，同时违规转租，不向松井公司报备。 铧鑫公司提交与松井公司股东委托处理租赁事项的钟总2020年6月15日至2020年7月20日的微信聊天记录，铧鑫公司表示有困难，对方表示股东交代最晚到2020年6月18日前缴齐两个月租金，铧鑫公司在2020年7月11日表示20号前搞定，松井公司同意撤诉就通知股东转钱，对方表示先沟通一下再回复。 2020年7月24日，铧鑫公司向松井公司邮寄一份《协商通知函》，表示因疫情期间经营困难，松井公司股东钟总同意铧鑫公司2020年7月20日补交租金，但松井公司相关人员在2020年7月10日就开始张贴不利于铧鑫公司的《告知函》，擅自强行过来撬开电房门拉闸关电等行为，同时还于2020年7月10日未与铧鑫公司沟通协商的情况下私自冻结该司银行账户及股东***先生的私人银行账户，严重影响公司的正常运营。在松井公司未正面面对铧鑫公司协商谈判完成之前，其有权暂停支付租金及相关费用，直至双方协商达成为止，希望松井公司尽快正面出面协调处理。松井公司主张并未达成协商意见。 铧鑫公司提交一份《申诉书》，铧鑫公司与第三人于2020年7月22日向广州市黄埔区云埔街道办事处、**村委申诉，主张松井公司强行撬开电房门拉闸关电，给园区租户造成了一定的影响和损失，多次约松井公司负责人出面协调处理，相关负责人一直避而不见，恳请政府部门协调处理。松井公司对该证据不予确认。 松井公司主***公司擅自对涉案物业进行改造过程中被城管执法分局查封，并要求整改，提交一张照片，显示封条时间为2019年4月22日至2019年5月22日。松井公司还提交一份《骏达路2号物业恢复工程项目汇总》。铧鑫公司和***对该证据不予确认，并提交《广州市建筑工程施工图设计文件审查意见单》和《建设工程消防设计审查意见书》，主***公司二次改造中装修、消防工程均经审查并获得合法审批。松井公司主张上述文件是铧鑫公司自行委托设计公司以及咨询公司出具的意见单，并没有法律依据，不能代表政府审批，相关的改造并未经松井公司同意。 铧鑫公司提交一张照片主张松井公司在合同未解除的情况下，委派系列闲杂人等在涉案场地阻拦进出，盘查客户，干扰铧鑫公司及次承租人正常使用。松井公司对照片不予确认，主张照片显示由相关的保安人员在场，所谓的闲杂人等并不清楚是什么人，也无法证实他们在做什么，与本案无关。 铧鑫公司提交《厂房钢结构报建通知》《申请厂房相关资料的通知》《关于拆除铁皮棚的通知》《申请厂房相关资料的通知》《关于厂房三旧改造事项通知函》《厂房电梯更换函》《提供厂房供电合同原件函》《申请厂房资料的通知》，主***公司自承租以来，就涉案场地的改造、装饰均向松井公司发出了通知，已履行合同约定的知会义务。松井公司表示未收到上述材料。 铧鑫公司分别与祥沣公司、埃特亚公司、裕沣公司、创志公司、***、**签订《厂房出租合同书》，将涉案场地部分转租给第三人，其中与祥沣公司约定地址为广州经济技术开发区东区骏达路2号108房，期限自2019年11月20日至2026年11月19日，租金单价为50元/㎡/月，面积为40㎡，月度租金为2000元，每年递增当期租金的3%。与埃特亚公司约定地址为广州经济技术开发区东区骏达路2号自编103室，期限自2019年5月25日至2027年3月14日，租金单价为50元/㎡/月，面积为1405㎡，月度租金为70250元，每年递增当期租金的5%。与裕沣公司约定地址为广州经济技术开发区东区骏达路2号107房，期限自2019年11月20日至2026年11月19日，租金单价为45.69元/㎡/月，面积为1160㎡，月度租金为53000元，每年递增当期租金的3%。与创志公司约定地址为广州经济技术开发区东区骏达路2号101-06房，期限自2019年12月5日至2027年3月14日，面积为840㎡，月度租金为36400元，每年递增当期租金的3%。与***约定地址为广州经济技术开发区东区骏达路2号二楼101-201房，期限自2019年12月5日至2027年3月14日，面积为1280㎡，租金单价为40元/㎡/月，月度租金为51200元，每年递增当期租金的3%。与**约定地址为广州经济技术开发区东区骏达路2号101房-05房，期限自2019年5月18日至2027年3月14日，面积为1000㎡，租金单价为50元/㎡/月，月度租金为50000元，每年递增当期租金的5%。银行电子回单显示祥沣公司、裕丰公司、创志公司、***、埃特亚公司有按照合同约定向铧鑫公司缴纳租金及水电费等费用。 祥沣公司***公司向松井公司支付2020年9月1日至2021年5月31日的租金分别为2000元、2000元、2000元、2000元、2000元、2060元、2060元、2060元、2060元，创志公司***公司向松井公司支付2020年9月1日至2021年5月31日的租金分别为36400元、36400元、36400元、36400元、36400元、37492元、37492元、37492元、37492元，***（广州华盈检测技术有限公司）***公司向松井公司支付2020年9月1日至2021年5月31日的租金分别为51200元、51200元、51200元、51200元、51200元、52736元、52736元、52736元、52736元，裕沣公司***公司向松井公司支付2020年9月1日至2021年5月31日的租金分别为53000元、53000元、53000元、53000元、53000元、54590元、54590元、54590元、54590元，埃特亚公司***公司支付2020年8月25日至2021年5月24日的租金分别为73762元、73762元、73762元、73762元、73762元、73762元、73762元、73762元、73762元。松井公司均出具了发票。 松井公司确认从2020年9月份开始直接收取次承租人的租金，但未签订租赁合同，主张已经收回的面积为次承租人占用的面积，2155平方米是铧鑫公司单独占用的，铧鑫公司与次承租人签订的租赁合同约定的面积不是实际的面积，涉案场地的设备被本院（2020）粤0112财保206号查封。铧鑫公司确认次承租人没有拖欠租金的情况，不认可松井公司已经收回次承租人占用的面积。双方确认铧鑫公司没有缴纳2020年6月至8月的租金。 松井公司还提交诉讼保全委托担保合同及发票、民事委托代理合同及发票、诉前保全票据、物业租赁中介服务协议、发票及付款凭证等主张其诉讼担保、律师费、诉讼保全以及中介费等损失。铧鑫公司对上述费用不予认可，认为合同并未对保全费用和律师费相关损失进行约定，也不存在中介费的损失。 松井公司庭后提交《关于对广州铧鑫实业有限公司侵占场地面积的情况说明》《铧鑫占用骏达路2号物业二层区域平面图》《铧鑫占用骏达路2号物业夹层区域平面图》以及《骏达路2号物业租户铧鑫占用面积计算表》等证据，主***公司侵占场地的范围为二层办公室四间和夹层办公室两间，建筑面积共计1930.59平方米，加上11.6%的公摊率，计租面积为2155平方米。铧鑫公司对上述证据不予确认，主张厂房为两层框架结构，夹层办公室并不属于计租范围，铧鑫公司的转租面积为5725平方米，承租总面积为7000平方米，松井公司主张占用2155平方米失实，面积计算表中大部分区域是空的，未有占用一说，关于放置的物品、设备并非铧鑫公司占用场地，而是因为松井公司不允许铧鑫公司进场取回。 另查，劲天联动公司与铧鑫公司未建立租赁关系，为合作关系，***公司出场地，劲天联动公司出设备和管理。铧鑫公司于2020年9月11日收到起诉状副本等材料。松井公司在起诉前有申请财产保全，案号为（2020）粤0112财保172号。 庭后，松井公司按照本院的要求对其所主张未收回的***公司占有的场地进行编号并提交平面图，本院与松井公司、铧鑫公司的委托诉讼代理人共同去涉案厂房进行查看并拍照，未清退的场地包括广州市黄埔区东区骏达路2号自编夹层101房、二层201-209房，其余部分都为次承租人占用使用。 以上事实有证明书、土地租赁合同、房产转让合同、补充协议、复函、三方协议、厂房出租合同书、《催铧鑫公司交租明细表》《铧鑫公司应交租金费用及滞纳金明细表》、银行转账回单、快递单、诉讼保全委托担保合同及发票、民事委托代理合同及发票、诉前保全票据、物业租赁中介服务协议、发票及付款凭证、照片、《解除合同通知书》《骏达路2号物业恢复工程项目汇总》《广州市建筑工程施工图设计文件审查意见单》和《建设工程消防设计审查意见书》《厂房钢结构报建通知》《申请厂房相关资料的通知》《关于拆除铁皮棚的通知》《申请厂房相关资料的通知》《关于厂房三旧改造事项通知函》《厂房电梯更换函》《提供厂房供电合同原件函》《申请厂房资料的通知》《申请厂房减租免租函》《协商通知函》《申诉书》、银行回单、发票、勘察笔录、平面图、现场照片及当事人**等证据予以证实。 本院认为，原被告签订的《厂房出租合同书》是原被告的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。松井公司提交证据证明其对涉案物业享有管理权，属于适格主体。 关于合同的解除。松井公司主张解除原因是铧鑫公司存在违约行为，铧鑫公司确认2020年6月-8月的租金至今未缴纳，认为应减免上述期间的租金，但未有充分合理的理由，次承租人也一直有按合同约定向铧鑫公司缴纳租金，且该时间段疫情已经得到缓解，各行业已经复工复产，松井公司也未有同意减免租金的意思表示，故铧鑫公司主张减免的理由不成立，仍需按合同约定缴纳上述月份的租金，松井公司提交了证据证明有书面向铧鑫公司催交租金，根据《厂房出租合同书》第十一条第5款D项约定，在租赁期间乙方拖欠租金或水电等费用达一个月以上，经甲方书面催交仍不缴纳的甲方有权立即解除合同，并无需承担违约责任，所有责任由乙方承担。铧鑫公司的行为构成违约，松井公司有权根据合同约定解除该《厂房出租合同书》。关于解除时间，松井公司起诉在前，《解除合同通知书》邮寄在后且未有签收的记录，故本院确认以铧鑫公司收到起诉状副本之日起即2020年9月11日作为合同解除的时间。 关于租金问题。根据合同约定，铧鑫公司应当支付松井公司2020年6月15日至2020年9月14日的租金为每月269696元（含税），共计809088元。松井公司主张从2020年9月起应按50元/平方米/月计算租金或占用费没有依据，故本院确认从2020年9月起应按合同约定的租金标准即35元/平方米/月计算租金或占用费。松井公司主张2020年9月起，各次承租人已经开始向其缴纳租金，该部分场地已经收回，还剩余2155平方米的场地***公司单独占用，故主张该面积的租金。铧鑫公司对该面积不予确认。双方都未提交证据证明该部分的面积情况。松井公司与铧鑫公司签订的《厂房出租合同书》约定厂房面积为7000平方米，铧鑫公司与各次承租人签订的《厂房出租合同书》约定的面积共5725平方米（40+1405+1160+840+1280+1000），虽然松井公司主张该面积计算不准确，但也并未提交证据证明，而各承租人都是按合同约定的面积缴纳租金，因此本院按照铧鑫公司承租的总面积减去次承租人承租的面积之差计算松井公司还未收回的面积即1275平方米（7000-5725），故铧鑫公司应当从2020年9月15日开始按照44625元/月（35元/平方米/月×1275平方米）的标准向松井公司缴纳占用***鑫公司归还涉案物业之日止。 关于滞纳金。合同约定每月10日前支付下个月租金，松井公司主***公司每月都未按合同约定时间缴纳租金，并提交了铧鑫公司的银行转账回单和明细表等证据证实，铧鑫公司主张松井公司收取租金后未提出异议，应视为认可该租金交付的时间和金额，收取滞纳金没有依据，且标准过高。本院认为松井公司并未有减免滞纳金的意思表示，其收取租金的行为也不代表对滞纳金的免除，故对铧鑫公司的主张不予采信，铧鑫公司应向松井公司支付滞纳金。合同约定的滞纳金标准过高，本院调整为每日按应付金额的万分之五支付滞纳金。根据铧鑫公司延期支付的时间，本院计算2019年4月15日至2020年6月14日应付的滞纳金金额见附表。2020年6月至8月的滞纳金每日按应付金额269696元/月的万分之五计算从每月应付之日即所欠租金的上月11日起至实际付清之日止，分段计算，分段计算的数额以不超过本金为限。双方的出租合同已经于2020年9月11日解除，故解除合同之后的滞纳金本院不予支持。 关于违约金和押金。双方同意在本案中一并处理押金，根据合同约定，在铧鑫公司违约情形下松井公司有权没收押金，故该押金实际上还具备了惩罚的功能，兼具了违约金的性质，同时又约定了三个月租金作为违约金，本院结合松井公司的损失和铧鑫公司的违约情况，认为没收押金足以弥补松井公司的损失，故对违约金不予支持，为减少当事人诉累，本院确认松井公司收取的租赁物押金735000元不予退还。松井公司未提交证据证明铧鑫公司欠付水电费的情形，故本院确认该部分水电费押金100000元用于抵扣2020年6月15日至2020年9月14日期间的租金，故铧鑫公司还应向松井公司支付2020年6月15日至2020年9月14日的租金709088元（809088元-100000元）。 关于担保费5000元和中介费214375元，不属于松井公司的损失，本院不予支持。关于律师费100000元，合同未有约定，本院不予支持。 关于租赁物业恢复工程费损失。因该费用尚未发生，故本院不予支持。 关于铧鑫公司退还租赁物业。本院已经确认双方的合同已经解除，铧鑫公司占用涉案物业没有依据，应退还给松井公司。对于剩余租赁物业的范围，铧鑫公司对松井公司主张的面积和范围不予确认，松井公司主张各次承租人的场地已经收回不再主张，是对其自身权利的自由处分，对未收回的面积，本院认为根据松井公司和铧鑫公司签订的《厂房出租合同书》，铧鑫公司承租的范围为广州经济技术开发区骏达路2号的面积为7000平方米的厂房，故除去铧鑫公司转租的部分外，剩余部分应为铧鑫公司自身占用的部分，根据本院现场查看的情况以及平面图，本院确定铧鑫公司应返还的涉案厂房的范围为广州市黄埔区东区骏达路2号自编夹层101房、201-209房。 关于***是否承担连带责任。***在《厂房出租合同书》上作为担保方签名，并约定由于铧鑫公司造成的损失，在铧鑫公司无法承担相关经济赔偿责任及相关法律责任时承担连带担保责任，属于一般保证，故对前述铧鑫公司应履行的债务，***金在铧鑫公司不能履行时承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告广州市松井物流有限公司与被告广州铧鑫实业有限公司签订的《厂房出租合同书》(合同编号：SJWY2019022801）已于2020年9月11日解除； 二、被告广州铧鑫实业有限公司应当从本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市松井物流有限公司支付2020年6月15日至2020年9月14日的租金709088元，并从2020年9月15日开始按照44625元/月的标准支付占用费至退还租赁物业之日止； 三、被告广州铧鑫实业有限公司应当从本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市松井物流有限公司支付2019年4月15日至2020年6月14日应付的滞纳金（见附表）以及2020年6月15日至9月14日的滞纳金每日按应付金额269696元/月的万分之五计算从每月应付之日即所欠租金的上月11日起至实际付清之日止，分段计算,分段计算的数额以不超过本金为限； 四、原告广州市松井物流有限公司收取的租赁物押金735000元不予退还； 五、被告***在被告广州铧鑫实业有限公司不能履行前述第二、三、四项义务时承担连带责任； 六、被告广州铧鑫实业有限公司应当从本判决发生法律效力之日三十日内退还原告广州市松井物流有限公司涉案租赁物业广州市黄埔区东区骏达路2号的厂房自编夹层101房、201-209房； 七、驳回原告广州市松井物流有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46737元，由原告广州市松井物流有限公司负担27379元，被告广州铧鑫实业有限公司负担19358元，财产保全费5000元，由原告广州市松井物流有限公司负担2929元，被告被告广州铧鑫实业有限公司负担2071元，***在广州铧鑫实业有限公司不能履行上述缴费义务时对诉讼费承担连带责任。负担缴费义务的当事人在本判决书发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年八月二十六日 书　记　员　　张　园 月份 滞纳金基数（元） 滞纳天数（天） 滞纳金额（元） 2019年4月15日至2019年5月14日 272440 31天 4180.29 2019年5月15日至2019年6月14日 269696 17天 2292.42 2019年6月15日至2019年7月14日 0 0 0 2019年7月15日至2019年8月14日 269696 1天 134.85 2019年8月15日至2019年9月14日 269696 1天 134.85 2019年9月15日至2019年10月14日 269696 3天 404.54 2019年10月15日至2019年11月14日 269696 14天 1887.87 2019年11月15日至2019年12月14日 269696 25天 3371.2 2019年12月15日至2020年1月14日 269696 11天 1483.33 2020年1月15日至2020年2月14日 269696 16天 2157.57 2020年2月15日至2020年3月14日 269696 45天 6068.16 2020年3月15日至2020年4月14日 269696 29天 3910.59 2020年4月15日至2020年5月14日 269696 24天 3236.35 2020年5月15日至2020年6月14日 269696 20天 2696.96 2019年4月15日至2020年6月14日滞纳金明细