芜湖快某某能科技有限公司、安徽冠程机械模具有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖02民终3048号 上诉人（原审原告）：芜湖快**能科技有限公司，住所地安徽省芜湖市南陵县经济开发区周瑜大道。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏王牌律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽冠程机械模具有限公司，住所地安徽省芜湖市南陵县经济开发区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，安徽陵阳律师事务所律师。 上诉人芜湖快**能科技有限公司（以下简称快杰公司）因与上诉人安徽冠程机械模具有限公司（以下简称冠程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初2910号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 快杰公司上诉请求：1.撤销安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初2910号民事判决，依法改判或发回重审；2.上诉费用由冠程公司承担。事实与理由：1.案涉厂房租赁合同约定租期自2020年2月6日起，但2月6日至4月5日正值疫情最严重的期间，快杰公司无法接收房屋。在厂房未实际交付，快杰公司也无法接收的情况下，一审判决快杰公司承担该两个月的一半租金即39348.90元无法律依据。2.快杰公司在2020年5月25日即向一审法院递交起诉材料，本案自5月25日至8月25日经过庭审和多次调解，快杰公司均表示要求解除合同，且案涉厂房也由冠程公司一直交由第三人生产使用，故2020年4月6日至8月25日期间的损失也不应由快杰公司承担。 冠程公司辩称，1.一审判决已查明冠程公司给予快杰公司一个月免租期，房屋交付时间是2020年1月6日，此时疫情未开始，但快杰公司不接收房屋的原因是其公司环评未通过。2.案涉厂房仅给第三人堆放了部分物品，且可以立即搬走，并非交由第三人生产使用。综上，请求判决驳回快杰公司的上诉请求。 冠程公司上诉请求：1.撤销安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初2910号民事判决，改判驳回快杰公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由快杰公司承担。事实与理由：1.一审判决已认定快杰公司违约，故依据《全国民事审判工作会议纪要九》第四十八条，快杰公司作为违约方无单方解除合同的权利，一审判决解除合同无法律依据。（1）本案双方签订的租赁合同约定“先付后用”，快杰公司在2020年1月21日即已向冠程公司提出“假如我退租，你对我有什么要求”，显露出其恶意不履行合同的动机。（2）根据《最高人民法院关于审理新冠疫情案件指导意见二》第一条第六项，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。故如快杰公司因疫情或疫情防控措施而无收入或收入减少的，人民法院应当按照公平原则变更合同，一审判决直接解除合同明显不符合上述规定。（3）本案系因快杰公司违约行为引起的纠纷，冠程公司在诉讼中亦主张与疫情、疫情防控措施无关，一审以疫情的理由判决违反了“不告不理”原则。2.违约方要求解除合同的，其应承担的解除合同违约责任不能因合同解除而减少或免除，但一审判决不仅未判决快杰公司承担违约责任，还判决冠程公司分担解除合同前的租金无法律依据。3.本案争议与新冠疫情和疫情防控措施无关，一审依据疫情防控政策的规定，判决冠程公司分担租金明显不公。4.冠程公司将案涉厂房借由他人临时堆放物品，且可立即搬走，一审判决冠程公司支付租金不合理。 快杰公司辩称，1.冠程公司应在2020年1月6日将案涉厂房交付给快杰公司，但其未能交付。虽然2020年1月21日快杰公司法定代表人***问冠程公司法定代表人***如果退租有什么要求，但其未明确表示要退租。2.2020年4月快杰公司在南陵县另租了厂房，房租价格比与冠程公司本案合同约定的还高，所以如快杰公司能实际接收到房屋，不可能在加钱的情况下另租厂房。3.案涉厂房堆放了大型机器设备，并非货物，且一直在生产，故无法像冠程公司承诺的能够及时清空房屋。 快杰公司向一审法院起诉请求：1.判令快杰公司与冠程公司解除厂房租赁合同，冠程公司退还快杰公司预交的房租336093.40元，并支付以该款为基数自2019年12月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息损失暂计三个月为3060元。2.本案诉讼费用由冠程公司承担。 一审法院审理查明：2019年11月25日，快杰公司与冠程公司签订《厂房租赁合同书》两份，合同分别约定冠程公司将位于芜湖市南陵县经济开发区出租给快杰公司使用。4号厂房合同第1.1条约定：甲方（即冠程公司）将位于芜湖市南陵县经济开发区厂房出租给乙方（快杰公司）使用，乙方对该租赁物的现状和条件予以认可。2.1:租赁期限为2年，即从2020年2月6日至2022年2月5日止。3.1:租金及付款方式：该厂房租金按每月每平方米9元收取，年租金为472186.80元，此价格为不含税价。3.2：租金支付方式：租金为每一年一付，乙方应于每个周期开始日起计，提前一个月支付给甲方，先付后用。3.3：甲方收取乙方生活卫生费（人民币）0.20元／平方米／月，合计5500元／年。第八条提前解除或终止合同和违约责任：8.3：未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，提前至少60天书面通知甲方，经甲方书面同意且履行完毕以下手续，方可提前解约：ａ.向甲方交回租赁物；ｂ.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；ｃ.注销或迁移在租赁房内的工商登记手续；ｄ.补交付清免租期内（若有）的租金。并赔偿甲方2个月的租金作为补偿金。8.4：除本合同规定的可以提前解除本合同的情况之外，甲方需解除本合同，提前收回租赁物，甲方应提前60天以书面形式通知乙方，并赔偿乙方2个月的租金作为补偿金。第九条免责条款9.1：凡因发生自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遭受不可抗力的一方由此而免责。对于芜湖市南陵县经济开发区花山路16号内宿舍的租金年租金100000元，先付后用。合同签订后，2019年11月25日快杰公司支付冠程公司承租宿舍一年的租金100000元，2019年12月12日快杰公司支付给冠程公司厂房半年的租金236093.40元。快杰公司支付了100000元的租金后，冠程公司对于宿舍进行装修。双方约定2020年1月6日交房（约定有一个月的免租期），根据庭审中双方陈述和快杰公司法定代表人***与冠程公司法定代表人***微信聊天记录证明：双方聊天快杰公司的环评有个环节不能通过，***提出如果退租，冠程公司对快杰公司有什么要求，冠程公司说等过完年再说。2020年春节，因新冠疫情，处于防疫时期，快杰公司未能与冠程公司交接厂房和宿舍。之后不久，进入常态化防疫阶段，2020年4月2日，冠程公司法定代表人***通过微信问快杰公司法定代表人***“怎么到现在还不过来，是不是把这里租的厂房忘记了”，快杰公司没有回复。2020年4月7日、5月7日，快杰公司发现冠程公司的厂房有人在生产经营，冠程公司法定代表人称是：“这是隔壁厂暂时借用一下，你要用我让他马上搬掉”“你来了？”。之后，快杰公司法定代表人一直未回复冠程公司。庭审中，冠程公司陈述相邻公司使用厂房至今，相邻公司跟冠程公司说2020年9月底搬走。快杰公司已经要求解除租赁合同，也无继续租赁的可能，2020年8月25日，该院告知冠程公司可以将厂房和宿舍使用或对外出租。 一审法院认为，快杰公司与冠程公司之间签订的两份《厂房租赁合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。合同签订后，快杰公司支付冠程公司承租宿舍一年的租金100000元、厂房半年的租金236093.40元。2020年春节，因新冠疫情，处于防疫时期，快杰公司未能与冠程公司交接厂房和宿舍，之后不久，进入常态化防疫阶段，工厂开始复工复产，2020年4月2日，冠程公司法定代表人***通过微信问快杰公司法定代表人***“怎么到现在还不过来，是不是把这里租的厂房忘记了”，***没有回复。2020年4月7日、5月7日，快杰公司发现冠程公司的厂房有人在生产经营，冠程公司法定代表人称是：“这是隔壁厂暂时借用一下，你要用我让他马上搬掉”“你来了？”。之后，快杰公司法定代表人一直未回复冠程公司。由上述可见，系快杰公司未能及时与冠程公司交接所租厂房和宿舍，因此，系快杰公司违约。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故快杰公司请求解除与冠程公司签订的两份《厂房租赁合同书》，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故在解除两份《厂房租赁合同书》按照快杰公司违约对照合同和根据合同法规定进行结算，即2020年2月6日至2020年4月5日系新冠疫情防疫期间，因不可抗力按照公平原则由双方分担（按每月租金39348.90元计算），2020年4月6日至2020年8月25日期间，系快杰公司违约造成冠程公司的损失（按每月租金39348.90元计算），鉴于冠程公司此期间将厂房让案外人使用，故冠程公司的损失以双方分担为宜，根据涉案合同快杰公司另需赔偿冠程公司两个月的租金作为赔偿金。两比，冠程公司应退还快杰公司租金26232.60元，即[236093.40元-209860.80元（39348.90+39348.90*2+ 39348.90*1/3+39348.90*2）]；至于宿舍租金的退还，按照每月8333.33元进行核算至2020年8月25日，2020年8月25日之后的租金应全额退还。即退还租金72222.24元[100000元-（8333.33元+8333.33元*2+8333.33元*1/3）]。以上冠程公司合计退还快杰公司租金98454.84元。本案经该院调解无果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除快杰公司与冠程公司于2019年11月25日签订的两份《厂房租赁合同书》，解除日期确定为2020年8月25日；二、冠程公司返还快杰公司租金98454.84元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回快杰公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3194元，由快杰公司负担2063元，冠程公司负担1131元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明，快杰公司自2020年4月10日起在南陵县另租用厂房，其环评正式通过时间为2020年7月。其他事实与一审查明一致，本院对其予以确认。 本院认为，本案中，双方对案涉两份《厂房租赁合同书》的内容和快杰公司已实际支付租金336093.40的事实无异议，对上述两合同已确定在2020年8月25日解除亦无异议，双方的争议焦点在于冠程公司应否向快杰公司返还租金；如应返还，返还金额为多少。 1.快杰公司主张案涉合同约定的房屋交付时间为2020年2月6日，而2月6日至4月5日为疫情防控期间，故在快杰公司未实际接收房屋的情况下，不应由快杰公司分担2月6日至4月5日的租金。经查，双方在一审庭审时均认可实际约定了交房时间为2020年1月6日。另结合双方认可的***与***相关微信聊天记录，案涉厂房和宿舍虽未在2020年1月6日交付，但双方对此均未表示异议，且快杰公司亦未明确提出解除案涉租赁合同，故快杰公司应依约承担相应的租金。 2.快杰公司主张在2020年5月25日即提起诉讼要求解除案涉租赁合同，且期间案涉厂房一直由冠程公司交予他人使用，故2020年4月6日至8月25日期间的租金也不应由快杰公司承担。依据一审查明的事实，冠程公司法定代表人***曾于2020年4月2日问快杰公司法定代表人***“…怎么到现在还不过来…”，但***无回复。尽管***在4月7日向***发送了在案涉厂房拍摄的视频并问“这是啥情况”，但并未明确向***提出相应要求，亦未表示要解除合同。且双方都认可经一审法院协调同意解除案涉租赁合同的时间为2020年8月25日，故在合同解除前，快杰公司仍负有承担租金的义务。 3.冠程公司主张本案纠纷系因快杰公司违约，应由快杰公司承担租金和相应的违约责任，冠程公司不承担责任。但冠程公司认可收取了快杰公司支付的厂房和宿舍相应租金，故在双方签订案涉租赁合同且快杰公司实际交付了租金的情形下，案涉厂房和宿舍的使用权应归属于快杰公司。现冠程公司未经快杰公司同意即将案涉厂房交由他人使用，存在一定的过错。虽然快杰公司仅举证证明案涉厂房被他人使用，但快杰公司承租***则是因需承租案涉厂房，本案厂房和***为租赁整体，故一审判决综合考虑新冠疫情影响、双方在履行案涉租赁合同中的过错等情况对厂房和宿舍的租金作出判决并无不当，应予以维持。 综上，快杰公司与冠程公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6341.40元，由上诉人芜湖快**能科技有限公司负担4483.80元，由上诉人安徽冠程机械模具有限公司负担1857.60元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　肖　珍 审判员　　陈　勇 二〇二〇年十二月十八日 法官助理*** 书记员高佳 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。