芜湖快某某能科技有限公司与安徽冠程机械模具有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省南陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0223民初2910号 原告：芜湖快**能科技有限公司，住所地南陵县经济开发区龙池路2号，统一社会信用代码91340223MA2U5QLN87。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏王牌律师事务所律师。 被告：安徽冠程机械模具有限公司，住所地南陵县经济开发区花山路16号，统一社会信用代码91340223557814191N。 法定代表人：***，总经理。 原告芜湖快**能科技有限公司与被告安徽冠程机械模具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日、9月10日公开开庭进行了审理，原告芜湖快**能科技有限公司法定代表人***及委托诉讼代理人***、被告安徽冠程机械模具有限公司法定代表人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖快**能科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告解除厂房租赁合同，被告退还原告预交的房租336093.4元，并支付以该款为基数自2019年12月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息损失暂计三个月为3060元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因生产需要租赁原告厂房，于2019年11月25日与被告签订厂房租赁合同书一份，合同约定被告将位于芜湖市南陵县经济开发区厂房出租给原告使用，合同约定了租赁期限及租金等内容。原、被告当天另签订厂房租赁合同书一份，该合同约定原告承租被告厂区内宿舍，并约定了租金、租赁期限等内容。合同签订后，原告预付被告租金336093.4元，但被告收到租金后至今未移交厂房给原告使用。为此，原告请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告安徽冠程机械模具有限公司辩称：原告要求解除合同并退还房租的请求不能成立：1.原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》约定租期为两年，现该合同尚未到期，故原告要求解除合同没有事实和法律依据；2.被告租赁给原告的房屋早已交付给原告，是原告没有使用，从合同第1.1条也载明了原告对于房屋现状和条件的认可，由此可见，在签订合同时，被告已经将房屋现状交付给原告；3.原告认为被告至今没有交付房屋，显然不符合情理，合同约定的租赁期自2020年2月6日起，原告也支付了部分租金，如果确实是被告的原因未交付租赁房屋，在此之前，原告不可能不向被告催告交费房屋的，请求法院驳回原告的诉讼请求，被告保留另案要求原告支付租金并承担违约责任的权利。 本案经本院审理认定事实如下：2019年11月25日,原告与被告签订《厂房租赁合同书》两份，合同分别约定被告将位于芜湖市南陵县经济开发区出租给原告使用，合同第1.1条约定：甲方（即被告）将位于芜湖市南陵县经济开发区厂房出租给乙方（原告）使用，乙方对该租赁物的现状和条件予以认可，2.1:租赁期限为2020年2月6日至2022年2月5日止。3.1:租金及付款方式：该厂房租金按每月每平方米9元收取，年租金为472186.80元，此价格不含税价。3.2：租金为每一年一付，乙方应于每个周期开始日计，提前一个月支付给甲方:3.3：甲方收取一付生活卫生费按每月每平方米0.20元，合计每年5500元。第八条提前解除或终止合同和违约责任：8.3：未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，提前至少60天书面通知甲方，经甲方同意且履行完毕以下手续，方可提前解约：ａ.向甲方交回租赁物；ｂ.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；ｃ.注销或迁移在租赁房内的工商登记手续；ｄ.补交付清免租期内（若有）的租金。并赔偿甲方2个月的租金作为补偿金。8.4如甲方需解除本合同，提前收回租赁物，甲方应提前60天以书面形式通知乙方，并赔偿乙方2个月的租金作为补偿金。第九条免责条款9.1：凡因发生自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遭受不可抗力的一方由此而免责。对于芜湖市南陵县经济开发区花山路16号内宿舍的租金年租金10万元，先付后用。合同签订后，2019年11月25日原告支付被告承租宿舍一年的租金10万元，2019年12月12日原告支付给被告厂房半年的租金236093.40元。原告支付了10万元的租金后，被告对于宿舍进行装修。原、被告双方约定2020年1月6日交房（约定有一个月的免租期），根据庭审中原、被告陈述和原告法定代表人***与被告法定代表人***微信聊天记录证明：原告与被告聊天原告的环评有个环节不能通过，原告提出如果原告退租，被告对原告有什么要求，被告说等过完年再说。过2020年春节，因新冠疫情，处于防疫时期，原告未能与被告交接厂房和宿舍。之后不久，进入常态化防疫阶段，2020年4月2日，被告法定代表人***通过微信问原告法定代表人***“怎么到现在还不过来，是不是把这里租的厂房忘记了”，原告没有回复。2020年4月7日、5月7日，原告发现被告的厂房有人在生产经营，被告法定代表人称是：“这是隔壁厂暂时借用一下，你要用我让他马上搬掉”“你来了？”。之后，原告法定代表人一直未回复被告。庭审中，被告陈述相邻公司使用厂房至今，相邻公司跟被告说2020年9月底搬走。 原告已经要求解除租赁合同，也无继续租赁的可能，2020年8月25日，本院告知被告可以将厂房和宿舍使用或对外出租。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告举证的下列证据：《厂房租赁合同书》两份（原件）、原告法定代表人与被告法定代表人微信聊天记录、转账明细、2020年4月7日和5月7日在被告厂房拍摄的视频、被告举证的被告公司营业执照副本复印件、法定代表人身份证明书、公证书、不动产权证、建设用地规划许可证、原告法定代表人与被告法定代表人微信聊天记录彩打件在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原告与被告之间签订的两份《厂房租赁合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。合同签订后，原告支付被告承租宿舍一年的租金10万元、厂房半年的租金236093.40元。2020年春节，因新冠疫情，处于防疫时期，原告未能与被告交接厂房和宿舍，之后不久，进入常态化防疫阶段，工厂开始复工复产，2020年4月2日，被告法定代表人***通过微信问原告法定代表人***“怎么到现在还不过来，是不是把这里租的厂房忘记了”，原告没有回复。2020年4月7日、5月7日，原告发现被告的厂房有人在生产经营，被告法定代表人称是：“这是隔壁厂暂时借用一下，你要用我让他马上搬掉”“你来了？”。之后，原告法定代表人一直未回复被告。由上述可见，系原告未能及时与被告交接所租厂房和宿舍，因此，系原告违约。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故原告请求解除与被告签订的两份《厂房租赁合同书》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故在解除两份《厂房租赁合同书》按照原告违约对照合同和根据合同法规定进行结算，即2020年2月6日至2020年4月5日系新冠疫情防疫期间，因不可抗力按照公平原则由双方分担（按每月租金39348.90元计算），2020年4月6日至2020年8月25日期间，系原告违约造成被告的损失（按每月租金39348.90元计算），鉴于被告此间将厂房让案外人使用，故被告的损失以双方分担为宜，根据涉案合同原告另需赔偿原告两个月的租金作为赔偿金。两比，被告应退还原告租金26232.60元即【236093.40元-209860.80元（39348.90+39348.90*2+39348.90*1/3+39348.90*2）】；至于宿舍租金的退还，按照每月8333.33元进行核算至2020年8月25日，2020年8月25日之后的租金应全额退还。即退还租金72222.24元【10万元-（8333.33元+8333.33元*2+8333.33元*1/3）】。以上被告合计退还原告租金98454.84元。本案经本院调解无果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告芜湖快**能科技有限公司与被告安徽冠程机械模具有限公司于2019年11月25日签订的两份《厂房租赁合同书》，解除日期确定为2020年8月25日； 二、被告安徽冠程机械模具有限公司返还原告芜湖快**能科技有限公司租金98454.84元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告芜湖快**能科技有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3194元，由原告芜湖快**能科技有限公司负担2063元，被告安徽冠程机械模具有限公司负担1131元。 权利人可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二〇年九月十一日 书记员　　徐　晨 附：本案所适用的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行 主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。