某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民事判决书 （2022）鲁02民终17168号 上诉人（原审原告）：***，男，1963年2月23日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：***，山东运策律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：***，男，1963年2月21日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：***（系***弟弟），住山东省青岛市市南区。 原审第三人：山东济铁机务装备集团有限公司，住所地山东省济南市天桥区前陈家楼11号，统一社会信用代码91370000067399212D。 法定代表人：***，职务董事长。 委托诉讼代理人：***，男，系该公司青岛分公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，系中国铁路济南局集团有限公司青岛机务段员工。 上诉人***因与上诉人***，原审第三人山东济铁机务装备集团有限公司（以下简称济铁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院(2022)鲁0202民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审法院（2022）鲁0202民初191号民事判决，依法改判支持***一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，导致判决有误。一、一审本院认定：现案涉房屋登记在济南铁路局名下且济铁公司称不同意将案涉房屋登记至***一人名下，***尚未取得案涉房屋所有权，合同约定的***将涉案房屋过户给***的条件尚未成就。上述认定事实不清，案涉房屋已符合办理产权登记及过户条件，济铁公司及济南铁路局有义务协助办理产权登记及过户手续：1、案涉房屋产权过户到***名下，未损害济南铁路局、***及案外人***的利益。不办理产权登记及过户手续，侵犯了***的合法权益。一审已查明，***与案外人***于1998年3月16日经法院调解协议离婚，离婚后***住房自行解决。案涉房屋***购买于1999年，后又于1999年12月7日出售给***。***在房屋出售前对住房已明确放弃权利，且自***卖房至今已经二十多年，***从未提出异议，其用行为认可***可以单方出售案涉房屋，案涉房屋出售未损害***权益。济铁公司认可两张缴款收据真实性，一审也予以确认，***已付清全部购房款，办理案涉房屋产权登记及过户未损害***及济南铁路局权益。在不损害他人及社会公共利益的前提下，济铁公司不同意办理产权登记及过户手续，导致案涉房屋长期甚至永远不能明晰权属，无法办理产权登记及过户手续，严重侵犯了***的财产权益。2、济铁公司及济南铁路局能够办理案涉房屋产权登记及过户手续但拒绝办理，致使该遗留问题长期存在无法解决。一审已查明，***已向***出具办理案涉房屋产权手续的《委托书》并进行公证，双方共同去办理过产权手续，但济铁公司方不予配合。如上述，虽然案涉房屋使用了***的工龄，但***在1998年离婚时已经明确住户问题自行解决，已放弃了案涉房屋的权利，***是1999年买房，产权可以办理至***一人名下。2022年1月14日***与济铁公司方一个管理人员的谈话录音中，该管理人员称：办不了证的原因是：济经公司牵扯到要移交，下一步不归装备集团管了，有可能要归别人管，这个事现在都在那停着，等移交完了以后新单位有可能给你去办这个事。该录音表明济铁公司认可真实性无异议，并质证称，办证只能办给***，不能办给***，办证由第三人配合把证办给***。济铁公司明确可以办证给***一人，并非要办给***与***夫妇二人。在2022年8月2日庭审时，济铁公司又改口称不同意将案涉房屋变更登记至***名下，需要***夫妻一起到场。济铁公司刻意掩盖了能够办证至***一人名下的事实，其陈述前后矛盾。济铁公司以分房时是分给***夫妇的，用了***夫妇二人的工龄为由，称现在办证需要办给***夫妇无法办给***一人，济铁公司的说法不成立，无助于解决历史遗留问题。如法院判决济铁公司及济南铁路局协助办理案涉房屋登记及过户手续可履行也可执行，可以从根本上解决问题，能够达到案结事了，定纷止争的良好效果。3、***属于善意受让房屋，在1999年12月7日与***签订《房屋买卖合同》时并不知道案涉房屋使用了***的工龄，***向***提供了其与***在1998年离婚的《民事调解书》，调解书载明，***住房问题由其自行解决。***据此认为，案涉房屋系***个人财产，其有完全处分权，这是合理的。***作为善意受让方，且已付清全部购房款，其合法权益应予以保护。而按照一审判决，只要济铁公司不同意将案涉房屋登记至***一人名下，则合同约定的***将案涉房屋过户给***的条件未成就。按照这种观点，济铁公司永远不同意，***就永远不能办证。这对于善意受让方来讲有失公允。二、***从裁判文书网查询到民事判决书两份一审作为证据向法庭提交（其中二审生效判决案号为：（2019）鲁02民终11260号，见一审***提交的证据十），以证实与本案具有相似事实的类似案件已由青岛市中级人民法院作出过生效判决，依据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，可以作为本案裁判的参考。但一审法院违反上述规定，并未判决***协助办理案涉房屋过户手续。三、***根据案情需要申请追加中国铁路济南局集团有限公司（原济南铁路局）、***为本案被告参加诉讼时庭审并未结束。在2022年8月2日一审再一次组织过法庭调查，证明一审重新恢复了法庭调查的程序。一审以***在庭审结束后申请追加被告不符合法律规定，不予准许，是违反法定程序的，应予纠正。一审在审理该案时作了大量细致的调查工作，绝大部分相关案件事实已查明，如追加济南铁路局、***为本案被告参加诉讼，完全可以查明全部案件事实，从而正确进行判决，这样做也能最大限度节约司法资源，减少当事人诉累。综上，***提出上列请求事项及事实理由，请求二审法院依法予以纠正。 ***答辩称，一、***是否属于善意受让房屋。1、***与***（***前妻）离婚调解书载明“***住房自行解决”是指***放弃与***共有房屋的居住权，自己解决住处（户口簿，可以证明***一家有自己的独立住房）。当时，***还没分到涉案房产，何谈放弃。2、1998年元月，***单位登记分房。已婚是参加分房的必备条件，至于能不能分到房那需看分数（困难分、工龄分、劳模分等）。分数不仅是价格问题，***同年参加工作几个同事，因为爱人小两岁工龄少两年，就没有分到房子，因为房源有限。到1999年底，单位通知***分到房子可以交钱了。这时，***才确定自己分到了房子。***把涉案房产起诉至法院，***才把当年分房的真实情况告诉***，***才知道当年她与***是分到了房子。3、***称他不知道***的房子是夫妇共有的，那么他们到济铁公司过户的时候，济铁公司告诉只能过户给***夫妇。***和***到房屋交易中心办理过户，房屋交易中心也告诉他，房屋只能过户给***和***。既然知道房屋权属的情况下，可以要回购房款，不行的话可以向法院起诉。而***却在造假，非法的把房屋过户到自己名下。二、关于房屋买卖合同。***与***在1999年底签了一个协议，规定由***购买涉案房款，过户后***给***2万元。因为房屋一直无法过户，所以，***也没能拿到这2万元。***向法院提交的《房屋买卖合同》即使是真实的，因为它的违法性，应该判为无效合同。如果法庭无法认定合同违法。那么，就只能对这份合同进行司法鉴定，鉴定一下它的真实性。三、关于涉案房产。1、***请求法院将涉案房屋过户至其名下，因为，拖而不决对***的伤害最大。前些年，***就涉案房产与***进行过几次协商，希望***能够退回房产，（***承诺退回***的购房款，并且再给一些经济补偿）因***要价太高没有谈拢。导致***名下无房产，实际没有房子住。政府的几次经济适用房，***因住房并不困难不符合申请条件，致使***在经济上受到很大损失，这与***声称的末损害“济南铁路局、***及案外人***的利益”是不相符的。2、***用了很大篇幅想证明一点，济铁公司应把涉案房产过户给***而不过户，济南铁路局历史上就分了那么了几次房，无论哪一次，分房办法都是由职工代表大会讨论通过，不是有哪个干部决定的，这是必须程序。一审时，济南铁路局负责法律的干部已经回答了一审法庭的提问，“我们把涉案房产分配给的是***夫妇”这个证词是要有法律依据的。综上，现在无论***还是***，都不希望涉案房产这种不清不楚的状态，我们相信二审法院一定能够依法作出令人信服的法律判决。 济铁公司陈述称，没有意见。 ***上诉请求：1.依法撤销一审法院(2022)鲁0202民初191号判决，改判或发回重审；2.依法判决***、***签订的《房屋买卖合同》无效。事实与理由：一、原审判决适用法律错误。此案的核心是***与***签订的《房屋买卖合同》是否合法。***明知福州南路103号1107户的房产，是单位福利分房，夫妻共有产权，在***不知道的情况下与***私下签订《房屋买卖合同》是恶意的，以非法占有为目的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通、损坏国家、集体或第三人利益其签订的合同应当无效。一审法院认可合同是合法的，在这不符合客观事实，有悖于法律精神，是错误的认定。二、原审判决认定事实错误。济铁公司收到***39966的房款，***称他代缴了9.5万元。多余5.5万元济铁公司没收到，一审认可这5.5万的真实性。这5.5万交款人是***，***称是他代缴的。出现如此大的争议，***一审法院提交了调查取证申请，一审法院不予支持。发票只是一个交款证明，这5.5万其中2万是公司向职工的借款，公司把借款还上就把账平了。其余的款项实际也是不存在了，不做调查就容易造成事实不清，认可了不存在的款项。1998年3月16日***与***协议离婚，当时他们把共有财产做了分割，福州路房产是他们离婚以后才分下来，怎么能参加离婚财产分割呢，(诉讼人登记要房时还没有离婚，因单位和开发商有些事情还没处理好，耽误了挺长一段时间，房子交款的时候他们已经离婚了)。过去分个房子多么不容易，这里面几十年的工作成本，***要是以公司福利价拿到房产，就等于***夫妇几十年的工作成绩被他们无偿占有，这没有道理。 ***答辩称，***上诉理由不成立，应驳回其上诉请求，理由是：一、***将案涉房屋出售给***，案外人***知情并且同意出售，不存在恶意串通损害第三人利益情况，***与***签订的《房屋买卖合同》合法有效，一审认可《房屋买卖合同》合法是正确的。***在其上诉状中确认，***登记要房时还没有离婚，因单位和开发商有些事情还没处理好，耽误了一段时间，房子交款的时候他们已经离婚了。在购房价格核定表、铁路公有住房买卖合同书、购房申请表等材料均出现了***配偶***的身份情况记载（不是购房人）。再按照一审查明的事实，1998年3月16日***和***经法院诉讼离婚，***放弃对房子的权利，住房问题自行解决。1999年12月7日***与***签订合同将房屋出售给***。上述事实能够证明案外人***对案涉房屋购买及出售情况完全知情且同意，***在事情经过20多年后未提出任何异议，也可以证明其知情并同意出售房屋的事实。二、案涉房屋全部房款均由***缴付。济铁公司质证全部房款收据原件时对真实性无异议，济铁公司是集体企业，是公有性质的企业，收到款项才能出具收据，这是周知的事实。***在一审承认其和***去办理过案涉房产产权手续，如***未付清购房款，***不会配合去办手续，这也证明***付清了案涉房屋购房款。一审关于购房款由***支付的事实认定正确。***在上诉状中称房款中的5.5万元系由***自己支付的，无证据证实，与事实不符，是不成立的。 济铁公司未做陈述。 ***向一审法院起诉请求：1.判令***继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，协助***办理青岛市市南区福州××路××号××户房屋产权过户登记手续；2.本案诉讼费用由***承担。后***变更第一项诉讼请求为：要求***协助***将青岛市市南区福州××路××号××户房屋过户至***名下。 一审法院认定如下事实：一、案争房屋坐落于青岛市市南区福州××路××号××户，现登记权利人为“济南铁路局”。 ***、***及济铁公司均认可，***系青岛铁路人和大酒店职工，该酒店属于济南铁路局的集体企业；青岛铁路分局多元经济管理中心是济南铁路局青岛分局的机构，现已撤并，青岛铁路人和大酒店曾归该中心管理，***人事关系曾在该中心并在该中心分得案涉房屋。 二、青岛市四方区人民法院于1998年3月16日作出的（1998）四民初字第34号民事调解书记载：***与案外人***经调解、协议离婚，离婚后***住房自行解决。 《济南铁路局（1999年度）职工购房价格核定表》载明：***及其配偶***的身份、工龄情况，购房地址为××路××楼××房屋，实际购房款39764元。 ***（甲方）与***（乙方）签订的《房屋买卖合同》约定：甲方将其所有的案涉房屋出售给乙方，转让金总额94,966元；房屋交付甲方之日起5日内，甲方应将该房屋交付乙方实际居住，甲方自取得该房《房屋所有权证》之日起一个月内，应将该房产权过户登记给乙方；合同签订之日乙方向甲方支付定金5.5万元，房屋实际交付乙方居住时定金抵作转让金，并再付给甲方转让金8000元，余款在房屋产权过户登记给乙方时一次付清；甲方应保证房屋产权清楚，无其他权利设定或其他纠纷，积极配合乙方办理产权过户登记；自合同签订之日起，因该房屋所发生的相关费用及过户登记费、契税等费用均由乙方负担；落款时间为1999年12月7日。 ***与***的签订《补充协议》约定：交易价格根据1999年12月7日的合同执行；甲方应积极办理房产（根据本单位的实际情况办理）；落款时间为2002年7月24日。 ***于2003年6月向***交付案涉房屋。 2004年7月27日，***（乙方）与青岛铁路分局多元经济管理中心（甲方）签订《青岛铁路分局铁路公有住房（成本价）买卖合同书》，载明：根据《济南铁路局出售公有住房实施办法》有关规定，甲方同意将案涉房屋以成本价出售给乙方，房款39764元，职工住房保险202元。 三、房款情况。***提交济南铁路局收据原件一张（盖有青岛铁路人和大酒店公章，日期为1999年12月7日，缴款人***，摘要为预交购房款，金额为55000元）、济南铁路局收据复印件一张（日期为1999年12月13日，缴款人为***，摘要为预交购房款，金额为20000元）、中国建设银行《现金交款单》复印件一张（日期为2004年7月27日，款项来源为***购房款，金额为19966元）、济南铁路局职工购买铁路住房缴款收据原件一张（盖有青岛铁路分局多元经济管理中心及青岛铁路分局住房制度政策办公室公章，日期为2004年7月27日，购房人为***，实付购房款39764元，代扣住房保险202元，合计金额39966元）。欲证明1999年12月7日***代***向青岛铁路人和大酒店支付购房款5.5万元；***代***向青岛铁路分局多元经济管理中心支付剩余购房款及住房保险金共计39966元，其中2万元系***于1999年12月13日现金支付，另外19966元由***于2004年7月27日现金支付。***质证称对该组证据的真实性有异议或不能确认。济铁公司质证称对证据的真实性无异议，认可收到***支付的39966元，称济南铁路局收据载明的20000元与中国建设银行《现金交款单》载明的19966元之和即为济南铁路局职工购买铁路住房缴款收据载明的39966元，其余5.5万元济铁公司没收到。一审法院认为，两张收据原件均盖有单位公章且济铁公司予以认可，一审法院对其真实性予以确认，19966元的现金交款单、20000元的收据虽为复印件，但能够与39966元的收据原件及当事人陈述相对应，一审法院予以采信。 ***提交借条一张（载明今借***20,000元，***，99.12.14）。***称真实性无异议，但是不存在借款事实，***没有收到这笔款项。一审法院认为，该借条中未体现与案涉房屋的关系，与本案缺乏关联性，故不予认定。 四、2013年12月27日，***向***出具《委托书》，委托人为***，受托人为***，载明：“我***以我的名义购买房产一处，坐落于青岛市市南区福州××路××号××户，现要办理上述房产证，因我工作忙，故全权委托***代为办理并领取该房产的产权证的相关手续及代为缴纳相关税费。受托人在委托范围内所签署的未能，我均予以承认，由此而产生的法律后果均由我本人承担。……委托人：***” 2014年1月3日，山东省青岛市市北公证处出具（2014）青市北证民字第15号《公证书》对该《委托书》进行公证。 五、***称曾去办理房产手续，但***材料不齐没有办成。***称其和***曾经去办理，但房产交易中心认为房子是***和***的，应该由***和***两个人来办理，所以没有办成。济铁公司称，案涉房屋不能直接过户至***名下，分房时是分给***夫妇的，用了***夫妇的工龄，现在办证需要办给***夫妇，无法办给***一人。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。第一，双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，***应根据本单位的实际情况积极办理房产，自取得案涉房屋《房屋所有权证》之日起一个月内将房屋过户给***。经查明，***已向***出具办理案涉房屋产权手续的《委托书》并进行公证，***亦认可双方曾一同办理房屋产权手续未果，也就是说，***已按照约定积极履行合同义务办理房产登记手续，房屋未能过户至***名下并非因为***不予配合。第二，现案涉房屋登记在“济南铁路局”名下且济铁公司称不同意将案涉房屋登记至***一人名下，***尚未取得案涉房屋所有权，合同约定的***将案涉房屋过户给***的条件尚未成就。第三，客观上，在不动产权利人“济南铁路局”及济铁公司未同意配合的情况下，***并无将案涉房屋过户至***名下的权利，判决***协助将案涉房屋过户至***名下不具有可履行性和可执行性。综上，对***的诉讼请求一审法院不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷，***在庭审结束后申请追加案外人中国铁路济南局集团有限公司及***为本案被告，不符合法律规定，一审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费100元，由***自行负担。 本案二审期间，双方当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点问题为：一、***与***签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是否有效；二、***要求***协助办理涉案房屋过户手续应否支持。 关于焦点一，***上诉主张涉案《房屋买卖合同》是***伪造的并申请对该合同的真伪进行鉴定，但通过本案当事人提交的证据可看出，***于2003年6月向***交付案涉房屋，并于2013年12月27日向***出具《委托书》并经山东省青岛市市北公证处出进行公证，全权委托***代为办理并领取该房产产权证的相关手续及代为缴纳相关税费等事宜。结合***提交的付款证据，可以证实***已按合同约定支付了购房款，履行了涉案合同约定的义务，且***和***均认可双方曾一同办理房屋产权手续未果，进一步证实***对双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的真实性并无异议，***上诉期间申请对《房屋买卖合同》的真实性进行鉴定亦无必要，故***与***签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。***的上诉主张不成立，对其上诉请求本院不予支持。 关于焦点二，***在一审要求***协助***将青岛市市南区福州××路××号××户房屋过户至***名下，根据一审查明，***和***均认可双方曾一同办理房屋产权手续未果，也就是说，***已按照约定积极履行合同义务办理房产登记手续，房屋未能过户至***名下并非因为***不予配合。虽然***已与青岛铁路分局多元经济管理中心签订了《青岛铁路分局铁路公有住房（成本价）买卖合同书》并缴纳了购房款，但案涉房屋登记在“济南铁路局”名下，***尚未取得案涉房屋所有权，***仅要求***协助将涉案房屋过户至***名下，合同约定的***将案涉房屋过户给***的条件尚未成就，故一审法院对其诉讼主张不予支持并无不当，本院予以维持。 综上，***、***的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人***、***各负担100元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年二月二十三日 法官助理*** 书记员*** 书记员***