厦门高鹏房地产营销策划有限公司与帷森（厦门）建材工业有限公司居间合同纠纷二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）厦民终字第4254号

上诉人（原审原告）厦门高鹏房地产营销策划有限公司，住所地厦门市思明区。

法定代表人官玉红，总经理。

委托代理人许良旺，职员。

上诉人（原审被告）帷森（厦门）建材工业有限公司，住所地厦门市同安工业集中区。

法定代表人张贻章，董事。

委托代理人张应宏、张青云，福建旭丰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）厦门源顺工业设备安装有限公司，住所地厦门市同安区。

法定代表人方耀生，经理。

委托代理人郑宝珠、任旭阳（实习），福建宏信律师事务所律师。

上诉人厦门高鹏房地产营销策划有限公司（下称高鹏房产）、帷森（厦门）建材工业有限公司（下称帷森建材）因与被上诉人厦门源顺工业设备安装有限公司（下称源顺安装）居间合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第7024号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

高鹏房产向原审法院起诉，请求判令：1、帷森建材向高鹏房产支付中介费19.3万元；逾期违约金以19.8万元为基数，每日0.1%支付，自2013年8月29日起计至付清之日止，支付取证费439元；2、源顺安装向高鹏房产支付中介费19.8万元，逾期违约金以19.8万元为基数，每日0.1%支付，自2013年8月29日计至付清之日止。

原审判决查明，2013年8月29日，帷森建材的法定代表人张贻章作为甲方与作为乙方的高鹏房产签订一份《看房委托书》，约定所看房屋地址为厦门同安西柯街337号、厦门同安工业区集中区边上苏宁仓库斜对面方老板家厂房（即本案讼争厂房，注明有“面积4700钢构、6300框架、租金18元／M、卖2500万元”等字样）；甲方确认上述房地产信息是乙方提供介绍给甲方，是通过乙方获知；甲方有权委托其他中介介绍其他房地产，但经乙方介绍的上述房地产，甲方无权、不得再委托其他人介绍与房东私下交易，更不得私下与房东交易，否则视为甲方跑单，视为乙方介绍成交；甲方与乙方介绍的房东交易签署合同应通知乙方到场一起签署合同；甲方是否通知乙方以甲方与房东的房地产租赁或买卖合同是否有乙方签名或盖章为证，否则视为甲方和房东违约跑单（甲方和房东违约跑单各方需支付上述房地产一个月租金或售价总额3%中介费给乙方，如甲方跑单交易，以上房地产是否为乙方介绍房东与甲方交易以本书为证），甲方确认之前不知道上述房地产出租（售）信息；甲方经乙方介绍购买或租赁的上述房地产，成交后应及时支付该房地产售价总额2.5%或月租金50%中介费给乙方，逾期支付的每日需支付中介费总额2‰违约金给乙方；乙方介绍给甲方的房地产成交后，房东和甲方双方各支付半个月租金或售价总额2.5%中介费给乙方；甲方如果违约交易，乙方有权要求双方各支付一个月租金或售价总额3%的中介费，逾期支付的每日需支付3‰的违约金；因甲方违约交易引起的诉讼造成乙方的取证费、律师费、材料费等损失，乙方有权要求甲方承担；甲方交易上述房地产应该通过乙方交易，因上述房地产是乙方介绍给甲方的，否则视为甲方违约；甲方租赁或购买合同签订完后视为乙方工作全部完成，视为甲方对该房屋各种状况充分了解，以后甲方与房东的纠纷与乙方无关，甲方跑单交易也视为乙方的居间工作全部完成。上述《看房委托书》签订后，高鹏房产即带帷森建材的法定代表张贻章对案涉厂房进行现场察看。

2013年10月22日，源顺安装作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的帷森建材签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于厦门市同安区集祥路59号的现有A、B厂房出租给乙方生产用场所，A厂房面积4600平方米，B厂房面积6100平方米，合计每月租金13万元，年租金156万元；租赁期限5年（即自2013年12月1日至2018年11月30日止）。2014年7月24日，高鹏房产的职员许良旺出具一份《收据》，确认收到帷森建材支付的同安工业集中区集祥路59号厂房中介费5000元。

另查明，根据高鹏房产向厦门市工商行政管理干部培训中心查询的资料体现：2005年11月25日，帷森建材的股东维森（香港）建材科技有限公司（下称香港维森）作出一份《委派书》，主要内容如下：经董事会决定，在厦门市同安区投资设立帷森（厦门）建材工业有限公司，公司不设董事会，由张贻章任执行董事（法人代表），决定公司的一切重大事项；2014年4月28日，该股东又作出一份《股东决定》：公司住所及经营场所变更为厦门市同安工业集中区集祥路59号A、B厂房。为此，高鹏房产支付查询内档等相关费用合计239元。

原审判决查明以上事实，有《看房委托书》、《厂房租赁合同》、《收据》、《委派书》、《股东决定》、取证费发票等证据及在案庭审笔录为证。

原审审理中，高鹏房产还提交其于2013年9月17日与香港维森董事长姚国育签订的一份《房地产租赁买卖居间看房委托书》、照片及帷森建材、源顺安装总经理名片，以证明诉争厂房系经高鹏房产介绍后，帷森建材与源顺安装恶意违约跑单交易的事实。帷森建材对该份《房地产租赁买卖居间看房委托书》的真实性不予确认，认为没有其签字确认，姚国育签字与其没有关联性，帷森建材与高鹏房产已签订一份合同，无需再签一份委托居间合同，姚国育的签字不能代表帷森建材，且该合同存在很多霸王条款，合法性、关联性也均不予认可。

源顺安装对高鹏房产提交的证据，质证意见如下：前述《房地产租赁买卖居间看房委托书》落款处并没有源顺安装法定代表人方耀生签字及公司盖章确认，合法性、关联性均无法确认；照片也仅能显示姚国育、方耀生在泡茶，不能体现洽谈厂房事宜，关联性不予认可；并认为源顺安装从未委托高鹏房产出租讼争厂房，其系在厂房外墙公开出租厂房的信息（包括出租厂房、联系电话等），其出租信息公开。

原审法院认为，高鹏房产与帷森建材签订的《看房委托书》，系双方当事人的真实意思表示，应认定为有效合同。根据相关法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在上述《看房委托书》中，高鹏房产根据帷森建材对厂房的要求带领其前往现场（包括案涉厂房）进行考察，已尽到相应的居间合同义务，且帷森建材也确认案涉房地产信息系经高鹏房产提供介绍，故其与源顺安装就案涉厂房签订的租赁合同生效后，高鹏房产的居间义务即已完成。帷森建材未依约支付中介费，其行为已构成违约。因此，高鹏房产要求帷森建材支付中介费及违约金的诉求，依法应予以支持。本案中，关于中介费的计算标准，根据《看房委托书》约定，“甲方经乙方介绍购买或租赁的上述房地产，成交后应及时支付该房地产售价总额2.5%或月租金50%中介费给乙方，逾期支付的每日需支付中介费总额的2‰违约金给乙方”。因此，中介费应以委托书中约定的月租金13万元的50%即7.5万计算，扣除帷森建材已支付的5000元，实际还应向高鹏房产支付中介费7万元。关于违约金的起算时间及计算标准，双方委托书中约定租赁合同签订完毕后即视为高鹏房产居间工作全部完成，故违约金应从帷森建材与源顺安装签订《厂房租赁合同》之日（即2013年10月22日）起算；因双方约定的违约金标准过高，原审法院调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。关于高鹏房产要求源顺安装支付中介费及违约金的诉求，原审法院认为，高鹏房产提供的2013年9月17日签订的《房地产租赁买卖居间看房委托书》，并没有源顺安装的签章确认，且源顺安装也否认其有委托高鹏房产出租讼争厂房的相关事宜，因此高鹏房产无法证明源顺安装系本案居间合同关系的当事人，其要求源顺安装支付中介费及违约金的诉讼主张，证据不足，不予支持。关于高鹏房产要求帷森建材支付取证费的诉求，高鹏房产提供的发票未能体现其系为本案取证支出，故该部分诉求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、帷森建材于本判决生效之日起十日内支付高鹏房产中介费7万元及违约金（以7万元为基数，自2013年10月22日至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；二、驳回高鹏房产的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5249元，由高鹏房产负担4700元，帷森建材负担549元。

宣判后，高鹏房产、帷森建材均不服，向本院提起上诉。

高鹏房产上诉称，请求依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。1、《看房委托书》系合同双方当事人真实意思表示，按照委托书第三条第一项条款约定，如果帷森建材与源顺安装恶意跑单，应各自按照委托价格和面积的租金各支付一个月租金中介费给高鹏房产，逾期支付的每日应支付3‰的违约金，而非属于支付半个月中介费的情形，原审法院仅判决帷森公司支付7.5万元中介费，属于事实认定不清。2、逾期违约金从委托书签订之日2013年8月29日或9月17日开始计算至中介费付清为止，而非自2013年10月22日开始计算。3、《看房委托书》已经源顺安装法定代表人方耀生签名，足以证明源顺安装有委托高鹏房产居间介绍诉争厂房，且由于其恶意跑单，应按照委托价格和面积的租金支付一个月租金中介费。4、方耀生与许良旺以及姚国育与许良旺的通话录音新证据可进一步佐证源顺安装法定代表人方耀生有口头委托高鹏房产居间介绍诉争厂房以及支付中介费的事实。综上，请求二审法院依法改判。

帷森建材答辩称，1、讼争房产所有权人并未委托高鹏房产对外出租或者出售房产，高鹏房产无权对讼争房产进行居间服务。2、本案讼争合同系格式合同，其中关于违约跑单的霸王条款明显违背了契约自由，加重委托人义务，依法应当认定无效。3、根据合同及法律规定，居间方取得中介费的对价应当是提供了必要的居间义务，本案中高鹏房产仅提供了房屋出租线索，并未就促成合同签订提供任何的斡旋、协调等居间义务，其无权主张居间费用。至于高鹏房产从事居间行为所支出的必要费用，帷森公司已经支付了5000元，该金额远远超过其所实际支出的费用。4、高鹏房产二审举证证据已经过了举证期限，且即使该组证据并未过举证期限，也显然与本案并无关联性。

源顺安装答辩称，1、源顺安装的出租信息是在工厂外墙上进行公开的，并未独家委托高鹏房产。2、高鹏房产并未履行必要的居间服务的义务。3、高鹏房产提交的录音证据形成于一审之前，却在二审中提交，不符合法定形式，且口头答应的对象并未显示就是本案的讼争合同。4、讼争合同中并未体现源顺安装的公章或法定代表人签字，高鹏房产以其与帷森公司之间签订的合同为依据要求其支付居间费，缺乏事实和法律依据，不应支持。

帷森公司上诉称，请求撤销原审判决第一项，并改判驳回高鹏房产全部诉讼请求。1、高鹏房产并无本案讼争房屋的中介权，其无权代理与上诉人签订居间合同，更无权收取任何费用。2、即使讼争格式合同有效，因高鹏房产除带帷森公司看过一次房后再未就促成交易提供过任何的中介服务，可以认定为其并未履行必要的居间服务的义务，因而无权要求支付报酬，原审法院在高鹏房产仅提供出租信息及看房的情况下认定其履行了居间义务系事实认定不清。3、基于高鹏房产确实曾带帷森公司看过讼争房产，提供过讼争房产信息，并为此支出了必要的费用的事实，帷森公司已经实际支付了高鹏房产必要的费用5000元，该费用已经远远高出了高鹏房产所支出的必要费用，帷森公司无需再向高鹏房产支付任何其他费用。综上，请求二审法院依法改判。

高鹏房产答辩称，根据源顺安装在居间委托书上的签字以及录音证据，高鹏房产有权为源顺安装的讼争厂房进行居间服务并收取相应的居间费。高鹏房产已经履行了居间义务，提供了居间服务，且根据居间委托书约定，若甲方跑单交易，视为乙方的居间工作全部完成。综上，请求二审法院驳回帷森公司的上诉请求。

源顺安装表示没有意见。

经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实，除高鹏房产认为其签订《房地产租赁买卖居间看房委托书》是在带帷森建材的法定代表人张贻章对案涉厂房进行现场察看之后，而非原审判决中认定的先签订《房地产租赁买卖居间看房委托书》后察看案涉厂房外，对其余事实均无异议。本院对各方当事人无异议的事实予以确认。

二审中，高鹏房产提交录音证据，拟进一步证明源顺安装法定代表人方耀生有口头委托高鹏房产进行居间介绍，并且承诺若介绍成交即支付中介费的事实。帷森公司质证认为，1、高鹏房产提交的录音证据已经超过了举证期限；2、录音内容主要与出售厂房相关，与本案的租赁合同无关联，且未提及本案讼争厂房；3、录音显示看房时间为2013年6月，而帷森公司直至2013年8月才第一次委托高鹏房产看房，录音证据与本案讼争房产并无关联性；4、录音证据多为姚育国与方耀生的谈话，帷森公司对此并不知情，无法确认其真实性。源顺安装认同帷森公司的前两点质证意见，并补充以下意见：录音资料显示的源顺安装答应支付给高鹏房产的15万元是出售厂房的中介费，而非出租厂房的中介费，并且从厦门的行业惯例来看，中介费只需由承租方或者买受人负担，且合同中并无源顺安装的盖章确认。

本院认为，高鹏房产和帷森公司签订《房地产租赁买卖居间看房委托书》，之后帷森公司与源顺安装达成《厂房租赁合同》，两份证据可互相印证，证实高鹏房产提供居间服务的事实。帷森公司主张高鹏房产未提供居间服务，但不能推翻其与高鹏公司职员许良旺签订的看房委托书的真实性，且看房委托书也对中介服务作了限制，帷森公司既然在看房委托书上签名，应认定其认可看房委托书的相关约定。故应认定高鹏房产已为帷森公司提供居间服务，应依约支付中介费。关于是否应认定“跑单”并需承担一个月租金的中介费。根据原审判决查明的事实，帷森建材此前已支付高鹏房产中介费5000元，因双方对其余中介费持有争议发生纠纷，因此不宜认定帷森建材符合合同约定的“跑单”情形。况且，高鹏公司在带领看房后，对于合同的签订具体事宜并未提供居间服务，原审法院已判决帷森公司按照合同约定承担居间中介费7.5万元，再苛责其承担多一个月的租金作为中介费有失公允。关于违约金的计算标准问题。高鹏公司并无证据证明其具体损失，原审法院酌情将违约金标准调低至中国人民银行同期贷款利率四倍属于自由裁量范围，并无不妥。关于源顺安装是否委托高鹏房产提供居间服务，《房地产租赁买卖居间看房委托书》中并没有源顺安装的盖章或者相关人员的签字，高鹏房产提交录音资料的真实性和关联性亦无法认定，故其主张缺乏事实依据，不予支持。综上，高鹏房产与帷森建材的上诉主张均缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费7665元，由上诉人高鹏房产负担6115元，由上诉人帷森建材负担1550元。

本判决为终审判决。

审判长　曾　聆

审判员　胡林蓉

审判员　洪德琨

二〇一六年三月二十三日

书记员　王兴胜

附：本案所适用法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。