厦门高鹏房地产营销策划有限公司与帷森（厦门）建材工业有限公司、厦门源顺工业设备安装有限公司居间合同纠纷一审民事判决书

福建省厦门市思明区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）思民初字第7024号

原告厦门高鹏房地产营销策划有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路863号737室。

法定代表人官玉红，总经理。

委托代理人许良旺，职员。

被告帷森（厦门）建材工业有限公司，住所地厦门市同安工业集中区集祥路59号A、B厂房。

法定代表人张贻章，董事。

委托代理人张应宏、张青云，福建旭丰律师事务所律师。

被告厦门源顺工业设备安装有限公司，住所地厦门市同安区祥平街道阳宅村。

法定代表人方耀生，经理。

委托代理人郑宝珠、谢娜（实习），福建宏信律师事务所律师。

原告厦门高鹏房地产营销策划有限公司（下称高鹏房产）与被告帷森（厦门）建材工业有限公司（下称帷森建材）、厦门源顺工业设备安装有限公司（下称源顺安装）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高鹏房产的委托代理人许良旺，被告帷森建材的法定代表人张贻章及其委托代理人张青云，被告源顺安装的委托代理人郑宝珠、谢娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告高鹏房产诉称，被告帷森建材法定代表人张贻章和其投资人董事长姚国育于2013年7-8月份通过电话委托原告职员许良旺寻租厂房生产建材产品。原告根据被告对厂房的面积、价格、地点等相关条件寻找好厂房后，于2013年8月29日要求被告帷森建材实地考察相关厂房包括案涉厂房，看房后双方签署一份《房地产租赁买卖居间看房委托书》（下称《看房委托书》）。委托书中载明被告帷森建材对厂房需求条件包括面积、地址和价格等；双方还约定：帷森建材有权委托其他中介，但经原告介绍的房地产，帷森建材不得再委托其他中介公司，不得与房东私下交易，否则视为帷森建材恶意跑单，交易视为原告介绍成交；帷森建材与房东签署合同时，应通知原告到场一起签署；帷森建材是否通知原告，以租赁或买卖合同是否有原告签名或盖章为证，否则视为帷森建材违约跑单；中介费用为原告介绍成交后帷森建材支付厂房月租金的50%；如果帷森建材违约，恶意跑单交易，则房东和帷森建材各方应支付一个月租金作为中介费；逾期支付中介费的，房东和帷森建材各自每天按照一个月租金的3‰支付逾期违约金；帷森建材若恶意跑单交易，应按照委托面积和价格计算佣金，讼争厂房是否为原告介绍以双方该委托书为证，视为原告已经履行上述居间义务。委托书还约定了其他条款。2013年9月17日，原告应帷森建材要求带其到被告源顺安装处洽谈案涉厂房租购事宜。洽谈后，原被告三方共同签署一份与上述《看房委托书》内容一致的《房地产租赁买卖居间看房委托书》，原被告三方确认案涉厂房面积为11000平方米，买卖价格为2200万元，租赁为每月每平方米18元。被告源顺安装法定代表人方耀生于2013年1-9月份通过电话口头委托原告出租出售案涉厂房，双方并口头约定介绍租赁成交后支付月租金50%或者出售成交后支付30万元中介费给原告。原告多次介绍客户给源顺安装，并于8月29日介绍帷森建材到源顺安装处看房。两被告通过原告居间介绍后签署租赁合同未通知原告，其行为系恶意跑单，原告多次要求两被告依约支付中介费及违约金，后被告帷森建材仅支付原告5000元。两被告的行为已构成违约，现诉请判令：1、被告帷森建材支付中介费19.3万元；逾期违约金以19.8万元为基数，每日0.1%支付，自2013年8月29日起计至付清之日止，支付取证费439元；2、被告源顺安装支付中介费19.8万元，逾期违约金以19.8万元为基数，每日0.1%支付，自2013年8月29日计至付清之日止；3、两被告承担本案诉讼费。

被告帷森建材辩称，一、本案讼争合同是格式合同，关于跑单的条款，均是霸王条款，免除格式合同提供方即原告的责任加重委托方义务，是无效条款。二、退一步说，即使讼争合同及霸王条款有效，原告没有提供居间义务，无权要求支付违约金。三、委托人已经支付必要费用5000元，远超过原告实际支出的费用，被告无需再支付其他费用。

被告源顺安装辩称，一、被告源顺安装不是讼争合同的签订者，诉讼主体不适格。二、讼争合同是格式合同，霸王条款无效；原告未尽到居间合同中应履行的义务。三、被告帷森建材向原告支付了相应的必要费用，根据厦门市的市场交易习惯，均系由承租人向中介方支付费用，无需房东支付。

经审理查明，2013年8月29日，被告帷森建材的法定代表人张贻章作为甲方与作为乙方的原告高鹏房产签订一份《看房委托书》，约定所看房屋地址为厦门同安西柯街337号、厦门同安工业区集中区边上苏宁仓库斜对面方老板家厂房（即本案讼争厂房，注明有“面积4700钢构、6300框架、租金18元／M、卖2500万元”等字样）；甲方确认上述房地产信息是乙方提供介绍给甲方，是通过乙方获知；甲方有权委托其他中介介绍其他房地产，但经乙方介绍的上述房地产，甲方无权、不得再委托其他人介绍与房东私下交易，更不得私下与房东交易，否则视为甲方跑单，视为乙方介绍成交；甲方与乙方介绍的房东交易签署合同应通知乙方到场一起签署合同；甲方是否通知乙方以甲方与房东的房地产租赁或买卖合同是否有乙方签名或盖章为证，否则视为甲方和房东违约跑单（甲方和房东违约跑单各方需支付上述房地产一个月租金或售价总额3%中介费给乙方，如甲方跑单交易，以上房地产是否为乙方介绍房东与甲方交易以本书为证），甲方确认之前不知道上述房地产出租（售）信息；甲方经乙方介绍购买或租赁的上述房地产，成交后应及时支付该房地产售价总额2.5%或月租金50%中介费给乙方，逾期支付的每日需支付中介费总额2‰违约金给乙方；乙方介绍给甲方的房地产成交后，房东和甲方双方各支付半个月租金或售价总额2.5%中介费给乙方；甲方如果违约交易，乙方有权要求双方各支付一个月租金或售价总额3%的中介费，逾期支付的每日需支付3‰的违约金；因甲方违约交易引起的诉讼造成乙方的取证费、律师费、材料费等损失，乙方有权要求甲方承担；甲方交易上述房地产应该通过乙方交易，因上述房地产是乙方介绍给甲方的，否则视为甲方违约；甲方租赁或购买合同签订完后视为乙方工作全部完成，视为甲方对该房屋各种状况充分了解，以后甲方与房东的纠纷与乙方无关，甲方跑单交易也视为乙方的居间工作全部完成。上述《看房委托书》签订后，原告即带被告帷森建材的法定代表张贻章对案涉厂房进行现场察看。

2013年10月22日，被告源顺安装作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告帷森建材签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于厦门市同安区集祥路59号的现有A、B厂房出租给乙方生产用场所，A厂房面积4600平方米，B厂房面积6100平方米，合计每月租金13万元，年租金156万元；租赁期限5年（即自2013年12月1日至2018年11月30日止）。2014年7月24日，原告高鹏房产的职员许良旺出具一份《收据》，确认收到被告帷森建材支付的同安工业集中区集祥路59号厂房中介费5000元。

又查，根据原告向厦门市工商行政管理干部培训中心查询的资料体现：2005年11月25日，被告帷森建材的股东维森（香港）建材科技有限公司（下称香港维森）作出一份《委派书》，主要内容如下：经董事会决定，在厦门市同安区投资设立帷森（厦门）建材工业有限公司，公司不设董事会，由张贻章任执行董事（法人代表），决定公司的一切重大事项；2014年4月28日，该股东又作出一份《股东决定》：公司住所及经营场所变更为厦门市同安工业集中区集祥路59号A、B厂房。为此，原告支付查询内档等相关费用合计239元。

以上事实，有《看房委托书》、《厂房租赁合同》、《收据》、《委派书》、《股东决定》、取证费发票等证据及庭审当事人陈述等材料予以佐证，本院予以认定。

审理中，原告还提交其于2013年9月17日与香港维森董事长姚国育签订的一份《房地产租赁买卖居间看房委托书》、照片及两被告总经理名片，以证明诉争厂房系经原告介绍后，两被告恶意违约跑单交易的事实。被告帷森建材对该份《房地产租赁买卖居间看房委托书》的真实性不予确认，认为没有被告帷森建材的签字确认，姚国育签字与被告没有关联性，被告帷森建材与原告已签订一份合同，无需再签一份委托居间合同，姚国育的签字不能代表被告帷森建材，且该合同存在很多霸王条款，合法性、关联性也均不予认可。

被告源顺安装对原告提交的证据，质证意见如下：前述《房地产租赁买卖居间看房委托书》落款处并没有被告源顺安装法定代表人方耀生签字及公司盖章确认，合法性、关联性均无法确认；照片也仅能显示姚国育、方耀生在泡茶，不能体现洽谈厂房事宜，关联性不予认可；并认为源顺安装从未委托原告出租讼争厂房，其系在厂房外墙公开出租厂房的信息（包括出租厂房、联系电话等），其出租信息公开。

本院认为，原告高鹏房产与被告帷森建材签订的《看房委托书》，系双方当事人的真实意思表示，应认定为有效合同。根据相关法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在上述《看房委托书》中，原告根据被告帷森建材对厂房的要求带领被告前往现场（包括案涉厂房）进行考察，已尽到相应的居间合同义务，且被告帷森建材也确认案涉房地产信息系经原告提供介绍，故其与被告源顺安装就案涉厂房签订的租赁合同生效后，原告的居间义务即已完成。被告帷森建材未依约支付中介费，其行为已构成违约。因此，原告要求被告帷森建材支付中介费及违约金的诉求，依法应予以支持。本案中，关于中介费的计算标准，根据《看房委托书》约定，“甲方经乙方介绍购买或租赁的上述房地产，成交后应及时支付该房地产售价总额2.5%或月租金50%中介费给乙方，逾期支付的每日需支付中介费总额的2‰违约金给乙方”。因此，本案中介费应以委托书中约定的月租金13万元的50%即7.5万计算，扣除被告帷森建材已支付的5000元，被告帷森建材实际应支付原告中介费7万元。关于违约金的起算时间及计算标准，本院认为，双方委托书中约定租赁合同签订完毕后即视为原告居间工作全部完成，故违约金应从两被告签订《厂房租赁合同》之日（即2013年10月22日）起算；因双方约定的违约金标准过高，本院调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。关于原告要求被告源顺安装支付中介费及违约金的诉求，本院认为，原告提供的2013年9月17日签订的《房地产租赁买卖居间看房委托书》，并没有被告源顺安装的签章确认，且被告源顺安装也否认其有委托原告出租讼争厂房的相关事宜，因此原告无法证明被告源顺安装系本案居间合同关系的当事人，其要求被告源顺安装支付中介费及违约金的诉讼主张，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告帷森建材支付取证费的诉求，原告提供的发票未能体现其系为本案取证支出，故该部分诉求，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告帷森（厦门）建材工业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告厦门高鹏房地产营销策划有限公司中介费7万元及违约金（以7万元为基数，自2013年10月22日至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；

二、驳回原告厦门高鹏房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费5249元，由原告厦门高鹏房地产营销策划有限公司负担4700元，被告帷森（厦门）建材工业有限公司负担549元。款项于本判决生效后七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

审 判 员　林月蓉

二〇一五年七月二十八日

代书记员　林靓靓

附件：本案所适用的法律法规、司法解释

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

法官提示

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。