原告泸州平安电梯有限公司与泸州纳溪科民物业服务有限公司、纳溪区科洋凤凰城小区业主委员会、第三人泸州市纳溪区住房和城乡规划建设局修理合同纠纷一审判决书

四川省泸州市纳溪区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）川0503民初1197号

原告：泸州平安电梯有限公司，住所地：泸州市江阳区。

法定代表人：王言秋，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张永丽。

被告：泸州纳溪科民物业服务有限公司，住所地：泸州市纳溪区。

法定代表人：罗应霞，该公司经理。

被告：泸州市纳溪区科洋凤凰城小区业主委员会。

委托诉讼代理人：蒋理，男，生于1954年8月7日，汉族，住四川省泸州市纳溪区，科洋凤凰城小区业主委员会主任。

委托诉讼代理人：何金泉，男，生于1949年12月21日，汉族，住四川省泸州市纳溪区，科洋凤凰城小区业主委员会副主任。

第三人：泸州市纳溪区住房和城乡规划建设局。

委托诉讼代理人：胡苏麟，该局工作人员。

原告泸州平安电梯有限公司（以下简称”平安公司”）与被告泸州纳溪科民物业服务有限公司（以下简称”科民物业公司”）、纳溪区科洋凤凰城小区业主委员会（以下简称”凤凰城业委会”）、第三人泸州市纳溪区住房和城乡规划建设局（以下简称”纳溪住建局”）修理合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，依法由代理审判员胡浩适用简易程序于2016年8月17日、8月24日、12月8日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王言秋及其诉讼代理人张永丽、被告科民物业公司的法定代表人罗应霞、被告凤凰城业委会的诉讼代理人蒋理、何金泉、第三人纳溪住建局的诉讼代理人胡苏麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告平安公司诉称，与被告科民物业公司于2015年8月31日签订《电梯维修协议》，约定由原告为被告管理的6台不合格电梯进行维修及零部件更换，合同约定维修价款为214446元，包含材料费、工时费、机具费等费用，合同还约定从检验合格正常运行之日起10个工作日内支付总价款95%，剩余5%为质量保证金，质保期从检验合格之日起12个月；双方于同年9月14日签订《补充协议》，增加了电梯电话装置24V电源6个，共计2400元。合同签订后，原告随即进场维修，于9月18日维修竣工并检验合格投入使用；10月15日，双方共同签署《电梯维修竣工报告》。电梯修好投入使用后，被告在申请维修基金进行支付的过程中，因造价评估公司的审核金额过低，原、被告对维修价款金额发生争议，被告至今未支付维修费用。凤凰城小区6台电梯的维修方案，是在纳溪区住房、纳溪住建局、质监局、永宁街道、紫阳社区的主持下形成的，并决定由物业公司申请启用紧急程序提取业主住宅专项维修基金支付修理费，故该费用应当由维修基金支付。另该小区的住宅专项维修基金由第三人纳溪住建局代为监管，现原告起诉要求以四川信合资产评估有限责任公司出具的鉴定结论为准，即由第三人从代管的业主住宅专项维修基金中代为支付电梯维修费168700元、鉴定费6000元，共计174700元，并自2015年10月23日起以168700元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用利息至付清之日止。

被告科民物业公司辩称，同意原告平安公司起诉的事实，但原告主张的维修费用过高，认可按照四川东弘工程造价咨询有限公司鉴定的审核结果90021.39元支付。科民物业公司称，凤凰城小区6台电梯于2015年8月检测出存在重大安全隐患，经质监部门检验不合格，要求停用整改，科民物业公司立即将质监部门下发的指令书、告知书通过小区公示栏进行了公示，并于8月28日晚召集召开业主大会商议电梯维修事宜，业主大会上科民物业公司就小区6台电梯存在的问题、需整改的项目、原告的维修方案、报价清单以及申请维修基金等事宜进行通报后，大部分业主均不同意使用维修基金支付维修费用，也不同意以现金方式分摊；8月31日，纳溪区政府、纳溪住建局、质监部门、街道、社区再次开会协商电梯维修事宜，因大多数业主不同意启用维修基金，会议决定采取”先维修再补程序”的措施，由科民物业公司主导电梯维修事宜并申请紧急程序提取维修基金支付维修费用，同日，在街道、社区、住建局的主持下，科民物业公司与原告签订了《电梯维修协议》并将协议在小区公示栏对业主进行了公示，后又签订《补充协议》。电梯维修竣工并经检验合格后，科民物业公司向纳溪住建局提交了使用紧急程序提取住宅专项维修基金的申请，但因造价审核结果与合同金额差距过大，原告不同意按照审核结果进行支付，双方发生争议。科民物业公司认为，小区电梯属于业主共有设施设备，物业公司仅负有电梯的日常维护和保养义务，电梯因存在重大安全隐患进行的大修费用应当由业主承担，且在纳溪区政府的主持下，按照《住宅专项维修基金管理办法》的规定，该6台电梯的维修属于应急情况下使用维修基金支付的范围并已启动了紧急程序，被告科民物业公司仅是履行代修义务，按照《凤凰城业主公约》的约定，该维修费用应当由维修基金进行支付，因此，被告科民物业公司不应当承担维修费。

被告凤凰城业委会辩称，对电梯存在安全隐患及原告进行维修的事实无异议，但原告与科民物业公司签订的《电梯维修协议》及其《补充协议》，未通知凤凰城业委会参与，该协议与业委会无合同、因果关系；同时，科民物业公司未经过业主委员会同意擅自申请提取维修基金支付维修费用，不符合法律规定，根据相关法律、法规规定，因紧急情况申请维修基金需由业主委员会上报住建部门，原告与科民物业公司未按照规定向业主委员会申报，应当承担责任；另外，自业主进住凤凰城小区以来，小区电梯、消防等设备设施的维修和保养费用，均是由科民物业公司承担。因此，本案电梯维修费用不符合使用维修基金的条件，小区业主不应当承担电梯维修费用。

第三人纳溪住建局述称，科洋凤凰城小区1-3号楼业主缴纳的住宅专项维修基金由住建局监管，储蓄于纳溪区维修基金专项账户，凤凰城小区6台电梯维修产生的费用属于应急情况下使用住宅专项维修基金的范围，且程序已经启动。

经审理查明，纳溪区科洋凤凰城小区现有业主614户，小区包含1-3号楼3幢公寓，每幢楼安装有2台电梯，共计6台电梯。该6台电梯于2012年2月28日由四川风行电梯有限公司安装检验合格后移交泸州科洋房地产开发有限公司，保修期为1年，2013年2月28日保修期届满。保修期届满后，该6台电梯由科民物业公司聘请电梯维保单位进行日常维保。2015年8月，小区电梯因故障频发遭到小区业主投诉；8月21日，纳溪区质监局召集永宁街道、紫阳社区、平安公司、科民物业公司、凤凰城业委会以及业主代表就业主反映的电梯问题进行座谈，同时由泸州市特种设备监督检验所（以下简称”特监所”）的工程师对该6台电梯进行初检，检测结果为：”在用电梯存在隐患”；8月24日，被告科民物业公司决定提前申请对电梯进行定期检验，8月26日，特监所对6台电梯进行全面排查、检测，出具《检验检测发现重大问题告知表》及《特种设备检验意见通知书》，6台电梯经检验均不合格，主要存在钢丝绳磨损严重、应急照明失效、轿厢损坏、称重装置失效、电器设备失效等问题，要求立即整改，被告科民物业公司随即将电梯存在的问题在小区公示栏进行公示，同时要求原告平安公司根据《特种设备检验意见通知书》列明的问题制定维修方案并报价；8月28日上午，科民物业公司与凤凰城业委会就电梯维修事宜召开碰头会，并邀请了永宁街道、紫阳社区及维保单位平安公司相关负责人参加会议，原告平安公司就电梯维修方案、报价进行了通告，报价约24万元；28日晚，凤凰城小区召开业主大会讨论电梯维修事宜，科民物业公司就原告的维修方案及报价明细进行了通告并提议使用住宅专项维修基金，但大多数业主均不同意使用维修基金，也不同意以现金方式分摊；8月30日，纳溪住建局、质监局对电梯维修项目费用进行了修改；8月31日，纳溪质监局下发《检查指令书》，要求停用6台电梯，同日，纳溪区政府再次召集相关单位召开座谈会讨论电梯维修事宜，但大多数业主仍然不同意使用维修基金。在电梯存在严重安全隐患危及人身安全的紧急情况下，会议决定采取”先维修再补程序”的措施，由纳溪住建局、街道、社区牵头组织实施，由科民物业公司主导电梯维修事宜并申请启用应急情况下提取维修基金支付维修费用的程序（即紧急程序）；决定使用紧急程序后，科民物业公司根据此前修改的维修方案和报价，在纳溪住建局、街道、社区的主持下，与原告签订了《电梯维修协议》并将协议在小区公示栏对业主进行了公示，公示期间业主未提异议。《电梯维修协议》约定：维修价款总额为214446元，包含电梯曳引钢丝绳、超载传感器等材料费、人工费、机具费等费用；从检验合格正常运行之日起10个工作日内支付总价款95%，剩余5%为质量保证金，质保期从检验合格之日起12个月；9月14日，双方签订《补充协议》，增加了电梯电话装置电源6个，共计2400元。9月18日，该6台电梯维修竣工并验收合格投入使用；10月15日，平安公司与科民物业公司共同签署《电梯维修竣工报告》。检验合格后，科民物业公司向纳溪住建局提交了应急情况下使用住宅专项维修基金的申请。按照《住宅专项维修基金管理办法》规定的程序，造价审核是应急情况下使用维修基金的必要程序，被告科民物业公司委托了四川东弘工程造价咨询有限公司对6台电梯维修项目进行造价审核，该公司于2016年5月25日出具《工程结算审核报告》，鉴定审定金额为90021.39元。因该审核结果与合同约定价款金额差距过大，原告不同意按照90021.39元进行结算，遂单方委托了四川华蜀建设工程项目管理有限公司进行了造价审核，该公司于2016年7月13日出具《评审报告》，鉴定审定金额为190710.56元，原告要求按照《评审报告》审定金额进行支付，但被告仅认可《工程结算审核报告》审定的金额。庭审中，因双方对《评审结果》和《工程结算审核报告》审定结果均有较大分歧，经原告申请，本院依照法定程序组织双方当事人选定了具有鉴定资质的四川信合资产评估有限责任公司对本案6台电梯维修项目进行重新评估，该公司于2016年11月8日出具《报告书》，评估该6台电梯维修费为168700元，该金额包含了安全措施费、采购费、管理费、利润、工时费等基本费用，另产生鉴定费6000元。

另查明，科洋凤凰城小区1-3号楼业主缴纳的住宅专项维修基金，由第三人纳溪区住建局代为监管，储蓄于纳溪区维修基金专用账户。本案6台电梯的维修项目，符合应急情况下使用住宅专项维修基金的范围，且程序已经启动。紧急程序包括告知、报告、确认、备案申请、备案、施工单位选择、维修、维修工程审价、公告、拨付等十一个流程。科民物业公司提交的申请，程序已进行到审价阶段。

还查明，凤凰城小区业主在接房时与被告科民物业公司签订了《前期物业服务合同》并领取了《凤凰城业主公约》；被告凤凰城业委会与被告科民物业公司于2016年1月19日续签了《物业服务合同》，合同及公约对小区的管理、共用设备的维护、维修等事项进行了明确约定，其中《凤凰城业主公约》第五条第三款约定”公用部位、公用设施设备的维修由物业管理公司负责，费用在筹集的维修基金中列支，不足部分由产权人分摊。”

以上事实,除原、被告的当庭陈述外，还有原告提交的原告营业执照复印件、被告科民物业公司营业执照复印件、《电梯维修协议》及《补充协议》原件、《检验报告》复印件、《电梯竣工报告》、四川信合资产评估有限责任公司《报告书》、鉴定费发票，被告科民物业公司提交的《电梯维修协议》及《补充协议》原件、《四川省住房和城乡建设厅关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》、业委会参与电梯维修协调会的图片和签到表、《特种设备安全检查指令书》、《检验检测发现重大问题报告表》、《特种设备检验意见通知书》、记录公示图片、《电梯移交清单》、竣工收方单、科民物业公司《情况说明》、《建设工程造价咨询合同》、《四川省物业管理条例》、《泸州市物业管理办法》、维修基金使用申请表，被告凤凰城业委会提交的《特种设备安全检查指令书》、成立业主委员会申请书、备案表以及本院依职权调取的《凤凰城业主公约》、《物业服务合同》、纳溪区住建局回函、调查笔录等证据在卷佐证。上述证据经庭审质证、认证，具有证据的客观性、合法性、关联性，且证据之间能够相互印证，可以作为认定本案事实的依据。

原告平安公司提交的《评审报告》及被告科民物业公司提交的《工程结算审核报告》，因双方对其鉴定结论存在较大分歧、提交鉴定的材料不统一、不完备，且原告在庭审中已申请重新鉴定，人民法院依照法定程序组织双方当事人选定了四川信合资产评估有限责任公司对本案6台电梯的修理项目造价进行重新鉴定。该公司具备鉴定相应资质，出具鉴定结论（《报告书》）的鉴定程序合法，且鉴定结论是以双方提交的统一、完备的、经过庭审质证的证据材料为鉴定基础，并将工时费、机具费等基本费用纳入评估范围进行鉴定、评估的，本院综合判断后认为，四川信合资产评估有限责任公司出具的鉴定结论能够客观、合理的反映出本案6台电梯的维修费用，故对其鉴定结论本院予以采信，因此，对《评审报告》、《工程结算审核报告》的鉴定结论，本院不予采纳。对原告提交的采购支付收据、被告科民物业公司提交的《工作联系函》、短信记录以及被告凤凰城业委会提交的物业支出收据，因与本案主要事实关联较小，本院不予采纳。被告凤凰城业委会提交的《联名异议书》，用以证明本案电梯维修费用不应由业主承担及该小区大多数业主不同意使用维修基金支付维修费用，该异议书载明内容仅为业主诉求的表达，不能证明本案主要案件事实，本院不予采纳。

本院认为，本案双方当事人共涉及3个争议焦点，以下分别阐明：

1、关于合同主体、合同效力问题。

本案6台电梯因存在重大安全隐患，纳溪区政府、纳溪住建局、永宁街道、紫阳社区多次组织、协调维修事宜，但大多数业主明确表示不同意使用住宅专项维修基金，协调未果之下，决定采用”先维修再补程序”的措施，申请紧急程序提取住宅专项维修支付修理费。被告科民物业公司在纳溪住建局、街道、社区的主持下与原告签订了《电梯维修协议》及《补充协议》，是履行《物业服务合同》和《凤凰城业主公约》约定的代管、代修行为，且电梯产权属全体业主，维修电梯是保护业主的人身安全，全体业主是真正的受益人。因此，《电梯维修协议》及《补充协议》签订主体适格，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同效力及于纳溪区凤凰城小区全体业主。

2、关于电梯维修价款金额的问题。

《电梯维修协议》第三条第三款约定：”若广大业主对电梯维修项目费用有异议，可聘请专业评估机构对此费用进行预算评估”。电梯维修竣工检验合格后，被告科民物业公司按照应急情况下使用维修基金的程序委托了审价，经评估审定金额为90021.39元，但因审定金额与约定价款金额差距过大，原告不同意按照审核结果进行结算，遂原告又对外委托造价审核，审定金额为190710.56元，双方仍然达不成结算意见。庭审中，原告申请重新鉴定，鉴于双方在《电梯维修协议》中明确约定了可进行造价评估的条款，为了查明电梯维修费的合理性，本院依照法定程序组织双方当事人选定了四川信合资产评估有限责任公司进行重新鉴定，得出鉴定结论为168700元，该金额包含了安全措施费、采购费、管理费、利润、工时费等基本费用。根据上述证据认证，本院依法采信四川信合资产评估有限责任公司的鉴定结论，认定本案6台电梯维修费用为168700元，为查清本案事实产生的鉴定费6000元本院予以确认；本院根据鉴定金额与合同金额比例、过错程度等因素综合判断，确定原告承担鉴定费1320元。因此，本案6台电梯维修产生的费用共计173380元，对此本院予以确认；对原告主张自2015年10月23日起至付清之日止以168700元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息损失，该主张属于迟延履行造成的合理利息损失，符合法律规定，本院予以支持。

3、关于维修价款支付主体、支付方式的问题。

本案案涉6台电梯于2013年2月28日质保期届满后，由被告科民物业公司负责日常维护和保养，维保费用由被告科民物业公司承担。《中华人民共和国物权法》七十四条规定：”建筑区划内的公用设施，属于业主共有”，另外，《物业管理条例》、凤凰城小区《物业服务合同》和《凤凰城业主公约》均明确载明小区电梯属于全体业主共有附属设施设备。本案6台电梯存在的故障和问题，属于存在重大安全隐患并危及人身安全的情形，原告对6台电梯的维修，属于电梯的大型维修和改造，根据《凤凰城业主公约》及《物业服务合同》的约定，不属于被告科民物业公司的维护、保养范围，因此，凤凰城小区全体业主应当共同承担本案6台电梯维修产生的费用。

根据《住宅专项维修基金管理办法》规定，住宅专项维修基金用于保修期满后的住宅共用部位、公用设施设备的维修和更新、改造。发生危及房屋安全、人身安全等紧急情况后，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造，但未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从业主住宅专项维修基金中列支。本案中，案涉6台电梯存在严重安全隐患已危及业主人身安全，但大多数小区业主坚持不同意使用维修基金，也不同意现金分摊，紧急情况的发生倒逼被告科民物业公司在纳溪住建局、街道、社区的组织实施下，依照《住宅专项维修基金管理办法》的规定启动紧急程序对本案6台电梯进行了维修，消除了安全隐患，因此，该行为属于代修行为，符合应急情况下使用维修基金的条件，也符合《凤凰城业主公约》第五条第三款”公用部位、公用设施设备的维修由物业管理公司负责，费用在筹集的维修基金中列支，不足部分由产权人分摊”的约定，同时按照”谁受益，谁负担”的原则，本案6台电梯的维修费用应当由凤凰城小区业主缴纳的住宅专项维修基金进行支付；另外，凤凰城小区业主缴纳的住宅专项维修基金依法由第三人纳溪住建局代为监管，原告要求第三人代为支付维修费用的请求，符合法律规定。

综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告平安公司按照合同约定进场维修，维修项目于2015年9月18日竣工，并于10月13日经检验合格后交付业主使用，原告已经按照合同约定全面履行了自己的义务，凤凰城小区业主应当履行付款义务。因此，对原告平安公司要求第三人纳溪住建局从凤凰城小区业主缴纳的维修基金中代为支付维修费、鉴定费、资金占用利息损失的诉讼主张，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第五十四条的规定，判决如下：

一、第三人泸州市纳溪区住房和城乡规划建设局于本判决生效之日起十日内从代为监管的纳溪区科洋凤凰城小区1-3号楼业主缴纳的住宅专项维修基金账户中向原告泸州平安电梯有限公司代为支付电梯维修产生的费用共计173380元及相应利息损失（利息以168700元为基数自2015年10月23日起至付清之日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）；

二、驳回原告泸州平安电梯有限公司的其他诉讼请求。

本案案件受理费减半收取2276元（原告已预交），由第三人泸州市纳溪区住房和城乡规划建设局于本判决生效之日起十日内在代付上述第一判项款项时一并支付原告1837元，另外439元由原告泸州平安电梯有限公司负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。

代理审判员　胡　浩

二〇一六年十二月八日

书　记　员　江采霞