童某;高某;杭州某公司;浙江某公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

浙江省杭州市萧山区人民法院 民事判决书 （2025）浙0109民初3781号 原告：童某。 原告：高某。 被告：杭州某公司。 法定代表人：朱某，经理。 委托诉讼代理人：朱某，浙江某律师事务所律师。 被告：浙江某公司。 法定代表人：金某，董事长。 委托诉讼代理人：李某，上海某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦某，上海某律师事务所律师。 原告童某、高某与被告杭州某公司（以下简称杭州某公司）、浙江某公司（以下简称浙江某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2025年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2025年3月11日公开开庭进行了审理。童某、高某及其撤销前的委托诉讼代理人许某、田某，杭州某公司的委托诉讼代理人朱某，浙江某公司的委托诉讼代理人秦某到庭参加诉讼。本案审理过程中，童某、高某申请对萧山区萧山经济技术开发区某室屋面顶棚是否存在渗漏水情况进行鉴定，后撤回鉴定申请。本案审理过程中，当事人申请庭外和解三个月，未果。本案现已审理终结。 童某、高某向本院提出诉讼请求：1.二被告对萧山区萧山经济技术开发区某室房屋屋顶渗漏水问题进行全面修复直至验收合格；2.二被告向两原告支付第1项诉求所涉房屋自2021年8月1日起至房屋渗漏水问题完全修复之日止以全部房价款3206288元为计算基数按日万分之一为标准计算的违约金；3.二被告向两原告赔偿第1项诉求所涉房屋自2021年8月1日起至房屋渗漏水问题完全修复之日止按市场租金计算的租金损失（暂按50000元/年计算）。 事实和理由：二原告与被告杭州某公司于2019年4月22日签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，约定二原告向被告杭州某公司购买萧山区萧山经济技术开发区某室的房屋，预测建筑面积为114.71平方米，总价款为3206288元，并就交付时间和手续、逾期交付责任等相关事宜进行约定。其中，关于商品房质量约定如下：除地基基础和主体结构外的质量问题，双方按照以下方式处理：及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。出卖人负责更换、修理，承担相应费用。30天内未完成更换修复的，按逾期交付承担违约责任；同时，根据《浙江省商品房买卖合同（预售）》第十九条约定，被告浙江某公司为该商品房质量提供担保，出卖人不按照第十七条、十八条约定承担相关责任的，由被告浙江某公司承担连带责任。《浙江省商品房买卖合同（预售）》签订后，二原告依约支付首付款，并通过贷款支付房屋余款。2021年6月15日，被告杭州某公司通知二原告房屋实施交付时间为2021年6月25日至2021年6月29日。二原告于2021年6月29日到现场进行房屋验收，验收结果为“书房窗户胶没打好、厨房窗户门锁松动要调整少钢丝、阳台移门不密封”“书房顶渗水肉眼可见、其余暂时还看不出”“噪音超标”“进户门内外多有划伤破损”。之后被告杭州某公司对相关问题进行整改。2021年7月27日，二原告对房屋进行复验，验收结果为“客厅顶棚渗水”“北次卧、北书房、南次卧顶棚渗水”“厨房顶棚渗水（注浆维修后无需刷白）”“因台风天后漏水太严重，其余上次的另外几项都没有看，等全部维修好后一起验收”。2021年10月11日，二原告对房屋再次进行验收，验收结果为“承诺维修过程邀请业主现场监督施工”。二原告为维护自己的合法权益，曾向杭州市萧山区人民法院提起诉讼，杭州市萧山区人民法院于2022年8月12日受理后，于2022年9月14日公开开庭审理，后于2022年7月19日组织现场勘查。经杭州市萧山区人民法院勘查，因未发现持续渗漏情形，亦未发现房屋渗漏已严重影响二原告居住使用，故据此驳回二原告要求解除《浙江省商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求。但事实上，在杭州市萧山区人民法院勘查后至今，该房屋仍然出现多处顶棚渗漏水问题，相关质量问题并未被完全修复，严重影响了房屋的正常使用。截至目前，据二原告了解，案涉房屋在2024年7月6日前后仍存在渗漏水。二原告认为，二被告应根据法律规定以及《浙江省商品房买卖合同（预售）》约定，向二原告提供符合质量要求、适合居住的房屋。截至目前，二被告虽对案涉房屋进行多次修复，但仍无法从根本上解决渗漏水问题，致使二原告无法正常使用所购买的房屋，已然造成二原告严重的经济损失。现为维护自身的合法权益，二原告特向法院提起诉讼，望法院判决支持原告全部诉求。 杭州某公司辩称，被告杭州某公司已积极履行合同约定的质量保修维修义务，不存在违约行为，二原告诉请缺乏事实基础，不能成立。1.二原告构成重复起诉，违反一事不再理原则，不应受理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉的，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”本案中，二原告作为商品预售合同的买受人，曾于2022年就该房屋质量问题以及逾期交付责任向杭州市萧山区人民法院提起诉讼，杭州市萧山区人民法院生效判决【（2022）浙0109民初12012号民事判决书】已确认案涉房屋不存在逾期交付情形，且认为“二原告查验房屋后发现的屋面渗漏质量问题属于应由被告负责修复的质量瑕疵问题，被告确已对案涉房屋进行维修，经本院现场勘察，未发现持续渗漏情形”，二原告再次就案涉房屋渗漏的质量问题提起诉讼，要求被告杭州某公司承担逾期交付责任，实质上否定前诉生效判决的裁判结果，构成重复诉讼，应当裁定驳回起诉。2.案涉房屋质量问题已修复，被告杭州某公司无需支付违约金。首先，原告方现场验收提出的质量瑕疵问题被告杭州某公司均积极履行维修义务，不存在违约行为。二原告与被告杭州某公司签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》第十七条约定了案涉房屋出现除地基基础和主体结构外的质量问题，由被告杭州某公司及时更换、维修并承担相应费用。通过前案审理查明，2021年6月29日，双方在办理房屋交付过程中，二原告提出房屋质量瑕疵问题，被告杭州某公司进行修复后于2021年7月24日短信通知二原告后，二原告于7月27日现场提出若干新的质量瑕疵要求维修，此后被告杭州某公司再次进行修复。直至二原告提起前案诉讼。在前案审理过程中，为查明争议事实，前案承办法官、书记员及原、被告双方于2022年7月19日共同前往房屋现场踏勘，发现房屋室内留有维修痕迹，但室内及屋顶并无渗漏情形。前案判决至本案再次提起，被告杭州某公司也没有未履行维修责任的违约责任，无需向二原告支付违约金。3.二原告主张房屋租金损失及违约金没有事实和法律基础，且违约金标准过高。首先，从合同内容来看，诚如前案判决所述，合同第十二条第（三）项约定的“修复后再行交付”应理解为出卖人在保修期内履行保修义务后交付修复成果，而非出卖人修复后履行房屋交付义务。同理，该合同第十七条约定的“按逾期交付承担违约责任”应理解为承担未在30天内完成修复的违约责任，而非承担第十三条约定的逾期交付房屋的违约责任。二原告混淆“交付房屋”和“交付维修成果”，质量瑕疵属于保修责任，并不影响房屋交付，不应承担逾期交付违约金。二原告诉请按照房屋总价的日万分之一支付违约金，无合同依据，且明显过高，违背公平原则。即使认为被告杭州某公司存在延迟维修的情形的，在未明确约定逾期交付维修成果的违约责任情形下，可参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案中，被告杭州某公司接到二原告报修事项后积极履行保修责任并已承担了维修费用，自前案判决后被告杭州某公司也不存在故意迟延维修损害二原告权益的情形，二原告收房后是否入住使用所购房屋系二原告自身权利处分，二原告因此诉请要求被告杭州某公司赔付其房屋租金损失，于法无据。综上，请求驳回二原告全部诉请。 浙江某公司辩称，同意被告杭州某公司的答辩意见。另外，被告浙江某公司作为案涉房屋的施工总承包单位，一直在积极履行维修义务，而且被告浙江某公司于开庭前已前往案涉房屋进行查看。二原告房屋确已无渗漏水现象，被告杭州某公司也一直向二原告催告交付案涉房屋，但二原告一直拖延接收，导致其自身无法占有使用房屋，因此产生的相关损失应由其自行承担。被告浙江某公司作为总包单位，并非合同的主体，预售合同的相关条款对被告浙江某公司并无约束力。退一步来说，被告浙江某公司作为总包单位，已经按照与建设单位的合同约定履行了相应的维修责任。如果产生相关的损失，也应该是建设单位向被告浙江某公司主张，而二原告无权向被告浙江某公司主张。另外，即便二原告主张违约金或者所谓的租金损失，也应以实际损失为准，并且需要提供相应的实际损失产生的凭证。 经审理，本院认定事实如下：2019年4月22日，杭州某公司（出卖人）与童某、高某签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，载明买受人向出卖人购买萧山区萧山经济技术开发区某室商品房，房屋预测建筑面积114.71平方米，其中套内建筑面积89.78平方米，房屋总价款为3206288元。出卖人应当在2021年6月30日前向买受人交付该商品房。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）吊顶开裂；（6）瓷砖剥落开裂；（7）墙面剥落、开裂；（8）地砖、地板起翘、开裂。出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，合同继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、国家、地方、行业标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。出卖人负责更换、修理，承担相应费用。30天内未完成更换修复的，按逾期交付承担违约责任。经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人不解除合同的，出卖人负责继续更换修理或由买受人自行委托维修单位进行维修，相关费用由出卖人承担，同时出卖人承担逾期交付违约责任，如违约金不足以弥补买受人损失的，出卖人应继续赔偿补足损失。在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。浙江某公司为该商品房质量提供担保。出卖人不按照第十七条（商品房质量）、第十八条（保修责任）约定承担相关责任的，由浙江某公司承担连带责任等。合同附件七，关于保修范围、保修期限和保修责任的约定载明该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期限的约定不应低于国家和省有关法律法规规定的最低保修期限。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、厨房、地下室和外墙面的防渗漏保修期限为8年。买受人提出该商品房质量问题的，出卖人会同物业管理单位根据《住宅质量保证书》相关规定实施维修，买受人应积极配合出卖人的维修工作，若因买受人不予配合导致出卖人无法进行保修的，出卖人不承担法律责任。维修工作完成后，双方应当自出卖人通知之日起五日内进行验收，如买受人无正当理由未到场验收或未签署意见的，视为买受人认可工程质量问题已修复，通知后五日为修复合格日等。 2022年8月12日，本院受理童某、高某诉杭州某公司商品房预售合同纠纷一案，童某、高某起诉要求解除与杭州某公司签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，童某、高某退还房屋及车库，杭州某公司赔偿童某、高某因退还房屋、车库造成的损失，杭州某公司承担逾期交房违约金96188.64元（按照总房款的3%计算），杭州某公司承担逾期交付车库违约金8700元（按照车库价款的3%计算），杭州某公司协助童某、高某办理合同备案注销手续。本院于2022年11月2日作出（2022）浙0109民初12012号民事判决，认定杭州某公司在2021年6月30日前已履行完毕交付义务，且后续已对房屋渗漏问题进行维修，经现场勘验，未发现持续渗漏情形，亦未发现房屋渗漏已严重影响童某、高某居住使用，童某、高某无权解除合同，进而驳回童某、高某的诉讼请求。该判决查明，2021年6月15日，杭州某公司通知童某、高某房屋实施交付时间为2021年6月25日至2021年6月29日。童某、高某于2021年6月29日到办理房屋交付手续的现场办理，并进行房屋验收，验收意见为：书房窗户胶没打好、厨房窗户门锁松动要调整少钢丝、阳台移门不密封、书房顶渗水，肉眼可见，其余暂时还看不出、噪声超标、进户门内外多有划伤破损。后杭州某公司对童某、高某购买的房屋进行维修。7月24日，杭州某公司短信通知童某、高某集中交付期报修的室内问题已于2021年7月23日维修完毕，邀请于2021年7月30日到现场进行复验，童某、高某于7月27日再次进行验收，验收意见为：客厅顶棚渗水、北次卧、北书房、南次卧顶棚渗水、厨房顶棚渗水（注浆维修后无需刷白），因台风天漏水太严重，其余上次的另外几项都没有看，等全部维修好后一起验收。10月11日，童某、高某再次对案涉房屋进行验收，验收意见为：维修过程邀请业主到场监督施工。2021年11月5日，杭州某公司工作人员微信添加高某，高某表示“漏水的点这么多，靠补是不能彻底解决的，现在我的处理意见是三点：一是结构层以上全部挖掉重做；二或者顶层用玻璃房罩起来；三或者退房，希望贵方弄一个妥善的方案，使我们业主满意”，杭州某公司工作人员回复“现在不漏水了，这个可以养水看的啊”，原告高某表示“我问过专业的人士了，要想彻底解决，只能挖到结构层”，杭州某公司工作人员表示“现在屋面不渗水，这边可以做个养水实验，如果还渗水的话，我们可以将屋面打开维修”，高某回复“今天我在外面，我明天到你处面谈”。2021年12月21日，杭州某公司向童某、高某发送交付催告函，通知其购买的商品房已达到合同约定的交付条件，且已通知其于2021年6月30日前至项目部现场办理接房手续，因其至今未办理，故催告其尽快办理交房手续。该判决已生效。 2022年5月10日、2024年7月6日，工人在案涉房屋内进行粉刷、修补。2022年5月10日，一名工人回复高某询问时陈述其系专业修漏水的，一名工人陈述其是批灰的。2022年6月28日，高某在工作人员陪同下看房，提出其认为存在漏水痕迹、修补处存在色差。工作人员解释称胶没有铲干净也可能发黄，是否漏水需要根据是否潮湿来确定。 浙江某公司曾于2024年11月28日对案涉房屋屋面进行淋水试验，认为未发现存在渗漏水迹象。2025年2月19日至2025年2月21日，萧山区连续下雨，浙江某公司于2025年2月21日前往案涉房屋查看，认为仍未发现存在渗漏水迹象。2025年3月15日前，萧山区连续下雨，浙江某公司于2025年3月15日前往案涉房屋查看，认为仍未发现存在渗漏水迹象。 本案审理过程中，童某、高某申请就案涉房屋是否存在渗漏水进行鉴定。本院依法委托浙江某甲公司进行鉴定。童某、高某因怀疑鉴定机构的中立性、可靠性，撤回鉴定申请。后本院再次委托浙江某乙公司进行鉴定。浙江某乙公司接受委托后，萧山区多次下雨。童某、高某以鉴定机构在现场勘查后告知案涉房屋不适合进行养水/蓄水试验，若进入鉴定程序，将采取雨后观察或淋水试验，但无论是雨后观察还是淋水试验，对于屋面是否存在渗漏水的判定均将采取肉眼观察的方式，同时可以配合使用以纸巾拭印来观察有无渗漏水情况，但没有仪器可以对屋面是否渗漏水进行精确判定，童某、高某认为仅凭肉眼观察无法确认科学性和准确性，故撤回鉴定申请。 以上事实，有童某、高某提供的《浙江省商品房买卖合同（预售）》、某项目房屋验收单、（2022）浙0109民初12012号民事判决书、照片、视频，浙江某公司提供的照片、2025年2月萧山天气预报以及当事人在庭审中的陈述予以证实。童某、高某提供的2021年10月23日、2022年5月16日的照片，杭州某公司不予认可，从照片本身也无法认定案涉房屋存在渗漏水，故不予认定。高某提供的2025年6月2日、2025年6月3日的照片、视频，无法认定是否存在渗漏水情况，对其证明目的不予采纳。 本院认为，案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》签订于民法典施行前，但合同履行持续至民法典施行后，现双方因民法典施行后履行合同发生争议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条之规定，本案应当适用民法典的规定。 关于本案是否构成重复起诉的问题。童某、高某在（2022）浙0109民初12012号案件中的诉讼请求为要求解除案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》，由其退还房屋及车库，杭州某公司赔偿解除合同的损失及承担逾期交房、逾期交车库的违约责任、协助办理合同备案注销手续。而童某、高某在本案中的诉讼请求为要求杭州某公司、浙江某公司对案涉房屋渗漏水问题进行修复及承担逾期修复产生的违约金、租金损失。本案与前案当事人不同，诉讼请求不同，不构成重复起诉。对杭州某公司、浙江某公司的相应抗辩，本院不予采纳。 关于杭州某公司、浙江某公司是否应当进行维修的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，杭州某公司、浙江某公司不认可案涉房屋目前仍存在渗漏水问题。经本院释明，童某、高某提出鉴定申请，但基于其自身对鉴定机构、鉴定方案的怀疑撤回鉴定申请。在案件审理期间，历经几次下雨，两个鉴定机构进行现场勘查，也未指出案涉房屋存在明显渗漏水情况，仅凭现有证据无法认定案涉房屋仍存在渗漏水情形，故童某、高某应承担举证不能的不利后果，对其要求杭州某公司、浙江某公司修复渗漏水问题的诉请，本院不予支持。 关于童某、高某主张的违约金和租金损失。案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。（2022）浙0109民初12012号民事判决已认定杭州某公司不构成逾期交房，而案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》并未明确约定逾期修复的违约金，故童某、高某按照逾期交房的违约金计算标准主张逾期修复的违约金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。但根据合同约定，除地基基础和主体结构外的质量问题，出卖人30天内未完成更换修复的，按逾期交付承担违约责任。本案中，童某、高某与杭州某公司就杭州某公司何时完成渗漏水问题的修复存有争议，双方均未提供充分有效的证据证明修复时间。童某、高某主张2021年10月11日的房屋验收单载明维修过程邀请业主到场监督施工即表明杭州某公司未完成维修，但杭州某公司辩称该载明内容系因童某、高某不满意维修方式，要求以后需要维修时邀请业主到场监督。仅凭房屋验收单载明的内容，本院无法确定当时是否完成漏水维修，但结合前案查明的2021年11月5日的微信聊天记录，本院认为杭州某公司在2021年11月5日应已完成维修。杭州某公司主张在2021年七八月份已经完成了修复，但结合2021年7月27日的房屋验收单载明内容及2021年10月11日再次验收的事实，本院对该项主张难以认定。至于童某、高某主张的2022年5月10日、2024年6月28日的渗漏水，杭州某公司与浙江某公司均不认可，杭州某公司认为两次均是在修补色差。从童某、高某提供的照片和视频来看，2022年5月10日，一名工人陈述其系专业修漏水的，故当次发现漏水具有高度盖然性，但该次漏水是否系此前漏水的持续，仅凭现有证据无法认定。2024年6月28日，工作人员并未确认存在漏水，至2024年7月6日，也仅能看到工人在批腻子、粉刷，无法就此认定仍存在漏水。该两次维修，难以认定杭州某公司存在拖延。根据案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》约定，无论是交房时发现的质量瑕疵还是保修期内发现的质量瑕疵，出卖人在30天内未完成更换修复的，买受人可以自行或委托他人进行维修。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。童某、高某始终不认可杭州某公司所做的维修，但也未自行委托他人进行修复，导致损失扩大，相应的扩大损失应由其自行承担。综合以上查明的渗漏水修复情况，已可以认定杭州某公司未在30天内完成修复，故杭州某公司应承担逾期修复的责任。结合以上对修复时间的认定及房屋修复情况，本院酌情认定杭州某公司赔偿童某、高某逾期修复渗漏水产生的损失20000元。虽然案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》载明浙江某公司对商品房质量提供担保，但浙江某公司并非合同相对方，未在合同签字盖章，该约定内容对浙江某公司无法产生约束力。童某、高某主张浙江某公司承担逾期修复的违约金及租金损失，缺乏依据，本院不予支持。浙江某公司的相应抗辩，本院予以采纳。综上所述，童某、高某的合理部分诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、杭州某公司于本判决生效之日起十日内赔偿童某、高某损失20000元； 二、驳回童某、高某的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8612元，减半收取4306元，由童某、高某负担4156元，杭州某公司负担150元。 杭州某公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省杭州市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二五年九月五日 书记员***