四川多元德泰投资有限公司等与浙江宝业建设集团有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

成都市成华区人民法院 民事判决书 （2024）川0108民初17643号 原告(执行案外人)：成都某乙有限公司，住所地四川省成都市成华区。 法定代表人：刘某，经理。 委托诉讼代理人：***，四川原友信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川原友信律师事务所律师。 被告(申请执行人)：浙江某有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区。 法定代表人：金某，董事长。 委托诉讼代理人：***，四川环奕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川环奕律师事务所律师。 第三人(被执行人)：四川某乙有限公司，住所地成都市龙潭都市工业集中发展区。 法定代表人：徐某，职务不详。 原告成都某乙有限公司（以下简称“某丙公司”）与被告浙江某有限公司（以下简称“某戊公司”）及第三人四川某乙有限公司（以下简称“某甲公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2024年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2024年11月22日公开开庭进行了审理。原告某丙公司的委托诉讼代理人***、被告某戊公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人某甲公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告某丙公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销(2024)川0108执异774号裁定书，立即解除对位于成都市成华区房屋(权20xxx69，以下简称“案涉房屋”)的查封；2.判令排除执行案涉房屋；3.判令本案诉讼费用由某戊公司承担。事实与理由：1、某丙公司与某甲公司在(2021)川0108执9303号《执行裁定书》之六指向的案涉房屋被查封之前，即针对案涉房屋签署了合法有效的书面买卖合同，且某丙公司支付完毕了全部购房款。某丙公司于2009年7月27日与某甲公司签署了《资产转让合同》，根据合同约定，某丙公司作为受让人购买某甲公司位于成都市.34平方米的房屋，该房屋总价为：人民币1,485,461元。某丙公司通过现金向某甲公司支付了10万元，又于2009年7月27日向某甲公司指定账户转款1,385,461元，共计支付了1,485,461元，某甲公司分别于2009年7月20日、2009年7月27日向某丙公司开具了对应的收据。2、某丙公司在查封前已经占有案涉房屋。2012年3月15日，某甲公司向某丙公司交付了该房产，某丙公司与成都某某有限公司(以下简称：“某”)签订了《前期物业管理服务协议》，约定将该房产委托给某提供物业管理服务。2012年3月17日，某丙公司与成都某有限公司(以下简称：“某丙公司”)签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给某丙公司。2023年8月15日，某丙公司与四川某甲有限公司(下称：“某乙公司”)签署《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给某乙公司。故，某丙公司在查封前就实际占有案涉房屋。3、非自身原因未办理过户登记。某丙公司多次催促要求某甲公司履行《资产转让合同》义务，即办理过户手续，但因某甲公司自身债务问题导致案涉房屋以及土地使用权存在查封等因素，故该房产至今仍未满足办理过户的条件。综上，鉴于案涉房屋查封之前，某丙公司已与某甲公司签署了资产转让合同、且已合法占有的该房屋、并全部支付了购房款及非自身原因未办理过户。现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定，向法院提出异议请求，请求立即解除位于成都市成华区(权20xxx69)房产的查封，支持全部诉讼请求以切实维护某丙公司的合法权益。 被告某戊公司辩称，某丙公司自2009年签订资产转让合同以来，案涉房屋在长达15年的时间内仅有14天的查封期，其完全有机会通过约定的仲裁程序要求过户，但未能及时行使权利。案涉房屋的土地使用权在2011年已登记于某甲公司名下，在两次查封期间，土地使用权范围明确排除了已转移或已销售备案的房屋所涉及的土地，且案涉土地长时间处于未查封状态。因此，某丙公司未能办理过户登记，并非因土地使用权被查封，而是其自身未采取必要行动。即使在土地使用权查封期间，某丙公司亦可以通过仲裁方式实现房产的过户登记。综上，某丙公司未办理过户登记的原因系其自身过错，请求驳回某丙公司的诉讼请求。 第三人某甲公司未出庭，未答辩，未举证，未质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审查查明，因宝业公司与某甲公司、四川某乙有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院经审理后于2021年6月7日作出（2021）川0108民初186号《民事判决书》，载明某甲公司于判决生效之日起十五日内向宝业公司支付补偿款5,000,000元。后某甲公司不服该判决，上诉至成都市中级人民法院，该院经审理后于2021年11月8日作出（2021）川01民终17095号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。因某甲公司未履行生效法律文书确定的给付义务，宝业公司向本院申请强制执行，本院以（2021）川0108执9303号案件受理，经穷尽财产调查措施，本院除查封被执行人某甲公司名下车牌号为XXX的车辆(车辆未实际控制，故无法处置)和将划扣的68066.76元向申请执行人支付外，未发现被执行人有其他可供执行的财产，申请执行人亦未能提供被执行人有其他可供执行的财产线索，本院于2022年3月16日作出（2021）川0108执9303号之一《执行裁定书》，裁定：终结该次执行程序。2024年3月21日，本院作出（2021）川0108执9303号之六《执行裁定书》，对案涉房屋予以查封。2024年5月22日，本院以（2024）川0108执恢747号案件恢复执行，并于同年6月21日作出（2024）川0108执恢747号《执行裁定书》，裁定对案涉房屋予以拍卖。某丙公司提出异议请求，本院于2024年9月9日以（2024）川0108执异774号《执行裁定书》裁定驳回其异议请求，某丙公司不服该裁定，故诉至本院，酿成本诉。 另查明，2009年7月27日，某丙公司与某甲公司签订《资产转让合同》，约定某甲公司以1,485,461元将位于成都市龙潭都市工业集中发展区及国有土地使用权转让给某丙公司。后某丙公司支付了全部购房款，某甲公司于2009年7月20日向某丙公司出具100,000元收据，2009年7月27日向某丙公司开具1,385,461元收据，共计1,485,461元。2012年3月15日，某甲公司向某丙公司交付了案涉房产，某丙公司与某签订了《前期物业管理服务协议》，约定将该房产委托给某提供物业管理服务。2012年3月17日，某丙公司与某丙公司签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给某丙公司。2023年8月15日，某丙公司与某乙公司签署《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给某乙公司。 还查明，根据《成都市某关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》第三项第三条关于非生产性项目权证办理：“经区政府审查同意完善相关手续和续建的存量非生产性项目，项目建成后开发单位须持有50%以上的物业产权，剩余部分可按最小基本单元面积不少于300平方米分割转让，产权受让人须是企业（机构）法人.....项目需办理产权分割、转让的，由区工业和信息化主管部门对入驻企业（机构）的产业类别、经营范围、房屋用途进行审查确认后，市房管局依法办理产权权属登记。” 某丙公司分别于2019年4月17日、2021年8月12日向某甲公司发送《履约催告函》，催促其协助办理申请过户手续。2022年8月16日，某甲公司向成都市龙潭新经济产业功能区管理委员会提出案涉房屋产权转让的申请。经案涉房屋所在的成都市龙潭工业机器人产业功能区管理委员会查询，2022年8月16日前，查无案涉不动产转移登记相关资料。 根据成都市不动产登记信息查询结果显示，位于成华区房屋权利人为某甲公司单独所有，自2012年8月21日初始登记后，存在多次司法查封情况。 以上事实有原被告及第三人身份信息、《收据》（2024）川0108执异774号《执行裁定书》（2024）川0108执恢747号《执行裁定书》（2021）川0108执9303号之六《执行裁定书》《资产转让合同》《房屋租赁合同》《成都市不动产登记信息查询结果》《成都市某关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》以及当事人当庭陈述等予以在案证实。 本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及第三百一十条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，本案中，与某甲公司于2009年7月27日签订《资产转让合同》约定某丙公司以1,485,461元价格购买案涉房屋。某丙公司于当日向某甲公司付清全部购房款，并收到了某甲公司开具的《收据》，其签订合同时间早于法院查封并支付了全部价款。自某甲公司于2012年3月15日向某丙公司交付了案涉房屋后，某丙公司以房屋出租形式一直占有使用案涉房屋。另，结合某丙公司提交证据可知，案涉房屋自办理不动产权初始登记至某甲公司名下后被多次司法查封。且某甲公司于2022年8月才提出办理产权转移登记申请，但由于政策性因素导致案涉房屋产权至今未办理过户登记。本院认为，产权转让登记需买卖双方协同办理，某丙公司多次通过发函督促某甲公司协助其办理产权过户手续，尽到了合理义务，本院对该事实予以采信。其次，宝业公司申请执行案涉房屋系基于其与某甲公司建设工程施工合同纠纷而产生的一般金钱债权，而某丙公司与某甲公司自愿签订资产转让合同，同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其由此取得了对案涉房屋的物权期待权，该权利优先于一般金钱债权。综述，某丙公司诉请排除对案涉房屋执行的主张于法于事实有据，本院予以支持。至于其申请解除对案涉房屋查封的诉请，应当在执行程序中处理，本案不予处理。 关于某丙公司诉请判令撤销(2024)川0108执异774号《执行裁定书》的主张，因法律规定如本判决生效后，则该裁定书自然失效，故对该诉求本院不予支持。 据此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，及根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条、第三百一十条之规定，判决如下： 一、在（2021）川0108执9303号案件中不得执行位于成都市成华区（不动产权证书号：监证32xxx35）； 二、驳回原告成都某乙有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费30,790元，由四川某乙有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年四月九日 书记员马欣