成都市某有限责任公司;浙江某有限公司;四川某甲有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

成都市成华区人民法院 民事判决书 （2024）川0108民初22981号 原告（案外人）：成都市某有限责任公司，住所地：四川省成都市成华区东三环路二段航天路6号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，四川天责律师事务所律师。 被告（申请执行人）浙江某有限公司，住所地：浙江省绍兴市柯桥区。 法定代表人：金某。 委托诉讼代理人：***，四川环奕律师事务所律师。 第三人（被执行人）：四川某甲有限公司，住所地：成都市龙潭都市工业集中发展区。 法定代表人：***。 原告成都市某有限责任公司（以下简称某丙公司）与被告浙江某有限公司（以下简称某丁公司）、四川某甲有限公司（以下简称多某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2024年12月2日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2025年4月14日、2025年6月25日公开开庭进行了审理。原告某丙公司的委托诉讼代理人***，被告某丁公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，第三人某甲公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 某丙公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告向四川某甲有限公司购买的位于成都市成华区（建筑面积402.58平方米）房屋对应占有范围的土地使用权归原告享有。2、依法判令被告协助解除（2021）川0108执9303号之四《执行裁定书》对上述房屋占有范围的土地使用权的查封。事实与理由：2013年1月18日，成都某甲有限公司（以下简称“某己公司”）就购买所有的位于成都市的房屋（建筑面积402.58平方米）与四川某甲有限公司（以下简称“某戊公司”）签订《资产转让合同》，同日，成都某某己公司支付150万元购房款。2013年3月，成都某甲有限公司接收房屋并装修使用。2020年4月21日，成都某甲有限公司注销清算，经某己公司清算组（股东会）会议决议一致同意，案涉房屋已支付购房款权利义务由清算组负责人（股东）甘某和其配偶***共同设立的成都市某有限责任公司即本案原告享有，涉及房屋不动产办理及取得均由原告与某戊公司重新签订《资产转让合同》，并支付后续尾款。2020年1月10日，原告与某戊公司签订《资产转让合同》，合同约定“原告受让某戊公司上述案涉房屋，资产总价款为297万元.....在受让人达成办理资产产权转移登记的全部条件后，有权委托转让人办理本合同项下约定资产的产权转移登记手续，转让人应在取得授权委托书之日起720日内为其办妥相关手续。”同日，原告按约将47万元购房尾款一次性支付给某戊公司。至此，原告已按约定将297万元购房总价款付清。同时，案涉房屋由成都某甲有限公司交付原告使用。后因某戊公司未按约为原告办理不动产权转移登记，导致原告未取得不动产权证书，原告于2022年12月申请至成都仲裁委员会，成都仲裁委员会于2023年11月7日作出(2022）成仲案字第4302号裁决书，该裁决书裁定，由某戊公司在裁决书送达之日起十日内，协助原告办理案涉房屋产权转移登记至原告名下。裁决确定时限内，某戊公司未履行，原告申请执行，成都中院指定成华区人民法院执行。成华区人民法院受理原告执行申请后，原告发现贵院于2024年6月21日作出（2024）川0108执恢747号执行裁定书，裁定拍卖某戊公司名下的上述案涉房屋，原告得知后赓即提出异议，后拍卖未进行，但原告办理不动产权证后续仍然受阻。2024年11月14日，贵院作出（2024）川0108执异964号执行裁定书，以《最高人民法院关于人民法院办理执行异和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”的规定，认为成华区法院于2022年6月2日作出(2021）川0108执9303号之四《执行裁定书》查封土地在前，原告取得仲裁文书在后为由，驳回原告的执行异议请求，原告认为该执行裁定书明显适用法律错误，理由为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，而在本案中，原告于2020年1月10日重新与四川某甲有限公司签订合同，同日全部购房款支付完毕，且之前已实际取得房屋并使用，而未能办理产权的原因非原告所导致。因此，原告执行异议主张的事实完全符合该规定第二十八规定情形，人民法院应优先适用针对不动产执行异议的特别或专门条款，而非针对普通执行标的的一般条款即第二十六条。综上，原告在贵院作出查封裁定之前就与某戊公司签订合同支付全部价款，并已实际取得房屋，且非原告原因未办理不动产权证，贵院至今仍对原告所购房屋对应占有范围的土地使用权采取查封措施，严重损害原告合法权益，导致原告无法正常办理取得不动产权证书。为此，原告特依《民事诉讼法》等有关法律规定诉至贵院，请依法支持原告的诉请，解决买受人切身利益。 被告某丁公司答辩称，原告依据的（2022）成仲案字第4302号形成于（2021）川0108执9303号执行裁定作出之后，依据最高人民法院关于办理执行异议第二十六条规定，金钱债权执行中案外人依据执行标的被查封扣押冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持，案涉房屋对应的土地处于查封状态，依据最高法的相关规定，土地的查封及于地上建筑物。因此，（2022）成仲案字第4302号对案涉房屋进行所有权的确认的仲裁裁决不合法，恳请驳回原告全部诉讼请求。 第三人某甲公司未到庭，未答辩，未举证，未质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年8月21日，某甲公司登记为成都市成华区(以下简称“案涉房屋”)的所有人。该房屋对应的土地用途为工业工地。 2020年9月1日，成都市成华区新经济和科技局复函成都市龙潭某，同意某丙公司按照关于加快五城区工业园区内工业项目建设的相关规定和程序完善不动产转移登记的相关手续。2020年9月21日，成都市龙潭某给多元公司批复，原则同意多元总部国际1号一期7栋4单元1-3层1号房屋所有权转移至某丙公司。 2021年1月5日，本院受理某丁公司与某甲公司、四川某乙有限公司建设工程施工合同纠纷一案，后于2021年6月7日作出(2021)川0108民初186号《民事判决书》，判决某甲公司于该判决生效之日起十五日内向某丁公司支付补偿款5000000元，驳回某丁公司的其他诉讼请求。后某甲公司不服该判决，上诉至四川省成都市中级人民法院，该院经审理后于2021年11月8日作出(2021)川01民终17095号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。因某甲公司未履行生效法律文书确定的义务，某丁公司向本院申请强制执行，本院以(2021)川0108执9303号案件受理。执行过程中，本院以于2022年6月2日作出(2021)川0108执9303号之四《执行裁定书》，对某甲公司与他人共有的位于成都市成华区龙潭都市工业集中发展区的工业用地予以了查封，查封期限三年。某丙公司对本院查封案涉房屋对应的前述土地不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，作出(2024)川0108执异964号《执行裁定书》，裁定驳回某丙公司的异议，某丙公司不服，遂诉至本院酿成本诉。 2022年12月13日，成都仲裁委员会受理某丙公司与某甲公司房屋买卖合同纠纷案，某丙公司向成都仲裁委员会提出某甲公司协助某丙公司办理案涉房屋的产权转移登记手续，并将案涉房屋产权转移登记至某丙公司名下等仲裁请求，成都仲裁委员会于2023年11月7日作出（2022）成仲案字第4302号《裁决书》，裁决某甲公司协助某丙公司办理案涉房屋的产权转移登记手续至某丙公司名下。 另查明，根据某丙公司提交的《和解协议》《成都某乙有限公司清算组（暨股东会)决议》《资产转让合同》显示，某甲公司与成都某乙有限公司（以下简称“某乙公司”）签订《和解协议》载明“甲、乙双方就乙方尚欠甲方购房款的事宜，经甲、乙双方友好协商，现达成以下协议：1、甲、乙双方于2013年1月18日签订的《资产转让合同》，乙方购买甲方所有的位于成都市，总价款297万元，现乙方尚欠甲方47万元购房款（大写：肆拾柒万元整）。……3、乙方应当在本协议签订之日将该47万元购房款支付给甲方，乙方逾期未支付，则甲方有权依据《资产转让合同》的权利向乙方主张购房款，并要求乙方承担合同约定的违约责任。”该《和解协议》未标明日期；2020年1月9日，某乙公司清算组形成决议，同意将案涉房屋购房款的权利义务让与某丙公司；2020年1月10日，某丙公司与某甲公司签订《资产转让合同》，约定某甲公司将案涉房屋以297万元转让给某丙公司，某丙公司采取一次性付款方式（在合同签订之日起当日内向转让人一次性付清本合同第二条约定的资产转让价款）支付案涉房屋购房款。 根据某丙公司提交的《专用收据》显示，2013年1月18日，某甲公司收到某乙公司的150万元，摘要为“多元总部国际1号7栋4单元购房款”；2020年1月10日，某甲公司收到某丙公司的47万元，收款事由为“多元总部国际1号7-4栋购房款”；根据某丙公司提交的其股东甘某的个人账户对账单显示，甘某于2014年5月26日、2014年6月5日、2015年3月5日、2016年1月23日向某甲公司转账合计60万元，于2013年12月31日转账20万元（摘要：消费：某甲公司）；另根据某丙公司提交的（2016）川0108刑初176号《刑事判决书》载明，2013年1月至2014年4月期间，某甲公司销售人员徐某乙与甘某办理签订购房协议时未将甘某转账的25万元交回某甲公司；某丙公司向本院提交了案涉房屋的《税收完税证明》9张，纳税人为某丙公司，税种分别为城镇土地使用税、房产税，填发日期为2024年11月26日。 某丙公司向本院提交了成都某丙有限公司多元总部1号项目部于2025年4月25日出具的《情况说明》，载明某乙公司于2013年3月11日入驻成都市成华区，2019年12月变更入驻为某丙公司，期间物业费、水电费全部按规定缴纳。庭审中，原告称物业费、水电费系股东个人缴纳，未提交缴费记录。 某丙公司向本院提交的甘某与“多某投资宋某”的微信聊天记录显示，甘某与“多某投资宋某”就办理产权问题进行沟通，“多某投资宋某”称因核税等问题暂无法过户。 以上事实有当事人的身份信息、《成都市不动产登记信息查询结果》(2021)川0108执9303号之四《执行裁定书》(2024)川0108执异964号《执行裁定书》（2022）成仲案字第4302号《裁决书》（2016）川0108刑初176号《刑事判决书》、成都市成华区新经济和科技局函件、成都市龙潭新经济产业功能区委员会批复、《和解协议》《成都某乙有限公司清算组（暨股东会)决议》《资产转让合同》《专用收据》、个人账户对账单、微信聊天记录、《情况说明》、庭审笔录及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及第三百一十条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，于本案中，首先，某丙公司提交的对账单中甘某向某甲公司的相关转账金额仅为80万元，其提交的合计金额为197万元的专用收据亦未有相应的转账凭证予以印证，此外，前述对账单、专用收据载明的金额合计计算后仍未达到《资产转让合同》约定的房屋价款297万元，故现有证据不足以证实某丙公司已支付全部案涉房屋价款；其次，某丙公司为证实其实际占有案涉房屋仅提交物业公司开具的《情况说明》，未提交相应的物业费、水电费缴费凭证，现有证据亦不足以证实某丙公司实际占有案涉房屋。综上，现有证据不足以证实某丙公司就案涉房屋及房屋对应的土地享有足以排除强制执行的民事权益，对于其解除案涉房屋占有范围的土地使用权的查封等诉请，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条、第三百零九条、第三百一十条之规定，判决如下： 驳回原告成都市某有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费30560元，公告费200元及后续送达本判决书产生的公告费，由原告成都市某有限责任公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年六月二十七日 书记员***