广东西子电梯有限公司、惠州西子绿能电梯有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省博罗县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤1322民初5219号

原告（反诉被告）：广东西子电梯有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇伟建路7号，统一社会信用代码：9144190056660345XY。

法定代表人：张小连，该公司总经理。

委托诉讼代理人：蔡建东、张秀清，湖南人和（东莞）律师事务所律师、实习律师。

被告（反诉原告）：惠州西子绿能电梯有限公司，住所地：博罗县园洲镇上南工业区，统一社会信用代码：91441322345484282Y。

法定代表人：徐敏，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈少凤，广东深誉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张龙秀，女，1989年4月15日出生，汉族，身份证住址：广东省博罗县，系该公司的员工。

原告（反诉被告）广东西子电梯有限公司（下称“原告”）诉被告（反诉原告）惠州西子绿能电梯有限公司（下称“被告”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案。被告于2020年10月28日向本院提起反诉，本院立案后决定与本诉合并审理，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡建东、张秀清，被告的委托诉讼代理人周文月（庭审后被告撤销周文月律师的授权）、陈少凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年12月15日签订的《房屋租赁合同书》；2.被告返还原告2020年3月、4月、5月多支付的40%租金46800元；3.被告收取了原告押金117000元，扣除原告尚未支付的2020年7月、8月的水电费4208.80元、8月管理费1500元以及8月份75%租金29250元后，押金剩余82041.2元，被告应予退还；4.被告向原告赔偿违约收回房屋的违约金117000元；5.被告赔偿原告因搬迁所产生的损失1650元；6.被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：2019年12月15日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于惠州市博罗县和2间宿舍租予原告作开设工厂使用，合同期限自2020年2月1日至2023年2月1日，每月租金共计39000元。被告仅于2020年3月15日将一半厂房正式交付给原告使用，原告已向被告足额支付2020年3月、4月、5月的租金，截至2020年8月29日被告仍未将合同约定的全部租赁物交付给原告使用。原告于2020年5月20日向被告发送《催促移交厂房使用通知》，再次请求被告腾空全部厂房给原告使用，并表明如果被告不能及时腾空，之后原告将按实际使用的面积比例交付租金，即按照房租的60%计算租金。2020年7月20日，被告又腾出四分之一的房屋，合计向原告交付了四分之三的房屋，原告针对后交付的四分之一的房屋已补足房租差额。但被告未积极履行剩余四分之一房屋的交付义务，且多次以原告拖欠未使用房屋的租金为由要求收回房屋，并阻碍原告工厂的正常生产经营。原告迫于无奈，只能撤场寻租他处。根据《房屋租赁合同》第四条第2款的约定，合同期内如任何一方违约，均需支付与押金同等金额的款项给对方作为赔偿金，并按上述条款中相应违约责任支付违约赔偿金，守约方可立即解除本合同。被告作为房屋出租方，在租赁期内未按照约定交付全部房屋已构成违约，且在原告正常履约的情况下无故收回房屋，存在违约行为，被告应承担违约赔偿责任，并赔偿原告因搬迁所造成的损失。

被告辩称，一、原、被告双方的租赁合同已于2020年8月30日解除。二、原告要求被告返还2020年3月、4月、5月的40%房租没有事实及法律依据。案涉厂房、宿舍及办公室租赁市场价为月租49000元加管理费1500元，双方签订合同时经口头协商一致，原告承诺每个月给被告50台至60台电梯的订单，故被告将月租金优惠到39000元加1500元管理费，但原告在承租后并未按该约定向被告提供电梯订单。原告租赁厂房的实际用途是仓储，但原告并未完全使用承租的全部厂房。因原告未按约定向被告提供电梯订单，被告于2020年5月份经原告许可后使用了部分厂房用于存放物品。2020年5月20日，原告反悔，发函要求被告交回厂房，后双方协商一致，原告使用原租赁厂房的四分之三面积，剩下的四分之一给被告免费使用，租金不变，原告无需再向被告提供电梯订单。因此，被告在2020年3月、4月并未占用原告承租的厂房，无须向原告退回40%的租金。被告在2020年5月份使用原告部分厂房是与原告协商一致，如未经过原告的同意，被告不可能使用原告的场地，原告也不会缴纳2020年3月至5月份全部租金。三、被告因原告严重违反合同约定而提出解除合同，被告无需向原告退回押金、支付赔偿金及赔偿其搬迁所产生的费用。原告在合同履行过程中存在多处违约的情形，如未按合同约定的期限支付押金及租金，未经被告同意擅自使用被告所有的行车等设备，未经被告同意私自拆除被告招牌、贴挂原告招牌等，其中原告未按时足额支付租金，构成根本违约。根据《房屋租赁合同》第二条第四款的约定，原告应当于每月3日前支付当月的租金、管理费及上月的水电费，而原告至今未支付2020年2月的租金及管理费，2020年4月份租金于当月13日才支付，2020年5月份租金于当月15日才支付，2020年6月的租金仅于当月21日支付了60%金额，2020年7月的租金于当月16日、24日分期支付完毕，2020年8月的租金至今未支付。原告从未按双方约定的时间支付租金，根据《房屋租赁合同》的约定，若原告拖欠10日未付清当月房租、上月水电费等相关费用，被告可以立即单方解除合同。因此，被告在原告多次未按时支付房租且拖欠2020年2月及8月房租的情况下，于2020年8月30日解除与原告的合同，符合合同约定及法律规定。根据《房屋租赁合同》第二条第四点、第四条第三点的约定，被告无需向原告退回押金。同时，原告应当向被告支付2020年2月份的房租。《房屋租赁合同》约定2019年12月15日至2020年1月31日为免租期，起租日期为2020年2月1日。虽然原告直至3月1日才开始陆续进场，但被告因合同的存在不能另行出租给他人使用，原告不能以自己2月份未实际进场而拒绝支付当月租金，且被告于2020年3月通过微信告知原告，其应当向被告支付2020年2月的房租。综上，请求法院确认本案租赁合同于2020年8月30日解除，并驳回原告的所有诉讼请求。

被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2020年2月1日至2020年8月31日期间拖欠的租金、管理费及水电费合计113140.11元；2.原告向被告支付使用叉车和行车应当分摊的柴油费、维修费711.5元，以及2020年3月至8月的使用费12000元，合计12711.5元；3.原告向被告支付广告牌制作费12000元，以及2020年5月至8月广告牌的占用费80000元，合计92000元；4.原告向被告支付2019年12月15日至2020年1月31日免租期间的租金60750元；5.原告向被告支付违约金117000元；6.原告承担本案全部诉讼费用。

事实和理由：原告与被告于2019年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租案涉租赁标的物，租期为2020年2月1日起至2023年2月1日；2019年12月15日至2020年1月31日为免租期，从2020年2月1日起计租，押金117000元，每月租金39000元，每月管理费1500元，水电费、其他费用另计。合同签订后，原告未按合同约定的时间进场装修、支付押金、缴纳房租、管理费、水电费，且在未经被告同意的情况下，将前台、厂房大门口广告台上拆掉被告的广告牌后挂上原告的招牌，并且使用被告的行车及叉车后又拒不支付使用费、油费及维修费。原告上述行为已经构成违约，应当向被告支付上述费用，并且按照合同约定承担违约责任。

原告辩称，被告的反诉请求及事实理由无事实和法律依据，法院应予全部驳回。第一，原告并不存在拖欠房租的行为。根据原告提交的聊天记录可知，被告以没有人做清洁为由一直拒不交付厂房，原告于2020年3月15日才从被告处拿到厂房钥匙。被告拖延交付房屋，已经构成违约，原告有权按被告实际交付的厂房面积，按照比例支付房租。第二，被告口头承诺免费将叉车和行车交付给原告使用，维修费和柴油费由原告自行承担，原告正是因为该项优惠才愿意与被告签订案涉租赁合同。双方并未就行车及叉车的使用费用进行约定，故被告无权要求原告支付行车和叉车使用费、维修费和柴油费。第三，原、被告签订的租赁合同虽约定原告不得在户外打广告，但原告悬挂在厂房的仅仅是一张招牌并非广告牌，目的是用来与其他厂家区分，而不是用来宣传自己的产品，并无广告目的，且被告对该招牌的制作及悬挂是知情的，制作招牌的商家也是被告介绍原告认识的，被告对定制招牌的颜色也提供过意见。以上行为可以看出被告对于原告制作及悬挂招牌的行为是知情并认可，因此被告请求原告支付广告牌制作费及占用费于法无据，应当予以驳回。

原、被告为其诉辩意见均向本院提交了相关证据，本院已组织了证据交换及庭审质证。根据在案证据，本院经审理查明，2019年12月15日，原告作为承租方（乙方），被告作为出租方（甲方），双方签订一份《房屋租赁合同》，第一条约定：乙方承租甲方位于惠州市博罗县面积约2500平方米的厂房、三楼办公室两间、宿舍两间，租赁期限自2020年2月1日至2023年2月1日，从2019年12月15日起计算48天免租期，2020年2月1日起计租；房屋押金117000元，租金每月39000元，工人管理费每月1500元，水电费据实计算。合同第二条第二款约定：签订合同当天乙方须支付甲方押金117000元及一个月租金；第四款约定：乙方应于每月3日前向甲方支付所有款项（包括但不仅限于本月的租金、厂长费、垃圾费、管理费及上月的水电费等费用）到甲方指定的账户……合同第四条约定：合同有效期内，如乙方提前解除合同（合同内约定可单方解除合同的情况除外），提前三个月书面通知甲方，如不能提前通知甲方，乙方支付三个月租金用作补偿对方；合同期间有任何一方违约均须支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金。合同还具体约定了其他事项。

合同签订后，原告于2020年1月3日向被告转账支付39000元，原告称该款原作为定金，后转为3月份租金，被告对此予以认可。2020年3月16日，原告向被告转账支付了押金117000元。原告提交的付款凭证显示，原告于2020年4月13日向被告支付4月份租金及3月份水电费合计40550.32元；2020年5月15日向被告支付5月份租金及4月份水电费合计40756.68元；2020年6月21日向被告支付6月份租金23400元及5月份水电费2733.68元；2020年7月16日向被告支付7月份租金、管理费及6月份水电费合计26506.84元，后于2020年7月24日向被告补交7月份房租尾款5200元。被告认可上述付款事实，认为原告存在逾期支付情形，且8月的房租至今未支付。

2020年5月20日，原告向被告发出一份《催促移交厂房使用通知》，称原告承租案涉厂房后从2020年3月起开始支付租金，但只使用一半厂房，现在材料变多了，要求被告于2020年5月30日前将另一半厂房腾空并移交给原告使用，否则租金按60%计算。2020年6月19日，被告向原告发出一份《告知函》，内容大意为：1.被告将厂房出租给原告，原告在签订合同时承诺每月给被告60台至70台电梯订单，但被告未信守承诺，故原告应按3623元/月的标准分摊被告的基础电费，并与被告共同分摊车间所用的水电费。2.被告出租给原告的租金比隔壁的巴布泰克厂、鑫邦厂优惠了一万多元，原告要求被告腾出一半空房存放货物不合理。3.被告不同意原告在办公室前台墙壁上挂招牌，要求拆除。4.被告购买的行车和吊车设备属于被告的资产，原告未经允许私自使用，而合同并无此项约定。原告应补交2020年2月份房租及管理费40500元，2020年6月份房租及5月水电费，合计82233.68元，逾期被告将按合同约定收取滞纳金。

2020年7月15日，原告委托湖南人和（东莞）律师事务所向被告发出《律师函》，内容大意为：原告于2020年3月起开始交租至今，一直只能使用合同约定的2500平方米厂房中的一半面积，被告至今未交付另一半厂房，却要求原告支付全额租金，被告已经违约在先，严重侵犯原告的权益，原告要求被告在收到本律师函之日起3日内向原告交付占用的厂房，逾期未交付的，原告将依法提起诉讼。该律师函于2020年7月18日送达被告。2020年8月7日，原告再次向被告发出《律师函》，内容大意为：被告仍占用四分之一厂房，故要求被告在2020年8月20日前将其占用的厂房腾空并交付给原告使用，原告拒绝被告提出的无理要求，即拒绝支付因被告原因未能使用厂房的2月份房租及违约金，6月、7月份未使用部分厂房的租金及违约金，预定给原告免费使用的6、7月份叉车使用费。该律师函于2020年8月11日送达被告。

2020年8月13日，被告委托广东深誉律师事务所向原告发出一份《律师函》，内容大意为：原告存在以下违约行为：拖欠被告2020年2月份房租和管理费合计40500元；拖欠2020年3月份管理费1500元；拖欠2020年6月份部分房租15600元；拖欠2020年7月份部分房租15600元；拖欠2020年8月份房租和管理费40500元及7月份水电费2878.04元；原告未经被告同意在办公室前台一楼墙壁上私自挂招牌，拖欠被告的行车与叉车应当分摊的柴油费及维修费711.5元、2020年6月至8月行车与叉车使用费6000元（2000元/月）。被告通知如下：1.被告与原告的《房屋租赁合同》自2020年8月30日起解除，原告于2020年8月30日前搬离并将厂房交回给被告；2.原告向被告支付拖欠的房租、管理费、水电费、行车及叉车使用费、维修费和柴油费合计123289.54元；3.原告于搬离当天核算2020年8月水电费后支付；4.原告向被告支付拖欠的上述费用的滞纳金，暂计至2020年8月13日为50774.90元；5.原告向被告支付免租期的租金合计60750元；6.原告按50000元/月支付挂招牌费用；7.原告向被告补交10000元/月的租金优惠差价。

综合原告、被告提交的微信聊天记录，查明如下事实：2020年3月10日，原告的法定代表人张小连发信息给被告的财务“阿敏”称可以自己搞卫生，要求其提供钥匙，“阿敏”回复好的。2020年3月12日，被告的员工“陈乐安”发信息给张小连称合同约定2020年2月1日起计租，原告一直没有按合同付款；张小连回复“你把厂房现腾空给我先啊，2月以来我一直都在催你是不是啊。”2020年3月14日，张小连给被告的财务“阿敏”让其找找人打扫宿舍306，“阿敏”回复已联系被告的生产主管杨平凡处理。2020年5月21日，“阿敏”发信息给张小连称之前原告承诺每月给60台整机电梯给被告生产，房租比别人同等低了一万多元，现在一台电梯订单都没有，合同也没有约定原告可以挂招牌、使用行车，基础电费也没有付，也没有按合同支付租金；张小连回复按合同约定原告承租C3整个厂房，但至今被告只交付了一半厂房；“阿敏”回复比别人便宜一万多元，我除你什么，招牌必须还原，我要自己用；张小连回复称按合同必须在2020年5月30日前将另一半厂房腾空移交给原告使用；“阿敏”回复称按合同先把招牌拆了。

2020年7月2日，张小连发信息给“陈乐安”，称昨天双方洽谈的结果整理如下：1.2020年7月10日前腾空四分之三厂房交付给原告使用；2.车间配备的行车1台、叉车1台给原告使用，叉车的油费、维护费由原告负责；3.307、308办公室以及306宿舍的空调配套给原告使用；402宿舍无空调；4.达到以上条件后，即日起原告按39000元/月标准交付租金。2020年7月15日，张小连将上述聊天截图发送给“阿敏”。2020年7月20日，被告腾空四分之三厂房并交付给原告，被告的生产主管杨平凡发信息给张小连称“地方腾出来了，桁车干好”，张小连回复好的。2020年7月21日，“阿敏”发信息给张小连要求交齐房租尾数，张小连回复称之前付的款收据要先开，补交2020年7月20日至31日共10天租金的40%；“阿敏”同时发信息要求张小连支付行车与叉车的每月使用费2000元，之前月份不计算，但要补2020年6月份和7月份费用合计4000元；张小连回复称我没有同意，我让出四分之一车间给你们使用，这个要求不合理。2020年7月24日，张小连向陈乐安转账支付7月份房租尾款5200元（备注“7月份房租尾款”），并发信息给“阿敏”要求开具收款凭证。2020年8月3日，张小连发信息给“阿敏”称6、7月份的收款收据不开过来，就不要找我要8月份租金。2020年8月13日，张小连发信息给“阿敏”要求腾空交付剩余四分之一厂房。“阿敏”分别于2020年8月15日、19日发信息给张小连催缴2020年8月份房租及7月份水电费。

原告主张被告违约提前收回房屋并阻碍原告工厂的正常经营，导致原告被逼无奈撤场寻租他处产生搬迁费用，并提交了三份微信聊天记录佐证，以证明其撤场产生搬迁费。被告对此不予认可，认为不能证明原告实际支付搬迁费以及原告的搬迁行为因本案而产生。

被告提交一组照片，拟主张原告在被告厂房门口及前台拆除被告原有的广告牌后装上原告自己的广告牌。原告对照片的真实性认可，但认为悬挂在厂房门口的并非广告牌，而是表明经营字号的招牌，不具广告性质，也不是在户外，且被告对此一直是知情并同意的，甚至还对照片的颜色字体提出过建议。被告提交统计表、费用报销单、微信转账记录、收据、请款单、发票等证据，拟证明原告使用的叉车及行车每个月油费及维修费的支出情况。被告另提交《房屋租赁合同》、一份中国建设银行网上银行电子回执，拟证明出租给原告的同类型厂房的租金情况。原告对上述证据均不予认可，认为系被告与案外人之间发生且由被告自行制作的，原告无法确认其真实性和关联性。

被告提交一份《广东西子电梯公司欠付房租、管理费及水电费情况表》，主张原告拖欠被告费用合计113140.11元，具体为：欠付2020年2月份房租39000元及管理费1500元；欠付2020年3月份管理费1500元；欠付2020年6月份房租15600元；欠付2020年7月份房租10400元；欠付2020年8月份房租39000元、管理费1500元及7月份水电费2878.04元，合计43378.04元；欠付2020年8月份水电费1762.07元；以上未付款项合计113140.11元。

被告主张其向博罗县园洲镇上南经济联合社承租案涉租赁标的物后分租给原告使用，并提交粤（2019）博罗县不动产权第0××6号不动产权证书、建设用地规划许可证复印件予以佐证。该两份证书载明位于博罗县洲镇上南经济联合社，面积为21490平方米，用途为工业用地。原告认为被告仅提交证件复印件，真实性无法核实，且证书载明的权利人系案外人，被告也未提交相关租赁合同证明其取得该地块的出租权，故与本案的关联性不予认可。

经本院当庭释明，如认定案涉《房屋租赁合同》无效，原告、被告是否需要相应变更诉讼请求。双方均表示如认定合同无效，诉讼请求中的租金变更为占有使用费，其余不变。双方均确认原告于2020年8月29日搬离案涉租赁物。

庭后，原告向本院提交了一份现场监控视频截图，拟证明2020年4月至6月期间被告未经原告同意占用一半厂房面积用于堆放货物，并未按合同约定向原告交付全部厂房。被告提交书面质证意见，称对该证据的三性不予认可，无法证实地点为原告承租的区域、摆放货物归属以及摆放时间，更无法证明原告主张。

另查，应原告的申请，本院于2020年10月30日作出（2020）粤1322民初5219号民事裁定，冻结被告的银行存款241640.88元。该裁定已经执行。原告预交了申请费1729元。

本院认为，一、关于原告与被告于2019年12月15日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被告自认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，且截至一审辩论终结前，本案当事人均未提交证据证明案涉租赁物已取得政府主管部门批准建设。故本院认定原告与被告就案涉租赁物（厂房、办公室及宿舍）签订的《房屋租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，属无效合同。

二、关于因合同无效导致的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告作为出租方提供符合条件的租赁物为其必要的义务，原告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务。被告在明知案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证等情况下，仍出租予原告，而原告对涉案租赁物有无合法报建、权属等情况负有审慎注意义务，但仍签订合同、使用案涉租赁物，导致合同无效双方均存在过错，且双方过错责任相当，故本院酌定导致合同无效的责任，原告和被告各承担50%。对原、被告分别提出的诉讼请求，本院认定如下。

（一）押金问题。合同签订后，原告于2020年3月16日支付被告押金117000元，双方对此均无异议，本院予以采纳。现合同无效，被告应向原告返还押金117000元。

（二）违约金问题。无效合同自始没有法律约束力，故原、被告分别以对方构成违约为由，请求对方根据合同约定支付违约金117000元，于法无据，本院均不予支持。

（三）占有使用费及管理费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据本院查明的事实，被告于2020年3月15日向原告交付了一半面积的租赁物，截至7月20日共向原告交付四分之三面积的租赁物；原告足额支付了2020年3月至5月期间的“租金”，6月、7月的租金按60%比例支付，后于7月24日补交了7月20日至31日的40%租金5200元。在此期间原告均未要求被告退还2020年3月至5月期间40%的租金。因此，本院认定2020年3月至5月期间原告虽无占有使用全部租赁物，但其自愿按合同约定支付租金，后双方于2020年7月20日达成新的协议，即原告占有使用四分之三面积的厂房，但按合同约定的月租金39000元标准履行。因此，原告请求被告退还2020年3月至5月期间40%的租金差额，本院不予支持。同理，被告请求原告支付2020年6月、7月的租金不足部分，本院亦不予支持。

被告请求原告支付2019年12月15日起至2020年1月31日期间的“租金”60750元。案涉《房屋租赁合同》约定2019年12月15日起至2020年1月31日为免租期。案涉租赁合同虽属无效，但合同中对免租期限的合意，系被告在意思自治范畴内对自身权利的处分，被告要求原告支付双方事先约定其不必支付的免租期占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告于2020年3月才向原告交付厂房，故被告请求原告支付2020年2月份的租金、管理费，缺乏事实依据，本院不予支持。

原、被告共同确认原告于2020年8月29日搬离案涉租赁物，结合原告的支付凭证，本院认定原告未支付2020年3月的管理费、8月的占有使用费、管理费。故原告应向被告支付2020年3月的管理费1500元、8月的管理费1500元、2020年8月1日至29日的占有使用费37700元（39000元/月÷30天×29天）。

（四）水电费问题。原告在起诉状中自认拖欠被告2020年7月、8月份水电费合计4208.80元，被告主张原告拖欠2020年7月份水电费2878.04元、2020年8月份水电费1762.07元，合计4640.11元。因被告未提供有效证据证明其主张，故本院采信原告的自认，原告应向被告支付2020年7月、8月水电费共计4208.80元。

（五）搬迁损失问题。原告主张其因搬迁产生损失1650元，并提交了三份微信聊天记录佐证。被告对原告提交的该份证据三性不予认可。原告未提交合法凭据补充证明存在搬迁损失，且即使合同有效，双方履行期满后，原告亦应搬离，同样会产生该项支出，应属原告经营成本，故原告应自行承担，对原告该主张本院不予支持。

（六）叉车和行车的柴油费、维修费及使用费问题。原告与被告于2020年7月2日协商被告将车间配备的行车1台、叉车一台提供给原告使用，叉车的油费、维护费由原告负担。被告主张原告应分摊柴油费、维修费711.5元，并提交了统计表、费用报销单、微信转账记录、收据、请款单、发票等证据佐证。原告未提供其已向被告缴纳柴油费、维护费的相关证据，且已自认实际使用，故对被告请求原告承担711.5元的诉讼请求，本院予以支持。被告主张原告支付2020年3月至8月的使用费12000元。根据本院查明的事实，被告的员工“阿敏”于2020年7月21日发信息给原告的法定代表人张小连要求原告支付按每月2000元的标准补交2020年6月至7月的叉车、行车使用费，但原告并未同意，结合前期双方的微信聊天记录及合同，双方并未约定叉车、行车的使用费。故对被告要求原告支付叉车、行车使用费的主张，本院不予支持。

（七）广告牌制作费及占用费问题。被告主张原告私自拆除被告在厂房门口及前台的广告牌并安装原告自己的广告牌，要求原告支付广告制作费及占用费92000元。原告辩称悬挂在厂房门口的仅是招牌，并非广告牌，被告对招牌的制作及悬挂均是知情的，且招牌制作商经被告介绍给原告。对此本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告未提交任何证据证明存在广告制作费及占用费92000元，应承担举证不能的不利后果。故对被告该项主张本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第一条第二款、第二条、第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下：

一、确认原告（反诉被告）广东西子电梯有限公司与被告（反诉原告）惠州西子绿能电梯有限公司于2019年12月15日签订的《房屋租赁合同》无效。

二、被告（反诉原告）惠州西子绿能电梯有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告（反诉被告）广东西子电梯有限公司押金117000元。

三、原告（反诉被告）广东西子电梯有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付被告（反诉原告）惠州西子绿能电梯有限公司占有使用费37700元、管理费3000元、水电费4208.80元。

四、原告（反诉被告）广东西子电梯有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付被告（反诉原告）惠州西子绿能电梯有限公司使用叉车和行车的柴油费、维修费合计711.5元。

五、驳回原告（反诉被告）广东西子电梯有限公司的其他诉讼请求。

六、驳回被告（反诉原告）惠州西子绿能电梯有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费19190元、财产保全申请费1729元，共计20919元，由原告（反诉被告）广东西子电梯有限公司负担9595元，被告（反诉原告）惠州西子绿能电梯有限公司负担11324元。反诉案件受理费3618元，由原告（反诉被告）广东西子电梯有限公司负担452元，被告（反诉原告）惠州西子绿能电梯有限公司负担3166元。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判　长　　黄利仁

人民陪审员　　邱婉嫦

人民陪审员　　徐锦添

二〇二一年四月十四日

法官　助理　　曾淑仪

书　记　员　　陈琼好