山西中辐晟远检测技术有限公司与刘某2房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山西省太原市中级人民法院 民事判决书 （2021）晋01民终1167号 上诉人（一审原告）：山西中辐晟远检测技术有限公司。 法定代表人：刘某1。 委托诉讼代理人:徐某，万柏林区和平法律服务工作者。 委托诉讼代理人:姜某，万柏林区和平法律服务工作者。 被上诉人（一审被告）：刘某2，住太原市。 委托诉讼代理人：吴某，山西禹阳清池律师事务所。 上诉人（一审原告、反诉被告）山西中辐晟远检测技术有限公司因与被上诉人（一审被告、反诉原告）刘某2房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初6920号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。 山西中辐晟远检测技术有限公司上诉请求:1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销（2020）晋0105民初6920号一审判决，依法改判被上诉人返还上诉人房屋租金40417元；被上诉人赔偿上诉人（桌、椅、柜、玻璃幕墙隔断）的损失12475元；被上诉人向上诉人支付违约金5750元。以上费用合计58642元。2.上诉人一、二审诉讼费用，被上诉人一审反诉费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。（1）一审法院认为：“合同履行过程中，双方发生矛盾，被上诉人虽有过要求解除合同的意思表示，但之后随向上诉人道歉予以取消，故双方并未达成解除合同的一致意见，2020年10月21日，被上诉人提起反诉后，要求解除双方租赁合同时，应视为被上诉人同意解除的时间，即双方合同应于2020年10月21日解除。”的说法是错误的。（2）一审法院认为：“关于上诉人要求被上诉人赔偿财务损失的诉讼请求，现有证据不足以证明其存在财务损失，故本院不予支持。”的说法是错误的。一审时上诉人提供的证据九：桌、椅、柜、玻璃幕墙隔断的收据金额清晰明确，同时被上诉人一审时提供的证据四：视频资料及照片也能够清楚的看到上诉人的上述财产情况。因此请求二审法院在查明事实的基础上，判决被上诉人赔偿上诉人的相关损失。（3）根据2020年4月20日，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第十三条：提前终止合同中约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同有效。”和第十五条：违约责任：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方缴纳年度租金的5%作为违约金。”的规定，本案中，上诉人与被上诉人之间已达成一致意见：解除合同7月底退租退款，但到期后被上诉人并没有履行退款义务，应属被上诉人违约；同时双方也没有签订过任何终止合同书，上诉人缴纳了5个月的房租，退一万步讲：即租期到2020年11月25日，在上诉人的租赁期限内，被上诉人于2020年7月19日擅自雇人砸开上诉人公司的门锁，将上诉人公司的所有东西（九张桌子、三张椅子、玻璃幕墙隔断等）搬腾一空，7月20日上诉人公司员工上班时才发现办公室不在了，随即紧急联系被上诉人，被上诉人至今联系不上。2020年8月2日上诉人到该房屋处，发现该房屋已经另行出租给其他公司，并已经开始进行大规模施工，因到2020年7月底，被上诉人没有退还相应租金，上诉人与被上诉人之间的合同并没有解除，上诉人仍拥有该房屋的租赁使用权，所以上诉人在2020年8月5日，联系不上被上诉人的情况下，在该房屋处张贴了《告知书》。因此，上诉人认为：被上诉人没有通知上诉人，擅自搬腾上诉人的办公物品和重新装修另行出租的行为，导致租赁合同不能履行并给上诉人造成了经济损失，被上诉人的行为已明显违反合同约定，违背了诚实信用原则，应属根本违约，应按照《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和相关法律法规的规定承担违约责任。（被上诉人一审时提供的证据四能够明显的证明被上诉人的违约情况。）二、司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。本案中，上诉人提供的证据三、四、五、七和被上诉人提供的证据四都明确的显示了是被上诉人构成根本违约，一审法院却判决驳回上诉人的其它诉讼请求，严重损害了上诉人的合法权益。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 刘某2辩称：第一，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人认为“一审判决认定事实不清，适用法律错误，应撤销一审判决，依法改判”该认为没有事实和法律依据，应当依法驳回起诉，维持原判。1、一审法院认为“合同履行过程中，双方发生矛盾，答辩人刘某2虽有过要求解除合同的意思，但之后向上诉人法定代表人刘某1道歉，予以取消，故双方未达成解除合同的一致意见，2020年10月21日，答辩人提出反诉后要求解除租赁合同时应视为答辩人同意解除的时间，即双方合同应于2020年10月21日解除”该认为事实清楚，上诉人认为一审判决说法错误没有事实依据。本案答辩人与上诉人就涉案房屋签订房屋租赁合同后，答辩人为了整个楼道的整洁与上诉人商量，不用上诉人花钱免费将上诉人办公室直接装修。双方通话过程中，上诉人法定代表人刘某1因事挂断电话，答辩人认为其故意挂断电话一时激动，随口说出不租房屋给被上诉人。同一天2020年的6月17日，答辩人向上诉人法定代表人刘某1道歉，并于6月19日、20日明确表示没有要上诉人退房的意思，让上诉人按照之前的约定该怎么办就怎么办工。同时双方签订的房屋租赁合同第13条提前终止合同约定：合同租赁期间，任何一方提出终止合同，须提前三个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书签订前本合同依然有效。也就是说本案无论哪一方提出解除合同的意思表示，最终均未签订终止合同书。因此一审法院认为在上诉人于2020年8月21日向法院提起诉讼要求终止合同，至答辩人于2020年10月21日提出反诉要求解除合同前，双方均未达成解除合同的一致意见。至2020年10月21日答辩人提出反诉要求解除该租赁合同视为答辩人同意。合同解除时间，双方合同要约2020年10月21日解除，该认为事实清楚，证据确实充分，上诉人认为一审判决该说法错误没有事实依据。2、一审法院认为关于上诉人要求被上诉人赔偿财物损失的诉讼请求，现有证据不足以证明其存在财物损失，故本院不予支持。一审判决该认为事实清楚上诉人认为该说法错误没有事实依据，本案上诉人法定代表人刘某1于2020年7月19日向答辩人短信已如约退房，什么时候办理交接手续表明上诉人在2020年7月19日前就将涉案出租房屋腾退。2020年10月19日山西中昇国安物业有限公司出具的证明，证明上诉人于2020年7月18日将办公物品及设备从租住答辩人的19层房屋中全部搬离，仅剩房东的工位及垃圾。因此，一审法院认定事实清楚。上诉人以购买收据为据认为其存在财物损失，明显缺乏事实及证据。3、上诉人认为双方没有签订过任何终止合同书。上诉人交了五个月的房租，租期至2020年11月25日，答辩人没有通知上诉人，擅自搬离上诉人办公物品重新装修另行出租的行为，导致租赁合同不能履行，给上诉人造成经济损失，答辩人的行为已构成了根本违约，应承担违约责任。上诉人该认为没有事实和法律依据。本案备租赁合同约定房屋年租金为11.5万元。支付方式为一次性支付，而上诉人仅仅支付了人民币5万元的租金，剩余的6.5万元租金至今未付。根据租赁合同约定，租赁房屋租赁的支付时间为2020年的4月25日，至2020年的6月25日，上诉人仍拖欠答辩人租金6.5万元未付。根据租赁合同的约定，上诉人拖欠租金累计达到两个月的，答辩人可以终止合同并收回房屋，造成答辩人损失的，由上诉人负责。同时合同约定出现本合同12条规定的情形，答辩人必须终止合同的，一般应提前3个月书面通知上诉人，上诉人的经济损失答辩人不予补偿。本案上诉人未按照租赁合同约定的时间一次性支付房屋租赁费11.5万元，其仅于2020年5月12日支付5万元房屋租金剩余6.5万元，房屋租金拖欠至2020年6月25日，逾期两个多月仍未支付。上诉人违约在先且已构成根本违约，答辩人有权根据租赁合同的约定终止合同，房屋。对于给答辩人造成的损失，上诉人还应该予以赔偿。上诉人的经济损失，答辩人不予补偿。况且本案是上诉人自行搬离案出租房屋，并以自己的行为明确表示不再履行租赁合同。因此上诉人认为答辩人擅自搬动，上诉人办公物品纯系无中生有，其认为答辩人构成根本违约没有事实和法律依据。第二，本案上诉人与答辩人签订租赁合同的意思表示真实，合同内容不违反法律规定，合法有效。该合同成立生效后，双方均应按照合同约定即法律规定严格履行合同。本案上诉人履行合同不符合合同约定，构成违约，其拖欠租金累计已达两个月以上，已构成合同单方终止收回房屋的情形，且依据合同的约定，答辩人行使单方终止合同权利，造成上诉人经济损失的，由上诉人自行承担承担，答辩人不予补偿。第三，本案上诉人的上诉请求内容，变更其一审的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。本案的上诉人一审诉讼请求中并无违约金诉讼请求。其在上诉请求中要求改判支付违约金没有事实和法律依据，应依法予以驳回。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 山西中辐晟远检测技术有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告返还房屋租金40417元；2、请求人民法院判令被告赔偿原告损失为7740元（桌、椅、玻璃幕墙):48157元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2020年4月20日，原被告双方就原告租赁被告××区房屋达成了房屋租赁合同，租赁期限为2020年6月19日至2021年6月18日，租赁费为年租金115000元（月均为9583.3元)原告支付被告租金50000元。然而在2020年7月19日，被告趁我公司下班后无人之际雇人砸开我公司的门锁，开始大规模的施工，我公司所有东西(九张桌子、三张椅子、玻璃幕墙等)搬腾一空，7月20日我公司人员上班时发现此事，我公司人员紧急联系被告，但被告电话不接，微信不回，至今联系不上，无奈我公司在施工现场（2020年8月5日）向被告张贴了告知书，责令被告停止施工，恢复原状，赔偿损失，被告置若罔闻，至今仍未停止施工,被告的行为严重违背了双方的合同约定，给我公司造成了严重的经济损失，为此根据《中华人民共和国合同法》等法律法规，特向法院提起民事诉讼，请求人民法院依法判令双方终止合同，被告赔偿因被告违约给原告造成的各项损失48157元，请求人民法院依法维护原告的合法权益。 刘某2向一审法院提出反诉请求：1、依法解除反诉原告与反诉被告于2020年4月20日签订《房屋租赁合同》；2、依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金5750元；3、依法判令反诉被告向反诉原告赔偿损失65000元；4、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年4月20日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：反诉原告将其坐落于太原市××区，建筑面积为206.7平方米的房屋租赁给反诉被告作为公司运营用途，租赁期限为2020年6月19日至2021年6月18日。房屋租金为每年120712.8元，优惠价为115000元。付款方式为每年度支付一次，反诉被告应于本合同生效之日起5日内向反诉原告支付第一年租金，下一年租金，反诉被告应在上一年度结束前一个月内向反诉原告支付。反诉原告于本合同生效之日起10日内，将该房屋交于反诉被告。同时，合同约定在房屋租赁期间，1、水、电费；2、煤气费；3、电话费；4、物业管理费；5、制冷，采暖费；6、电梯使用费；7、卫生费等由反诉被告承担。反诉被告拖欠租金累计达2个月的，反诉原告可终止合同并收回房屋，造成反诉原告损失的，由反诉被告负责赔偿。任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方缴纳年度租金的5%作为违约金。反诉被告逾期未交付租金的，每逾期一日，反诉原告有权按月租金的5%向反诉被告加收滞纳金。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告交付了房屋，反诉被告向反诉原告支付了50000元房屋租金，剩余65000元房屋租金至今未付。2020年7月18日，反诉被告将租赁房屋的办公物品等全部搬离一空，不再履行租赁合同约定的义务。反诉被告并向法院提起诉讼，要求终止双方租赁合同，判令反诉原告退还房屋租金40417元，赔偿损失7740元，合计:48157元。反诉原告认为：反诉被告未按合同约定向反诉原告支付房屋租金，以及其单方提前搬离租赁房屋，以实际行为表明其不再履行租赁合同，其行为构成违约。其违约行为已造成双方租赁合同目的无法实现，并给反诉原告造成巨大损失。反诉被告作为违约方，不具有合同解除权，其无权要求终止合同。反诉原告作为守约方有权解除房屋租赁合同，有权要求反诉被告支付违约金并赔偿全部损失。 一审法院认定事实：被告刘某2系中银国际第A座19层01-19号房屋的使用权人，该房屋的用途系商用。2014年开始，原告山西中辐晟远检测技术有限公司租赁被告刘某2位于太原市××区房屋。2020年4月20日，原告山西中辐晟远检测技术有限公司与被告刘某2签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告租赁被告的案涉房屋，建筑面积206.7平方米，租赁期限自2020年6月19日至2021年6月18日，该房屋一年租金为1.6元/天/平米，全年租金按照365日计算，费用共计120712.8元，优惠价为115000元。付款方式为按年度结算，每年支付一次。原告应于本合同生效之日起5日内向被告支付第一年度的租金，下一年租金原告应在上一年度结算前一个月向被告支付。租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。同时约定，任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方缴纳年度租金的5%作为违约金，原告逾期未交付租金的，每逾期一日，被告有权按月租金的5%向原告加收滞纳金。2020年5月12日，原告山西中辐晟远检测技术有限公司向被告刘某2支付房租50000元。2020年6月18日，原告山西中辐晟远检测技术有限公司的法定代表人刘某1与被告刘某2在电话中产生矛盾，刘某2要求原告将房屋腾退，解除房屋租赁合同，后被告刘某2向刘某1道歉，告知原告可以继续租赁案涉房屋。2020年7月18日，原告山西中辐晟远检测技术有限公司从案涉房屋中搬离，2020年7月19日，原告山西中辐晟远检测技术有限公司的法定代表人刘某1要求与被告刘某2办理交接手续，被告刘某2一直未予答复。2020年10月19日山西中昇国安物业管理有限公司出具证明，证明原告山西中辐晟远检测技术有限公司于2020年7月18日将办公物品及设备从租住的刘某219层房屋中全部搬离，仅剩有房东的工位及垃圾。庭审中，原告提供视频资料，欲证明案涉房屋在其搬离的第二天，原告就开始对其进行装修并出租给他人，被告不予认可，并提供视频资料证明案涉房屋被告进行了新的装修，但一直处于闲置状态，被告并未对房屋进行再次出租。被告提供山西增值税普通发票以及收款收据主张其在被告处的办公物品的损失。 一审法院认为：原告（反诉被告）山西中辐晟远检测技术有限公司与被告（反诉原告）刘某2签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。合同的履行过程中，双方发生矛盾，被告虽有过要求解除合同的意思表示，但之后随向原告道歉予以取消，故双方并未达成解除合同的一致意见，2020年10月21日，被告（反诉原告）提起反诉后，要求解除双方租赁合同时，应视为反诉原告同意解除的时间，即双方合同应于2020年10月21日解除；关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还租金的诉讼请求，因其存在未按合同约定交纳房租的违约行为且双方解除时间为2020年10月21日，故本院不予支持；关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿财物损失的诉讼请求，现有证据不足以证明其存在财物损失，故本院不予支持；关于反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）支付违约金的反诉请求，因反诉原告（被告）已收取反诉被告（原告）部分租金，故不予支持；关于反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）赔偿损失的诉讼请求，因反诉被告（原告）已提前搬离租赁房屋，且在反诉原告（被告）提起反诉时已超过3个月提前告知的约定，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)山西中辐晟远检测技术有限公司与被告（反诉原告）刘某2签订的《房屋租赁合同》于2020年10月21日解除。二、驳回原告（反诉被告）山西中辐晟远检测技术有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（被告）刘某2的其他诉讼请求。案件受理费减半收取502元（原告已预交），由原告（反诉被告）山西中辐晟远检测技术有限公司负担；反诉案件受理费858元（反诉原告已预交），由反诉被告（原告）山西中辐晟远检测技术有限公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：上诉人在二审中增加了要求被上诉人赔偿损失的金额和违约金的诉讼请求，被上诉人不同意就此与本案一并审理，双方亦未能达成调解，依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条之规定，告知上诉人可另行起诉。 本案双方在二审中的争议焦点是：1、合同的解除时间问题；2、上诉人是否因此造成损失及损失金额问题。 关于合同解除时间问题。本案双方于2020年4月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。该合同第十三条第一款明确约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同有效”。上诉人认为，案涉租赁合同已于2020年7月11日解除，理由是其在当天与对方负责人***就退租的时间、金额达成一致。但，被上诉人对此予以否认。且，2020年8月5日，上诉人还在案涉房屋处张贴《告知书》，要求被上诉人停止施工、恢复原状、赔偿损失及重新协商租赁费用。该事实证明双方直至2020年8月5日还未达成一致。结合案涉《房屋租赁合同》中对提前终止合同有“提前3个月书面通知对方”、“双方协商后签订终止合同书”等条件及“在终止合同书签订前，本合同有效”的约定，本案双方约定解除合同的条件及程序并未达成。故上诉人认为案涉合同已于2020年7月11日解除的主张，事实与法律依据不足，本院不予支持。原审以2020年10月21日被上诉人提起反诉要求解除合同的时间为双方同意解除案涉合同的时间是正确的，本院予以维持。 关于上诉人是否因此造成损失及损失金额问题。上诉人要求被上诉人赔偿上诉人（桌、椅、柜、玻璃幕墙隔断）的财物损失12475元。但首先，本案上诉人于2020年7月19日向被上诉人发微信称“已如约退房，什么时候办理交接手续”。其次，山西中昇国安物业管理有限公司于2020年10月19日出具《证明》，证明上诉人于2020年7月18日将19层办公物品及设备全部搬空，屋内仅剩房东的工位及垃圾。故现有证据不足以证明上诉人存在财物损失，上诉人的该上诉主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求，不能予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1266元，由上诉人山西中辐晟远检测技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  *** 审判员  *** 审判员  *** 二Ｏ二一年三月十八日 法官助理  *** 书记员  ***