上诉人南京栖霞房地产开发集团有限公司与被上诉人南京市栖霞区馨怡园小区业主委员会及原审被告南京时宝消防工程有限公司业主共有权纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏01民终6687号

上诉人（原审被告）：南京栖霞房地产开发集团有限公司（曾用名：南京栖霞房地产开发有限公司），住所江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路**。

法定代表人：刘新生，该公司董事长。

委托诉讼代理人：黄家伟，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：南京市栖霞区馨怡园小区业主委员会，住，住所江苏省南京市栖霞区和燕路**/div>

负责人：孙国庆，该小区业主委员会主任。

委托诉讼代理人：刘欢，江苏恩格律师事务所律师。

原审被告：南京时宝消防工程有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区长白街******。

法定代表人:杨金荣，该公司总经理。

委托诉讼代理人：孔超喜，男，该公司员工。

上诉人南京栖霞房地产开发集团有限公司（以下简称栖霞房地产公司）因与被上诉人南京市栖霞区馨怡园小区业主委员会（以下简称馨怡园小区业委会）及原审被告南京时宝消防工程有限公司（以下简称时宝公司）业主共有权纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初4966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，依法由审判员马帅独任审理，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。上诉人栖霞房地产公司的委托诉讼代理人黄家伟、杨杰明，被上诉人馨怡园小区业委会的负责人孙国庆、委托诉讼代理人刘欢，原审被告时宝公司的委托诉讼代理人孔超喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

栖霞房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决要求上诉人整体返还，并恢复南京市栖霞区馨怡园小区10幢一层消防控制室、门厅及卫生间原状，客观上不具有操作性，而且也不合理。首先，上诉人所交付独立的消防控制室在一层管理用房，2008年起即作为物管配套用房交由现从事小区物业管理的南京金盛物业管理有限公司管理，室内相关消防设施设备完好，期间由物业经营维护一直正常运转，功能足以满足小区的规划需要，不存在需要全体业主同意隔断改造并致使消防控制室不能实现应有功能的情况。其次，上诉人交付给物业的管理用房中一层部分（含馨怡园小区业委会办公房、实际消防控制室）及三层部份己经满足《江苏省物业管理条例》规定的面积要求，其余部分并不需要交付。作为投资建设方，本着谁投资谁受益的原则，除己移交的小区配套所必需部分，多余面积部分上诉人有权支配。再次，关于馨怡园10#楼面积划分及使用现状如下：依据《南京市房屋测绘成果》及房屋分户（室）面积对照表（附后），10号楼总建筑面积861.12平方米，分三个部分组成：A：设备用房面积138.34平方米；B：物业用房面积256.92平方米；C：开发公司产权面积465.86平方米。总分摊面积486.89平方米，其中开发公司分摊面积308.3平方米，物业+设备间分摊面积178.59平方米，开发公司占总分摊面积比例308.3平方米÷486.89平方米=63.3%，物业占分摊比例为36.7%。每层分摊具体情况，依据测绘成果报告及其中具体的房屋分户（室）对照表，整栋的分摊情况如下，一层：除两件设备用房138.34平方米（不参加分摊）以外的约154平方米是入户大厅、公共厕所全部由二、三层产权分摊。依据分摊比例开发公司占分摊面积的154平方米×63.3%=97.5平方米，物业占56.5平方米；二层：三间建筑面积358.09平方米，整层产权为开发公司所有，分摊面积全部由开发公司二层产权分摊；三层：三间建筑面积364.69平方米；物业（指的是业主）两间面积为256.92平方米，开发公司一间建筑面积为107.77平方米；总套内面积121.62平方米，走道、门厅为分摊面积243.07平方米，依据该层的面积比例计算，开发应占分摊面积107.77平方米÷（256.92平方米+107.77平方米）×243.07平方米=71.18平方米，物业（指业主）占分摊面积为243.07平方米-71.8平方米=171.27平方米。目前使用现状：一楼的消防控制室开发公司使用一部分，其余大厅、公共厕所分隔成房间现状由开发公司在使用；二楼整层为开发公司产权，由开发公司独立使用；三楼大厅、部分厕所等公共部分隔成房间由物业公司在使用。一审也已认定，根据《南京市房屋测绘成果报告》及房屋分户（室)面积对照表（附后）反映该幢面积仅在该幢分摊，并未计入小区其他业主专有部分的分摊面积。关于一楼公共部位，一楼占用的消防控制室部分上诉人可按核准图恢复原状，其它公共部位上诉人应可按实际按分摊比例部分调整使用。若法律规定双方商定后方可分割调整或各方均不能私自利用，则法院明确判定后上诉人予以执行。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

馨怡园小区业委会辩称：1、本案涉及10号楼的一层，并不涉及二、三层。上诉人在上诉状中提到的三层与本案无涉。2、经过业委会和小区的全体业主共同协商确认，现在被上诉人同意放弃要求上诉人将涉案小区的消防控制室、门厅及卫生间恢复原状的诉请。被上诉人仅要求上诉人将涉案小区****整体返还给被上诉人。

原审被告时宝公司述称，时宝公司目前还没有完全搬出，尚有办公用品在涉案的房屋内。

馨怡园小区业委会向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决确认栖霞房地产公司出租馨怡园小区10号楼物业管理用房一层消防控制室、门厅及卫生间的行为无效；2、依法判决栖霞房地产公司、时宝公司将消防控制室、门厅及卫生间恢复原状，时宝公司将上述房屋腾空返还给馨怡园小区业委会；3、栖霞房地产公司、时宝公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：馨怡园小区业委会系案涉小区的业主委员会，栖霞房地产公司系案涉小区的建设单位。案涉小区分两期开发建设。在南京市规划局宁规城东建筑[2004]字第0008号（设计号：H0356、日期：2005年9月9日）的案涉小区二期项目的总平面图（核准图样）中，现案涉小区10幢在该总平面图中标识为“管理用房”，在该总平面图标识“经济技术指标（二期05-09栋）：总建筑面积（地上）（地上09.63m²，其中：住宅建：住宅建筑建筑面积47037²、公共建筑建筑面积871.70m²”。在南京市规划局宁规城东建筑[2004]字第0008号（设计号：H0356-管理用房、日期：2005年9月23日）的平面图中，标识管理用房总建筑面积849m²，其中：一层建筑面积为292.53m²、二层建筑面积266.64m²、三层建筑面积289.78m²。就平面图的一层图示：①②BC为消防控制室、③④AC为变电所、其余标识为门厅、楼梯间、卫生间；就平面图的二层图示：①②BC为“管理站”、③④BC及③④AB为“办公室”、其余标识为过厅、楼梯间、卫生间；就平面图的三层图示：①②BC为“管理站”、③④BC及③④AB为“办公室”、其余标识为过厅、楼梯间、卫生间。

2008年4月前后，栖霞房地产公司将案涉小区二期交付业主，即案涉小区整体交付完毕。前期物业系金盛公司，金盛公司系栖霞房地产公司法人独资的有限责任公司。

根据2008年6月2日南京房地产测绘事务所对案涉小区10幢（即二期项目总平面图中所示“管理站”）进行实测，如下：“在《房屋分户（室）面积对照表》中，一层：户室号-变电所（建筑面积80.73、套内面积78.02、分摊面积2.71）、户室号-消防控制室（建筑面积57.61、套内面积55.68、分摊面积1.93），二层：户室号-201（分户号：1、建筑面积88.33、套内面积30、分摊面积58.33）、户室号-202（分户号：2、建筑面积105.82、套内面积35.94、分摊面积69.88）、户室号-203（分户号：3、建筑面积163.94、套内面积55.68、分摊面积108.26），三层：户室号-301物管（分户号：4、建筑面积89.86、套内面积30、分摊面积59.96）、户室号-302（分户号：5、建筑面积107.77、套内面积35.94、分摊面积71.83）、户室号-303物管（分户号：4、建筑面积166.96、套内面积55.68、分摊面积111.28）”；“在《房屋分层面积对照表》中，一层：建筑面积287.04、套内建筑面积133.70、共有建筑面积153.34，二层：建筑面积287.04、套内建筑面积121.62、共有建筑面积165.42，三层：建筑面积287.04、套内建筑面积121.62、共有建筑面积165.42”；“在《房屋共有共用部分测算说明》中，计入房屋分摊面积的共有共用部分名称：1、外墙体一半，2、门厅，3、楼梯间，4、卫生间，5、前室。未计入房屋分摊面积的共有共用部位名称：1、变电所，2、消防控制室”。2009年11月6日，栖霞房地产公司向南京市房产局测绘管理科出具说明一份，内容为“我公司开发建设的和燕路356号馨怡园10幢管理用房一层平面图中变电所、消防控制室是为小区业主服务的，特此说明”。2009年11月9日，南京房地产测绘事务所出具的《房屋分户（室）面积对照表》，将一层的变电所、消防控制室添加分户号为4，在该表中，同为分户号4的户室号为一层的变电所、消防控制室及三层的301室物管、303室物管，其余户室的户室号、分户号及所有户室的建筑面积、套内面积、分摊面积与2008年6月2日的《房屋分户（室）面积对照表》一致。2011年12月5日，南京房地产测绘事务所对案涉小区10幢再次出具《房屋分户（室）面积对照表》，内容与2009年11月9日的《房屋分户（室）面积对照表》一致。

2011年12月14日，栖霞房地产公司提交了《设计更改通知单》，载明“设计号：H0356，项目：栖霞馨怡园管理用房，编号：JB-02，更改原因：建设单位要求更改，本设计是否影响其他专业：无影响，更改内容：1、管理用房二层平面中，①②BC的原‘管理站’房间名称修改为‘办公室’，2、管理用房三层平面中，①②BC的原‘管理站’房间名称修改为‘物业管理用房’，管理用房三层平面中，③④BC的原‘办公室’房间名称修改为‘物业管理用房’”。

2011年12月31日，栖霞房地产公司向南京市公安局栖霞分局迈皋桥派出所出具申请一份，内容为“我公司开发建设的栖霞区和燕路356号馨怡园小区10幢，在办理产权时，住建委，住建委产权管理处要求出示派出所认可的门牌号码大门牌贵所已经核批，特申请办理楼层小门牌，详见窗口表及附图。二层的201室、202室、203室及三层的302室四间房屋为本公司自管产，需要办理产权。将一层留置为设备用房，三层的301室、303室留置为物业管理用房，且都不需要办理产权”。

2012年2月15日，栖霞房地产公司向南京市住建委产权市场处出具申请一份及说明一份，申请内容为“我司开发建设的和燕路356号馨怡园小区，规划建设项目总面积是79030.2平方米，按江苏省（2006）371号文相关规定应配置物业管理用房237.09平方米，原规划核准在管理用房203、303室中，现经设计变更，将203室变更办公用房，301室变更为物业管理用房，我公司申请将和燕路356号馨怡园10幢301、303室面积是256.92平方米留置为物业管理用房，并随该幢房屋建楼盘”；说明内容为“我公司开发建设的栖霞区和燕路356号馨怡园项目，小区已竣工交付，目前小区业主委员会尚未成立，仍延用南京金盛物业管理有限公司管理物业。特此说明！”。

2012年2月22日，南京栖霞房地产公司申请将案涉10幢201室、202室、203室、302室现售。在《南京市商品房现售审批表中》（现售第20121005号），载明“工程编号：馨怡园小区二期项目管理用房，公安编号：和燕路356号馨怡园10幢，所在层数用途：1-3层、办公，规划面积㎡：871.7，销售面积㎡：465.86，备注：经设计变更，该公司申请将301室、303室留置为物业管理用房并随本案建楼盘”。

2012年5月8日，栖霞房地产公司向南京市住建委产权市场处出具申请一份，内容为“我司开发建设的和燕路356号馨怡园小区，规划核准在管理用房203、303室中，现经设计变更，将203室变更办公用房，301室变更为物业管理用房，我公司申请将和燕路356号馨怡园10幢301、303室面积是256.92平方米留置为物业管理用房，201、202、203、302为办公用房，在办理公司自管产中，因产权用途为‘办公’，土地分割证用途为‘住宅用地’，两者不匹配，我公司承诺如今后出让上述房屋过程中因房屋所有权证与土地证用途不一致发生纠纷由我公司承担。望贵处给予办理为感”。

2014年5月29日，栖霞房地产公司申请办理案涉10幢201室、202室、203室、302室的房屋权属登记。2014年6月4日，南京市房产局将上述201室、202室、203室、302室登记在栖霞房地产公司名下，建筑面积、套内建筑面积均与南京房地产测绘事务所出具的《房屋分户（室）面积对照表》载明面积一致，上述201室、202室、203室、302室产权来源均载明为“自建商品房”。

2017年8月15日，栖霞房地产公司向馨怡园小区业委会出具《关于馨怡园配套物业用房相关情况的说明》，内容为“馨怡园小区总建筑面积7.4万平米，由我公司开发建设，小区于2008年4月份交付，根据《江苏省物业管理条例》开发建设单位在移交住宅区时应当按照住宅总建筑面积的千分之三无偿提供物业管理用房（其产权属该住宅区全体业主共有）的规定，我司已对该部分物管配套用房（馨怡园小区10＃三层部分房产、面积222平米）与金盛物业管理公司进行了移交，开发商相关义务已履行完毕。馨怡园小区10＃房除现有一楼设备房及三楼物管配套房外，其余房产产权均归我公司所有。关于一楼设备房外的145平米房产，非物业配套用房，我公司作为所有人已于2013年5月出租给南京时宝消防工程有限公司，租赁期限10年。以上情况，特此说明”。

庭审中，两栖霞房地产公司、时宝公司未向一审法院提交栖霞房地产公司、时宝公司之间的房屋租赁合同，但馨怡园小区业委会、栖霞房地产公司及时宝公司对双方之间的上述租赁关系及租赁事实均无异议。

庭审中，馨怡园小区业委会提交了小区一期业主及二期业主的《南京市商品房买卖契约》，在一期业主的上述合同中，未计入共有公用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑部位载明为“物业管理用房”，在二期业主的上述合同中，未计入共有公用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑部位载明为“1、物业管理用房，2、物业用房，3、自行车库，4、多幢公用设备用房，5、多幢公用设备用房（消防水池、消防水泵）（06幢），6、多幢公用设备用房（消防水池、消防水泵房、变电所）（07幢），7、业主共用停车位”。在二期业主的上述合同中，附件总平面图对案涉10幢标识为“管理用房”。

2019年11月25日，一审法院组织馨怡园小区业委会、栖霞房地产公司、时宝公司至案涉10幢现场勘验，经当事人确认，10幢一层现状：西测为馨怡园小区业委会办公室及实际面积狭小的消防控制室（已被分隔），东侧为变电所，除楼梯外其余面积全部被改造分隔由时宝公司占有使用，在时宝公司占有使用的面积北侧由案外人生活居住，时宝公司称案外人系其员工配偶；10幢二层由案外人承租经营美容中心；10幢三层被改造成若干房间，由小区物业使用部分房间。

一审法院认为，本案中就宁规城东建筑［2004］字第0008号（设计号：Ｈ0356、日期：2005年9月9日）案涉小区二期项目总平面图及管理用房（设计号：Ｈ0356-管理用房、日期：2005年9月23日）的平面图中标识为管理用房（现案涉小区10幢）是否全部面积均为物业管理用房。馨怡园小区业委会认为在总平面图中公共建筑建筑面积871.7ｍ³包含了管理用房平面图中的全部面积849ｍ³，馨怡园小区业委会主张总平面图中的公共建筑建筑面积即为全体业主共有面积，故案涉小区10幢应为全体业主共有。但，根据当时施行的《江苏省物业管理条例》第二十七条规定“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有”，故栖霞房地产公司在规划建设案涉小区二期项目时总平面图中标识的管理用房并不能当然推断出全部面积均为物业管理用房，其次根据一审法院至南京市交易中心档案管理科调取的材料反映，规划核准的物业管理用房为管理用房（设计号：Ｈ0356-管理用房、日期：2005年9月23日）平面图中二层①②ＢＣ“管理站”（即现203室）与三层①②ＢＣ“管理站”（即现303室），同时根据交付后测绘部门实测的《房屋分户（室）面积对照表》反映该幢面积仅在该幢分摊，并未计入小区其他业主专有部分的分摊面积。另外，馨怡园小区业委会举证的二期业主的《南京市商品房买卖契约》附件中总平面图标识了管理用房，而附件中“未计入共有公用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑部位”载明为物业管理用房及物业用房。综上，馨怡园小区业委会主张案涉小区10幢全部面积为业主共有，一审法院不予支持。

就案涉小区10幢一层面积的归属问题。栖霞房地产公司在移交住宅区及物业管理用房后，因其名下所有案涉小区10幢部分户室专有面积的产权，故其也应视为小区业主。10幢一层变电所及消防控制室作为公共配套设施，属于全体业主共有，栖霞房地产公司无权擅自对消防控制室进行分隔、处分。根据测绘部门出具的《房屋分户（室）面积对照表》，10幢一层除变电所、消防控制室以外的面积即门厅、楼梯间、卫生间等均作为共有共用部位计入了10幢的分摊面积，分摊面积的户室包括了全体业主共有的物业管理用房及栖霞房地产公司名下房屋产权面积，故10幢一层的门厅、楼梯间、卫生间等属于包括栖霞房地产公司在内的全体业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定“建设单位或者其他行为人擅自占有、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，现栖霞房地产公司擅自将10幢一层消防控制室、门厅、卫生间改造、分隔并出租给时宝公司，馨怡园小区业委会主张确认栖霞房地产公司出租行为无效并恢复原状及时宝公司将占有使用房屋腾空返还给馨怡园小区业委会，一审法院予以支持，栖霞房地产公司应以南京房地产测绘事务所于2008年6月2日实测的面积及方位为标准进行恢复。至于馨怡园小区业委会主张栖霞房地产公司、时宝公司共同恢复原状，但馨怡园小区业委会无证据证明时宝公司对该部分进行了改造或损毁，故一审法院对馨怡园小区业委会要求时宝公司恢复原状的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《物业管理条例》第三十八条之规定，判决如下:一、确认南京栖霞房地产开发集团有限公司将南京市栖霞区馨怡园小区10幢一层业主共有部分出租给南京时宝消防工程有限公司的行为无效。二、南京时宝消防工程有限公司于判决书生效之日起三十日内将占有使用的南京市栖霞区馨怡园小区10幢一层房屋全部返还给南京市栖霞区馨怡园小区业主委员会。三、南京栖霞房地产开发集团有限公司于判决书生效之日起九十日内以南京房地产测绘事务所于2008年6月2日实测的面积及方位为标准将南京市栖霞区馨怡园小区10幢一层消防控制室、门厅及卫生间恢复原状。四、驳回南京市栖霞区馨怡园小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由南京栖霞房地产开发集团有限公司负担。

二审中，上诉人向本院提交以下证据：案涉房屋使用现状平面图一份，对照该图，10栋一层变电所由被上诉人控制，门厅、消防控制室一部分由时宝公司在使用，一部分作为消防控制室；二层上诉人使用；三层303室、301室以及公用的大厅都是由被上诉人使用，302室是上诉人在使用。因此，被上诉人也存在在10幢3楼非法占用公共空间的情况。被上诉人质证认为，10幢三层并非本案的审理范围，与本案无关。上诉人认为被上诉人非法占用3楼的公共空间，可以另案起诉。被上诉人向本院提交信访意见书一份，证明栖霞区住建局下发函件，要求栖霞房地产公司无条件返还3楼24平方米公共区域的房屋。上诉人对该信访意见书的真实性予以认可，但认为该意见书下发前小区开过一个管理协调会，达成共识由被上诉人给10幢二、三楼恢复供水供电，但没有实际履行。

各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院依法予以确认。

本院认为，根据一审法院查明的事实，案涉小区10幢一层变电所及消防控制室为公共配套设施，属于全体业主共有；变电所、消防控制室以外的门厅、楼梯间、卫生间等均作为共有共用部位计入了10幢的分摊面积，该部分面积也应属于包括上诉人在内的全体业主共有，上诉人栖霞房地产公司无权将上述部分房屋对外出租，一审法院确认上诉人将该部分房屋出租给原审被告时宝公司的行为无效，，并判令上诉人和原审被告时宝公司将涉案小区****占用部分房屋返还给被上诉人，据充分，本院予以维持。上诉人根据《房屋分户（室）面积对照表》计算上诉人专有部分分摊面积占10幢总分摊面积的比例，主张其有权按照实际分摊比例占有使用10幢一层部分共有部位，无事实和法律依据，本院不予采纳。被上诉人二审撤回其原审要求栖霞房地产公司和时宝公司将消防控制室、门厅及卫生间恢复原状的诉讼请求，系依法处分自身权利，不违反法律规定，本院予以准许。

综上所述，上诉人栖霞房地产公司的上诉请求不能成立。因二审出现新情况，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初4966号民事判决第一、二、四项；

二、撤销南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初4966号民事判决第三项。

一审案件受理费80元，减半收取40元，由南京栖霞房地产开发集团有限公司负担。二审案件受理费80元，由上诉人南京栖霞房地产开发集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　马帅

二〇二〇年十一月六日

法官助理高峥

书记员朱愿情