原告南京市栖霞区馨怡园小区业主委员会与被告南京栖霞房地产开发集团有限公司、南京时宝消防工程有限公司业主共有权纠纷一审民事判决书

南京市栖霞区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)苏0113民初4966号

原告：南京市栖霞区馨怡园小区业主委员会，住所江苏省南京市栖霞区和燕路356号。

负责人：孙国庆，该小区业主委员会主任。

委托诉讼代理人：刘欢，江苏恩格律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钱锁燕，江苏恩格律师事务所实习律师。

被告：南京栖霞房地产开发集团有限公司（曾用名：南京栖霞房地产开发有限公司），统一社会信用代码91320113135487370K，住所江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路289号。

法定代表人：刘新生，该公司董事长。

委托诉讼代理人：黄家伟（系被告员工），男，1971年12月15日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。

委托诉讼代理人：夏兴阳（系被告员工），男，1989年4月7日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。

被告：南京时宝消防工程有限公司，统一社会信用代码9132010474236302XT，住所江苏省南京市秦淮区长白街346号北楼402室。

法定代表人:杨金荣，该公司总经理。

委托诉讼代理人：孔超喜（系被告员工），男，1991年6月29日生，汉族，住江苏省南京市高淳区。

原告南京市栖霞区馨怡园小区业主委员会（以下简称馨怡园小区业委会）与被告南京栖霞房地产开发集团有限公司（以下简称栖霞房地产公司）、南京时宝消防工程有限公司（以下简称时宝公司）业主共有权纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告馨怡园小区业委会主任孙国庆及其委托诉讼代理人刘欢、钱锁燕，被告栖霞房地产公司的委托诉讼代理人黄家伟、夏兴阳，被告时宝公司的委托诉讼代理人孔超喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告馨怡园小区业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认被告栖霞房地产公司出租馨怡园小区10号楼物业管理用房一层消防控制室、门厅及卫生间的行为无效；2、依法判决两被告将消防控制室、门厅及卫生间恢复原状，被告时宝公司将上述房屋腾空返还给原告；3、二被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系案涉南京市栖霞区馨怡园小区依法成立的小区业委会，被告栖霞房地产公司系该小区的建设单位，小区消防控制室位于该小区XX幢物业管理用房的1层。被告栖霞房地产公司未经小区全体业主同意，擅自将消防控制室及1层的门厅、卫生间进行隔断、改造，并于2013年5月出租给被告时宝公司作为办公、经营场所，租期10年。根据规划案涉小区XX幢全部面积均为物业管理用房，属于全体业主共有，被告栖霞房地产公司应将XX幢全部交付给全体业主，但被告栖霞房地产公司却将XX幢X层XXX、XXX、XXX室及三层XXX室产权登记在其名下，被告栖霞房地产公司除上述出租给被告时宝公司外，其还擅自将小区XX幢二层整体打通并出租给案外人经营。原告依法成立后代表全体业主多次与被告栖霞房地产公司沟通，但至今双方未能协商一致。故原告诉至本院，请求判如所请。

被告栖霞房地产公司辩称，被告栖霞房地产公司交付的独立的消防控制室在小区XX幢一层管理用房，2008年起即作为物业管理配套用房交由现从事小区物管的南京金盛物业管理有限公司（以下简称金盛公司）管理，室内相关消防设施设备完好，期间有金盛公司经营维护一直正常运转，功能足以满足小区的规划需要，不存在需要全体业主同意隔断改造及消防控制室不能实现应有功能的情况。2017年起部分消防设备年久老化需要启用维修基金更新。金盛公司多次函告原告，原告不肯配合，怠于履行维修基金审批义务，致消防设备无法正常维护更新。另外，被告栖霞房地产公司交付的XX幢物业管理用房一层含原告办公室及实际消防控制室及三层的物业服务用房，面积已经满足《江苏省物业管理条例》规定的面积要求，其余部分被告栖霞房地产公司不需要交付。作为投资建设方，本着谁投资谁受益的原则，除已移交的小区配套所必须的上述面积部分外，XX幢的多余面积被告栖霞房地产公司有权改造及出租。

被告时宝公司未作答辩。

经审理查明，原告系案涉小区的业主委员会，被告栖霞房地产公司系案涉小区的建设单位。案涉小区分两期开发建设。在南京市规划局宁规城东建筑[2004]字第0008号（设计号：H0356、日期：2005年9月9日）的案涉小区二期项目的总平面图（核准图样）中，现案涉小区XX幢在该总平面图中标识为“管理用房”，在该总平面图标识“经济技术指标（二期05-09栋）：总建筑面积（地上）47909.63m?，其中：住宅建筑建筑面积47037.93m?、公共建筑建筑面积871.70m?”。在南京市规划局宁规城东建筑[2004]字第0008号（设计号：H0356-管理用房、日期：2005年9月23日）的平面图中，标识管理用房总建筑面积849m?，其中：一层建筑面积为292.53m?、二层建筑面积266.64m?、三层建筑面积289.78m?。就平面图的一层图示：①②BC为消防控制室、③④AC为变电所、其余标识为门厅、楼梯间、卫生间；就平面图的二层图示：①②BC为“管理站”、③④BC及③④AB为“办公室”、其余标识为过厅、楼梯间、卫生间；就平面图的三层图示：①②BC为“管理站”、③④BC及③④AB为“办公室”、其余标识为过厅、楼梯间、卫生间。

2008年4月前后，被告栖霞房地产公司将案涉小区二期交付业主，即案涉小区整体交付完毕。前期物业系金盛公司，金盛公司系被告栖霞房地产公司法人独资的有限责任公司。

根据2008年6月2日南京房地产测绘事务所对案涉小区XX幢（即二期项目总平面图中所示“管理站”）进行实测，如下：“在《房屋分户（室）面积对照表》中，一层：户室号-变电所（建筑面积80.73、套内面积78.02、分摊面积2.71）、户室号-消防控制室（建筑面积57.61、套内面积55.68、分摊面积1.93），二层：户室号-201（分户号：1、建筑面积88.33、套内面积30、分摊面积58.33）、户室号-202（分户号：2、建筑面积105.82、套内面积35.94、分摊面积69.88）、户室号-203（分户号：3、建筑面积163.94、套内面积55.68、分摊面积108.26），三层：户室号-301物管（分户号：4、建筑面积89.86、套内面积30、分摊面积59.96）、户室号-302（分户号：5、建筑面积107.77、套内面积35.94、分摊面积71.83）、户室号-303物管（分户号：4、建筑面积166.96、套内面积55.68、分摊面积111.28）”；“在《房屋分层面积对照表》中，一层：建筑面积287.04、套内建筑面积133.70、共有建筑面积153.34，二层：建筑面积287.04、套内建筑面积121.62、共有建筑面积165.42，三层：建筑面积287.04、套内建筑面积121.62、共有建筑面积165.42”；“在《房屋共有共用部分测算说明》中，计入房屋分摊面积的共有共用部分名称：1、外墙体一半，2、门厅，3、楼梯间，4、卫生间，5、前室。未计入房屋分摊面积的共有共用部位名称：1、变电所，2、消防控制室”。2009年11月6日，被告栖霞房地产公司向南京市房产局测绘管理科出具说明一份，内容为“我公司开发建设的和燕路356号馨怡园XX幢管理用房一层平面图中变电所、消防控制室是为小区业主服务的，特此说明”。2009年11月9日，南京房地产测绘事务所出具的《房屋分户（室）面积对照表》，将一层的变电所、消防控制室添加分户号为4，在该表中，同为分户号4的户室号为一层的变电所、消防控制室及三层的XXX室物管、XXX室物管，其余户室的户室号、分户号及所有户室的建筑面积、套内面积、分摊面积与2008年6月2日的《房屋分户（室）面积对照表》一致。2011年12月5日，南京房地产测绘事务所对案涉小区XX幢再次出具《房屋分户（室）面积对照表》，内容与2009年11月9日的《房屋分户（室）面积对照表》一致。

2011年12月14日，被告栖霞房地产公司提交了《设计更改通知单》，载明“设计号：H0356，项目：栖霞馨怡园管理用房，编号：JB-02，更改原因：建设单位要求更改，本设计是否影响其他专业：无影响，更改内容：1、管理用房二层平面中，①②BC的原‘管理站’房间名称修改为‘办公室’，2、管理用房三层平面中，①②BC的原‘管理站’房间名称修改为‘物业管理用房’，管理用房三层平面中，③④BC的原‘办公室’房间名称修改为‘物业管理用房’”。

2011年12月31日，被告栖霞房地产公司向南京市公安局栖霞分局迈皋桥派出所出具申请一份，内容为“我公司开发建设的栖霞区和燕路356号馨怡园小区XX幢，在办理产权时，住建委产权管理处要求出示派出所认可的门牌号码，现公安大门牌贵所已经核批，特申请办理楼层小门牌，详见窗口表及附图。二层的XXX室、XXX室、XXX室及三层的XXX室四间房屋为本公司自管产，需要办理产权。将一层留置为设备用房，三层的XXX室、XXX室留置为物业管理用房，且都不需要办理产权”。

2012年2月15日，被告栖霞房地产公司向南京市住建委产权市场处出具申请一份及说明一份，申请内容为“我司开发建设的和燕路356号馨怡园小区，规划建设项目总面积是79030.2平方米，按江苏省（2006）371号文相关规定应配置物业管理用房237.09平方米，原规划核准在管理用房203、XXX室中，现经设计变更，将XXX室变更办公用房，XXX室变更为物业管理用房，我公司申请将和燕路356号馨怡园XX幢XXX、XXX室面积是256.92平方米留置为物业管理用房，并随该幢房屋建楼盘”；说明内容为“我公司开发建设的栖霞区和燕路356号馨怡园项目，小区已竣工交付，目前小区业主委员会尚未成立，仍延用南京金盛物业管理有限公司管理物业。特此说明！”。

2012年2月22日，被告南京栖霞房地产公司申请将案涉XX幢XXX室、XXX室、XXX室、XXX室现售。在《南京市商品房现售审批表中》（现售第20121005号），载明“工程编号：馨怡园小区二期项目管理用房，公安编号：和燕路356号馨怡园XX幢，所在层数用途：1-3层、办公，规划面积㎡：871.7，销售面积㎡：465.86，备注：经设计变更，该公司申请将XXX室、XXX室留置为物业管理用房并随本案建楼盘”。

2012年5月8日，被告栖霞房地产公司向南京市住建委产权市场处出具申请一份，内容为“我司开发建设的和燕路356号馨怡园小区，规划核准在管理用房XXX、XXX室中，现经设计变更，将XXX室变更办公用房，XXX室变更为物业管理用房，我公司申请将和燕路356号馨怡园XX幢301、XXX室面积是256.92平方米留置为物业管理用房，XXX、XXX、XXX、XXX办公用房，在办理公司自管产中，因产权用途为‘办公’，土地分割证用途为‘住宅用地’，两者不匹配，我公司承诺如今后出让上述房屋过程中因房屋所有权证与土地证用途不一致发生纠纷由我公司承担。望贵处给予办理为感”。

2014年5月29日，被告栖霞房地产公司申请办理案涉XX幢XXX室、XXX室、XXX室、XXX室的房屋权属登记。2014年6月4日，南京市房产局将上述XXX室、XXX室、XXX室、XXX室登记在被告栖霞房地产公司名下，建筑面积、套内建筑面积均与南京房地产测绘事务所出具的《房屋分户（室）面积对照表》载明面积一致，上述XXX室、XXX室、XXX室、XXX室产权来源均载明为“自建商品房”。

2017年8月15日，被告栖霞房地产公司向原告出具《关于馨怡园配套物业用房相关情况的说明》，内容为“馨怡园小区总建筑面积7.4万平米，由我公司开发建设，小区于2008年4月份交付，根据《江苏省物业管理条例》开发建设单位在移交住宅区时应当按照住宅总建筑面积的千分之三无偿提供物业管理用房（其产权属该住宅区全体业主共有）的规定，我司已对该部分物管配套用房（馨怡园小区10＃三层部分房产、面积222平米）与金盛物业管理公司进行了移交，开发商相关义务已履行完毕。馨怡园小区10＃房除现有一楼设备房及三楼物管配套房外，其余房产产权均归我公司所有。关于一楼设备房外的145平米房产，非物业配套用房，我公司作为所有人已于2013年5月出租给南京时宝消防工程有限公司，租赁期限10年。以上情况，特此说明”。

庭审中，两被告未向本院提交两被告之间的房屋租赁合同，但原告、被告栖霞房地产公司及被告时宝公司对两被告之间的上述租赁关系及租赁事实均无异议。

庭审中，原告提交了小区一期业主及二期业主的《南京市商品房买卖契约》，在一期业主的上述合同中，未计入共有公用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑部位载明为“物业管理用房”，在二期业主的上述合同中，未计入共有公用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑部位载明为“1、物业管理用房，2、物业用房，3、自行车库，4、多幢公用设备用房，5、多幢公用设备用房（消防水池、消防水泵）（06幢），6、多幢公用设备用房（消防水池、消防水泵房、变电所）（07幢），7、业主共用停车位”。在二期业主的上述合同中，附件总平面图对案涉XX幢标识为“管理用房”。

2019年11月25日，本院组织原、被告至案涉XX幢现场勘验，经当事人确认，XX幢一层现状：西测为原告办公室及实际面积狭小的消防控制室（已被分隔），东侧为变电所，除楼梯外其余面积全部被改造分隔由被告时宝公司占有使用，在被告时宝公司占有使用的面积北侧由案外人生活居住，被告时宝公司称案外人系其员工配偶；XX幢二层由案外人承租经营美容中心；XX幢三层被改造成若干房间，由小区物业使用部分房间。

上述事实有当事人的陈述、原告的举证、本院至南京市房地产市场交易中心档案管理科调取的材料及本院的庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。

本院认为，本案中就宁规城东建筑[2004]字第0008号（设计号：H0356、日期：2005年9月9日）案涉小区二期项目总平面图及管理用房（设计号：H0356-管理用房、日期：2005年9月23日）的平面图中标识为管理用房（现案涉小区XX幢）是否全部面积均为物业管理用房。原告认为在总平面图中公共建筑建筑面积871.7m?包含了管理用房平面图中的全部面积849m?，原告主张总平面图中的公共建筑建筑面积即为全体业主共有面积，故案涉小区XX幢应为全体业主共有。但，根据当时施行的《江苏省物业管理条例》第二十七条规定“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有”，故被告栖霞房地产公司在规划建设案涉小区二期项目时总平面图中标识的管理用房并不能当然推断出全部面积均为物业管理用房，其次根据本院至南京市房地产市场交易中心档案管理科调取的材料反映，规划核准的物业管理用房为管理用房（设计号：H0356-管理用房、日期：2005年9月23日）平面图中二层①②BC“管理站”（即现XXX室）与三层①②BC“管理站”（即现XXX室），同时根据交付后测绘部门实测的《房屋分户（室）面积对照表》反映该幢面积仅在该幢分摊，并未计入小区其他业主专有部分的分摊面积。另外，原告举证的二期业主的《南京市商品房买卖契约》附件中总平面图标识了管理用房，而附件中“未计入共有公用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑部位”载明为物业管理用房及物业用房。综上，原告主张案涉小区XX幢全部面积为业主共有，本院不予支持。

就案涉小区XX幢一层面积的归属问题。被告栖霞房地产公司在移交住宅区及物业管理用房后，因其名下所有案涉小区XX幢部分户室专有面积的产权，故其也应视为小区业主。XX幢一层变电所及消防控制室作为公共配套设施，属于全体业主共有，被告栖霞房地产公司无权擅自对消防控制室进行分隔、处分。根据测绘部门出具的《房屋分户（室）面积对照表》，XX幢一层除变电所、消防控制室以外的面积即门厅、楼梯间、卫生间等均作为共有共用部位计入了XX幢的分摊面积，分摊面积的户室包括了全体业主共有的物业管理用房及被告栖霞房地产公司名下房屋产权面积，故XX幢一层的门厅、楼梯间、卫生间等属于包括被告栖霞房地产公司在内的全体业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定“建设单位或者其他行为人擅自占有、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，现被告栖霞房地产公司擅自将XX幢一层消防控制室、门厅、卫生间改造、分隔并出租给被告时宝公司，原告主张确认被告栖霞房地产公司出租行为无效并恢复原状及被告时宝公司将占有使用房屋腾空返还给原告，本院予以支持，被告栖霞房地产公司应以南京房地产测绘事务所于2008年6月2日实测的面积及方位为标准进行恢复。至于原告主张两被告共同恢复原状，但原告无证据证明被告时宝公司对该部分进行了改造或损毁，故本院对原告要求被告时宝公司恢复原状的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《物业管理条例》第三十八条之规定，判决如下:

一、确认被告南京栖霞房地产开发集团有限公司将南京市栖霞区馨怡园小区XX幢一层业主共有部分出租给被告南京时宝消防工程有限公司的行为无效。

二、被告南京时宝消防工程有限公司于本判决书生效之日起三十日内将占有使用的南京市栖霞区馨怡园小区XX幢一层房屋全部返还给原告南京市栖霞区馨怡园小区业主委员会。

三、被告南京栖霞房地产开发集团有限公司于本判决书生效之日起九十日内以南京房地产测绘事务所于2008年6月2日实测的面积及方位为标准将南京市栖霞区馨怡园小区XX幢一层消防控制室、门厅及卫生间恢复原状。

四、驳回原告南京市栖霞区馨怡园小区业主委员会的其他诉讼请求。

案件受理费80元，减半收取40元，由被告南京栖霞房地产开发集团有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审 判 员　　朱　悦

二〇二〇年五月二十五日

法官助理　　熊江燕

书 记 员　　沈***