扬州市百泰建设有限公司、某某等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省盱眙县人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏0830执异106号

异议人（案外人）：扬州市百泰建设有限公司，统一社会信用代码91321000693318408E，住所地扬州市邗江区。

法定代表人：张正海，该公司总经理。

委托诉讼代理人：严京海，扬州市邗江区广宇法律服务所法律工作者。

申请执行人：***，男，1987年10月25日出生，汉族，住淮安市盱眙县。

被执行人：江苏致诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320830670975261G，住所地淮安市盱眙县。

法定代表人：姜辉，该公司董事长。

本院在执行***申请执行江苏致诚房地产开发有限公司（以下简称：致诚公司）商品房买卖合同纠纷一案中，案外人扬州市百泰建设有限公司（以下简称：百泰公司）向本院提出书面异议，本院于2021年7月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

经审查查明，2018年8月8日，淮安仲裁委员会对***诉致诚公司商品房买卖合同纠纷一案作出（2018）淮仲调字第0270号调解书，载明：一、被申请人承担逾期办理产权登记违约金39085元（截止时间为2018年5月20日）；二、被申请人于2018年10月31日前支付19543元，余款19542元于2018年12月31日前付清。如被申请人未按以上约定的时间支付违约金，申请人可以就全部违约金（39085元）一并申请法院强制执行。三、本案仲裁费用1976元，由被申请人承担（已由申请人预付，被申请人于2018年10月31日前支付给申请人）。

根据***的申请，本院于2020年10月12日立案强制执行，案号为（2020）苏0830执2404号。在本案执行过程中，本院于2020年12月24日作出（2020）苏0830执2404号执行裁定：淮安仲裁委员会〔2018〕淮仲调字第0270号调解书本次执行程序终结。2021年1月13日，本院作出（2020）苏0830执2404号执行裁定：查封被执行人江苏致诚房地产开发有限公司所有的登记在王正名下位于金桂佳园××、××、××、××、××五套商铺，期限为三年，查封期间不得变卖、转移、毁损及设立他项权利。本院于2021年1月15日向盱眙县不动产登记中心送达了执行裁定书及协助执行通知书。

百泰公司提出异议称，请求法院解除对异议人持有的网签在王正名下位于金桂佳园××、××、××、××、××五套商铺的查封，中止对该五套商铺的执行及拍卖程序。事实与理由：致诚公司开发的盱眙县金桂佳园××#、××#楼及拐角商铺楼地产项目，百泰公司为该项目的施工单位。2018年6月28日，双方签订了《建设工程施工合同》，因致诚公司未能如期足额支付百泰公司的工程进度款，2019年11月25日，双方签订了《补充协议书》一份，约定：为保证金桂佳园××#、××#楼及拐角商铺楼单体初验复查合格后，致诚公司能够如期足额支付甲方剩余50%的工程合同价款，一致同意以将未售的上述五套商铺及其他商铺网签至百泰公司指定的王正个人，作为支撑公司对百泰公司履行上述付款义务的保证，致诚公司如未能如期足额支付单体初验复查合格剩余50%的工程合同价款，双方经协商以上述网签担保的房屋按5000元/㎡价格另行签订以房抵债协议，用以抵顶工程款项，等等。2020年10月20日，金桂佳园B1#、B2#楼及拐角商铺楼项目工程经百泰公司、致诚公司、监理单位、设计单位单体初验复查合格。然，致诚公司未能履行如期足额支付百泰公司工程价款，2020年12月20日，经金桂项目帮办单位盱眙县发展和改革委员会同意，致诚公司与百泰公司签订《签房协议》，致诚公司将上述网签至王正名下用于担保的金桂佳园××、××、××、××、××1五套商铺以总价4166450元抵顶部分应付工程款，当日，致诚公司向百泰公司出具抵顶工程款的收据，并办理现场交房手续。因致诚公司单方欠税原因，未能进行过户登记手续，而非异议人的过错。因此，异议人完全具备物权期待权的构成要件，足以排除法院执行。并且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，适用到本案，在法院查封案涉房屋之前，百泰公司与致诚公司签订了商品房买卖合同，百泰公司合法占有该五套商铺，款项交付是通过工程款抵债方式以合理市场价格完成，因致诚公司单方面欠税而非异议人自身原因未办理过户登记。百泰公司通过工程款抵顶购房款后，丧失了该工程款的优先受偿权。以上事实，有补充协议书，网签商品房买卖合同，单位（子单位）工程质量竣工验收记录，签房协议，收据，交房证明予以佐证。望贵院依法支持异议人的请求。

另查明，2018年6月28日，异议人百泰公司与被执行人致诚公司签订建设工程施工合同，承建金桂佳园B1#、B2#楼及拐角商铺楼工程。2019年11月25日，为保证致诚公司能够如期足额支付百泰公司承包工程单体初验复查合格后剩余的50%工程价款，双方签订补充协议书，载明将金桂佳园××、××，拐角商铺1-3层，××、××，××、××，××房产网签至百泰公司指定个人王正（系百泰公司股东）名下，作为致诚公司对百泰公司履行上述付款义务的保证。2019年12月2日，王正与致诚公司就案涉房屋签订了房屋买卖合同。2020年12月10日，异议人与被执行人签订“签房协议”，约定以5000元/㎡的价格将金桂佳园××、××、××、××、××五套商铺冲抵工程款，冲抵总价为4166450元。同日，致诚公司向百泰公司出具上述房屋交房证明，并附收据，收据收款方式明确为“抵百泰工程款”，收据金额合计4166450元。

本院认为，百泰公司以其与被执行人致诚公司签订以房抵债协议，并办理网签手续与交房手续为由提出异议，是对执行标的提出异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，买受人享有排除执行的权益需同时符合上述条件，否则不能阻却执行。本案中，异议人与被执行人存在真实的书面建设工程承包合同，异议人系金桂佳园B1#、B2#楼及拐角商铺楼建设工程的承包人，在工程竣工验收合格后，被执行人未向其给付足额工程款，采取以房抵债方式支付工程款并办理了相关手续；抵债价格亦符合市场标准，案涉房屋未办理过户登记并非因为异议人自身原因，符合上述法律规定。异议人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议合法有效，能够产生排除执行的权益，故对异议人的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：

中止对盱眙县金桂佳园××、××、××、××、××五套商铺的执行。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

审　判　长　　周立新

人民陪审员　　陈志艺

人民陪审员　　王宜国

二〇二一年七月十三日

法官　助理　　施　静

书　记　员　　蒋明轩

附相关法律条款：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十四条第一款第（十一）项裁定适用于下列范围：（十一）其他需要裁定解决的事项。

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用的解释》

第四百六十五条第一款第（一）项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十五条第一款第（一）项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：

（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；