长沙市万厦园丁物业管理有限公司与某某、某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

湖南省宁乡市人民法院 民事判决书 （2024）湘0182民初9959号 原告：长沙市万厦园丁物业管理有限公司，住所地长沙市开福区青竹湖路398号青竹湖畔小区景湖苑9栋405房。 法定代表人：***，系该公司执行董事及经理。 委托诉讼代理人：***，湖南如今律师事务所律师。 被告：***，女，1975年7月23日出生，汉族，住湖南省宁乡市。 被告：***，男，1975年8月1日出生，汉族，住湖南省宁乡市。 原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司（以下简称“万厦园丁物业”）与被告***、***物业服务合同纠纷一案，本院于2024年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***，被告***到庭参加了诉讼。被告***经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万厦园丁物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2021年1月1日至2023年12月31日期间的物业服务费共计人民币9599.26元。2、判令被告向原告支付截至2023年12月31日未付前述物业服务费的违约金共计人民币5000元，并支付自2024年1月1日至前述物业服务费全部付清之日止的违约金（违约金按照每日3‰的标准计算），（9599.26元+5000元=14599.26元）。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年9月18日，原告与开发商宁乡湘华房地产开发有限公司签订了《九龙华府住宅小区前期物业服务合同》（以下简称“物业合同”），约定由原告为宁乡市玉潭街道楚沩路与兆虹路交汇处九龙华府小区（以下简称“小区”）提供物业服务。物业合同对服务期限、物业服务收费标准、违约责任、争议解决等作出了明确约定。被告系小区住宅5栋1单元1301房的业主，按物业合同约定应当向原告支付2021年1月1日至2023年12月31日期间的物业服务费共计人民币9599.26元。合同履行至今，原告按物业合同约定为小区提供了物业服务，但被告却未履行自己的缴费义务。经原告催要，被告仍未支付前述费用。对于被告的违约行为，被告应向原告支付截止2023年12月31日未付前述物业服务费的违约金共计人民币5000元（为减轻被告负担，原告自愿将截止2023年12月31日未付前述物业服务费的违约金由17077.08元调减为5000元），并支付自2024年1月1日至前述物业费全部付清之日止的违约金（违约金按照每日3‰的标准计算）。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持其前述诉讼请求。 被告***答辩要点如下：被答辩人违反《物业服务合同》、《物业管理条例》，没有完全履行合同，答辩人认为，由于被答辩人违约在先，违背诚实守信原则；被答辩人收取业主的违约金也就明显违背公平原则。而且应该依据其不完全履行合同，而不能足额收取服务费。被答辩人违反《前期物业服务合同》第三条第6点的规定：“公共秩序和交通、车辆行驶及停泊和管理、维护。包括秩序维护监控，消防监控、24小时值班门岗巡查、门岗执勤、消防巡视、室内室外公共停车位的管理。”大门处来访人员无人登记，保安室经常没人值守，侧门无人值守；小区内四通八达、物业设施欠缺；地下车库没有门禁，导致业主财物失窃多起，外来人员可随意进出小区，业主曾请求上级管理部门调解要求安装门禁，但最后不了了之。 被告***未作答辩。 本院经审理认定案件事实如下：被告***、***系位于××乡××街道××社区××路××路交汇处（九龙华府小区）5栋1301室房屋的所有权人，该房屋用途为住宅，房屋建筑面积为140.34㎡。2019年10月25日，宁乡市发展和改革局核定原告在九龙华府小区的收费标准为电梯住宅2元／㎡／月。2019年9月18日，原告与该小区开发商湖南湘华房地产开发有限公司签订《九龙华府住宅小区前期物业服务合同》，约定由原告为九龙华府小区提供前期物业管理服务，物业服务费收取标准为住宅2元／平米／月，商业门面3.5元／平米／月，合同期限自签订之日至本小区成立业主委员会选聘新的物业公司。合同签订后，原告与业主代表及开发商协商后自2020年1月1日入场提供物业服务开始实际按照1.9元／月／平米的标准收取物业服务费。该小区至今未成立业主委员会。原告自进驻小区并提供物业管理服务至今。按约定被告应当向原告支付2021年1月1日至2023年12月31日的物业服务费9599.26元（140.34㎡×1.9元／月／㎡×36月），原告对被告所欠物业服务费进行了书面催收，被告认为原告物业服务未到位，一直未予交纳物业服务费。 上述事实，有原告提交的《九龙华府住宅小区前期物业服务合同》、《电梯维护保养合同》、《宁乡市商品房买卖合同》、产权证、九龙华府业主资料、物品领用清单、承诺书、业主基本信息登记表、九龙华府装修验收表、律师函、EMS快递单、催费信息、前期物业服务收费标准核定表、物业服务照片、不动产登记信息表等证据及到庭当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。 本院认为，湖南湘华房地产开发有限公司与原告万厦园丁物业签订《九龙华府住宅小区前期物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对九龙华府小区全体业主均具有约束力。被告已于2020年入住该小区，接受了原告为小区提供的物业服务，应当交纳物业费。原告对被告所欠物业费已进行催缴，被告应依约交纳物业费9599.26元。被告辩称地下车库没有门禁等情况，经本院实地勘察，情况不属实，本院不予认可。关于被告庭审中提出的有一楼业主在房后种菜的问题，原告应继续积极联系有关部门处理，因原告无相应行政执法权，被告不应据此拒不交纳物业费。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，亦是一种动态性、过程性服务，原告在服务过程中难免存在一定的不足之处，故对原告提出的违约金诉求，本院不予支持。被告***未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十七条、第九百四十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之，判决如下： 一、被告***、***于本判决生效之日起十日内支付原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司物业费9599.26元； 二、驳回原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82元（已减半收取），由被告***、***负担54元，由原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司负担28元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年八月二十七日 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。