某某、桂林恒大房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3983号 上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1972年12月7日出生，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：***，广东骏通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈旸旸，广东骏通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂林恒大房地产开发有限公司。住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区新建路大河乡综合楼一楼北侧。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 原审第三人：广西鸣发建设工程咨询有限公司。住所地：广西壮族自治区南宁市星光大道7-1号泰富大厦第10层10B-6、10B-8室。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，男，该公司职员。 原审第三人：桂林市建设工程质量监督站（现变更为桂林市建设工程综合监督站）。住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区青莲路建设大厦南楼9楼。 法定代表人：**，该站站长。 委托诉讼代理人：**，男，该站法规信息科科长。 上诉人***因与被上诉人桂林恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）及原审第三人广西鸣发建设工程咨询有限公司（以下简称鸣发公司）、桂林市建设工程质量监督站（以下简称质监站）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初2068号民事判决；2、改判被上诉人对桂林市叠彩区房屋卫生间、厨房建筑防水施工按2013年12月1日中华人民共和国住房和城乡建设部发《住宅室内防水工程技术规范》（ＪＧＪ298-2013）、2011年1月7日中华人民共和国住房和城乡建设部批准的由中国建筑标准设计研究院组织编制的《国家建筑标准设计图集11Ｊ930：住宅建筑构造》中关于厨房、卫生间防水设计及施工要求进行整改、补做防水及修复，包括对厨房楼地面补设防水层、墙面设置防潮层，对卫生间地面及楼板补设双层防水层，淋浴区墙面应设高度不小于1800ｍｍ的防水层；3、改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金人民币32956.8元（自2018年6月1日起，按已付房款每日万分之一计算，现暂计至2019年8月15日，实际应计至整改完成后交付房屋之日止）；4、改判被上诉人赔偿上诉人房屋空置租金损失人民币43500元（自2018年6月1日起，按每月租金3000元计，现暂计至2019年8月15日，实际应计至整改完成后交付房屋之日止）；5、改判被上诉人赔偿上诉人协商处理房屋质量问题期间产生的交通费、误工损失等必要费用人民币42000元；6、判令本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审遗漏查明涉案房屋存在质量问题和被上诉人未依据国家强制性行业标准对厨房、卫生间防水设计施工事实，存在事实査明不清导致错误判决。（一）一审法院遗漏査明上诉人于验房时己发现涉案房屋存在质量问题的事实。（二）遗漏查明被上诉人员工在涉案房屋现场核査时确认按照公司图纸要求，住宅厨房地面及墙面均未做防水、卫生间仅做墙面30公分防水施工的事实。（三）遗漏査明被上诉人的回复函中及后附图片可明显看出卫生间未设双层防水层，淋浴区防水层高度明显低于1.8米的事实。二、一审判决认定被上诉人的厨房和卫生间防水设计施工标准符合行业规范要求属事实认定错误。上诉人提出的《住宅室内防水工程技术规范》（ＪＧＪ298-2013）、《国家建筑标准设计图集11Ｊ930:住宅建筑构造》均系国家强制性行业标准，且《住宅室内防水工程技术规范》（ＪＧＪ298-2013）是被上诉人的施工图纸即《恒大江湾7＃、8＃楼建筑施工图设计总说明（二）》防水工程依据规范，被上诉人违反上述两标准进行施工明显不符合行业规范。三、一审法院适用《合同法》第一百一十一条裁判属适用法律错误，讼争房屋存在厨房、卫生间防水施工未达国家强制性标准、存在质量不合格不符合竣工验收及法定交房条件，实质亦造成渗水等多种问题，综合多项证据，上诉人举证责任已完成，无需通过司法鉴定，上诉人有权拒绝收楼并要求其承担违约责任。四、上诉人要求被上诉人按法律及合同约定对因其过错导致的逾期交房、房屋空置等损失合计人民币118456.8元进行赔偿合法有据。 恒大公司辨称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 鸣发公司述称，一、鸣发公司不是本案的适合当事人。鸣发公司不是《商品房买卖合同》的合同当事人，与本案的处理结果亦无法律上的利害关系。二、鸣发公司在接到投诉后，依法依归履行了相应的监理职责，现该纠纷已进入诉讼阶段，不属于鸣发公司受理投诉的范围。 质监站述称，一、质监站不应作为本案第三人参加诉讼。质监站不对本案诉讼标的享有权利承担义务，案件的判决结果与质监站不存在法律上的利害关系。二、质监站接到上诉人投诉后，依法依规进行了处理。1、程序上，质监站接到上诉人的投诉后，在法定时限内向建设单位下达了《房屋建筑工程施工质量投诉处理通知书》，责成建设单位组织施工单位、监理单位和其他相关的建设工程质量责任主体单位实地检查投诉涉及的工程部位，并且多次组织上诉人与被上诉人进行沟通协商。在投诉事项进入诉讼程序后，根据相关规定，投诉处理即告终止；2、从实体上，《房屋建筑和市政基础设施工程施工设计文件审查管理办法》第三条第二款规定“实施对房屋建筑和市政基础设施工程质量安全监督管理，应当以审查合格的施工图为依据。”本案中，施工图经审查机构审查后出具了审查合格书，在没有其他证据推翻审查合格合规的情况下，应以本案的施工图作为质量监督的依据。质监站在查阅施工图后，认为本案的投诉事项部位已经按照施工图施工，并不违反相关法律法规。 ***向一审法院起诉请求：1、判令被告对桂林市叠彩区房屋卫生间、厨房建筑防水施工按国家标准即《中华人民共和国住房和城乡建设部发》（ＪＧＪ298-2013）、《中华人民共和国住房和城乡建设部批准的由中国建筑标准设计研究院组织编制的》中关于厨房、卫生间防水设计及施工要求进行整改、补做防水及修复，包括对厨房楼地面补设防水层、墙面设置防潮层，对卫生间地面及楼板补设双层防水层，淋浴区墙面应设高度不小于1800ｍｍ的防水层；2、判令被告支付原告逾期交房违约金人民币32956.8元（自2018年6月1日起，按已付房款每日万分之一计算，现暂计至2019年8月15日，实际应计至整改完成后交付房屋之日止）；3、判令被告赔偿原告房屋空置租金损失人民币43500元（自2018年6月1日起，按每月租金3000元计，现暂计至2019年8月15日，实际应计至整改完成后交付房屋之日止）；4、判令被告赔偿原告协商处理房屋质量问题期间产生的交通费、误工损失等必要费用人民币42000元。 一审法院认定事实：2016年12月19日，原告***与被告恒大公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告位于桂林市叠彩区，建筑面积为90.49平方米，房屋总价款额749018元，交楼日期为2018年5月31日，交付房屋为精装修房，逾期交楼按己付房款每日万分之一支付违约金。原、被告双方在附件四《合同补充协议》的第八条第3点约定：买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。……买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得广西壮族自治区有资质的建设工程质量检测机构出具的检测结论性鉴定意见，否则视为不存在质量问题。如鉴定结论为主体结构不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。若鉴定结果为合格，由买受人承担鉴定费用。原告于合同签订后办理首期房款支付及按揭贷款手续，并依约付清全部房款及相关费用。被告恒大公司向原告***开具了首付款529018元的增值税发票并出具了相应收据。2016年12月28日，原告***向税务部门缴纳了10700.25元的契税。2018年5月31日，被告恒大公司通知原告收房，原告在交房验收过程中发现房屋存在问题需要整改，要求整改完毕再行收房。 原告于2018年11月16日向被告质监站递交投诉书，被告质监站于2019年6月10日出具《关于桂林恒大江湾7-601业主投诉问题处理的情况说明》，载明：“2018年11月28日我站与业主及建设单位代表相约到达投诉现场，参加人员有业主、设计、施工、监理、建设单位的相关责任主体的单位代表，对现场进行了观查，未见明显的渗水痕迹。业主对现场存在问题进行了**：认为由于施工时采用了干铺法铺地砖，在卫生间做闭水试验时，有水渗入房间，业主曾找开发商物业反映过，物业也派人进行过修复处理，但修复过程未叫业主看过，要求按湿铺法重新施工。我们对建设及施工单位进行了质询，建设方代表解释说：卫生间的施工是按设计图纸施工的，按设计采用1:3干硬性水泥砂浆作为铺装层；不存在质量隐患，已得到设计认可，房间原有的渗水痕迹是由于业主在做卫生间蓄水时，堵住排水地漏，水位高度超过了门槛石，流到房间所至，但物业接到业主投诉后，也进行了处理，卫生间确实进行过修补，把地砖敲掉，在地砖下重新做了道防水，重新铺了地砖，把渗水痕迹重新刷了一道，部分木地板已更换；目前己无渗水痕迹；只是当时没叫业主看过。业主认为：这是在我不知情的情况下进行了修补，今后房间是否还渗水还不知道，万一搬进来入住就更麻烦了。在现场我们对双方进行了调解，经业主与建设单位协商同意进行试水试验，方案是蓄水至卫生间门槛石以下，无渗漏至房间即可；要求试水过程要给业主看过。但在实施试水试验时双方对试水时能否往下渗存在争议，试水工作没有进行下去。2019年1月7日我站在站10楼会议室召集业主及建设单位人员又进行了调解，双方对自己的观点意见进行了**，提出两个方案：1、进行剥离检查，对照设计及规范要求，如符合设计及规范，业主承担一切费用；2、进行蓄水试验，蓄水至门槛石以下，蓄水时间按规范到达48小时，不存在渗水，即可。经协商决定采用第2方案。但在进行方案实施时，双方对试水时人是否要12小时呆在现场又未达成一致意见。2019年4月19日应业主要求我站在曾副站长办公室对业主及建设单位再次进行了协调处理，达成的意见是：由恒大方先自查发现问题进行整改，提供一套施工图及质保资料给业主，然后谈赔偿问题。我站当时明确向业主说明赔偿问题不是我站的职能范畴。” 2019年6月12日，原告向被告质监站提交《关于恒大江湾7栋601质量问题投诉的后续沟通函》，恳请被告质监站对涉案房屋的防水施工质量给予判定是否合格，未验证项目，给予开挖测量判定。被告质监站于2019年6月14日向原告送达《关于桂林恒大江湾7栋601质量投诉问题的答复》，载明：1、对于投诉人提出的房屋的质量技术规范问题，投诉人可向相关的技术专家进行咨询；2、对恒大江湾7栋602的防水施工质量判定是否合格，是由该项目的无房责任主体的相关人员判定……。被告恒大公司即向第三人质监站提交《关于桂林恒大江湾7-601业主投诉问题确认函》，载明：我公司开发的桂林恒大江湾小区的7-601业主投诉到贵站，其户质量问题，在我司接到贵站通知后，第一时间我司工程部组织施工单位、监理单位等相关单位对该户的情况进行核实情况如下，1、卫生间按图纸及规范要求己做好防水及蓄水试验检查，无渗漏情况；2、厨房地面建筑图纸未有防水层要求，在排烟道根部位置己做防水处理；3、阳台按图纸及规范要求己做好防水及蓄水试验检查，无渗漏情况；4、加气砌块墙体砌筑符合图纸及国家相关规范要求，在厕所设置混凝土翻边。屋面女儿墙砌体按照图纸要求施工；5、窗户玻璃按照图纸要求大于1.5平米及阳台推拉门己使用钢化玻璃；6、墙面抹灰在砌体与混凝土交界面已使用钢丝网加强措施。被告恒大公司、被告鸣发公司、案外人江苏苏中建设集团股份有限公司、案外人广西荣泰建筑设计有限责任公司依次作为建设单位、监理单位、施工单位、设计单位在《关于桂林恒大江湾7-601业主投诉问题确认函》加盖了公章。 2019年5月17日，原告***向案外人桂林市住房和城乡建设局提交了涉案房屋的质量投诉举报。2019年8月19日，案外人桂林市住房和城乡建设局向原告出具了《关于桂林恒大江湾xx质量投诉问题的回复》并加盖了该单位的公章，载明：1、业主***投诉关于桂林恒大江湾7栋601卫生间没有按照规范要求施工一事进行了协调处理，甲方承诺拿出合理的修补方案，并让设计出具《桂林恒大江湾卫生间铺贴方法确认函》（见附件）；2、对于投诉人提出的房屋质量技术规范问题，投诉人可向相关的技术专家进行咨询。 另查明，《恒大江湾7#、8#楼建筑施工图》中加盖有案外人广西科范建筑设计审图有限责任公司、恒大地产集团广西公司、广西荣泰建筑设计有限责任公司的公章以及建筑师黄源的个人章。 再查明，原告***于2020年5月8日向该院提交《司法鉴定申请书》，鉴定事项为：1、住宅卫生间、厨房建筑防水施工国家标准是什么，是否依据2013年12月1日《中华人民共和国住房和城乡建设部发》（JGJ298-2013）、2011年1月7日《中华人民共和国住房和城乡建设部批准的由中国建筑标准设计研究院组织编制的》；住宅厨房楼地面应设防水层、墙面设置防潮层，对卫生间地面及楼板补设双层防水层，淋浴区墙面应设高度不小于1800mm的防水层，是否属于防水设计及施工的强制性标准；2、涉案房屋卫生间、厨房防水施工是否按前述国家标准进行施工，即卫生间地面及楼板是否进行双层防水层施工、卫生间淋浴区墙面防水层高度是否不小于1.8米，厨房地面是否进行防水层施工、墙面是否进行防潮层施工，是否存在质量不合格问题；3、涉案房屋是否存在渗漏，渗漏原因是否是涉案房屋卫生间、厨房防水施工质量不合格导致，是否影响严重正常居住使用。2020年6月8日，原告***向该院提交《关于撤销对恒大江湾xx号房鉴定的报告》。 又查明，2019年8月26日，中国桂林市委员会机构编制委员会关于印发《桂林市建设工程综合监督站职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知，载明：整合桂林市建设工程质量监督站、桂林市建设工程安全监督管理站、桂林市建设工程招标站和桂林市综合工程造价管理站，组建桂林市建设工程综合监督站……，不再保留桂林市建设工程质量监督站、桂林市建设工程安全监督管理站、桂林市建设工程招标站和桂林市综合工程造价管理站事业单位建制，注销其事业单位法人资格。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告要求被告按照诉请的标准对涉案房屋进行修复是否有事实及法律依据？2、原告要求被告支付逾期交房违约金、房屋空置租金、交通费、误工费等损失合计人民币118456.8元是否有事实及法律依据？ 关于争议焦点一，本案中，原告***与被告恒大公司签订的《商品房买卖合同》未违反国家强制性规定，合法有效。被告恒大公司应向原告交付符合质量要求的商品房，若该商品房存在渗水问题，应当承担保修责任。原、被告就涉案房屋的卫生间、厨房建筑防水施工标准各执一词。原告认为应当按照《中华人民共和国住房和城乡建设部发》（JGJ298-2013）及《中华人民共和国住房和城乡建设部批准的由中国建筑标准设计研究院组织编制的》所涉的标准进行整改、修复。被告认为其施工标准是按照广西科范建筑设计审图有限责任公司、恒大地产集团广西公司、广西荣泰建筑设计有限责任公司及一级建筑师黄源审核**确认的施工图进行，符合交房标准。该院认为，涉案桂林恒大江湾项目的施工图是经过广西科范建筑设计审图有限责任公司、恒大地产集团广西公司、广西荣泰建筑设计有限责任公司及国家一级建筑师黄源的**确认，被告按照施工图施工，并无不当，且涉案桂林恒大江湾项目的施工单位、监理单位、设计单位、建设单位对于原告的投诉，共同向桂林市建设工程质量监督站发函核实涉案房屋的卫生间、阳台均按图纸规范要求已做好防水和蓄水试验检查，无渗漏情况，厨房地面建设图纸未有防水层要求，在排烟道根部位置已做防水处理。原告认为应当按照诉请中所涉标准进行整改修复，原告提供的相关防水标准未明确为国家强制性标准，在诉讼过程中，未提供证据证实被告的施工标准不符合行业规范要求。故对原告要求被告按照诉请中列明的技术规范进行整改修复的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点二，原告***与被告恒大公司签订的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》中，双方对涉案房屋关于交房验收的事项作出了明确约定，即买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。原告诉请的涉案房屋经综合验收合格,有相关机构签字**认可的材料（《恒大江湾7#、8#楼建筑施工图》、《关于桂林恒大江湾7-601业主投诉问题确认函》）予以证实，且原告撤回了关于房屋质量问题的鉴定申请，应当对其主张的事实承担举证不能的法律后果，故原告所提交的证据未足以证实涉案房屋存在合同中严重影响正常居住使用的违约情形，该院对原告主张要求被告支付逾期交房违约金、房屋空置租金、交通费、误工费等损失合计人民币118456.8元没有法律依据，该院对原告上述费用主张的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费2669元，由原告***负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。***提交证据：1、《国家建筑标准设计图集：住宅卫生间》（14J914-2），拟证明依据中华人民共和国住房和城乡建设部批准的由中国建筑标准设计研究院组织编制的《国家建筑标准设计图集14J914-2：住宅卫生间》，设计要求5.2.2条规定，卫生间楼、地面坡度不宜小于1%，楼、地面周边沿墙为最高，地漏表面为最低点，以保地面水排出，除地面需防水层外，淋浴墙面应设高度不小于1800㎜的防水层，该标准亦是被上诉人施工图纸的参考依据，但卫生间的防水层高度的施工标准明显不符合上述要求；2、《住宅装饰装修工程施工规范》(GB50327-2001),拟证明依据建设部与国家质量监督检验检疫总局于2001年12月9日联合发布的《住宅装饰装修工程施工规范》第6.3.3条规定，防水层应从地面延伸到墙面，高出地面100㎜，浴室墙面的防水层不得低于1800㎜。该标准为国家强制标准，但被上诉人卫生间防水层高度的施工标准明显不符合上述要求。恒大公司的质证意见为：1、上诉人提交的仅是行业图集，不是民事诉讼法规定的证据，不能作为证据使用。且设计图集本身的意义在于参考，而不是强制性的规定，该文件不应当作为本案的一个判案依据，也不应当作为强制约束被上诉人的一个标准。2、施工规范中上诉人引用的6.3.3条的规定不是强制性规定，国家对这个只是进行一个建议，不是强制的要求去执行，被上诉人的设计图都是经过审查合格的。鸣发公司的质证意见为：同意被上诉人的质证意见。质监站的质证意见为：与质监站没有关系，不予质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、上诉人提交的《国家建筑标准设计图集：住宅卫生间》（14J914-2），从该图集的说明看，该图集只是供参考使用；2、《住宅装饰装修工程施工规范》第6.3.3条不在建设部《关于发布国家标准》(建标[2001]266号）中所列明的强制性条文中。因此，上诉人提交的证据不能证明被上诉人在施工时必须按照上诉人主张的标准执行。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，一、关于上诉人要求被上诉人按照诉请的标准对涉案房屋进行修复是否有事实及法律依据的问题。住房城乡建设部于2013年5月13日发布的关于《住宅室内防水工程技术规范》的公告中，确定《住宅室内防水工程技术规范》中第4.1.2、5.2.1、5.2.4、7.3.6为强制性条文，必须严格执行，其中5.2.1的内容为“卫生间、浴室的楼、地面应设置防水层，墙面、顶棚应设置防潮层，门口应有阻止积水外溢的措施。”而《国家建筑标准设计图集：住宅卫生间》（14J914-2）第5.2.2条规定的内容为“卫生间楼、地面坡度不宜小于1%，楼、地面周边沿墙为最高，地漏表面为最低点，以保地面水排出，除地面需防水层外，淋浴墙面应设高度不小于1800㎜的防水层”该内容并不在前述强制性条文规定的内容范围内。建设部《关于发布国家标准》(建标[2001]266号）中明确第3.1.3、3.1.7、3.2.2、4.1.1、4.3.4、4.3.6、4.3.7、10.1.6为强制性条文，必须严格执行。上诉人主张的《住宅装饰装修工程施工规范》第6.3.3条关于防水层应从地面延伸到墙面，高出地面100㎜，浴室墙面的防水层不得低于1800㎜的施工要点不在前述确定的强制性条文范围内。因此，上诉人提出的修复标准均不是国家强制性规范标准，其要求被上诉人按照其提出的防水设计及施工要求进行整改、补做防水及修复的请求没有充分的依据，一审对此不予支持并无不当。 二、关于上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金、房屋空置租金、交通费、误工费等损失是否有事实及法律依据的问题。被上诉人交付的房屋符合双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的交付条件，涉案房屋的相关施工、监理、设计及建设单位在提交给桂林市建设工程质量监督站的确认函中，说明卫生间并无渗漏情况。因此，本案中，上诉人没有充分的证据证明涉案房屋存在渗漏水的质量问题致使上诉人无法正常居住使用涉案房屋的事实，其要求被上诉人支付相关损失没有充分的事实和法律依据。 综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2669元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　容　艳 审 判 员　　唐　勇 审 判 员　　郑　军 二〇二一年三月二十三日 法官助理　　*** 书 记 员　　***