安康铁路新元房地产开发有限公司、某某商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省汉中市中级人民法院

 

民事判决书

 

(2021)陕07民终1380号

 

上诉人（原审原告）:***，男，汉族，生于1976年6月，住陕西省汉中市汉台区。

委托诉讼代理人：佘欧洋，陕西益图律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁斌璐，陕西益图律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：安康铁路新元房地产开发有限公司，住所地：陕西省安康市，统一社会信用代码：91610900752124292E。

法定代表人：唐波，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：吴斌，陕西迪杰律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人安康铁路新元房地产开发有限公司（以下简称安康铁路房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2021)陕0702民初4552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、依法撤销汉中市汉台区人民法院(2021)陕0702民初4552号民事判决第一项，改判为被上诉人向上诉人支付逾期办理房产证违约金以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率即贷款市场报价利率上浮30%分段计算违约金86815.62元。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、合同违约金过低，不能匹配上诉人损失的动态变化。导致上诉人的利益遭受侵害持续时间再长，损害如何持续扩大，均只需向上诉人支付314.93元违约金，不符合法律的公平原则，也不利于督促被上诉人积极履行义务。且违约金过低不足以体现应具有的补偿性和惩罚性。2、案涉合同属于格式条款，排除了上诉人的主要权利。合同关于约定违约金的条款明显减轻了被上诉人的主要责任，应属无效条款。3、虽然上诉人无法举证因逾期办证所受损失，但该损失是客观存在的，具有不确定性。因被上诉人逾期办证的行为，导致上诉人户籍迁入、入学择校、房产出售等等权利都受到影响。这符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，即损失数额难以确定时，应按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从交房90日后开始至取得房产证之日止计算违约金。

安康铁路房地产公司辩称，1、合同约定优于法定，双方约定的迟延办证违约金是一个固定的数额，即使产生了损失也不能对抗合同的约定。如果合同擅自改动会造成社会的不稳定。2、物权的四个全能中，开发商迟延办证可能会影响到业主的处置权，但是业主完全可以买卖后再补办证。并且公司已经为上诉人办理了房产证，未实际影响到上诉人的物权全能。3、上诉人目前已经将房屋出售了，已无权就该房屋主张任何相关的权利。请求本院驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1、判令安康铁路房地产公司向其支付逾期因办理房产证产生的违约金，以房屋总价款314932元为基数，从2016年7月16日至2021年3月14日按中国人民银行同期贷款利率及贷款市场报价利率上浮30%分段计算违约金共计86815.62元；2、本案的诉讼费由安康铁路房地产公司承担。

一审法院认定事实：2013年12月3日，***与安康铁路房地产公司签订了《商品房预售合同》（经济适用住房），约定：***购买安康铁路房地产公司开发的铁路馨园小区第X号楼X单元XX室商品住宅房一套，建筑面积预测为108.71㎡，单价为2897元每平方米，总价314932元。合同签订后***付清了购房款314932元。合同约定商品房交付期限为2012年12月1日前。关于产权登记的约定为：安康铁路房地产公司应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由安康铁路房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。如因安康铁路房地产公司原因，***不能在规定期限内取得房地产权属证书的，***不退房，安康铁路房地产公司按已付房价款的0.1%向***支付违约金。2015年2月4日，***收房并向安康铁路房地产公司交纳了维修基金及房证代办费，2021年3月11日安康铁路房地产公司代办了***的房屋权属证书。

一审法院认为，本案争议的焦点在于诉讼时效问题及逾期办证违约金是否调整的问题。关于第一个争议焦点，本案的时效问题，现***主张的是逾期办证违约金，此权利为债权请求权，应适用诉讼时效的规定，但是本案安康铁路房地产公司是持续违约，即使适用时效规定，也只能抗辩以起诉之日起倒推3年之前期间的违约行为，对于2018年6月1日至2021年5月31日期间的违约行为时效抗辩不能成立。关于第二个争议焦点，双方合同中逾期办证违约金是固定金额即315元，此约定方法符合法律规定，现***认为约定的违约金过低请求调整，但是并没有证据证明因安康铁路房地产公司的违约行为给其造成的实际损失高于约定的违约金，故***应承担举证不能的责任，根据合同意思自治原则，对于本案合同中双方约定的违约金不予调整。遂判决如下：一、安康铁路新元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向***支付逾期办证违约金315元；二、驳回***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1970元，减半收取985元，由安康铁路新元房地产开发有限公司负担50元，由***自行承担935元。

本院二审期间，上诉人提交了证据：1、安居客馨园小区租房价格网页截图一张，显示该小区同类房屋租赁价格为1094元每月。证明如若被上诉人按照合同约定办理房产证，上诉人就能从2016年7月起至实际办证之日期间出租案涉房屋，这期间房租损失达62700元。2、2020年4月上诉人另行购买汉中旭泰房地产开发有限公司的房屋的收款收据复印件一份，银联刷卡小票四张以及房款发票两张。证明如果案涉房屋能按合同约定办理房产证，另行购房的房款就可以案涉房屋出售款进行支付，无需借款买房，上诉人要支付借款的利息损失。被上诉人质证：1、这些证据均不属于一审后发生的新证据，依法应不予采信。2、这些证据和本案均不具有关联性，都不能对抗合同的约定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、安居客馨园小区租房价格网页截图系打印件，无证据来源证明，不符合民事证据的形式要件，该证据的真实性不予采信。且其证明目的是确有房屋租金的损失，但上诉人并未举证其确实与他人签订了案涉房屋租赁合同，而因延迟办证致使上诉人无法出租房屋的事实。故该证据的证明目的不予采信。2、另行购房款的刷卡小票、发票真实性予以采信，收款收据系复印件不符合民事证据的形式要件，真实性不予采信。但上诉人另行购买房屋的款项是否举债付息与案涉房屋是否延迟办证之间不具有唯一对应关系，与本案不具关联性。故该证据的证明目的不予采信。另查明，本案涉房屋目前上诉人已经出售完毕，且上诉人自述案涉房屋系其首套住房，当时购买就是用于自住。一审查明的事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为案涉合同逾期办证违约金是否应当按照房屋总价款为基数，从2016年7月16日至2021年3月14日按中国人民银行同期贷款利率及贷款市场报价利率上浮30%分段计算。第一、合同行为遵从当事人的意思自治原则，本案涉合同明确约定了相关违约金的计算方法，合同当事人就应当受到相应条款的约束，这也是合同法的立法基石。第二、诚然，法律从公平原则考虑，也赋予了人民法院适当调整合同条款的权力，但这种权力只有在特殊情况下，且必须遵守严苛的法定主义。本案涉调整违约金的法律即《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，该两条法律均须当事人举证违约造成的损失，即主张权利的当事人应负该损失的举证责任。本案中，上诉人自述其购买案涉房屋就是用于自住使用，上诉人主张的租金损失并非真实的客观损失，系其假设出租的情况下论证的损失，不符合法律规定的客观损失的认定标准。上诉人主张的借贷另行购房款的利息支付因与案涉房屋是否延迟办证、是否出售得款之间不具有唯一对应性，亦不符合法律规定的客观损失认定的标准。故上诉人不能举证上述法律规定中的损失客观存在，就应当承担“举证不能”的法律后果。第三、《中华人民共和国合同法》四十条规定了格式合同条款无效的适用条件为提供格式条款一方“免除”其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的。本案中，案涉合同对于被上诉人逾期办证的违约责任有明确的条款规定，并不属于法律规定的“免除”其责任的情形，故本案不适用格式合同条款无效的法律规定。第四、上诉人提出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定来支持其上诉，该条款是房屋面积出现纠纷的法律规定，本案系逾期办证纠纷，故不适用于本案。综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1970元，由***负担。

本判决为终审判决。

 

 

审判长      刘新星

    审判员      曹建祥

    审判员      李  涛

 

 

 

二〇二一年十月十五日

 

法官助理    王雅泽

书　　记　　员　　　王  梦

 

 

 

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