中房京贸房地产开发有限公司、中国电子进出口有限公司商品房预售合同纠纷其他民事民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院 民事裁定书 （2021）最高法民申3744号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中房京贸房地产开发有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路产业基地办公楼420室-61。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京微因律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：中国电子进出口有限公司，住所地北京市海淀区复兴路17号A座（6-23层）。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京天同（三亚）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市天同律师事务所律师。 再审申请人中房京贸房地产开发有限公司（以下简称中房京贸公司）因与被申请人中国电子进出口有限公司（以下简称电子公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2020）最高法民终611号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 中房京贸公司申请再审称，原判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误，现有新的证据足以推翻原判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项申请再审，请求依法再审。理由如下：（一）缴纳住宅专项维修资金是办理房屋初始登记手续和转移登记的必要前提。依照《关于在交易和权属登记环节查验“北京市住宅公共维修基金专用收据”的通知》《北京市住宅专项维修资金管理办法》等相关规定,电子公司应当缴纳专项维修资金,否则房屋登记部门不予办理房屋登记手续。2018年8月28日北京规划和国土资源管理委员会、北京市住房和城乡建设委员会、北京市住房资金管理中心下发的《关于简化不动产登记程序推动住宅专项维修资金监管创新的通知》虽规定“当事人申请办理不动产登记,不再提交住宅专项维修资金交讫证明”，但经中房京贸公司和电子公司派员共同到住房公积金管理中心问询后确认专项维修资金依然必须缴纳。（二）中房京贸公司和电子公司签订的商品房买卖合同虽约定中房京贸公司协助电子公司办理转移登记，但前提条件是电子公司缴纳专项维修资金。电子公司作为案涉房产的购买人仍未缴纳专项维修资金，是中房京贸公司无法协助其办理案涉房产登记手续的根本原因,其应承担未能办理案涉房产转移登记手续的后果。（三）二审判决后，中房京贸公司委托第三方北京京琢联行房地产经纪有限公司对案涉房产的市值和租赁收益进行了市场调研，形成了《国海广场周边项目出售价格调研》《国海广场A座写字楼年租金价格走势说明》两份新证据，拟证明电子公司自购买案涉房产后，不仅未受任何损失，而且获益异常巨大。原判决错误行使裁量权损害中房京贸公司的合法权益，损害了公平正义原则。 电子公司提交书面意见称，（一）案涉房产未办理登记的根本原因是中房京贸公司恶意制造与案外人北京一商集团有限责任公司的产权纠纷，原判决认定中房京贸公司承担逾期登记办证的违约责任，认定事实和适用法律正确。（二）案涉房产登记不以交存专项维修资金为前提，且专项维修资金未交存的根本原因在于中房京贸公司。中房京贸公司提交的所谓新证据不足以推翻原判决。综上，原判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法驳回中房京贸公司的再审申请。 本院经审查认为，根据案件事实及法律规定，中房京贸公司的申请再审事由不能成立，理由如下： 根据原审查明，电子公司已依约向中房京贸公司支付案涉房产全部购房款701603173元,履行了其主要合同义务。依据双方签订的《北京市商品房预售合同》及其补充合同约定,在案涉房产交付之日起365天内中房京贸公司应当协助电子公司办理案涉房产的转移登记。案涉房产于2010年3月15日交付电子公司,依照合同约定中房京贸公司应当于2011年3月16日前协助电子公司办理完毕案涉房产转移登记。根据政府部门规定和公示的专项维修资金交存流程规定,购房人自行交存的,应由开发企业打印《专项维修资金交款通知》交给购房人,购房人持交款通知向银行交存资金。本案中,中房京贸公司在2019年8月才向政府部门申领了案涉房产的《专项维修资金交款通知》,但该交款通知原件至2019年10月时仍未向电子公司提供，中房京贸公司怠于履行应由开发企业承担的协助办理专项维修资金交存手续,是电子公司无法自行交存专项维修资金的原因之一。同时，2018年8月28日北京规划和国土资源管理委员会、北京市住房和城乡建设委员会、北京市住房资金管理中心下发的《关于简化不动产登记程序推动住宅专项维修资金监管创新的通知》规定“当事人申请办理不动产登记,不再提交住宅专项维修资金交讫证明”。根据上述规定，现阶段缴纳专项维修资金不是办理不动产登记的必要条件。即使如中房京贸公司声称“到住房公积金管理中心问询后确认专项维修资金依然必须缴纳”，根据上述答复住房公积金管理中心也仅仅是对于专项维修资金是否缴纳的回复，并非答复专项维修资金交讫证明是否是办理不动产登记的必要条件。因此，中房京贸公司主张因电子公司未缴纳专项维修资金是中房京贸公司无法协助其办理案涉房产登记手续的理由不能成立。 依据双方当事人的约定,如因中房京贸公司的原因,电子公司未能办理案涉房产转移登记的,自电子公司应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止,中房京贸公司按日计算向电子公司支付全部已付款万分之三的违约金,并于电子公司实际取得房屋所有权证书之日起30日内由中房京贸公司支付。由于按照当事人约定的标准计算出的违约金数额巨大，而违约金具有补偿性,其数额应以当事人因违约遭受的实际损失为基准。原判决综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,对违约金数额予以酌减，已保障了中房京贸公司的合法权益，适用法律亦无不当。中房京贸公司在申请再审期间提交《国海广场周边项目出售价格调研》《国海广场A座写字楼年租金价格走势说明》两份新证据拟证明电子公司自购买案涉房产后获益异常巨大，未受任何损失。经审查，中房京贸公司提交的北京京琢联行房地产经纪有限公司出具的《国海广场周边项目出售价格调研》《国海广场A座写字楼年租金价格走势说明》系其在二审程序结束后单方委托第三方对案涉房产的市值和租赁收益市场调研形成的说明，其提交的证据与本案无直接关联，亦不足以推翻原判决。 综上，中房京贸公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回中房京贸房地产开发有限公司的再审申请。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年七月二十二日 法官助理***书记员***婍