某某与中国电子进出口有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院 民事判决书 (2021)京0105民初17944号 原告：***，女，1963年8月4日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：***，北京市安和利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市安和利律师事务所律师。 被告：中国电子进出口有限公司，住所地北京市海淀区复兴路17号A座（6-23层）。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，1960年8月15日出生，汉族，住址北京市西城区。 第三人：北京同源房地产开发公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区二区102号。 法定代表人：***。 第三人：中国华诚集团财务有限责任公司，住所地北京市东城区大华路２号华诚大厦。 法定代表人：***。 原告***诉被告中国电子进出口有限公司（以下简称进出口公司）、第三人北京同源房地产开发公司（以下简称同源公司）、第三人中国华诚集团财务有限责任公司（以下简称华诚公司）房屋买卖合同一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员***独任审理，公开开庭进行了审理。***之委托诉讼代理人***、进出口公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。第三人同源公司、华诚公司经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：要求进出口公司继续履行《协议书》，进出口公司和同源公司、华诚公司共同协助办理北京市朝阳区小营路×号×号楼×室（以下简称涉案房屋）的所有权转移登记手续，将涉案房屋过户至原告***名下。事实与理由：2002年6月30日，我通过北京拍卖行以77.6万元价格拍得涉案房屋，并取得了北京市拍卖行出具的《拍卖成交确认书》。2002年7月4日，我向北京市拍卖行支付了全部购房款77.6万元及手续费38800元。2002年7月23日，我与进出口公司签订《协议书》，约定进出口公司为涉案房屋实际所有权人，同时收到了我支付的购房款，并在协议签订后为我办理产权划转手续。《协议书》签订后，进出口公司向我提供了同源公司与华诚公司于1995年12月4日签订的《北京市外销商品房预售契约》，约定由华诚公司从同源公司处购得涉案房屋，1995年11月30日之前将房屋交付给华诚公司。1996年4月19日，同源公司与华诚公司在北京市房屋土地管理局完成商品房预售预购登记。根据契约背书栏背书，华宸公司于1999年12月8日将涉案房屋转让给进出口给公司，并在北京市房屋土地管理局完成商品房预售预购转让登记。后我了解到因同源公司未能足额缴纳土地出让金，无法办理不动产登记手续。2014年1月13日，北京阳明广场项目被列为历史遗留房地产开发项目，现涉案房屋已经具备办理不动产登记手续条件。然时至今日，因同源公司和华诚公司已吊销，进出口公司亦不协助我办理涉案房屋不动产登记手续，严重损害了我方合法权益，特诉至法院。 进出口公司辩称：2002年，涉案房屋拍卖前，我公司严格遵守《拍卖法》规定，向拍卖行披露了房屋全部资料和信息，不存在刻意隐瞒欺骗等行为。拍卖行根据所拍房屋流转复杂、产权登记存在瑕疵、具有不确定性风险等因素，大幅调低了房屋起拍价格，仅以77.6万元拍卖并成交。与之对比，该房屋1995年第一次交易合同价格约240万元，1999年第二次交易为140.36万元。***参加竞拍及签订协议前，已获悉拍卖房屋背景情况并持有该房屋全部文件，对因开发商未足额缴纳土地出让金，导致房产证不能办理的后果是知情的，为以超低价获得拍卖房产，自愿承担产权过户不能之风险，是***自主选择。事实上，不考虑房产自身增值因素，***仅以原值三分之一价格获得涉案房屋，从而获取巨大收益。2002年至今已有十年，***从未找到我公司沟通涉案房屋产权登记事宜，更为提出任何主张，时至今日我公司也不知晓具体情况。《协议书》签订后，我公司安排***与开发商同源公司见面，并共同到北京市房屋土地局办理产权变更手续，因开发商未交纳出让金导致产权无法变更，故双方约定由***与同源公司签订正式《北京市外销商品房预售契约》并到房屋土地局办理产权划转手续，并未约定我方协助办理转移登记手续。我公司不是房屋产权人，也不是房屋开发单位，不具备产权登记或变更登记主体资格，根据相关规定，***可单方申请房屋转移登记或可直接为购房人办理房屋转移登记。故综上，应该驳回***全部诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2002年，***从北京市拍卖行通过拍卖方式购得北京阳明广场A座7层F室，2002年7月9日***支付房屋拍卖成交款77.6万元。2002年7月23日，乙方***与甲方进出口公司签订《协议书》，约定甲方拥有阳明广场甲座（×座）×层×室房产权，乙方是通过北京市拍卖行拍得该房产。乙方同意以77.6万元购买甲方上述房屋号产权。双方同意会同同源公司和北京市房屋土地管理局办理该房屋产权变更手续、并按国家规定向北京市房屋土地管理局各自缴纳相关的税费。由于该房屋原开发商同源公司已变更为北京华堂房地产开发公司（以下简称华堂公司），且华堂公司因未足额上缴北京市房屋土地管理局土地出让金。因此，房产证未能办理。原甲方与同源公司签署的《北京市外销商品房预售契约》撤销并到北京市房屋土地管理备案。同意由乙方与华堂公司签署正式的《北京市外销商品房预售契约》并到北京市房屋土地管理局办理产权划转手续。该房产及为乙方所有。 另查1，1995年12月4日，中国华诚财务公司作为买方与同源公司签订《北京市外销商品房预售契约》，中国华诚财务公司购买同源公司的北京阳明广场甲座7层F室的房屋，售价288611美元。1996年4月19日，上述预售契约在北京市房屋土地管理局进行了商品房预售预购登记。1998年1月25日，中国华诚财务公司更名为中国华诚集团财务有限责任公司即华诚公司。《北京市外销商品房预售契约》背书栏记载，1994年9月24日，转让人华诚公司与转受让人进出口公司协议，双方就转让北京阳明广场甲座×层×室达成一致，转让价格1403640元。1999年12月8日，华诚公司与进出口公司就转让事宜在北京市房屋土地管理局进行商品房预售预购登记。 另查2，2011年4月11日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》，载明：一、本通知所称历史遗留房地产开发项目是指，取得商品房预（销）售许可的楼栋，房屋竣工并基本符合建设工程规划许可条件，在房屋交付首位入住的购房人五年以后，由于开发企业营业执照被注销或被吊销后下落不明，相关购房入无法取撂房产证的房地产开发项目。二、对历史遗留房地产开发项目（以下简称开发项目）办理房屋登记前，市住房和城乡建设委在北京日报、北京晚报连续5日刊登公告，同时将公告内容在北京建设网上发布。三、开发项目的开发企业应在公告期满30日内到房屋所在区县房屋登记部门申请房屋初始登记、转移登记。逾期不申请登记，购房人可以单方申请房屋转移登记。已办理房屋初始登记的开发项目，购房人单方申请房屋转移登记的，开发企业初始登记或转移登记时提交的有关登记材料可以继续使用。四、未办理房屋初始登记的开发项目，建设工程竣工验收合格，属于商品房预（销）售许可证批准预（销）售的楼栋，可直接为购房人办理房屋转移登记手续；如有楼栋违反规期许可增建楼层或单元的，其符合规划许可部分可办理转移登记，违反规划许可增建的楼层或单元，在规划主管部门未处理前，不予办理房屋转移登记。未取得建设工程竣工验收合格证明的楼栋，可以每幢商品楼为单位，由业主委员会或者相关购房人推荐代表委托有资质的房屋安全鉴定机构出具安全鉴定证明或者委托有资质的工程质量检测机构出具建筑结构主体检测结果符合设计要求的证明，相关费用由房屋登记申请人承担。2014年1月13日，北京市住房和城乡建设委员会将涉案房屋所在阳明广场项目列为历史遗留房地产开发项目。 另查3，北京市公安局朝阳分局大屯派出所出具《证明》，载明：我辖区北京市朝阳区小营路×号阳明广场小区，原地址为北京市朝阳区小营路×号阳明公寓×座、×座与朝阳区小营路×号甲座、乙座，现户籍管理统一地址为北京市朝阳区小营路×号×号楼、×号楼，其三个地址系同一地址。 另查4，同源公司和华诚公司均已被吊销营业执照。 庭审中，***提交证据居住证明、热水费、燃气费等证据证明已实际居住在涉案房屋。进出口公司对此不持异议。 本院认为：据已查明事实，涉案房屋系华诚公司自同源公司处购买，后华诚公司又将该房屋转让给进出口公司，上述房屋转让均进行了预售备案登记。2002年，***通过拍卖方式自进出口公司购买涉案房屋，后***实际使用涉案房屋。阳明广场项目因历史遗留问题，致使涉案房屋一直未能办理房屋产权证。现***要求进出口公司继续履行《协议书》并要求进出口公司、华诚公司、同源公司共同协助办理涉案房屋产权证，虽进出口公司抗辩***对涉案房屋情况知情并自愿承担风险且《协议书》中并未约定其过户义务，此前确因历史遗留问题导致涉案房屋无法办理产权证，但为解决相关遗留问题，政府相关部门也出台文件，而且作为房屋买卖合同的购房人而言取得房屋产权系买卖合同项下主要权利。现***要求进出口公司、华诚公司、同源公司协助将涉案房屋过户至其名下，合法有据，本院予以支持，但应按照顺序依次过户，***自愿承担过户相关税费。现华诚公司、同源公司经本院依法公告传唤未到庭应诉，视为放弃答辩和举证质证权利，本案依法缺席判决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、第三人北京同源房地产开发有限公司于本判决生效之日七日内将位于北京市朝阳区小营路×号×号楼×室房屋过户至第三人中国华诚集团财务有限责任公司名下； 二、第三人中国华诚集团财务有限责任公司于本判决生效之日七日内将位于北京市朝阳区小营路×号×号楼×室房屋过户至被告中国电子进出口有限公司名下； 三、被告中国电子进出口有限公司于本判决生效之日七日内将位于北京市朝阳区小营路×号×号楼×室房屋过户至原告***名下。 公告费560元，由原告***负担（已交纳）；案件受理费11560元，由原告***负担（已交纳）。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审判员*** 二〇二一年九月二十四日 书记员***