中国电子进出口有限公司与中房京贸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院 民事判决书 （2020）京0108民初17334号 原告：中国电子进出口有限公司，住所地北京市海淀区复兴路17号A座（6-23层）。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市恒达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市恒达律师事务所律师。 被告：中房京贸房地产开发有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路产业基地办公楼420室-61。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市中盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，中房京贸房地产开发有限公司员工，住北京市海淀区复兴路17号。 原告中国电子进出口有限公司（以下简称中电总公司）与被告中房京贸房地产开发有限公司（以下简称中房京贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中电总公司之委托诉讼代理人***、***与被告中房京贸公司之委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中电总公司向本院提出诉讼请求：1、要求中房京贸公司向我公司支付逾期交房违约金85814032元；2.本案诉讼费由中房京贸公司承担。事实和理由：2007年4月30日我公司与中房京贸公司签订《协议书》及合同编号分别为（2007）中房电补充字第001-2号、001-3号、001-4号的三份《补充协议书》，约定我公司购买中房京贸公司正在开发的公主坟综合商业大厦项目A座写字楼（以下简称A座写字楼），面积约41500平方米，车位252个。中房京贸公司承诺于2008年12月31日前完成A座写字楼的所有建筑施工建设，满足协议约定的建设、装修标准，并将A座写字楼交付给我公司。2007年12月12日我公司与中房京贸公司签订《补充协议书》，合同编号为（2007）中房电补充字第001-5号，协议约定我公司增加购买A座写字楼一层和二层大堂约1568.6平方米的面积，总价款为5000万元。2008年6月24日，我公司与中房京贸公司签订《北京市商品房预售合同》，约定我公司购买A座写字楼6层-23层，房屋总价款为739413260元。同日，我公司又与中房京贸公司签订《协议书》，合同编号为（2008）中房电字第002-1号，约定我公司购买A座写字楼地上首层、二层全部面积，房屋建筑面积为1539.23平方米，以及地下车位7个，总价款为5000万元。按照双方签订的《北京市商品房预售合同》的约定，中房京贸公司应于2008年12月31日前交付房屋。若中房京贸公司逾期交房则应以我公司已付购房款为基数，按照日万分之四的标准向我公司支付逾期交房的违约金。2011年3月24日我公司与中房京贸公司签订《备忘录》，双方共同确认逾期交房违约金计算至2010年3月15日止，中房京贸公司逾期交房332天，其应以64619万元为基数，按照万分之四的标准向我公司支付逾期交房的违约金85814032元。经我公司多次催款，中房京贸公司拒绝履行支付逾期交房违约金的义务，故我公司向法院提起诉讼。 中房京贸公司辩称，第一，中电总公司对本案所涉房屋的建设施工提出多项设计变更要求，致使本案房屋的施工工程量大幅增加，我公司已经告知中电总公司对设计变更导致的工期延误不应由我公司承担逾期交房的责任，工期应当相应顺延。中电总公司主张我公司应支付逾期交房违约金的依据是2011年3月24日双方签订的《备忘录》，该文件中明确记载，逾期交房的天数属于双方未协商一致的内容，原因在于双方对中电总公司提出设计变更导致的工期延误天数未达成一致意见，我公司从未放弃从总天数中扣除因中电总公司提出设计变更要求导致工期延误天数的权利。第二，对于因中电总公司提出设计变更要求导致工程量增加，工期延误的具体情况，根据我方提供的证据，可分为9大项，包括：1、中电总公司对电梯提出设计变更要求，导致工期延误，应顺延交房时间，此变更包括新增观光梯一部、提升高度、增加电梯停层，调整群控方式、要求使用进口部件等原因。新增观光梯需变更设计，在已完成的楼板上开洞，补做观光梯的基础及混凝土结构柱等，导致施工期延长。提升高度增加停层导致电梯顶板修改，对核心孔、核心墙改造，并增加洞孔。使用进口部件使得电梯招投标严重滞后，供货时间延长，最终导致电梯安装延误，工期延长。2、中电总公司对空调提出设计变更，对风机盘管选型的变更，导致工期延误，应顺延交房时间，我方不承担此项变更导致的逾期交房的责任。包括A座二层全空调系统变更为新风系统加风机盘管，致使要在已完成楼板上开洞，后续要补做观光梯的基础等事项，拆改按照原设计方案已经完成的空调系统管路，并对已完成安装设备进行拆除和清理。中电总公司要求把一、二层的空调机房合二为一，导致已经砌筑的空调机房要先拆除，再按照中电总公司的要求重新砌筑。3、中电总公司就消防栓门管井门提出设计变更要求，由于返工和重新加工导致工期延误，应顺延交房时间，我方不承担此项变更导致的逾期交房的责任。包括，中电总公司对A座管井门的颜色进行变更，造成我方要拆除部分已经完成的管井门并需要返还厂家重新喷漆并由施工单位对拆除的洞口进行补墙。中电总公司对于消防栓箱的不锈钢箱门提出变更，造成箱门制作和安装周期都延长，施工工期延误。4、中电总公司就配电箱提出设计变更要求，造成工期延误，包括：配电箱设计更改，造成预留的配电箱洞口需要按照变更后的配电箱尺寸进行二次拆改，墙体也要剔除管线，增加出线管等装置，导致工期延长。5、中电总公司对地面做法提出设计变更，导致工期延误，包括对A座7-22层办公区域地面的做法进行变更，导致按原设计已完成地面需要拆除和清运，按照变更后的要求进行施工，后续墙体抹灰、刮腻子、刷涂料等工作全部延期，地面铺砖的设计变更，导致工程量增加，工期延长。6、中电总公司对外窗护栏的材质和做法提出设计变更，造成我公司要对原设计完成的护栏拆除清运，并按变更后的不锈钢护栏重新加工安装，导致工期延误。7、中电总公司对A座23层行政层进行布局调整，更换图纸，也相应造成了工期延误。8、中电总公司对购买的A座室内净高提出变更要求，导致原设计现浇钢筋混凝土梁板结构无法满足变更后的净高要求，A座原设计需变更为现浇预应力混凝土空心楼板，导致工期延误。9、因中电总公司提出上述设计变更要求，导致2009年12月21日我方与相关方完成了四方验收后，需对部分设计变更后的事项进行整改，对整改导致的工期延误期间，我方不承担逾期交房的违约责任。上述9项导致工期延误，简单累计天数共计587天，并结合穿插作业天数进行扣除，我方已经对因涉及变更导致工期延误的天数申请司法鉴定，具体天数应当扣除穿插作业天数，我方认为应当参考鉴定机构对此的鉴定结论。第三，《备忘录》中约定的违约金标准即每逾期一日万分之四的标准，过分高于我方延期交房给中电总公司造成的损失，我方请求法院予以相应减少。第四，中电总公司提出设计变更导致延期交房，也给我公司造成了相应的损失，我方的损失及费用应当在违约金中予以扣除。综上所述，我公司不应向中电总公司支付逾期交房违约金，中电总公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 公主坟综合商业大厦项目位于北京市海淀区复兴路17号公主坟环岛东北角，项目规划总建筑面积259958平方米，该项目由四栋单体建筑（A、B、C、D座）及将A、B、C、D座相连的五层裙房组成。涉案的为其中A座写字楼，用途为办公，属钢筋混凝土框筒结构体系，建筑层数为地上23层，规划建筑面积（首层大堂及六至二十三层）约为41500平方米。 一、合同签订及履行情况 2007年4月30日，中房京贸公司（甲方）与中电总公司（乙方）签订了2007年《协议书》，及合同编号分别为（2007）中房电补充字第001-2号、001-3号、001-4号的三份《补充协议书》。双方约定：甲方正在开发建设公主坟综合商业大厦项目，商品房预售手续正在办理过程中，乙方向甲方预先定购该项目A座写字楼。2007年《协议书》第七条对A座写字楼外墙装修及楼内精装修标准作出约定，约定对施工单位的选择、设计施工图纸的确定、主要材料、材型的选用，甲方应当事先征得乙方同意。第八条对于系统配置和设备标准作出约定，约定系统配置、布局方案在最终实施前，应事先征得乙方同意。中央空调系统使用开利或同等档次国际知名品牌系统，型式：风机盘管加新风系统（开利或同等档次国际知名品牌产品）。电梯使用上海三菱或同等档次国际知名品牌产品，电梯11部，均为群控组合，电梯的选型、方案设计及最终安装实施均应事先征得乙方同意，同时，甲方委托乙方负责采购招标。第十六条对于甲方设计变更作出约定：甲方认为需变更A座写字楼精装修、机电设备、管线等系统安装方案的，必须书面征得乙方同意。如乙方发现甲方未经同意变更，乙方有权要求甲方立即改正。第十八条对于乙方设计变更作出约定：项目建设过程中，在满足工程质量要求、对工程工期、造价无重大影响的前提下，乙方可以根据自己的需要，有权对A座写字楼的功能设计进行修改调整。在精装修、机电设备、管线等系统安装过程中，乙方提出方案变更的，在满足工程质量要求，对工程工期、造价无重大影响的情况下，甲方应当积极配合，根据乙方意见予以调整。对于乙方提出的A座写字楼功能、装修、布局方案包括由此引起的设备、管线、系统的修改调整，每次变更设计造成施工相关费用金额在二万元以内的，该部分费用由甲方承担。关于交易价格及资金支付、结算，双方在第二十四条至第二十六条约定：A座写字楼地上建筑面积每平方米17465元，暂按41500平方米计算，总价款约72480万元。协议签订生效后支付20%，计14496万元；工程施工形象进度至5层裙房顶板完成支付10%，计7248万元；工程施工形象进度至主体结构封顶、甲方办妥商品房预售许可证、双方签署正式商品房预售合同后支付40%，计28992万元；工程施工形象进度至外立面装修工程结束支付15%，计10872万元；竣工验收并达到交付条件、标准，办理完毕交接手续后支付10%，计7248万元；在乙方取得A座写字楼房地产权属证书5日内，乙方根据房产证书确定的A座写字楼的产权登记面积与甲方进行最后决算，乙方在扣除500万元质量保证金后，将余款一次性支付给甲方；在乙方接收A座写字楼18个月后，乙方根据保修情况与甲方结清全部款项。甲、乙双方确认：A座写字楼地上建筑面积每平方米17465元的交易价格已包含全部计划、土地、配套、规划、勘察、设计、建设、装修、系统、设备、测绘、报检、管理、销售等按国家及北京市有关规定应当由开发商负担的全部各项费用、税金以及中央空调的调试、供水、供电等费用，即除A座写字楼房屋产权、土地使用权过户依法应当由乙方交纳的税、费外，乙方不再承担任何费用和税金。 2007年12月12日，中房京贸公司（甲方）与中电总公司（乙方）在双方已经签订2007年《协议书》的基础上，根据项目进展情况，应甲方提议，就乙方增加购买A座写字楼部分面积以及由此变更2007年《协议书》相关条款，签订编号为（2007）中房电补充字第001-5号《补充协议书》，协议约定甲方以5000万元总价向乙方出售A座写字楼一层、二层建筑面积约1568.6平方米的房产，同时对2007年《协议书》有关交易价格、资金支付、结算条款作出如下变更：总价款约77480万元；工程施工形象进度至主体结构封顶、甲方办妥商品房预售许可证、双方签署正式商品房预售合同后支付20%，计15496万元；工程施工形象进度至外立面装修工程结束支付15%，计11622万元；竣工验收并达到交付条件、标准，办理完毕交接手续后支付10%，计7748万元。本补充协议签订生效之日起3个工作日内，乙方向甲方支付16996万元，包括原总价款72480万元的20%，计14496万元，此次交易总金额5000万元的50%，计2500万元。 2008年6月24日，中房京贸公司（出卖人）与中电总公司（买受人）签订了合同编号为Y639109的《北京市商品房预售合同》（以下简称2008年《预售合同》），第三条约定：该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上23层，签订本合同时，所在楼栋的建设工程进度状况为结构封顶。第五条约定：该商品房建筑面积单价每平方米17465元，房屋总价款739413260元。合同第十一条约定：出卖人应当在2008年12月31日前向买受人交付商品房。合同第十三条逾期交房责任条款约定：逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金。合同附件五对于交易价格的包含事项与2007年《协议书》的相关约定一致。关于付款期限，合同附件五约定：合同签订当日支付36240万元，本合同签订后1周内支付总价款73941万元的20%，计14788万元，工程施工形象进度至外立面装修工程结束支付15%，计11091万元；竣工验收并达到合同约定的交付条件、标准，办理完毕交接手续后支付10%，计7394万元；买受人取得A座写字楼房地产权属证书5日内，买受人根据房产证书确定的A座写字楼的产权登记面积与出卖人进行最后决算，买受人在扣除500万元质量保证金后，将余款一次性支付给出卖人；买受人在接收A座写字楼18个月后，根据保修情况与出卖人结清全部款项。合同附件六是装饰和设备标准的约定。第一条约定了A座写字楼外墙装修及楼内精装修标准，同时约定对施工单位的选择、设计施工图纸的确定、主要材料、材型的选用，出卖人应当事先征得买受人同意。第二条约定了系统配置和设备标准，同时约定系统配置、布局方案在最终实施前，应事先征得买受人同意。关于空调，双方约定：中央空调系统使用开利品牌系统，风机盘管加新风系统（开利或同等档次国际知名品牌产品）。关于电梯，双方约定：电梯使用通力产品，电梯11部，包括客梯9部，消防梯2部，以上电梯均为群控组合。第四条约定：在本合同履行期内，合同双方就装修、设备等协商变更、增加部分的费用，由双方以备忘录的形式予以明确，在双方最终结算购房款时，一并结算。 2008年6月24日，中房京贸公司（甲方）与中电总公司（乙方）签订了合同编号为（2008）中房电字第002-1号《协议书》（以下简称2008年《协议书》），约定：乙方向甲方预先定购A座写字楼商业用房地上首层房产、第二层房产及7个地下车位，地上商品房建筑面积1539.23平方米，以上交易总价5000万元。交易价格的包括事项，与2007年《协议书》相关约定一致。双方明确：乙方已向甲方支付2500万元，剩余2500万元，工程施工形象进度至外立面装修工程结束支付总价款的10%，计500万元；取得预售许可证后支付总价款的10%，计500万元；交付后支付总价款10%，计500万元；乙方取得权属证书后，扣除50万元质量保证金，将余款一次性支付甲方；乙方接收房产18个月后，根据保修情况结清全部款项。双方还约定：中央空调系统使用开利品牌系统，风机盘管加新风系统（开利或同等档次国际知名品牌产品）。电梯11部，使用通力产品，包括客梯9部，消防梯2部，以上电梯均为群控组合。对于设计变更，与2007年《协议书》相关约定一致。 2010年3月15日中房京贸公司向中电总公司交付了涉案A座写字楼的全部房屋。中电总公司已经按照2008年《预售合同》和2008年《协议书》的约定，支付了除最后按A座写字楼的产权登记面积进行最后决算外的其余全部房款。2012年9月14日，中电总公司向中房京贸公司支付了2008年《预售合同》项下的500万元质保金和2008年《协议书》项下的50万元质保金。 2011年3月24日，中电总公司（甲方）与中房京贸公司（乙方）为解决A座写字楼交接的相关遗留问题签订了《备忘录》。第一部分，就部分已经达成一致的问题予以确认，其中第二方面逾期交房的违约责任条款项下有如下内容：1、依据Y639109合同约定，乙方应在2008年12月31日交付。2、奥运限行及国庆限行顺延，应免责106天（2008.7.1-2008.9.20计82天，2009.9.15-2009.10.8计24天）因此相应顺延106天，交房日期延至2009年4月17日。3、甲乙双方确认逾期交房违约金计算至2010年3月15日止，乙方逾期天数至多为332天。4、乙方应付违约金：64619万（已付房款）×逾期天数×万分之四。第二部分，首先明确：目前双方还有以下内容暂时未能达成一致，有待后续进一步商谈。然后罗列了七个方面的内容，其中第三个方面“逾期交房的违约责任”条款中有如下内容：乙方认为，由于施工过程中甲方向乙方提出多次设计变更的要求，导致施工过程有所延误，合计并减去叠加后，约255天。乙方认为这部分施工延误不应由乙方承担逾期交房的违约责任，而应按期顺延交房时间。详细事项包括：1、2007年8月，修改无梁空心预应力楼板，增加施工难度，工期拉长，延误90天；2、2007年10月，修改A座电梯高低区设置，更改原设置，延误30天；3、2007年10月，A座电梯招标延误，影响A座总工期，延误75天；4、2007年11月，设计修改导致工期延误35天；5、2008年5月，更改消火栓门和管井门，消防箱确认严重滞后，造成土建、消防返工，延误60天；6、2008年6月，A座写字楼7-22层更改为水泥砂浆抹面，造成多处返工，延误工期65天；7、2008年1月，A座大堂增加的观光梯，整改土建工程，由此导致工期延误35天；8、2008年1月，A座空调系统变更为新风系统加风机盘管，由此导致工期延误40天；9、2008年7月，A座配电箱设计更改导致工期延误60天；10、2008年12月，A座精装修工程施工图纸未能按期提供，导致工期延误，持续；11、2009年4月，A座写字楼风机盘管温控器由于选型未能及时到位，造成工期延误30天；12、2009年5月，A座外墙增加护栏，由于大样图到位严重滞后并造成工期延误45天；13、2009年，A座顶层行政层图纸更换，施工延误60天；14、A座大堂结构修改，修改已出地面柱、二层走道板，延误45天。甲方认为，乙方索赔工期的程序应是：乙方预计要延期时，应向甲方发出延期的书面文件，甲方、监理公司签字确认后乙方施工。乙方完成相应部分工作后，实际延期天数需再次得到甲方、监理公司签字确认。现乙方未能提供相应的法律文件，甲方无法确认上述延误工期。由于施工延误天数双方未能达成一致，因此此部分预期交房天数的扣减，有待双方商讨后确定。 二、关联案件情况 2019年1月3日中房京贸公司向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）提起诉讼，诉讼请求：一、中电总公司向中房京贸公司支付因设计变更增加的工程造价费用43282610.97元，其中包括：1.A座写字楼修改设计费125万元；2.由现浇钢筋混凝土有梁楼板变更为现浇预应力混凝土空心楼板结构增加的费用28749139元；3.管井门颜色变更增加的费用127842.67元；4.7-22层地面做法变更增加的费用1338912.14元；5.A座冷却塔设计变更增加费用498256.2元；6.租赁、降效费用5709450元；7.电梯五大主要部件使用进口部件而增加的费用1236720元；8.电梯停层变更增加的费用66100元；9.电梯由单一群控改高低区群控而增加的费用104847.60元；10.二层空调系统变更为新风系统加风机盘管增加的费用1201160元；11.因增加观光电梯进行配套施工而增加的费用50000元；12.风机盘管温控器型号变更增加费用271338元；13.外窗护栏变更增加费用1925000元；14.配电箱变更增加费用650485.36元；15.消火栓门变更增加费用103360元。二、请求法院判决中电总公司向中房京贸公司支付因设计变更导致工期延误255天而增加的工期延误费用11671669.28元，其中包括：1.建设单位费用266875元；2.施工单位费用5519288.85元；3.周转材料费用2436355.17元；4.零星设施费用668000元；5.第三方费用3148080.94元；（注：由有梁楼板变更为现浇预应力混凝土空心楼板结构工期延误162天、调整空调机房位置工期延误40天、管井门颜色变更工期延误65天、配电箱变更工期延误70天、A座二层设计变更工期延误40天、屋顶机房外窗改造工期延误20天、7-22层地面变更工期延误65天、外窗护栏材质和做法变更工期延误60天、风机盘管温控器变更工期延误25天、消防栓箱门变更工期延误10天、A座写字楼23层行政层调整工期延误10天、电梯招标滞后延误20天、电梯变更工期延误205天。上述扣除平行施工天数后，实际延误总工期天数为255天。）三、请求法院判决中电总公司向中房京贸公司支付因奥运国庆停工导致工期延误106天而增加的人工窝工及机械闲置费用8105484.57元（该延误天数已由双方一致确认，本次未计入鉴定范围），其中包括：1.建设单位费用119250元；2.施工单位费用3667052.39元；3.周转材料费用3407652.14元；4.零星设施费用200575.56元；5.税金及财务费用710954.49元。四、请求法院判决中电总公司向中房京贸公司支付逾期付款利息，以63059764.82元为基数，自2010年3月16日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（暂计算至2019年12月25日的利息为36121859.45元）。五、请求法院判决本案诉讼费、鉴定费由中电总公司承担。2019年12月30日，一中院作出（2019）京01民初21号民事判决书，判决：一、中电总公司于本判决生效后十五日内向中房京贸公司支付设计变更增加的费用4068278.02元；二、中电总公司于本判决生效后十五日内向中房京贸公司支付工期延误增加的费用300万元；三、驳回中房京贸公司的其他诉讼请求。中房京贸公司与中电总公司均不服上述判决，向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）提起上诉，北京高院于2020年4月30日作出（2020）京民终79号民事判决书，“驳回上诉、维持原判”。上述判决已发生法律效力。 （2019）京01民初21号民事判决书中对于中房京贸公司主张的因设计变更增加工程造价费用的项目作出如下认定： 1.关于现浇预应力混凝土空心楼板结构施工增加的造价费用是否应由中电总公司负担问题。首先，关于现浇预应力混凝土空心楼板结构是否为原设计，中房京贸公司主张A、B、C座均为现浇钢筋混凝土梁板结构，为实现A座写字楼6-23层楼内净高不低于2.9米，才将原设计改为现浇预应力混凝土空心楼板结构，但中房京贸公司与北京设计院于2006年所签订的《北京市建设工程建筑设计合同》附表列明的中房京贸公司应以书面形式提交的已有结构鉴定报告、已有结构现场测绘图纸内容中就已包括预应力混凝土构件等，对此，中房京贸公司未作出合理解释。其次，因中房京贸公司主张系中电总公司在签订合同后提出了A座写字楼6-23层楼内净高不低于2.9米的设计变更要求，中房京贸公司应对此承担举证义务。在2007年《协议书》未对净高不低于2.9米进行约定，亦未写明采用现浇预应力混凝土空心楼板结构的施工工艺的情况下，中房京贸公司在本次诉讼中所补充提交的证据材料显示2007年5月4日其已发出要求将A座标准层由现浇钢筋混凝土梁板结构变更为现浇预应力混凝土空心楼板结构的函件，此时距离中房京贸公司与中电总公司签订2007年《协议书》仅间隔3天，且此3天全部为法定节假日，无法推定中电总公司在此期间提出过净高不低于2.9米的要求。退一步讲，即使中电总公司提出了A座写字楼6-23层净高不低于2.9米的要求，且确认将原设计的现浇钢筋混凝土梁板结构变更为现浇预应力混凝土空心楼板结构，在增加了如此大额施工费用的情况下，中房京贸公司不按双方约定向中电总公司发函件要求确认，亦未在《备忘录》中提及，与常理不符，且中房京贸公司曾向中电总公司发函自愿承担因此产生的500万元窝工费。综上，中房京贸公司提交的证据，未达到高度盖然性，不足以证明中电总公司在签订合同后提出了净高不低于2.9米的设计变更要求，其主张中电总公司负担现浇预应力混凝土空心楼板结构施工所增加造价费用的诉讼请求，本院不予支持。 2.关于二层空调系统变更为新风系统问题，A座写字楼125万元修改设计费产生时间为2007年10月16日，而中电总公司与中房京贸公司签订第001-5号《补充协议书》购买A座写字楼二层的时间为2007年12月12日，125万元修改设计费发生在前，购买A座写字楼二层的时间在后，中房京贸公司主张125万元修改设计费的设计变更包含二层空调系统变更，与事实明显相悖。关于二层空调系统变更为新风系统，因双方在第001-5号《补充协议书》已明确约定中央空调系统采用风机盘管加新风系统，故该项变更费用已包含在交易价格中，中房京贸公司要求中电总公司负担二层空调系统变更费用，与合同约定不符，本院不予支持。 3.关于配电箱变更增加的费用问题，因中电总公司认可此项费用，共计650485.36元，本院予以确认。 4.关于管井门颜色变更问题，中电总公司对管井门颜色提出的具体要求，属于设计变更内容，在该施工完成后，经鉴定确定的该费用29907.51元应由中电总公司承担，本院对中房京贸公司该项主张的数额合理部分予以支持。 5.关于A座写字楼7-22层地面做法变更问题，中电总公司通过多个函件对地面做法进行明确，其虽不认可收到中房京贸公司主张此项费用的函件，但该项设计变更系中电总公司提出，鉴定得出的141991.95元，应由中电总公司承担，本院对中房京贸公司该项主张的数额合理部分予以支持。 6.关于A座写字楼冷却塔和租赁、降效费用问题，中房京贸公司未能证明是否发生了设计变更或属于设计变更内容，亦未能提供相应资料证明相应费用发生，鉴定机构无法计算得出相应数额，本院对中房京贸公司上述两项主张均不予支持。 7.关于电梯使用进口部件费用是否应由中电总公司负担问题，2007年《协议书》第八条虽然约定电梯使用上海三菱或同等档次国际知名品牌产品，但并不能理解为一定使用进口部件，中电总公司因提出主机、门机、控制柜、安全阀、限速器五大主要部件使用进口部件，导致费用增加超过2万元，故中房京贸公司要求中电总公司支付因电梯使用进口部件而增加的费用，有事实根据，应予支持。因电梯使用进口部件而增加的具体费用，鉴定报告按照进口部件与国产部件之间的差价得出的增加费用，具有合理性，本院予以采纳并确定此费用为830095.2元。 8.关于电梯增加停层费用、将A-KT6号电梯改为无障碍电梯费用是否应由中电总公司负担问题，中电总公司先后发函对A座电梯提出了提升高度、11部电梯二层增加停站、3号电梯在3.4.5层增加停站等要求，中房京贸公司为此与通力电梯有限公司商谈后确定增加66100元，此费用应由中电总公司负担，本院对中房京贸公司该项主张予以支持。 9.关于电梯群控费用是否应由中电总公司负担问题，根据双方2007年《协议书》和2008年《预售合同》约定，电梯11部均为群控组合，故电梯群控费用应包含在交易价格当中，且中房京贸公司在发给中电总公司的函件中未提到群控需要增加费用，中房京贸公司起诉要求中电总公司另行负担电梯群控费用，无事实根据，本院不予支持。 10.关于因增加观光电梯进行配套施工增加的费用问题，中电总公司与中房京贸公司的多个来往函件表明，中电总公司提出增加一部观光电梯的设计变更要求，中房京贸公司向中电总公司就配套施工增加的费用和电梯采购、安装费用进行了报价，观光电梯虽未由中房京贸公司进行安装，但中房京贸公司实施了相应配套施工，由于该改造为隐蔽工程，无法直接通过鉴定得出，中房京贸公司主张增加的50000元有相应函件佐证，且具有合理性，本院予以支持。 11.关于风机盘管温控器、外窗护栏、消火栓门费用问题，因中电总公司对中房京贸公司主张的此三项金额均予以认可，本院对此予以确认，其中，风机盘管温控器费用为271338元、外窗护栏费用为1925000元、消火栓门费用为103360元。 （2019）京01民初21号案件中，关于中房京贸公司申请鉴定的相关问题。 判决书载明：审理中，依中房京贸公司申请，对其变更诉讼请求前所主张的A座写字楼建设施工过程中因中电总公司提出变更指令而增加的费用123404731.86元的全部对应项目启动鉴定，经法院摇号确定由北京润恒金工程咨询有限公司（以下简称鉴定机构）对中房京贸公司的申请进行鉴定。启动鉴定后，中房京贸公司仅能提供A座办公楼竣工图，无法提供A座办公楼的原始设计图纸，鉴于直接进行估算误差过大，可以与A座办公楼进行对比的仅有B座办公楼竣工图纸，参考北京设计院相关意见，本院决定参照B座办公楼竣工图与A座办公楼竣工图进行对比鉴定工程量。鉴定机构于2019年12月16日向本院出具《工程造价鉴定意见书》，针对双方异议，于2019年12月23日出具《工程造价鉴定意见书》的意见回复，并得出最终鉴定意见：1.修改设计变更发生工程费用：1.1梁板结构与预应力结构费用差额15262279.25元。1.2其他设计变更费304693.88元；1.2.1调整管道井门颜色29907.51元，1.2.27-22层地面做法设计变更141991.95元，1.2.3A座冷却塔设计变更，无资料，无法计算，1.2.4A座卫生间洁具蹲便改为坐便132794.42元，1.2.5租赁、降效及钢筋作废，无资料，无法计算。2.电梯用进口部件830095.2元。3.电梯增加停层66100元。4.电梯群控费用造价为104847.6元。5.二层结构施工68891.98元；5.1拆除二层大堂东、南、北三面实体墙改为护栏，大堂南侧玻璃到顶35771.62元，5.2二层空调系统变更为新风系统加风机盘管33120.36元。6.观光电梯造价为270000元。三.工期延误255天增加费用9170766.05元。审理中，鉴定人依中房京贸公司申请出庭，庭审中明确以下内容：1.A座写字楼由现浇钢筋混凝土梁板结构改为现浇预应力混凝土空心楼板结构的设计变更金额，鉴定机构应依据A座竣工图纸与A座原始设计图纸进行对比计算得出，由于中房京贸公司无法提供A座原始设计图纸，经与法院沟通后，参考北京设计院意见，以B座竣工图为参考计算得出；2.鉴定机构不对工期延误天数进行鉴定，只对延误费用作出相应鉴定意见，本次鉴定的延误费用是依据中房京贸公司提供证据所列明的天数进行计算；3.电梯使用进口部件的数额是根据市场询价得出国产部件与进口部件之间的差价；4.鉴定中，场外租赁费用的相关资料曾与中房京贸公司电话联系提供，但中房京贸公司未提供。 （2019）京01民初21号案件中关于因设计变更导致的工期延误费用是否应由中电总公司负担问题。 润恒价鉴（2019）014号工程造价鉴定意见书中对于涉案工期延误费用计算开列了计算明细，具体情况如下：A座总工期延误255天，延误产生费用9170766.045元。（一）A座5层以上结构施工，单项延误162天，工期差值162天，延误产生的费用5826133.72（包含1、A座6层及以上结构施工，单项延误162天、工期差值162天）；（二）A座二次结构，单项工期延误235天，工期差值50天，延误所产生的费用1798189.42（包含2、调整A座空调机房位置，单项工期延误40天；3、管井门颜色变更，单项工期延误65天；4、配电箱变更，单项工期延误70天；5、A座二层设计变更，单项工期延误40天；6、屋顶机房外窗改造，单项工期延误20天，以上各项合计工期差值50天）；（三）A座地上内装修，单项工期延误190天，工期差值43天，延误所产生的费用1546442.9（包含7、写字楼7-22层地面做法变更，单项工期延误65天；8、外窗护栏材质和做法变更，单项工期延误60天；9、风机盘管温控器变更，单项工期延误25天；10、A座消防栓箱不锈钢箱门变更，单项工期延误10天；11、A座写字楼23层行政层进行调整，单项工期延误10天；12、电梯招标滞后延误，单项工期延误20天，以上各项合计工期差值43天）；（四）电梯安装，单项工期延误0天，工期差值0天（包含13、电梯变更，单项工期延误205天，工期差值0天）。 （2019）京01民初21号案件中关于因设计变更导致的工期延误费用是否应由中电总公司负担问题，判决认定如下：在实际履行过程中，中房京贸公司在与中电总公司有关设计变更的往来函件中多次主张不承担由于中电总公司设计变更造成工期延误的相关责任，且与在《备忘录》中针对因中电总公司提出多次设计变更要求导致施工过程有所延误应按期顺延交房时间的主张是一致的，因此，设计变更所导致的工程延误费用，应由中电总公司负担。因双方未对设计变更所导致的工期延误天数作明确约定，本院在考虑设计变更项目内容、中房京贸主张工期延误合理性等因素基础上，结合鉴定意见，综合酌定此项费用为300万元。 （2020）京民终79号案件中关于工期延误问题的相关上诉意见及处理结果。 （2020）京民终79号民事判决书载明，中房京贸公司提出上诉的第一点理由为：一审程序错误，重大事实认定不清：一审法院未对工期延误进行鉴定。……中房京贸公司提出司法鉴定申请，要求对因中电总公司提出的设计变更导致的工程量、工程造价、工期延误天数及费用进行鉴定。经法院摇号确定由北京润恒金工程咨询有限公司（以下简称鉴定机构）进行鉴定。中房京贸公司拿到鉴定机构出具的鉴定报告征求意见稿时却发现鉴定机构在鉴定报告中陈述其不具备鉴定工期延误天数的资质，不能做工期延误天数鉴定。中房京贸公司认为确定工期延误而增加费用的前提是要确定工期延误天数，在中房京贸公司与中电总公司对工期延误天数不能达成一致意见的情况下，就应当对工期延误天数作出鉴定。基于上述情况，中房京贸公司多次与一审法官沟通工期鉴定事宜，并于2019年12月19日再次向法院递交工期鉴定申请书，再次申请法院另选具备相应鉴定资质的鉴定机构对工期延误天数进行鉴定。但是一审法院却以本案审理时限已经很长这一简单理由驳回了中房京贸公司的鉴定申请。……一审法院既不对工期延误天数进行鉴定，也不对工期延误天数进行认定，便简单酌定工期延误费用300万元，属于程序错误，重大事实认定不清。判决书本院认为部分载明：一审法院参照鉴定机构作出的鉴定意见，综合考虑设计变更项目内容、中房京贸公司主张工期延误合理性等因素基础上，酌情确定因设计变更导致的工期延误费用为300万元由中电总公司支付的判决并无不当，本院予以维持。……由于中电总公司在合同履行过程中对A座写字楼的施工建设提出部分设计变更的要求，因此造成中房京贸公司工期延误，一审法院综合考虑各方因素，酌情判决中电总公司支付中房京贸公司300万元并无不当。中电总公司不同意支付该笔费用的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。 三、本案审理中的其他问题 （一）中房京贸公司申请对工期延误天数进行司法鉴定。 在本案审理过程中，中房京贸公司向本院申请对涉案A座写字楼工程项目变更导致的工程量增加及工期延误天数进行评估鉴定。理由为：在合同履行过程中，中电总公司在合同约定之外不断根据其使用需求提出设计变更指令，我公司为满足中电总公司的要求进行了相应设计方案、施工方案、型材选购等多项变更，导致工程量增加，工期延误，交房时间因此顺延。为此，双方在《备忘录》中明确了具体天数不能达成一致，待商讨后确定的意思表示。因此，如何确定具体因中电总公司原因以及非中房京贸公司的原因导致的工期延误天数，需要专业机构和人员进行司法鉴定予以明确。中电总公司以工期延误时间在另案生效判决即（2019）京01民初21号民事判决，以及（2020）京民终79号民事判决中已有定论为由不同意进行工期延误天数的鉴定，缺乏事实和法律依据，上述两审未对工期进行鉴定属于重大程序错误，并导致判决重大事实认定不清，我公司已向最高人民法院申请再审。 （二）中房京贸公司申请中止本案审理。 在本案审理过程中，中房京贸公司向本院提交了案件中止审理申请书，理由为：（2019）京01民初21号，以及（2020）京民终79号两审判决未对工期进行鉴定属于重大程序错误，并导致判决重大事实认定不清，现我公司以此为由申请最高人民法院再审，最高人民法院已于2021年11月24日予以受理。该案的再审结果，涉及本案双方当事人的权利、义务等重大问题，对本案事实的查清具有决定性的作用，本案应以再审案件的审理结果为依据，因此，本案应当中止审理，待另案再审结案后才能继续审理。 （三）中电总公司申请财产保全的情况。 2020年6月12日中电总公司向本院提出财产保全的申请，要求对被申请人中房京贸公司名下价值710万元的财产予以查封、冻结，并已提供担保。本院作出（2020）京0108民初17334号民事裁定书，裁定对中房京贸公司名下价值710万元的财产予以查封、冻结。 本院认为，2011年3月24日中电总公司与中房京贸公司签订的《备忘录》中对于中房京贸公司逾期交房的违约责任进行了约定，明确了逾期天数至多为332天，而对于施工过程中是否存在因中电总公司提出设计变更要求导致工期延误的情况，工期延误的具体天数，以及上述工期延误天数是否应当从逾期总天数中予以扣减的问题双方未达成一致意见，上述争议事项即为本案审理的焦点问题。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无需举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，已发生法律效力的（2019）京01民初21号民事判决，对于管井门颜色变更等九项内容属于中电总公司在A座写字楼施工中提出的设计变更要求的事实予以了认定，并判决因上述设计变更事项所增加的工程费用由中电总公司负担。而对于因上述设计变更事项导致工期延误增加的费用，法院在考虑设计变更项目内容、中房京贸公司主张工期延误合理性等因素基础上，结合鉴定意见，酌情予以了判定，也即生效判决虽未明确因设计变更导致工期延误的具体天数，但对于因设计变更导致了工期延误这一基本事实予以了确认。现中电总公司提出因设计变更导致工期延误未得到中电总公司、监理公司的签字确认，应当按照332天计算逾期交房时间的主张，与上述生效判决认定的事实不符，本院对其上述主张不予采信。 认定因中电总公司提出设计变更导致工期延误的具体天数，首先就需要确认哪些工程项目属于中电总公司提出的设计变更事项。根据本案中中房京贸公司提出的关于工期延误的具体项目和事由，除“因中电总公司提出上述设计变更要求，导致2009年12月21日我方与相关方完成了四方验收后，需对部分设计变更后的事项进行整改，对整改导致的工期延误期间，我方不承担逾期交房的违约责任”（以下简称因整改导致工期延误）这一事项之外，其余事项中房京贸公司均已在（2019）京01民初21号案件中作为与诉讼请求相关的请求事项提出。针对中房京贸公司在本案中提出的因整改导致工期延误的问题。本院认为，在双方签订的《备忘录》中没有中房京贸公司曾提出四方验收后，需对部分设计变更后的事项进行整改，对整改导致的工期延误期间应当计入的相关记载。而在（2019）京01民初21号案件审理中，中房京贸公司对工期延误增加的费用进行鉴定时，也没有提及上述事项。现中电总公司对于中房京贸公司提出的上述主张不予认可，中房京贸公司亦未对其提出的主张提交有效证据证明，故本院认定中房京贸公司在《备忘录》记载的内容之外，又在本案中提出四方验收后，需对部分设计变更后的事项进行整改，整改导致的工期延误天数应当予以扣除的主张，缺乏充分的事实依据，本院对其上述主张不予采信。在人民法院生效判决中，根据中房京贸公司提出的要求中电总公司支付因设计变更增加的工程费用，以及因设计变更导致工期延误费用的诉讼请求，法院认定了其中的九项内容属于中电总公司提出的设计变更事项，在双方当事人均未提交其他有效证据的情况下，属于因设计变更导致工期延误所涉及到的施工项目应以生效判决确认的事实为准。 在因设计变更导致工期延误所涉及的施工项目已经明确的基础上，则需要对上述施工项目所对应的工期延误天数进行认定。在（2019）京01民初21号案件审理中，中房京贸公司曾申请对工期延误费用进行了鉴定，根据生效判决确认的事实，上述鉴定是依据中房京贸公司提供证据所列明的天数进行的计算，具体情况为：中房京贸公司主张由有梁楼板变更为现浇预应力混凝土空心楼板结构工期延误162天、调整空调机房位置工期延误40天、管井门颜色变更工期延误65天、配电箱变更工期延误70天、A座二层设计变更工期延误40天、屋顶机房外窗改造工期延误20天、7-22层地面变更工期延误65天、外窗护栏材质和做法变更工期延误60天、风机盘管温控器变更工期延误25天、消防栓箱门变更工期延误10天、A座写字楼23层行政层调整工期延误10天、电梯招标滞后延误20天、电梯变更工期延误205天。上述扣除平行施工天数后，中房京贸公司主张实际延误总工期天数为255天。根据鉴定意见，由有梁楼板变更为现浇预应力混凝土空心楼板属于结构工程，单项延误162天、工期差值162天，但人民法院生效判决认定上述项目不属于中电总公司提出的设计变更事项，现中房京贸公司主张上述施工项目的工期延误，缺乏相应的事实依据，本院对其上述主张不予采信。根据鉴定意见书涉案工期延误费用计算表的内容，人民法院生效判决所认定的设计变更事项，分属二次结构工程、内装修工程、电梯安装工程，综合考虑中房京贸公司所提出意见的合理性，建设工程施工的规范流程、结合鉴定意见，本院依法确认因中电总公司提出设计变更要求，导致涉案A座写字楼施工延误的天数为93天。上述工期延误的时间，并非中房京贸公司的原因所致，故应从《备忘录》中载明的逾期总天数332天中予以扣除。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，逾期交房违约金的计算标准是2011年3月24日中电总公司与中房京贸公司签订《备忘录》时所约定，此时，涉案写字楼已经交付给中电总公司使用，双方虽对是否存在因设计变更导致工期延误的问题存在争议，但中房京贸公司对于逾期交房期限至多计算332天，工期延误具体扣除的时间双方存在争议尚需进一步予以确认的事实已经明确知悉。因此，双方约定的违约金是在中方经贸公司完全能够预见的范围之内平等、自愿的情况下协议达成，现中房经贸公司提出约定的违约金标准过高，要求法院予以减少的抗辩意见，缺乏充分的事实依据，本院对其上述意见不予采纳。 综上，经本院核算，中房经贸公司应向中电总公司支付逾期交房违约金61775764元。对于中电总公司诉讼请求中超出上述违约金数额的部分，本院不予支持。 关于中房京贸公司在本案中申请对工期延误的具体天数进行鉴定的问题。对此，本院认为，（2019）京01民初21号案件以及该案二审（2020）京民终79号案件中，中房京贸公司均提出了对工期延误天数进行鉴定的申请，一审、二审法院均未对上述申请事项进行鉴定。现中房京贸公司认为上述两审未对工期延误天数进行鉴定属于重大程序错误，并导致判决重大事实认定不清，应当通过审判监督程序予以解决，而非在本案中申请进行司法鉴定。同时，根据本案双方当事人的诉辩意见，结合双方当事人证据提举、质证情况，本院对于因中电总公司提出设计变更导致工期延误的时间已经能够依法作出认定。因此，本院对于中房经贸公司在本案中提出的对工期延误的具体天数进行鉴定的申请，不予准予。 关于中房京贸公司申请中止本案审理的问题。中房京贸公司申请中止本案审理的理由是：中房京贸公司不服（2020）京民终79号民事判决，已经向最高人民法院申请再审，本案应以再审案件的审理结果为依据。对此，本院认为，最高人民法院虽受理了中房京贸公司提出的再审申请，但至今也未作出撤销原一审、二审判决的裁定，（2020）京民终79号民事判决书仍是发生法律效力的裁判文书，中房京贸公司申请再审并非本案法定中止审理的事由，对于中房京贸公司中止审理的申请，本院不予准予。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、中房京贸房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向中国电子进出口有限公司支付逾期交房违约金61775764元； 二、驳回中国电子进出口有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 保全费5000元，由中房京贸房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。 案件受理费470870元，由中国电子进出口有限公司负担131900元，已交纳；由中房京贸房地产开发有限公司负担338970元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二二年三月二十二日 书记员***