北京谛听文化传媒有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0105民初80767号

原告：北京谛听文化传媒有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院7号楼7层33号。

法定代表人：李帆，执行董事。

委托诉讼代理人：史建军，北京市蓝鹏律师事务所律师。

被告：***，男，1961年11月3日出生，汉族，无业，住河南省光山县。

委托诉讼代理人：夏宗猛，男，住河南省光山县。

原告北京谛听文化传媒有限公司（以下简称原告）与被告***（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人史建军，以及被告的委托诉讼代理人夏宗猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年5月27日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2.判令被告返还原告房屋押金14000元、租金43470元、物业费2386.3元、电费396.9元；3.判令被告赔偿原告装修损失59720元；4.判令被告赔偿原告搬家费2441.26元。事实和理由：2019年5月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：原告向被告租赁位于北京市朝阳区某4环铁艺术城内主邑B区某1号，建筑面积为288平方米；租赁期限自2019年7月10日至2020年7月9日，租金为每天每平方米2.675元，按季度支付65700元；双方还约定了押金、物业费、卫生费及费用支付方式。合同生效后，原告依约支付了房屋押金20000元、第一期租金65700元、全年物业费3456元及水电费1000元。2019年5月31日，被告向原告交付房屋钥匙；原告便与河北林沣某2建筑装饰工程有限公司签订《北京市装饰装修工程施工合同》，并于2019年6月2日进场装修。2019年7月7日，北京市朝阳区某3人民政府、某3农工商总公司发布《腾退告知书》，通知商户于7日内自行清理、腾空并搬离现场。原告在收到《腾退告知书》后第一时间与被告联系，并于2019年7月10日下午通过微信向被告递交协商函。原告于2019年7月14日将租赁房屋内的货物搬走；次日，被告通知原告予以退款。经双方协商，明确了应退押金、租金、物业费、水电费的具体金额，此后被告实际退还了30%，尚未退还完毕。原告此后再次向被告主张赔偿装修损失，被告态度未明确，故原告诉至法院。

被告辩称，同意退还原告剩余的房屋押金、租金、物业费及电费，但目前某4公司尚未退还我公司。我公司与原告争议的主要问题是装修损失及搬家费，原告装修没有经过我公司同意，而且房屋腾退拆除是政府的行政行为引起的，并非是我公司违约，所以不同意赔偿装修损失及搬家费。

本院经审理认定事实如下：2019年5月27日,原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于北京某4环铁艺术城内环铁主邑B区某1号，达到正常使用要求，建筑面积288平方米（以下简称租赁房屋），租赁期限自2019年7月10日至2020年7月9日，2019年7月10日至2019年10月9日期间的租金及之后每季度租金均为70299元，因甲方无房产证，无法到税务机关缴纳房屋出租时，税金4599元由乙方负责上缴，甲方实收65700元，此租金须于2019年5月31日前交给甲方；签订合同时一次性支付三个月的租金并收取押金20000元；乙方对所租赁的房屋进行装修和改造时，以书面形式向甲方申请，经甲方书面同意后方可进行，否则所造成的损失由乙方承担；本协议履行期满或因乙方原因造成本协议终止、解除的，乙方对房屋的改建和装修无偿归甲方所有；因甲方原因造成本协议终止、解除的，乙方装修可移动的部分归乙方所有，其余归甲方所有（注：如因其他原因造成本协议无效的，不影响本条的法律效力）；乙方需向甲方交纳物业管理费、卫生费等，每年合计3456元；如遇市政规划建设必须搬迁，或不可抗力事项造成本协议不能继续履行时，本协议自动终止，甲方退还乙方未实际使用相应期限的剩余租金，双方互不承担违约责任（注：不可抗力是指合同双方不能预见、不能避免、不能克服的任何事由）。同日，原、被告签订《补充协议》，约定2019年5月31日前，乙方向甲方支付租金、押金及物业费，甲方收到款后向乙方开具凭证并交付钥匙等。双方均认可，原告向被告支付了押金20000元、第一期租金65700元、物业费3456元及水电费1000元。

2019年7月7日，北京市朝阳区某3人民政府及北京市朝阳某3农工商总公司发布《腾退告知书》，因该区域被列入重点专项整治范围，将开展综治、消防、安全等联合执法，请各商户于七日内自行清理、腾空并搬离场地。

2019年7月15日，被告向原告出具退费明细，退还押金及租金82100元、物业费3409元、电费567元。庭审中，原、被告均认可被告已退还了上述款项的30%，尚余60253.2元未退还。

原、被告对装修损失及搬家费存有争议。原告主张，被告于2019年5月31日向其交付租赁房屋钥匙，原告经与被告口头沟通且被告同意装修后，原告与河北林沣某2建筑装饰工程有限公司签订《北京市装饰装修工程施工合同》，装修公司于2019年6月2日进场装修，装修完毕搬进租赁房屋的次日，即得知需腾退，为此其还支付了搬入、搬出两次搬家费，提交的证据如下：1.2019年5月31日签订的《北京市装饰装修工程施工合同》及2019年6月22日的《追加工程量附件确认单》，载明工程是环铁艺术城某1的室内装修，总工期20天，2019年6月1日至2019年6月21日，工程价款共计55000元，若后期追加施工量，按实际发生量结算，追加工程量3090元；2.付款凭证及发票，证明实际支付装修款32827元；3.某5行程单、深圳依时某5科技有限公司发票及出租车发票等，证明搬家费用金额为2441.26元。被告未核对上述证据原件，称证据的真实性无法判断且不同意赔偿。

查，租赁房屋位于北京市朝阳区将台大环内。北京市朝阳某3农工商总公司（以下简称某6公司）曾就北京市朝阳区将台大环内约410亩土地使用问题，以合同纠纷将北京某7文化发展有限公司（以下简称某7公司）诉至本院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求某7公司拆除违法建筑后交还土地、支付使用费等。本院经审理于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第某8号民事判决，查明内容包括：2010年10月23日，某6公司（甲方）与某7公司（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方将位于将台大环内现某4仓储项目用地410亩，以租赁方式作为双方合作经营共同发展文化体育产业的投入，乙方文化体育产业发展所需资金作为投入，联营期限自2011年1月1日至2060年12月31日等；涉案土地为北京市朝阳区某3东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地；在此基础上，本院判决确认某6公司与被告某7公司之间的《联营协议书》无效，一并判决了土地及地上物的拆除、返还及使用费。该判决已生效。

经询，原告称被告在出租房屋时并未告知其土地性质为农业用地，所以被告对合同无效存在过错。被告对原告的意见不予认可，主张其并不清楚租赁房屋是违建，也不知晓土地是农业用地；被告是从某4公司处取得土地使用权，由被告出资建设房屋，包括原告租赁房屋在内的一万多平方米房屋均属于改建扩建；而且，某4公司与北京市朝阳某3农工商总公司之间的合同载明土地性质是仓储用地。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据生效判决，租赁房屋所在土地为集体所有土地，且无证据显示租赁房屋经建设规划及工程审批，因此，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应属无效；原告要求确认双方于2019年5月27日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。

关于双方对《合作使用合同》无效的过错问题，本院认为，被告自述租赁房屋是其出资改建扩建的，但本案中，被告未举证证明其改建扩建的事实及已取得相关规划建设许可，在此情况下，被告将房屋出租存在过错；但《房屋租赁合同》明确了租赁房屋没有房产证这一情形，原告与被告签订《房屋租赁合同》时应有一定的风险预期；因此，双方的《房屋租赁合同》无效均负有相当责任。原告要求被告赔偿搬家费，本院结合双方过错程度及原告的证据，酌情予以支持。关于退还押金、租金、物业费、电费的主张，被告认可欠付的金额且同意退还，本院对此不持异议。关于装修损失，双方明确装修应经被告书面同意，现原告未举证证明其对租赁房屋进行装修与被告进行沟通并征得了被告的同意；且双方还明确租赁房屋达到正常使用要求，原告亦未举证证明租赁房屋需进行装修的客观必要性，故对装修损失的相关请求，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、确认原告北京谛听文化传媒有限公司与被告***于二〇一九年五月二十七日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；

二、被告***于本判决生效后七日内返还原告北京谛听文化传媒有限公司押金14000元、租金43470元、物业费2386.3元、电费396.9元；

三、被告***于本判决生效后七日内赔偿原告北京谛听文化传媒有限公司搬家费2000元；

四、驳回原告北京谛听文化传媒有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1375元，由原告北京谛听文化传媒有限公司负担700元（已交纳），由被告***负担675元（原告北京谛听文化传媒有限公司已交纳，被告***于本判决生效后七日内直接支付给原告北京谛听文化传媒有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　　陈扬

二〇二〇年二月二十六日

书记员　　刘岩