华能重庆珞璜发电有限责任公司与重庆市江北区曙光汽车修理厂租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）渝01民终269号

上诉人（原审被告）重庆市江北区曙光汽车修理厂。

负责人：肖友华，厂长。

委托代理人：刘冬梅，重庆钦天律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）华能重庆珞璜发电有限责任公司。

法定代表人：赵平，董事长。

委托代理人：陈伟超，重庆普之联律师事务所律师。

委托代理人：杨平，重庆普之联律师事务所律师。

上诉人重庆市江北区曙光汽车修理厂与被上诉人华能重庆珞璜发电有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年6月12日作出（2014）江法民初字第10406号民事判决，重庆市江北区曙光汽车修理厂对该判决不服，向本院提出上诉，本院受理该案后，依法组成合议庭审理，并于2016年2月23日进行了询问，重庆市江北区曙光汽车修理厂的委托代理人刘冬梅，被上诉人华能重庆珞璜发电有限责任公司的委托代理人陈伟超、杨平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：华能重庆珞璜发电有限责任公司系重庆市江北区寸滩溉澜溪头塘98号权利人。2012年12月25日，华能重庆珞璜发电有限责任公司与重庆市曙光汽车修理厂签订《场地租赁合同》，合同约定：华能重庆珞璜发电有限责任公司将重庆市江北区头塘98号原华能重庆燃机电厂后门面积600平方米场地（不含构筑物）租赁与重庆市曙光汽车修理厂作为修车厂使用，将后门办公楼中间电梯间燃机电厂一侧两层楼四间房和使用面积500平方米场地租赁给重庆市曙光汽车修理厂作为洗车场使用，楼梯间另一侧为危房，重庆市曙光汽车修理厂不得使用。重庆市曙光汽车修理厂不得转租或作他用，一旦转租或改变用途，按租金的3-5倍罚款，并限期退出场地及房屋，华能重庆珞璜发电有限责任公司不退还押金及剩余租金。租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，租金标准为68000元/年。重庆市曙光汽车修理厂向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付3000元，作为租房的押金和水、电保证金，本合同到期后，若未发生违约事项，华能重庆珞璜发电有限责任公司应将押金返还给重庆市曙光汽车修理厂，不计利息。重庆市曙光汽车修理厂应按时交纳水、电费，如发生未交纳水、电费的情况，由华能重庆珞璜发电有限责任公司在保证金中扣交，并收取重庆市曙光汽车修理厂未交费用20%的罚款，重庆市曙光汽车修理厂应及时将扣交的费用及罚款交给华能重庆珞璜发电有限责任公司，否则华能重庆珞璜发电有限责任公司有权立即收回场地及房屋，保证金及剩余租金均不退还。合同租赁期满，华能重庆珞璜发电有限责任公司向重庆市曙光汽车修理厂收回场地使用权。租赁期间双方必须信守合同，若任何一方违反本合同规定，须按总租金的15%向对方交纳违约金，重庆市曙光汽车修理厂逾期未支付租金的，每逾期一日，华能重庆珞璜发电有限责任公司有权按照总租金的0.03%向重庆市曙光汽车修理厂加收滞纳金。

合同签订后，重庆市江北区曙光汽车修理厂向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付了3000元房屋押金及水、电保证金。重庆市曙光汽车修理厂向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付了合同期限内的租金。

2014年1月2日重庆市曙光汽车修理厂所用电表读数显示为4876（此计量标准为1=40度，1度电费0.834元），2014年6月3日，华能重庆珞璜发电有限责任公司对重庆市曙光汽车修理厂实行断电，此时电表读数为5001，重庆市曙光汽车修理厂所用电费共计4170元。

2014年1月华能重庆珞璜发电有限责任公司将归还房屋、场地通知张贴在诉争场地的墙壁上。2014年7月4日华能重庆珞璜发电有限责任公司向肖友华（重庆市曙光汽车修理厂负责人）邮寄归还场地并支付费用的律师函，邮寄地址为重庆市头塘98#原华能重庆燃机电厂后门。重庆市江北区曙光汽车修理厂至今仍占用诉争的场地及房屋。

华能重庆珞璜发电有限责任公司申请证人叶某出庭作证，拟证明重庆市曙光汽车修理厂欠交电费的数额及华能重庆珞璜发电有限责任公司曾通知重庆市曙光汽车修理厂终止合同，叶某的证言主要内容如下：我系华能重庆珞璜发电有限责任公司行政部职工，重庆市曙光汽车修理厂交纳电费的流程是华能重庆珞璜发电有限责任公司先抄表（重庆市曙光汽车修理厂的电表是独立电表），然后计算出电费金额写在表格中，重庆市曙光汽车修理厂确认后签字立即交费，最后华能重庆珞璜发电有限责任公司再开收据给重庆市曙光汽车修理厂。重庆市曙光汽车修理厂用电时间截止日为2014年6月3日（电表读数5001），2013年12月及之前的电费重庆市曙光汽车修理厂已经交纳。2013年11月我在重庆市江北区曙光汽车修理厂厂长肖友华办公室将终止租赁的通知交给了肖友华。证人陈述的交电费流程认可，但是重庆市曙光汽车修理厂未收到终止租赁的通知。证人的关于电费欠交时间和电表止数与华能重庆珞璜发电有限责任公司提供的电表照片和用电统计表相吻合，法院对此内容予以确认；由于仅有口头陈述，且重庆市曙光汽车修理厂不予认可，故对证人曾向重庆市曙光汽车修理厂送达终止租赁通知不予确认。

华能重庆珞璜发电有限责任公司在一审中诉称：2012年12月25日，华能重庆珞璜发电有限责任公司、重庆市曙光汽车修理厂签订《场地租赁合同》，华能重庆珞璜发电有限责任公司将重庆市江北区头塘98号原华能重庆燃机电厂后门面积600平方米场地租赁与重庆市曙光汽车修理厂作为修车厂使用，将后门办公楼中间电梯间燃机电厂一侧两层楼四间房和使用面积500平方米场地租赁与重庆市曙光汽车修理厂作为洗车场使用。合同租赁期限为1年，租金为68000元/年。违约责任方面，若一方违约，则按总租金15%向对方承担违约责任；重庆市曙光汽车修理厂逾期未支付租金的，每逾期一日，须按总租金0.03%的标准向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付滞纳金。

合同签订后，华能重庆珞璜发电有限责任公司及重庆市曙光汽车修理厂依约履行了各自的义务。2013年11月6日，华能重庆珞璜发电有限责任公司在租赁期限届满前向重庆市江北区曙光汽车修理厂发出《房屋、场地终止出租的通知》，通知重庆市曙光汽车修理厂：租赁到期后，华能重庆珞璜发电有限责任公司不再出租，重庆市曙光汽车修理厂做好搬迁撤离准备工作。2013年12月31日，租赁期限届满，重庆市曙光汽车修理厂未如约搬离并归还租赁物。2014年1月，华能重庆珞璜发电有限责任公司向重庆市江北区曙光汽车修理厂发出《尽快归还房屋、场地的通知》；2014年5月19日，华能重庆珞璜发电有限责任公司向重庆市曙光汽车修理厂发出停电通知；2014年7月3日，华能重庆珞璜发电有限责任公司向重庆市曙光汽车修理厂发出律师函，再次催促其搬离并交还场地、房屋，重庆市曙光汽车修理厂均未理会。在占用期间，重庆市曙光汽车修理厂未支付租赁物占有使用费、水电费等费用，合同中约定的罚款（系双方自愿约定的违约责任承担方式，合法有效）、违约金、滞纳金都属于结算和清理条款，合同终止后也并不影响这些条款的效力。华能发电公司诉至法院，请求判令：1、重庆市江北区曙光汽车修理厂将场地及房屋腾空并返还与华能重庆珞璜发电有限责任公司；2、重庆市江北区曙光汽车修理厂向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付场地及房屋占用使用费（以68000元/年为基数，自2014年1月1日起至实际返还场地及房屋之日止）；3、重庆市曙光汽车修理厂向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付电费1970.64元（电费总额为4970.64元，扣除了保证金3000元）及电费罚款994.13元；4、重庆市曙光汽车修理厂向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付违约金10200元；5、重庆市江北区曙光汽车修理厂向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付滞纳金（以场地及房屋占有使用费为基数，自2014年1月1日至实际支付场地及房屋占有使用费之日止）。

重庆市曙光汽车修理厂在一审中辩称：由于重庆市曙光汽车修理厂未找到搬迁场地，而且重庆市曙光汽车修理厂在场地上建造的构筑物未得到合理解决，故现在还无法腾空场地及房屋。关于占用费问题，对华能重庆珞璜发电有限责任公司提出的占用费的计算标准（68000元/年）没有异议，重庆市曙光汽车修理厂同意在解决上述问题后支付这笔费用。关于欠交电费问题，对电费的计算标准没有异议，重庆市曙光汽车修理厂确实存在欠交情况，也同意从保证金扣除，但是欠交的数额需要核实。关于罚款，重庆市曙光汽车修理厂认为罚款系行政单位的权力，双方关于罚款的约定无效。关于违约金与滞纳金，违约金和滞纳金约束时间段为合同期间，若重庆市曙光汽车修理厂违约，应该支付，但是合同期内重庆市曙光汽车修理厂不存在违约情况，不应该承担违约金及滞纳金。由于合同期满，双方未约定收回场地及房屋的期限，所以重庆市曙光汽车修理厂不存在违反合同约定条款的情形。若法院认为重庆市曙光汽车修理厂应支付罚款、违约金、滞纳金，重庆市曙光汽车修理厂也认为过高，请求调整为按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《场地租赁合同》签订时双方当事人均具有相应的民事行为能力且意思表示真实，其确定的内容双方均应遵守。

一、关于重庆市江北区曙光汽车修理厂是否应将场地及房屋腾空并返还与华能重庆珞璜发电有限责任公司的问题。

双方签订的《场地租赁合同》已于2013年12月31日到期，此后双方并未签订新的租赁合同，根据合同约定，租赁期限届满，华能重庆珞璜发电有限责任公司可向重庆市曙光汽车修理厂收回场地使用权，且2014年1月华能重庆珞璜发电有限责任公司向重庆市江北区曙光汽车修理厂送达归还场地、房屋的通知，给了重庆市曙光汽车修理厂撤场的必要准备时间，在此情况下，重庆市曙光汽车修理厂应将场地腾空并返还给华能重庆珞璜发电有限责任公司。如上所述，重庆市江北区曙光汽车修理厂以未找到搬迁场地及其在场地上搭建的构筑物未得到解决而无法腾空场地及房屋的辩解并不成立，法院亦不予采信。故对华能重庆珞璜发电有限责任公司要求重庆市江北区曙光汽车修理厂将场地及房屋腾空并返还与华能重庆珞璜发电有限责任公司的诉讼请求，法院予以支持。

二、关于重庆市曙光汽车修理厂是否应向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付其主张的各项费用问题。

1、关于重庆市江北区曙光汽车修理厂是否应向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付场地及房屋占有使用费及若应支付使用费，使用费如何计算问题。重庆市江北区曙光汽车修理厂在双方合同期限届满后至今仍使用诉争场地及房屋，应支付相应的使用费。关于使用费的标准，华能重庆珞璜发电有限责任公司主张按原合同标准（68000元/年）计算，重庆市曙光汽车修理厂也同意按照此标准计算，法院对此标准进行确认。综上，对华能重庆珞璜发电有限责任公司要求重庆市曙光汽车修理厂以68000元/年为基数，向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付从2014年1月1日起至实际腾空并返还诉争房屋及场地之日止的占用使用费的诉讼请求，法院予以支持。

2、关于重庆市曙光汽车修理厂是否应向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付电费1970.64元及罚款994.13元的问题。重庆市曙光汽车修理厂欠交的电费金额为（5001-4876）×40×0.834=4170元，双方均同意欠交电费从押金及保证金中扣除，所以重庆市曙光汽车修理厂还须向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付电费的金额为4170-3000=1170元，故对华能重庆珞璜发电有限责任公司要求重庆市曙光汽车修理厂向其支付1170元电费的诉讼请求，法院予以支持，超过部分，不予支持。关于电费罚款问题，双方在合同中约定了罚款作为未交电费的责任承担方式，华能重庆珞璜发电有限责任公司也认为该约定是重庆市曙光汽车修理厂不按时交纳电费承担的违约责任，所以本案的电费罚款实为违约金，只是形式上做了罚款的表述。华能重庆珞璜发电有限责任公司提出电费罚款应予支持的理由为合同中关于罚款的约定系结算清理条款，在合同终止后仍应适用。法院认为，即使罚款属于结算清理条款，也仅对原合同有效，因为在双方合同期限届满后，双方之间已经不再是原合同法律关系，合同期限届满前后是两个不同的法律关系，在双方无专门约定和法律特别规定的情况下，一法律关系中的条款对另一法律关系并不会产生影响。具体到本案，双方并无专门约定，也无法律进行特别规定，双方在合同关系下订立的关于罚款的条款并不适用其后产生的另一法律关系，所以，对华能重庆珞璜发电有限责任公司要求重庆市曙光汽车修理厂支付罚款994.13元的诉讼请求，法院不予支持。

3、关于重庆市曙光汽车修理厂是否应向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付违约金10200元的问题。按照合同的约定，若重庆市曙光汽车修理厂违反合同约定，应向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付总租金15%的违约金。重庆市江北区曙光汽车修理厂在租赁期限届满后未按时归还诉争场地及房屋，显然违反了双方合同的约定，在华能重庆珞璜发电有限责任公司主张的情况下，重庆市曙光汽车修理厂应当向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付相应的违约金。关于违约金的标准是否过高的问题，经审查，15%的违约金并不存在过高的情形，故对华能重庆珞璜发电有限责任公司要求重庆市曙光汽车修理厂支付违约金10200元的诉讼请求，法院予以支持。

4、关于重庆市曙光汽车修理厂是否应向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付滞纳金的问题。法院认为重庆市曙光汽车修理厂无须向华能重庆珞璜发电有限责任公司支付滞纳金，理由与前述重庆市曙光汽车修理厂不必支付罚款的理由一致。对华能重庆珞璜发电有限责任公司要求重庆市曙光汽车修理厂支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：一、被告重庆市江北区曙光汽车修理厂于本判决生效之日起三十日内将从原告华能重庆珞璜发电有限责任公司处租赁的重庆市江北区头塘98号原华能重庆燃机电厂内的场地及房屋腾空并返还与原告华能重庆珞璜发电有限责任公司；二、被告重庆市曙光汽车修理厂于本判决生效之日起三十日内以68000元/年为基数，给付原告华能重庆珞璜发电有限责任公司从2014年1月1日起至实际腾空并返还诉争房屋及场地之日止的场地及房屋占用使用费；三、被告重庆市曙光汽车修理厂于本判决生效之日起三十日内给付原告华能重庆珞璜发电有限责任公司电费1170元；四、被告重庆市曙光汽车修理厂于本判决生效之日起三十日内给付原告华能重庆珞璜发电有限责任公司违约金10200元；五、驳回原告华能重庆珞璜发电有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取893元，由重庆市曙光汽车修理厂负担，此款华能重庆珞璜发电有限责任公司已向江北区人民法院预交，重庆市曙光汽车修理厂在履行前述义务时一并支付与华能重庆珞璜发电有限责任公司。

宣判后，重庆市曙光汽车修理厂不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）江法民初字第10406号民事判决书，依法予以改判；2、诉讼费用由华能重庆珞璜发电有限责任公司承担。主要事实及理由：1、一审法院认定事实不清、证据不足，判决支付违约金错误。依据合同约定：“租赁期间双方必须信守合同，违约应按15%交纳违约金。”但租赁期间上诉人不存在违约行为，合同期满，双方亦未约定收回场地及房屋的期限，故上诉人未违反合同约定，不应承担违约责任；2、上诉人自2003年租赁讼争场地及房屋后，经上诉人同意修建了大量的构筑物并一直经营，现被上诉人要求收回场地及房屋，应对上诉人进行补偿。

华能重庆珞璜发电有限责任公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回重庆市曙光汽车修理厂的全部上诉请求。

经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。针对重庆市曙光汽车修理厂的上诉请求所依据的事实及理由，本院做如下评判：

一、关于重庆市曙光汽车修理厂认为其不应承担违约责任的上诉意见。本院认为，双方合同约定：“合同租赁期满，甲方向乙方收回场地使用权。甲方承诺，因自身的需要……需提前收回该场地使用权的，提前20天通知乙方，乙方在接到甲方收回场地通知后，10天之内完善手续并撤离完毕。”本案中，双方租赁合同期满，华能重庆珞璜发电有限责任公司不愿将讼争场地再交予重庆市曙光汽车修理厂继续承租使用，并于2013年11月6日向承租人重庆市江北区曙光汽车修理厂发出了《房屋、场地终止出租的通知》。重庆市曙光汽车修理厂理应依据合同约定于租赁合同期满之时搬离讼争场地，将租赁物返还华能重庆珞璜发电有限责任公司，但重庆市曙光汽车修理厂拒不搬离，自2014年1月1日起一直占用该场地至今，违反合同约定，应承担违约责任。关于应承担多少金额的违约金，本院认为，华能重庆珞璜发电有限责任公司主张10200元违约金，结合重庆市曙光汽车修理厂占用该场地至今已达两年之久等情况，一审法院确定由重庆市曙光汽车修理厂支付违约金10200元较为适宜。本院予以确认。

二、关于重庆市曙光汽车修理厂认为华能重庆珞璜发电有限责任公司应补偿其建筑物、构筑物及人力费用。本院认为，重庆市曙光汽车修理厂在一审审理过程中未就此提出反诉，其在二审审理程序中提出，双方也未能达成调解，故关于重庆市曙光汽车修理厂的此项主张，本院不予处理，重庆市曙光汽车修理厂可另行起诉解决。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。重庆市曙光汽车修理厂的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1786元，由重庆市江北区曙光汽车修理厂负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　师玉婷

代理审判员　　刘　希

代理审判员　　王　兵

二〇一六年三月十日

书　记　员　　程　容